静海老年公寓可行性报
静海“城”式老年社区 可行性报告 Jinghai"city " type older community project feasibility report 天津市昊承房地产置业顾问有限公司TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD2011.05 静海“城”式老年社区可行性报告 Jinghai"city " type older community project feasibility report + 天津市昊承房地产置业顾问有限公司TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD2011.0551目 录第一章 总 论 41.1项目概况 41.2编制依据 41.3研究范围 5第二章 项目背景及项目建设的必要性 62.1项目背景 62.2 项目概要 72.3项目建设的必要性 82.4结论 8第三章 老龄产业和项目建设规模分析 103.1中国老龄化现状及政策分析 103.2天津市老龄现状及数据分析 113.3当地政府政策支持及措施 113.4发展情况 123.5项目选址分析 133.6项目建设规模 13第四章 项目建设条件 154.1地理位置与自然条件 154.2历史沿承 164.3社会经济状况 194.4项目建设配套条件 194.5政策支持 21第五章 项目建设方案 225.1项目建设指导思想和目标 225.2项目建设方案（详见效果图） 23第六章 环境保护措施 266.1项目区环境现状 266.2环境影响分析 266.3环境保护原则 266.4执行标准 276.5措施 286.6 环境影响评价结论 28第七章 节能、节水措施 307.1节能 307.2 节水 327.3节能、节水管理 33第八章 项目管理和实施进度安排 348.1组织机构 348.2机构职责 348.3人员配置 348.4劳动安全 358.5招标方案 368.6管理工作流程 388.7项目运营期管理 388.8项目实施进度安排 38第九章 项目资金筹措与管理 409.1项目投资估算 409.2项目资金筹措 429.3资金管理 42第十章 效益评价 4310.1财务评价依据 4310.2财务评价基础数据选取 4310.3利润分析 4410.4国民经济分析 4410.5盈亏平衡分析 4410.6财务评价结论 4510.7社会效益 4510.8生态效益分析 45第十一章 结论与建议 4711.1结论 4711.2 建议 47 第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称：静海“城”式老年社区1.1.2 项目开发单位：1.1.3 项目地点：天津市静海县1.1.4 建设内容：综合性老年社区（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施）1.1.5 建设总投资：11.23亿元（人民币）1.1.6 建设期限： 年 月 - 年 月1.1.7 项目基本数据：项目规划占地面积11.09ha总建筑面积17.53万㎡（住宅16.65万㎡，商业0.88万㎡）建筑密度26.69%容积率1.58绿化率35%居住人数：4995（人）机动车停车位：1700（辆）（附：项目所在区域图、项目总平图、项目鸟瞰图）（附1:项目所在区域图）（附2：项目总平图）（附3：项目鸟瞰图）1.2编制依据1.2.1相关批复资料及文件1.2.1.1《关于全面推进居家养老服务工作的意见》；1.2.1.2《农村敬老院管理暂行办法》；1.2.1.3《老年权益保障法》；1.2.1.4《工程建筑设计规范》；1.2.1.5《老年人建筑设计规范》；1.2.1.6《无障碍设施设计规范》1.2.1.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等；1.2.1.8静海县县委、政府、天津市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。
1.3研究范围通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合静海县人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究第二章 项目背景及项目建设的必要性2.1项目背景2.1.1 人文背景人口老龄化是人类面对21世纪的挑战目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，超过总人口的10%，人口年龄结构已进入老年型阶段今后一个时期，我国老年人口还将以较快速度增长，到2015年60岁以上人口将超过2亿，约占总人数的14%随着人口老龄化、家庭小型化进程的加快，家庭养老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径2.1.2 区域背景 静海县位于天津市西南部，距天津市区40公里，东临渤海，西连冀中，南临沧州，北接津京，素有“津南门户”之称，是国务院批准的沿海开放县之一。
静海经济基础雄厚，工业优势明显各类企业主要由黑色金属、有色金属、金属制品、纺织、服装、交通设备、电器、食品、橡胶、塑料、化工、医药等12大类构成黑色金属、品加工、制造业、服装纺织、六大支柱产业实施“引资兴县”，载体建设初见规模规划建设了静海经济开发区、团泊风景区、天宇科技园、恒泰科技园、子牙环保产业园、县城商贸住宅区、天马方舟都市生态农业观光园等7个县级重点区域和12个乡镇工业小区各园区已具备了接纳大中型企业入驻的条件 静海发展环境良好，服务一流拥有3所大学分院、8所职业中等学校及一批初、中等教育机构县内设有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、农业发展银行、农村信用合作社、保险公司和商检、工商、税务等机构建有经济发展服务中心，对投资者实行“一个窗口”对外、“一条龙”服务在服务客商中，建立“一站式”办照，低收费报建、无干扰经营、送上门的服务体系，为投资者提供承诺制、无偿式、全过程服务至今，全县共有18个乡镇，其中2个乡：良王庄、杨城庄；16个镇：静海、独流、唐官屯、王口、中旺、陈关屯、台头、子牙、大邱庄、蔡公庄、梁头、团泊、双塘、大丰堆、沿庄、西翟庄全县下属384个行政村2009年，全县共191147户，554806人，其中农业人口447030人，非农业人口107776人。
全部人口中男性与女性的比例约为1.04：12.2 项目概要静海县市场情况及需求量，本项目社区内计划建设老年公寓共两种分别为层高6层的电梯洋房和层高12层的小高层这样设计满足了不同老年人的需求，并且为了避免由于楼层过高带给老人的担心，限制层高不过12层主题风格选为现代、简约式风格，外立面细腻与柔和的质感勾勒出俊朗的建筑线条；建筑内部采用框架架构设计，为业主带来极富变幻色彩的生活空间；持久耐用的保温型材，达到环保节能的同时，更大大的降低了日常生活中的能源消耗，在户型设计上我们更是追求舒适、整体、和谐的统一原则，以尽量朝阳、南北通透为标准，使业主尤其是老年人居住其中能够获得愉悦舒畅的心情2.3项目建设的必要性充分结合学习实践科学发展观活动，以构建和谐社会为目标，根据天津市老龄工作报告的需求尽快解决目前天津市养老服务机构缺乏、布局不合理、功能设施不健的现状已成为一种迫切的需求为此通过政策支持，充分发挥民营企业经济带动作用，修建一处功能齐备的高标准养老院对党的十七大报告中提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容”是非常必要的2.4结论按照国家相关文件精神，制定有关规划和建设计划，积极落实新建项目的基本建设配套资金，争取各级财政的投资补助及政策扶持，推动天津市静海“城”式老年社区建设。
项目的实施有利于构建和谐社会，体现中央制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，社会效益显著第三章 老龄产业和项目建设规模分析3.1中国老龄化现状及政策分析据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。
在这种情况下，各级政府都出台了相关优惠政策并都鼓励企事业单位、社会团体、其它组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业，并出台了相关政策在财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”3.2天津市老龄现状及数据分析根据市统计局提供的资料，截至2010年年底，天津市户籍总人口为984.85万人，其中60岁及以上老年人口176.4万人，占总人口比例为17.91%同时，截至2010年年底，天津市80岁及以上高龄老年人口达到27.29万人，占老年人口的比例为15.47%据预测，2015年后天津市将迎来老年人口高速增长期，2020年老年人口将达到273万，2030年达到330万而天津市目前只有306家养老服务机构，床位仅有26243张，远远达不到老龄人口数的14‰，为此急需大力发展老年福利服务，整合资源、扩大规模，完善服务功能，提高生活质量，形成以家庭为基础、社区为依托、机构为骨干、多种形式相结合的老年福利服务体系，基本满足老年人的养老需求，保障其合法权益。
解决目前天津市严重缺乏的养老服务机构3.3当地政府政策支持及措施就静海县目前民政基础设施滞后，福利院、敬老院、光荣院等服务设施、设备不能满足民政对象的基本需求现象，通过提高民政事业费在财政预算中的比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业的发展静海县“十二五”规划明确提出了关于加快加快综合性社会福利院、老年福利院、农村敬老院等民政基础设施的建设，加大对现有基础设施的更新改造力度，提高对各类民政对象的保障和服务能力同时鼓励和支持民间资本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助的动员机制天津市始终大力推进了社会福利社会化，强化了社会事务管理加强了社会福利企业的管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点的社会福利服务体系为全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是天津市委、政府保障构建和谐社会全面协调发展的重要举措，市委、政府始终把民政基础设施建设作为一项重要的任务，给予高度关注和支持，多次召开办公会，协调解决实际存在的问题，研究部署各阶段工作，并从财政拿出充分的建设资金投入民政基础设施建设，为天津市民政基础设施建设项目的顺利实施提供了有效保证。
3.4发展情况3.4.1指导思想按照科学发展观的要求，在保护好整合资源、扩大规模和完善功能的前提下，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系通过深度挖掘其服务内涵，完善相关设施，创新养老敬老产业，提升天津市静海“城”式老年社区的整体品质，实现经济、社会、环境的协调和可持续发展3.4.2发展思路在天津市现有社会福利体系发展基础上，根据市场需求及企业自身的发展变化趋势，准确定位老年公寓形象，合理划分功能，科学布局，完善老年公寓基础服务设施，设计功能齐备、生态舒适、环境优美养老服务项目，创新经营管理体制，实现天津市社会福利体系快速健康发展3.4.3发展目标为贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》的任务目标，天津市静海“城”式老年社区将充分利用现有地理位置，合理安排用地、组织空间，在满足各项功能的前提下，使建筑、景观与自然环境形成完美的和谐，建成布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院，实现经济、社会、环境效益的全面和可持续发展。
3.5项目选址分析依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，市政设施完善，有绿化带、公园等环境优美的地方3.6项目建设规模天津市静海“城”式老年社区布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院项目规划占地面积11.09ha，总建筑面积17.53万㎡，建筑密度26.69%，容积率1.58，绿化率35%从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求老年公寓为低层住房面积以合室、一室、二室小套房为主有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等第四章 项目建设条件4.1地理位置与自然条件4.1.1地理位置项目坐落于静海县和山路与聚海道交汇处，距离天津市中心城区不到20公里，距津沧高速出口仅需3分钟交通快捷便利4.1.2自然概况4.1.2.1地形地貌静海县位于华北大平原的东北部，地貌特点不明显，就其地层形成而言可分为两种地貌单元：运河西部为冲积平原，运河东部为滨海平原静海县地势低平，大部分地区海拨高度在5米以下，大洼地区多在2.5米以下，地面坡降为1/6000—1/10000，是典型的低平原。
全县地势平坦，西南高，东北低，地面纵坡约万分之一最高海拨8米，最低处海拨2.4米静海县东西宽47.25公里，南北长54.4公里，境内地貌主要有浅碟形洼地、平地、古河床高地、微高地、河堤、渠坝、库堤及河漕、渠道等堤坝纵横交错、洼地星罗棋布 县境内绝大部分乡镇都位于新华厦构造体系沧县隆起带上，仅中旺镇、唐官屯镇部分地区位于新华厦构造体系黄骅拗陷带上整个静海县都属于新构造运动下沉地区4.1.2.2水文地质静海县地处海河流域下游，河流渠道众多，素有“九河下梢”之称子牙河、大清河、南运河、黑龙港河在境内汇合，独流减河、马厂减河、青静黄排干经本县东流入海团泊洼水库是境内最大地表水体，面积666.7公顷，总库容1.8亿立方米4.1.2.3气候静海县地处温暖、干旱的气候区，属暖温带半湿润大陆性季风气候，内陆海湾，受海洋气候影响不大，大陆性气候显著，主要气候特征：季风显著，四季分明常年主导风向西南风，年平均风速3.1米/秒；平均气温13度1月份平均气候—4.7度，为全年最低值；7月份平均气温26.2度，为全年最高值冬季日照总时数563.8小明；年降雨量548.9毫米静海县全年日照2699.1小时，日照率为61%；日照最多为5月份，日照284.7小时，日照率为65%。
4.1.2.4土壤静海县地形西南微高，向东北倾斜，土壤多呈冲积型，国内外因素的作用，土壤分为潮土、盐化潮土和湿潮土三个亚类地耐力为10-19吨/平方米，土质基底以上为深层厚的新生代松散沉积，其表层土壤类型为潮土类4.2历史沿承据史料记载，静海乃退海之地距今已有3000多年的历史，静海一直都是重要战略据点，同时也是联通华北、东北、中南地区的重要要道4.3社会经济状况 静海是天津市辖县，是诸多区县经济发展较为快速的一个. 全县职工人均工资达到10096元，同比增长18.2%农民人均纯收入3131元全县金融机构各项存款余额243亿元4.4项目建设配套条件静海“城”式老年社区作为新型养老公寓，从电梯设备、市内装修、安保设施、消防设施等方面均为目前国内先进水平尤其在医疗器械、餐饮设备、健身娱乐方面更是加大投入，不仅仅满足老年人的日常需求，还能使其晚年生活更加多姿多彩1.老年公寓的装修状况：公寓内：公寓大厅：铺设高级地砖公寓走道：铺设高级地砖，墙面乳胶漆，木扶手电梯：高级载客电梯楼梯间：铺设高级地砖，墙面乳胶漆居室内：（精装修和毛坯房两种方案，下为精装方案）：门：高档分户门窗：高档断桥铝合金窗，中空玻璃卫生间：瓷砖地面（防滑）和墙面，吊顶，品牌马桶，手盆，电热水器，排风扇，不锈钢扶手，放水开关卧室：空调，复合地板，吊顶，墙面乳胶漆，开关灯具：节能吸顶灯，卫生间防水吸顶灯，部分电光源智能化安防系统：公共区域摄像监控，电子门禁系统，烟感报警、喷淋系统，卫生间、居室紧急呼叫按钮，电话、有线电视、网络。
室外：超大绿化率，选择高大、枝叶茂盛的落叶阔叶树，多为景观型高档树种；在各个老年住宅附近，运用比较素雅的乔灌配置，使整个区域显得比较静谧和谐在餐饮及医疗方面与天津市知名养老机构和专业老年医院进行战略合作，提供更加完善和高科技的营养膳食技术支持及医疗保健服务社区内配有完备的医疗设施、购物超市、营养膳食中心、娱乐休闲中心、健身场所，综合服务中心等专属公共设施，为入住老人提供了方便、舒适、科学和健康的生活环境，做到“足不出小区”，自成一片天地2.老年公寓的服务内容医疗保健服务：（1） 入主进行全面健康体检，填写健康档案2） 每年进行健康体检3） 凭医嘱免费代购药品，医疗器具，保荐商品4） 进行心理咨询，心理疏导5） 请相关专家举办健康咨询和养生保健讲座6） 免费使用康复设施以及轮椅等辅助工具7） 免费定期进行血压测量8） 代办家庭病床服务，如遇紧急情况代呼叫“120”（9） 代办长期、短期护理服务营养膳食服务：（1） 定制式营养配餐服务，提供早、中、晚三餐食谱，精心配制，科学搭配，便于老人吸收2） 提供特色冷、热菜品的烹饪3） 提供外卖食品的订餐，免费送餐4） 在确保所提供食品质量绝对达标的前提下，签署《餐厅对外来视频加工责任确认书》，代为加热自备食品。
5） 不定期举办食品卫生及膳食营养的讲座文化教育服务：（1） 电脑高速上网，配备摄像头，便于老人获取信息，与子女交流（2） 阅览室全天开放，方便老人阅读，每日报纸更新，大量书籍浏览3） 书画是免费开放使用，供老人日常书法绘画，老人书画作品陈列其中（4） 与老年大学合作，开办相应课程5） 组织参观文化艺术等相关展览娱乐休闲服务：（1） 开放健身场地，入住老人免费使用健身器械2） 棋牌室及活动室配备各类软硬件，利于老人轻松快乐生活，增进交流3） 不定期组织市内景点、城市景观的观光游览综合配套服务：（1） 公共区域卫生保洁每日一次2） 室内卫生保洁每日一次（含卫生间）3） 每月情节门、窗、玻璃（房间内侧）一次4） 每月两次清洗床上用品（床单、床罩、枕套）5） 推荐小时工、护理员6） 提供独家服务，协助进行旅游路线选择和旅行社的确定7） 代购机票、车票、免费送票上门，代购书籍、报刊，帮助老人快递邮件、包裹等8） 免费保住老人缴纳水、电等配套设施使用费用9） 推荐中介机构，便于老人原有住房的出售或出租10）组织晨练，请专业人士教授适于老年人的运动项目（如太极拳）11）提醒时间（如出门、起床）12）室内设施检查、维修（如洁具、电源等）。
4.4.1物资供应及技术保障目前，静海县、天津市现有多家具备国家资格认证的勘察、设计、施工、监理单位，以及多处产品齐全、物质供应充实的建材市场，可为项目建设的实施提供有力的保障4.4.2建设场地地质情况经勘察设计单位现场勘察，项目建设场地地貌单一，地层较简单，为中硬场地（II类建筑场地），岩土层承载力达250KPa，属抗震有利地段4.4.3基础设施现状静海为加快“两城”和示范小城镇开发建设坚持“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的城镇建设模式静海新城积极推动100个单元的招商工作，全面加快东城开发、西城改造；完成胜利大街北段拓宽改造和中段大修，完成东兴道、东平道、部分街巷路面改造；按规划逐步完善排污、排水和供热等配套设施团泊新城投入规模实现翻番西区重点推进天津市健康产业园和体育功能区建设，实施团泊大道二期和三角湖商务区工程建设，年底前完成网球中心、团泊体育场、市体育局训练基地场馆和中医药大学新校区、体育学院部分主体工程，奥特莱斯商业广场投入使用还迁住宅区开工建设50万平方米，竣工20万平方米东区重点抓好半岛路、津汕高速路静海联络延长线等“九路两桥”基础设施配套工程，完成国际文化交流中心、团泊现代农业示范园及园内温泉酒店建设。
湖区加快浚深、东堤外扩等项目建设积极推进示范小城镇建设，完成团泊示范镇一期农民搬迁工作，落实土地复垦计划；完成子牙示范镇公建和还迁楼建设，学校、幼儿园年底前投入使用，一期还迁楼实现村民入住；启动大邱庄还迁楼和公建项目建设，力争用一年半的时间建成；加快静海镇示范小城镇建设前期工作，争取尽快实施继续保持基础设施投入强势实施西北外环、新104国道北延、津海路、静台路、静霸南线、津王路、静王路、静杨路、东方红路地下通道等新建和改扩建工程启动县公交中心交通枢纽和火车站广场改造工程改扩建乡村公路120公里完成杨李院110kv电站等一批电力设施建设工程完成天然气和自来水入团泊新城、子牙循环经济产业区二期工程以及重点乡镇和园区的供水供气等配套工程4.4.4综合评价综合上述现状进行分析，该项目场地建设条件成熟， 通一平具备，电力、电讯、供暖、给排水等市政服务设施完善，项目可实施条件具备4.5政策支持社会福利业作为天津市委、政府全面构建和谐社会的战略决策之一，近年来，天津市委、政府高度重视社会公共服务设施的发展，并在资金及政策给予较大的支持，加强民政基础设施建设，提升天津市民政服务体系产业，推进民政事业持续、快速、健康发展，为全面建设小康社会和构建和谐社会而不懈努力。
第五章 项目建设方案5.1项目建设指导思想和目标5.1.1 指导思想以《静海县民政“十二五”发展规划》为指针，认真贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》文件精神，从天津市老龄化现状实际出发，与当地生态建设和经济可持续发展战略相结合，充分利用国家、市政府赋予的各项优惠政策，以市场为导向，以增加当地居民收入和扩大再就业为目标，按照市场牵龙头，龙头带产业化发展思路，经过认真勘察，统一规划，合理设计，加强管理，提高服务质量，努力将天津市静海“城”式老年社区打造成为全市乃至全国最具特色的老年公寓，为天津市以及静海县的社会福利事业做出贡献5.1.2建设原则在项目建设规划中，坚持科学规划、统一安排的原则，确保项目建设按计划、分期实施，努力达到现代化经营管理的目的在项目生产规划中，坚持以高效、优质，综合经营、全面发展的方针，把项目建成市政府民政服务设施的精品；在项目的开发建设过程中，要始终坚持以提高社会效益为中心，以完善天津市静海“城”式老年社区服务设施建设为前提，以市场与资源相结合，综合发展的道路，从而带动整个区域福利事业的大发展。
5.1.3建设目标通过天津市静海“城”式老年社区项目的实施，提高的基础设施配套及社会福利开发水平，使的服务质量、环境质量和经济效益得到改观，使社会福利产业开发与民政设施建设相得益彰，形成良性循环通过项目的实施，实现中央制定的以“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则5.2项目建设方案（详见效果图） 5.2.1 设计依据5.2.1.1建设单位设计委托书.5.2.1.2规划局规划红线图.5.2.1.3国家建设部及其他专业部委颁发的有关现行设计规范，规程和细则《建筑制图标准》(GB/T50104-2001)《房屋建筑制图统一标准》(GB/T50001-2001)《建筑模数协调统一标准》(GBJ2-86)《全国民用建筑工程设计技术措施》规划建筑部分(2003)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)《建筑地面设计规范》(GB500037-96)《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》(2009)年版《民用建筑节能设计标准》(JGJ134-2001)《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)《建筑内部装修设计防火规范》(GB 50222-95)《工程建设标准强制性条文》(2002)年版《建筑安全玻璃管理规定》发改运行[2003]2116号民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB 50325-2001)《停车场设计规范》（公安部/建设部881003颁，890101实施）《无障碍设计规范》《老年建筑设计规范》5.2.1.4建设场地的工程地质初勘报告。
5.2.1.5国家及地方现行的有关设计、施工、验收规范5.2.2 设计说明5.2.2.1设计中全面贯彻安全、适用、经济、美观的建筑方针和以人为本的设计原则，在满足建筑功能的前提下，做到美观、经济、实用5.2.2.2主体建筑风格有特色，效果突出，符合主题；建筑外观与周边景观相协调并形成相应缓冲区, 景观与环境美化措施多样，环境氛围优良5.2.2.3该项目平面形式简单，使用功能齐全合理，内部空间组织有序，各功能空间互无干扰，交通流线简捷，采光通风良好等要素5.2.3 设计要求5.2.3.1结构要求本工程为一般公用建筑，建筑结构安全等级为二级，计算结构可靠度采用设计基准基为50年，建筑使用年限为50年5.2.3.2建筑内外装修及设备要求5.2.3.2.1建筑内部装修均为高档材质进行装修5.2.3.2.2建筑外部装修以现代建筑的理念进行设计5.2.3.2.3所有管线均以隐蔽方式进行铺设5.2.3.3项目设计（详见规划总平面图）设计与配套设施老年公寓按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求老年公寓宜为低层为主，综合服务建筑为带有电梯的小高层，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。
道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统居室要阳光充分和通风老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等第六章 环境保护措施6.1项目区环境现状6.2环境影响分析由于项目建设内容属基础设施工程，项目建设的不利于环境影响的主要在建设期，项目建成后，无工业污染源，项目运行本身的不利环境影响因素很少，主要解决好生活垃圾及污水处理的二次污染问题无其他社会环境、生态环境、声环境及空气环境影响因素6.3环境保护原则项目的建设要以贯彻科学发展观为中心，以生态环境保护为重点，要将开发与保护相结合，逐步使环境与经济、社会发展相协调通过加强自然生态的保护，积极防治环境污染，确保环境的良性循环和资源的持续利用6.3.1项目建设及“三废”对环境影响6.3.1.1土壤、植被、生态景观、水环境影响因素6.3.1.1.1开发建设过程中对植被生态景观的影响6.3.1.1.2“三废”处置不当，对旅游区的水域、土壤产生的影响6.3.1.2主要污染源和污染物本项目的主要污染源是项目建设和运营中，人员、机械产生的“三废”和噪声，主要污染物是建筑垃圾、生活垃圾、生活废水，施工机械和运行车辆产生的废气、噪声、污油等。
6.3.1.2.1废水：源于砂石料冲洗，砼(砂浆)搅拌、养护等，车辆清洗产生的污水，施工及工作人员产生的生活污水6.3.1.2.2废渣：主要是建筑垃圾和生活垃圾6.3.1.2.3废气：工程机械和汽车尾气，主要为一氧化碳、未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物6.4执行标准《中华人民共和国环境保护法》；《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；《中华人民共和国水土保持法》：《建设项目环境保护管理条例》；《国家机动车污染物排放标准第三阶段限值》(GBl8352．3-2005)；《污水综合排放标准(GB8978—1996)》；《大气环境质量标准(GB3095—1996)》；《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1996)；《建筑施工场界噪声标准》(GBl2523-90)；《大气污染物综合排放标准》(GBl6297—1996)6.5措施6.5.1环境保护措施6.5.1.1废水：项目废水严格要求应建净化池，待沉淀后排入污水管网，由污水处理设施统一处理6.5.1.2废渣：项目废渣主要是生活垃圾等，要求各项目单位将废渣运往城市环保部门指定的垃圾场进行处理6.5.1.3废气：项目的实施并无大废气产生渠道，仅施工时有一定的粉尘产生，对此要求项目建设单位注意清洁施工，减少粉尘。
6.5.1.4噪声：要求各施工现场文明施工，建立健全控制人为噪声管理力度严格控制作业时间，夜间不得进行噪声作业施工机械选用低噪声或有消声降噪器的设备，对搅拌机、电锯等产生噪音机械设置封闭式机械棚，以减少噪音扩散6.5.1.5委托有关部门对施工期间的环境保护进行监督、检查6.5.2项目运营期环境保护措施6.5.2.1生活废水集中收集统一处理，按国家要求处理达标排放通过景区排水管网，直接由景区的排水管道排除6.5.2.2生活垃圾收集、分类集中堆放于垃圾指定点，由景区环卫部门清运处理6.5.2.3项目建成后周边设立绿化带，美化环境6.6 环境影响评价结论项目通过对工程采取的措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响因此项目的建设对环境影响不大项目不是污染性项目，在工程建设期对区域环境将产生一定的影响和污染，但是不会对环境质量造成永久性的重大影响根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析项目环境影响评价须得到有关环境保护行政主管部门审批，并根据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收 第七章 节能、节水措施7.1节能7.1.1执行标准《中华人民共和国节约能源法》《中国节能技术政策大纲》国务院关于印发《节能减排综合性工作方案》的通知《乘用车燃料消耗量限值》GBl9578-2004《公共建筑物节能设计标准》GB50189-2005民用建筑电气设计规范JGJl32-2001建筑采光设计标准GB／T50033-2001国务院国发(1992)66号《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知》固定资产投资项目节能评估及审查指南；7.1.2节能措施节约能源、保护资源，保持能源、环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两方面，一是建设期，各类施工机械产生的能耗；二是运行期照明、建筑采暖、降温，设施设备使用等产生的能耗。
对此将采取以下措施，合理利用和节约能源7.1.2.1建设期7.1.2.1.1加强施工设备的管护、保养，提高功效，降低能耗；7.1.2.1.2制定周密的施工组织计划，注重土石方工程的挖填平衡，减少二次倒运；7.1.2.1.3协调好工程建设与线路运营的关系，保证线路畅通，减少因车辆堵塞而引起的能耗增加7.1.2.1.4建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗7.1.2.1.5使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.1.6机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品7.1.2.2运营期7.1.2.2.1使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.2.2尽可能采用地面辐射供暖系统，结合现状争取采用热电冷联产技术，提高建筑物的节能性和舒适性；7.1.2.2.3制定节能奖励制度，在保证各类设备运行工况良好的同时，使工作人员的个人利益与节能降耗挂钩；7.1.2.2.4室外停车场、道路等照明采用太阳能灯具，既节约能源，又减少室外电缆的投资。
相关照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯和低损耗的电子镇流器(功率因数不小于0．95)采用照明智能控制系统来实现对公共场所人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果；7.1.2.2.5采用集中式太阳能供热系统作为居民生活基本供热手段，不仅可以大幅度节约生活成本支出，更大大降低碳排放量，且相关配套系统智能化程度高，管理维护安全方便；7.1.2.2.6采用循环可再生资源，结合地热阶梯效应、土壤源热泵、污水源热泵等技术，充分发挥资源效益，达到节能减排的目的；7.1.2.2.7做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏热力管道均作保温处理，减少热损失，并做好水、电的计量，利于管理7.2 节水7.2.1执行标准《中华人民共和国水法》《中华人民共和国清洁生产法》《中国节水技术政策大纲》《建筑给水排水设计规范GBJl5—88》要求《 天津市市政府工业和生活用水定额》7.2.2节水措施 本项目耗水主要是生活用水主要节水措施主要为：7.2.2.1项目建设施工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，注重施工废水的回收利用，特别是混凝土养护用水的回收；7.2.2.2热水供应系统管线、热水管网设计要合理、温控装置和配水装置的性能要符合节水要求，减少水资源浪费；7.2.2.3安装使用节水型设备和器具，推广使用有限流装置的节水型淋浴设施、节水型水龙头、两档式节水型便器系统；7.2.2.4加强热水系统的运营管理，防止诸如管道保温层脱落，系统温控或排气装置失灵所造成的增大使用中无效冷水的排放量；7.2.2.5推广清洁剂清洗、微生物清洗、喷淋清洗等节水清洗技术；7.2.2.6注重绿化节水，种植耐旱性植物，尽量减少草皮铺设面积，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术；7.2.2.7尽量做到水的循环使用，减少排放；7.2.2.8注重绿化节水，种植耐旱性植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术。
7.2.2.9用水定额严格执行《天津市市政府工业和生活用水定额》 7.3节能、节水管理项目实施过程中设专人负责节能工作，主要任务是对节能材料、节能设备、节能工器具的选择使用和制定相关规章制度、节能措施、监督检查第八章 项目管理和实施进度安排8.1组织机构静海“城”式老年社区项目开发单位为 为保证项目建设和运营的顺利实施，项目建设阶段由 抽调相关人员成立项目执行办公室，负责项目建设方案的审定，技术可行性的论证，工程的招标，工程质量、进度的检查，设备的选型、采购，资金的落实、使用、核算等，对项目建设全过程进行管理8.2机构职责 在项目建设期，按照我国现行管理体制管理要求，设立项目执行办公室，设主任、副主任以及工程部、财务部、采购部、办公室对静海“城”式老年社区项目的建设实施项目管理8.3人员配置根据组织机构层次，设置相应的管理、工作人员的人数，定员定岗，以较少的人员，较高的工作效率来提高更好的效益项目管理人员以旅游局现有人员为基础，工程建设中个别专业性较强职位可在社会公开聘用根据相关劳动定额，综合考虑劳动效率和劳动强度，项目配备人员总数为 人，均为固定人员，包括管理人员 人，技术人员 人，其他人员 人。
部 门管理人员技术人员其他人员合 计主 任11副主任办公室工程部财务部合 计8.4劳动安全8.4.1项目施工必须严格按照建筑工程施工规范执行，防止发生劳动安全事故，使作业人员工作环境符合劳动保护要求，具有人身安全保障；同时，必须制定施工意外安全事故的应急措施8.4.2凡是人流、物流多的场所，应保证人、物合理分流，道路畅通，避免不安全因素，运行管理中制定安全保护和应急措施，加强安全管理，以免发生安全事故8.4.3按建筑物防火规范在各区域、各建筑物内均按消防规范设置灭火器和消防栓8.4.4重要的人员集散场所凡需要设置安全标志的地方，均按GB2894—1996《安全标志》的规定设置安全标志设备、管线按有关标准规定涂抹识别颜色8.4.5严格按照《供配电系统设计规范》GBJ50052—95要求进行电气安全设计所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关，尤其加强了变压器附近和配电房的安全防护措施8.4.6按三类防雷建筑设置防雷装置，采用层面板内钢筋做接闪器，梁、柱、钢筋做引下线，基础钢筋做接地体的防雷设施8.5招标方案8.5.1方案编制依据《中华人民共和国招标投标法》国家计委令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》国家计委、国冢经贸委、建设部等七部委第12号令发布的《评标委员和评标方法暂行规定》国家计委令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家计委关于印发《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》的通知建设部《建筑工程设计招标投标管理办法》国家发改委、建设部、铁道部、交通部、工信部、水利部、民用航空总局令《工程建设项目施工招标投标办法》市政府建设厅《天津市市政府建设项目招标投标管理办法》国家发改委、建设部、铁道部、交通部、工信部、水利部、民用航空总局、国家广播电影电视总局第2号令《工程建设项目勘察设计招标投标办法》8.5.2评标原则 依照现行相关法律、政策规定等进行招投标活动，原则上遵循：8.5.2.1平等、公正、合理、择优的原则。
8.5.2.2公平、公开和有效的原则8.5.2.3诚实信用的原则8.5.2.4维护招标、投标当事人双方合法权益的原则8.5.3招标范围根据国家有关规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以下时，可以不招标：单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，要进行招标设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，要进行招标8.5.4招标方案建设项目主体工程的勘察设计、建筑安装施工、工程监理和主要设备、材料供应，按照工程建设程序，分阶段实施项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标代理单位负责编写招标文件、投标邀请书，委托资质单位编制标底，组织开标、评标和定标工作由于项目资金来源主要为自筹资金，按有关规定可采取公开或邀请招标的方式项目招标基本情况汇总表序号建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标一勘察√二设计√三建筑工程√√√四安装工程√√√五工程监理√六设备采购√√七重要材料√八其他√8.6管理工作流程按照国家及地方相关规定的要求对工作内容进行安排，编制工作流程图。
8.7项目运营期管理项目建成后，按地方、市政府的相关意见和规定运营管理8.8项目实施进度安排8.8.1项目前期阶段：根据国家、市政府相关法律法规，对项目前期立项、设计进行编制及配套资金的落实该工作于 年 月底前完成并上报上级主管部门8.8.2项目建设阶段：根据上级下达的任务文件起 日内完成8.8.2.1项目招投标：各项招投标工作 个工作日内完成8.8.2.2项目动工：招投标工作完成后 日内，施工队、机械设备、原材进场8.8.2.3主体完工： 日内完成主体建设，同时申请质检对工程质量进行验收8.8.2.4室内外装饰及设备安装：主体验收合格后 日内完成该项工作8.8.2.5现场清理：工程完成后 日内完成现场垃圾杂物清理工作8.8.2.6资料汇报：根据相关规定进行资料汇报8.8.3竣工验收阶段： 日内完成8.8.3.1 竣工资料及决算： 日内完成竣工资料、工程决算及项目审计工作8.8.3.2 上述工作完成后同期提请上级验收申请8.8.4项目运营：经上级验收合格后开放运营第九章 项目资金筹措与管理9.1项目投资估算9.1.1建设投资估算9.1.1.1估算内容本项目建设所包括的工程费用(建筑工程费、设备购置费、安装费)、工程建设其它费用和预备费。
9.1.1.2估算依据9.1.1.2.1建筑工程按天津地区建筑工程单位估价汇总表，并参考天津地区同类工程项目实际造价水平估算；9.1.1.2.2设备价格依据厂家询价和市场价格进行估算 9.1.1.2.3工程建设其他费用和安装费费率根据有关部门规定，并参考实际水平综合测算9.1.1.3估算指标9.1.1.3.1建筑工程根据不同建筑物结构、装修标准，采用相应的估算指标安装工程根据设备类型，采用相应的安装费率9.1.1.3.2设备设施估价分别采用按现行市场价考虑运费、安装费的方式进行9.1.1.3.3其它费用按有关规定或实际情况计取建设单位管理费按工程费用的1.5％；勘察设计费按工程费用的3％；工程监理费按建筑工程费用的2％；其他前期费主要包括景区基础设施配套费用以及项目前期立项、可研编制等费用，费率按工程费用的3％计算；人员培训按照项目管理人员的数量估算；办公家具和用品购置费等按照根据实际情况计算；9.1.1.3.4基本预备费按工程费用和其它费用之和的8％计算9.1.2投资估算经估算，项目建设总投资为 万元，其中土地费用 万元，占项目总投资的 %；工程费用 万元(建筑工程费 万元，设备购置费 万元)，占项目建设投资的 ％；工程建设其他费用 万元，占建设投资的 ％；项目预备费 万元，占建设投资的 ％。
详见建设投资估算表）（项目投资根据贵方确定后无增加其他项目后进行计算）项目投入总资金估算表单位：万元序号项目名称单位数量单价合计备注一土地出让金项二工程费用1土建工程1.1结构主体1.2室内外装饰部分2配套设施工程2.1家具2.2设备电气、医疗器械等三工程建设其他费用1建设单位管理费2工程勘察设计费3工程监理费4项目咨询费5招标费四工程预备费 合计9.2项目资金筹措本项目总投资11.23亿元（人民币），如项目实施过程出现的超额现象由项目开发单位自行承担9.3资金管理按有关要求设立专项资金账户，进行分账核算，专户存储、专款专用，实行“收支两条线”管理严格执行资金的申请和拨付规定程序，做到资金的拨付有完整的审批程序和手续，财务会计资料披露信息真实、及时、完整，资金使用安全规范的要求第十章 效益评价10.1财务评价依据根据国家计委、建设部有关通知及国家有关文件规定的精神，对本项目的推荐方案进行经济评价，从而论证本工程的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据10.2财务评价基础数据选取10.2.1财务价格项目经营价格的确定原则：根据实际市场情况，确定本项目产品的销售价格。
项目主要投入物是以类似产品的批发价格为依据，根据近几年市场价格变动趋势进行预测并作了适当调整，所有价。
