思南官井旧城改造可行研究报告

思南官井旧城改造可行性研究报告目录第一章 总 论 11.1项目名称 11.2项目建设单位及基本状况 11.3可行性研究报告编制根据与范畴 11.4建设地点 21.5建设内容与规模 2第二章 项目建设的必要性 32.1思南县经济社会发展状况 32.2思南县城总体规划布局 52.3工程建设的必要性 6第三章 建设规模与重要建设内容 8第四章 项目选址及建设条件 94.1选址 94.2项目建设工程条件 94.3项目建设市政条件 10第五章 工程方案 115.1区域概况 115.2总平面布置 115.3建筑方案 125.4构造方案 135.5给排水及消防 145.6供配电及弱电 165.7暖通、空调 19第六章 环境影响评价与消防安全 216.1环境影响评价 216.2编制根据 216.3项目重要污染源及污染物 216.4环保措施 226.5消防 22第七章 节能节水措施 257.1节水措施 257.2电气节能措施 257.3空调节能措施 257.4建筑节能 26第八章 投资估算与资金筹措 278.1投资估算 278.2资金筹措 27第一章 总 论1.1项目名称思南县官井片区旧城改造一期工程1.2项目建设单位及基本状况 1.2.1项目建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司1.2.2工程概况本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006.04平方米，建设用地面积4992.81平方米。

用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，都市配套设施完备1.3可行性研究报告编制根据与范畴1.3.1工程设计的重要根据《都市居住区规划设计规范》GB50180-93《民用建筑设计通则》JB 50325-《建筑设计防火规范》GB50016-（）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（）《住宅建筑规范》GB50368-《民用建筑节能设计原则（采暖居住建筑部分）》JGJ26－95《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-、J114-《地下工程防水技术规范》GB50108-《贵州省居住建筑节能设计原则》DBJ52-49- 其她有关的国家、地措施令法规1.3.2编制范畴根据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环保、投资估算、社会和经济效益进行具体的研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参照1.4建设地点拟建地点：思南县城府后街1.5建设内容与规模总用地面积5006.04平方米，总建筑面积31398.52平方米，建筑层数：A栋-1+4+27F，B栋-1+1+5+1F，C栋-4+2+24F。

 第二章 项目建设的必要性2.1思南县经济社会发展状况2.1.1位置范畴思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东经107°52′-108°28′，北27°32′-28°10′，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教典礼与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具有，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教典礼扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石” 2.1.2行政区划、面积、人口思南县现辖14个民族乡，13个镇，总人口64万，全县地区面积达2230.5平方公里2.1.3自然条件及资源思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边沿区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低。

最高海拔1363米，最低海拔340米，相对高差1023米地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主气候温和，年均气温17.8℃，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天合适稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省出名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地 土壤类型共有5个土类，15个亚类，34个土属，82个土种，重要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.95%，水稻土占土壤总面积22.10%，另一方面是石灰土、紫色土、潮土等煤炭资源丰富，遍及境内各乡镇，已探明蕴藏总量达2636万吨，煤层稳定，煤质优良矿产资源重要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等水能资源丰富，有大小江河284条，河道总长533公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达140余万千瓦全县有大小水利工程1005处，灌溉面积达1公顷旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民族风情境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工的石林景观等 思南县共辖13个镇14个民族乡，有汉、土家、仡佬等17个民族全县总人口63.0万人，人口自然增长率为14.0‰其中农业人口为47.25万人，非农业人口为15.75万人，人口密度为289人/平方公里。

粮食生产由简朴的数量型向质量效益型转变工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一种新的转型发展阶段思南县三次产业构造的比例为55：26：19 ，全县生产总值33.9亿元，全社会固定资产投资完毕31.68亿元，社会消费品零售总额8.6亿元，城乡居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104元和2539元 2.2思南县城总体规划布局2.2.1都市性质思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地区特色文化产业；逐渐成为铜仁经济区的重要都市之一2.2.2 用地规模，全县建设用地总规模11239公顷，到和，建设用地总规模分别达11748公顷和13000公顷2.2.3都市对外交通及通讯思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实行油路提级改造，全县27个乡镇所有通公路，境内公路总长3841多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326国道从县境北西附近通过，303省道从县城穿过，西接326国道，东至印江县，也是遵义至铜仁的重要交通干线G56 杭瑞高速（杭州—瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达都市的路程时间，同步也将提高思南的交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域137公里，200吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地。

境内水运以乌江为骨架，通航水域137公里，其中乌江思南段78公里，水面宽200-340米；有客货码头8座，各类船只数百艘，200吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江十五”期间，建设移动基站74个，发展了VPMN网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动顾客已达到3万户，联通顾客1万户，固定电话顾客2.6万户，小灵通顾客1万户，宽带顾客0.12万户全县互换机总容量达30592门，实现乡乡通程控电话完毕了336个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传播光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络 2.3工程建设的必要性2.3.1 本工程的建设可改善思南居住条件为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新都市本工程的实行正是作为改善思南居民居住环境的必要条件，将为改造思南人民的居住条件提供有力保障保障思南工作有力、生活有序、有效的展开，增进思南经济社会的发展本项目的建设，能完善思南县部分都市功能，是保证思南人民正常生产、生活的需要2.3.2 本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展通过近30年的改革发展，特别是近几年西部大开发的机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力的都市之一。

随着西部大开发和城乡化发展战略的实行，思南县委、县政府审时度势提出了以“双拥模范县”为特色的新时期的发展战略目的；随着思南县社会经济的发展、都市建设的加快、都市化速度的提高、都市化模式的转变；随着都市的不断发展，开发具有市场发展前景的办公区成为思南县建设的当务之急；随着都市规划思想的发展，人们逐渐结识到以人为本的重要性，为人们提供舒服优美的办公环境；随着这几年可持续发展概念的进一步影响，人们在满足自我需求的同步，更加注意以环境为本，尽量保持环境原有的自然脉络，尽量减少对环境的破坏使建筑物与环境互相融合，协调发展二、市场预测一．市场调查目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在100m2如下的占总量的12%,住宅面积在101--120 m2的占总量的39%,121--140 m2占总量的31%,141 m2的上的占总量的18%从以上记录成果看,101m2--140m2的住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力,市场接受限度最高购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关怀的问题,根据我们这次调查成果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万如下的占26%,承受总价格在21--30万之间的占35.5%，承受总价格在31--40万的占30.50%，承受总价格在41万以上的占8%。

以上调查成果显示,思南县城购房者所能承受的价格重要在20-30万之间，其为购房者的重要承受范畴此外，重点调查了我们的项目所在地官井旧城区房地产市场及项目周边的重要楼盘销售状况在思南县城住宅平均价格为元左右/平方米第四季度江岸名都楼盘销售均价在2700-3300元/平方米，且销售状况良好：金辉叠翠园均价在2400-2700元/平方米且销售状况同样良好究其因素，一是有良好的地理位置，交通以便；二是该区域楼盘有充足的消费群体总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格均有所提高该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势二．产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增长，为铜仁地区最为活跃的房地产市场之一，上半年武汉完毕住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。

虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，此外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好三．价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一种档次，从而拉动思南县房价继续走高今年思南县基本建设将要迅速发展几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续浮现上涨趋势从因素上看，重要有五：1.在政府土地供应政策与方式变化的状况下，地价上升住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升2.需求量大从目前思南县房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，并且更多的人因贷款利率较低则更但愿采用公积金贷款；尚有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来3.购买力的增强，按揭的作用。

城乡居民的人均可支配收入的增长，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨4.住宅品质的提高，也成为了房市升温由于随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的规定的提高最后导致价格上扬5.竞争剧烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发公司纷纷入驻思南以争夺市场，带来了剧烈的竞争由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地公司纷纷进入思南使思南房地产市场的竞争更为剧烈化综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以拟定该社区内房屋销售大概每平方米2500元左右四．竞争力分析外地公司纷纷进入思南由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发公司纷纷入驻思南以争夺市场在剧烈竞争的同步也会提高整体的开发水平和住宅的质量此外出名公司得到追捧品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，公司出名度已经成为重要的参照因素无论是开发公司还是规划设计、中介代理等公司，出名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，特别是国内出名的地产商和省内外的出名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于我司实力雄厚信誉良好，我们可以依托我司的出名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，接近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同步居民的购买力增强，因此该地区市场上住房供应不不小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力五．市场风险分析1.该居民社区重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其她知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭由于她们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同步随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐渐的提高2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐渐提高东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，她们都属于高收入阶层3）文化水平较高：她们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一种好的投资环境。

4）对家庭居室的规定较高：除对住宅的舒服性.安全性的规定以外，由于工作的因素，她们规定居住地能上班以便，同步在家也可顺利开展工作，对社区环境的规定，对住宅品位的规定，对户型的设计规定也比较高这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证因此投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是自身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产自身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同步对该项目的投资采用了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，如果根据目前政府政策，风险较小第三章 建设规模与重要建设内容总用地面积5006.04平方米，总建筑面积31398.52平方米，建筑层数：A栋-1+4+27F，B栋-1+1+5+1F，C栋-4+2+24F用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，都市配套设施完备，是住宅居住区抱负的建设场地本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑构成综合楼建设项目。

总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火级别六级，多层办公楼防火级别二级居民用房设立为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%第四章 项目选址及建设条件4.1选址项目专家组会同思南县发展筹划局、规划局、贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县委、县政府将在贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街划拨建设官井片区旧城改造工程其理由如下：4.1.1本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，土地权属清晰，建设官井片区旧城改造工程不需新征土地4.1.2由于该地址位于思南县思唐镇府后街，交通非常便利4.1.3水电等设施齐全，能满足官井片区旧城改造工程的用电、用水规定4.2项目建设工程条件4.2.1地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约112米，东西宽约136米，用地面积约为5006.04平方米场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起场地最高高程为473.5米，最低高程为425.0米，最大高差近50米，用地高差较大4.2.2气象与水文场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明，年均气温17.8℃，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天，水能资源丰富。

4.2.3植被项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、贵重树种诸多4.2.4地震据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用4.2.5建设材料和运送条件本项目建设材料交通运送便利，周边盛产石料，产品规格可满足本工程需要此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源， 路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供应，并能满足建材质量原则的规定本项目筑路材料重要采用公路运送方式，项目所属地公路比较发达，完全可以满足本项目建设期间材料运送规定4.3项目建设市政条件4.3.1供电、供水和排水本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题供水能得到保证，都市水厂就在项目附近排水可通过都市污水管网排出进入都市污水解决厂4.3.2市政交通条件项目所在地南临思南县城老城区，位于新城开发区，市政交通条件十分便利4.3.3邮电通信思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控互换网、宽带互联网、长途数字传播网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络项目处市区中心地带，信息传递以便。

第五章 工程方案5.1区域概况5.1.1地理位置官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81平方米用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米5.1.2交通条件项目所在地位于思南县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常以便5.1.3场址地形地貌官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81平方米用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起5.2总平面布置5.2.1总平面布置官井片区旧城改造一期工程由A、B、C三栋居住用房，A、B两栋紧靠府后街，C栋毗邻环城路，A、B与C之间修建休闲场合及花坛强化住宅中心重要波及如下两个方面第一层面，是对住区主题概念的强化强化明确的主题，不单予以居住环境设计主线，并且也会加强楼盘在市场上的竞争力方案中强调现代文化的“时代感”和都市景观资源的“导入”作为住区的主体概念第二层面，是对住区空间几何中心的强化在方案中，我们关怀住区的公共空间环境对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间的凝聚力和辨认性，并从视觉上引导居民互相交往5.2.2竖向设计设计中将场地合适挖填，使场地略高于都市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为 20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。

5.3建筑方案5.3.1工程类别本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑构成综合楼建设项目5.3.2总体布局本工程设有三栋主居民住房，总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火级别六级，多层办公楼防火级别二级5.3.3平面布置居民用房设立为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户5.3.4剖面设计建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%，建造一种合适人居的生活社区5.3.6无障碍设计根据《都市道路及建筑物无障碍设计规范》JGJ50-第4条：所有入口及人行道设立提示盲道具体由景观公司设计施工；根据《都市道路及建筑物无障碍设计规范》JGJ50-第7条：所有入口及室外踏步单边均设立残疾人坡道，所有坡道宽度≥1.2米坡度≥1：12，具体由景观公司设计施工5.3.7立面设计设计中将场地合适挖填，使场地略高于都市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为 20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合5.4构造方案5.4.1工程设计采用的规程规范《建筑构造可靠度设计统一原则》《建筑构造荷载规范》《混凝土构造设计规范》《建筑抗震设计规范》《建筑地基基本设计规范》《建筑桩基技术规范》《砌体构造设计规范》5.4.2自然条件场地地质较稳定，合适进行本工程的建设。

5.4.3地震设防本项目属于丙类建筑工程，按六度进行抗震设防，本建筑的构造安全级别为三级5.4.4构造形式根据项目区的自然条件及建筑物的平面布置的特点，拟采用现浇钢筋混凝土框架构造体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板构造，基本拟采用扩展基本5.4.5构造计算材料明细表：混凝土部分：（1）桩身： C30（2）基本梁、独立基本： C30（3）楼层梁、板、楼梯： C25-C30（4）竖向构件柱、墙： C25-C40钢筋部分：直径＜12mm I级直径≥12mm II级板筋为冷扎带扭钢筋重要填充砖材：加气混凝土砌块5.5给排水及消防5.5.1编制根据1、 《建筑给水排水设计规范》GB50015-(）2、 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(）3、 《建筑设计防火规范》GB 50016--4、 《全国民用建筑给水排水工程设计技术措施》（）5、 《室外给水设计规范》GB 50013－6、 《室外排水设计规范》GB 50014－7、 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）8、 各专业提供的有关资料及建设单位规定9、 其他有关国标、规范、规程及规定5.5.2编制范畴1.本工程室内给水排水和消防给水系统设计。

2.本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计5.5.3给水1、 用水量工程1) 商场用水量定额： 5L/平方米营业厅；2) 住宅生活用水量定额：140L/人·d；3) 道路、广场及绿化浇洒用水：2.0L/平方米 ； 2、 给水方式采用市政管网直接供水并结合低位水池、变频加压泵中高区加压供水3、 管网规划由二根DN150进水管从本工程二端引入，在规划区内形成环状管网供水5.5.4污水排放排水体制排水体制采用雨、污分流制污水量拟定生活污水按居民给水用水量的90%估算，则规划区总的污水量约为65 m3/d5.5.6污水解决污水先排入社区主排水管道经化粪池解决后，排入市政污水排水管网5.5.7消防1、室内消防给水工程室内消火栓用水量40L/S,火灾延续时间3小时室内消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水泵、屋顶水箱联合供水2、室外消防给水工程消防给水采用生活、生产、消防合一制，在主干管环网上布置室外消火栓，其间距不不小于120米设立室外消防用水量为30L/S，同步发生火灾次数1次，火灾持续时间为3小时3、建筑灭火根据《建筑灭火器配备设计规范》，在必要的部位设立气体灭火装置。

5.6供配电及弱电5.6.1设计根据和供电特性《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-《低压配电设计规范》 GB50054-95《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94（）《建筑照明设计原则》 GB50034-《10Kv及如下变电所设计规范》 GB50053-94《供配电系统设计规范》 GB50052-《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95()《建筑设计防火规范》 GB 50016-95()《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97《通用用电设备配电设计规范》 GB50055-93《民用闭路监视电视系统工程技术规范》 GB 50198-94《火灾自动报警设计规范》 GB 50116-98《智能建筑设计原则》 GB/T50314-《综合布线系统工程设计规范》 GB50311-《有线电视系统工程技术规范》 GB 50200-94《工程建设原则强制性条文.房屋建筑部分》 （）；《建筑工程设计文献编制深度规定》 （）；5.6.2用电负荷按照变压器尽量接近负荷中心和便于运营管理的原邮电部，拟于社区转换层内设立变配电所，采用TN-S配电系统，本工程车库及其她建筑的消防用电设备负荷级别为二级，其他负荷为三级。

负荷指标：住宅用电取6KW/户；商铺用电取60w/m2；车库及配套建筑用电取25w/m2供电电源：本工程拟采用由一路10KV线路供电+消防负荷备用电源5.6.3变、配电线路敷设：住宅配电电缆从变压器低压屏用电缆从电力管引入住宅强电井，然后用阻燃导线供电到每层楼层计量配电箱；商铺和配套建筑用电从变压器低压屏用电缆穿电力管引至各栋商铺电计量箱，然后用阻燃导线穿管供电到各用电商铺；地下车库设立分区配电系统，每个分区内设配电箱动力配电及控制设计：1、生活泵、排水泵采用放射式配电，并采用水位自动控制2、消火栓泵、喷淋泵采用双电源双回路放射式配电，并在末端进行自动切换消防水泵由就地/远方（消火栓处和消防中心）控制；喷淋泵由手动/自动控制3、防排烟 风机采用双电源双回路供电，并在末端进行自动切换并由就地/远方（消防中心）手动及消防报警系统联动控制5.6.4户外供电及照明在大楼屋顶处、四周、庭园内，结合园林景观工程做投光灯、路灯、庭园灯、草坪灯，电压级别采用220V,室外灯具选用半截光型或截光型配光灯具，选用紧凑型荧光灯、金卤灯、高压钠灯光源，采用接触器与时间继电器配电箱集中控制5.6.5防雷本建筑为一类高层按二级防雷建筑考虑。

每栋楼设总等电位联结，带淋浴设施卫生间设局部等电位联结建筑采用共用接地系统，接地电阻不不小于1欧姆各栋建筑接地系统互相连结，仝社区接地网联成整体低压配电系统的接地型式采用TN—s制在配电系统各级设电涌保护器5.6.6弱电社区内设立语音通信系统，局域网(数宁)通信系统和有线电视系统，根据本工程和全社区建筑面积，设立语音通信远端互换机站和局域网工作站通信容量，住户按1.5对/户计，其他场合按用途适量考虑，则语音通信容量为150对(涉及公共及商业顾客)，数字通信点为150点(涉及公共及商业川户)住户每户一条视频线接入，其他场合按用途适量配备，则共有约有100个端口顾客(涉及公共及商业顾客)社区住户设立可视对讲保安系统，住宅每户考虑紧急报警装置地下车库、商业及公共建筑的有关部门设立电视监控保安系统，社区设周界防越报警系统因此全社区设一种消防保安中心智能系统线路，地下暗敷，室外采用地下PVC管道敷设，地下车库内采用封闭桥架敷设5.7暖通、空调5.7.1设计根据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-）《城乡燃气设计规范》（GB 50028-）《建筑设计防火规范(GB 50016-）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）(）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）《公共建筑节能设计原则》（GB50189-）《车库建筑设计规范》（JGJ100-98） 其她有关的现行法规、原则及规范。

本工程规划设计方案的有关审查意见书建设方提供的设计委托书、有关使用规定和设计技术规定 各有关专业提供的图纸及资料5.7.2通风、空调工程1.因空调系统未拟定具体空调形式，故不在本次设计范畴内仅预留相应动力站站房等功能房间2.车库通风设立机械通风系统，车库根据防烟分区状况采用机械排风，自然补风或机械排风，机械补风相结合的方式，该系统平时排风，火灾时排烟送风量不不不小于排风量的50%3.柴油发电机房及储油间设独立的机械通风系统，高温烟气高空排放4.设备用房设独立的机械排风（局部设备房兼事故通风）及机械补风系统5.卫生间通风采用卫生间通风器，通过排风井排出6.各个公用卫生间均设立机械排风装置，集中排放浊气7.厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自的土建竖井高空排放第六章 环境影响评价与消防安全6.1环境影响评价6.1.1社会环境影响拟建工程的修建，可对区域社会环境产生一系列有利影响，有助于改善办公条件，增进都市和区域经济的发展6.1.2生态环境影响土石方的填挖及建筑物的施工将引起自然环境的变化，施工期间及运营期间污水也对周边环境及居民生活导致一定影响因此，建设期间需要注重对周边环境的保护，尽量减少项目建设对环境带来的不 利影响。

6.1.3声环境及空气环境影响施工期间来自施工机械和运送车辆的噪音，营运期间产生的噪音都对环境有影响同步，施工期灰土拌和与施工车辆机械等运营产生的扬尘对大气产生污染建议施工拌和场地要选择合理位置，尽量减少噪音及废气对居民的影响6.2编制根据1 《民用建筑电气设计规范》2 《低压配电设计规范》3 《高层民用建筑设计防火规范》4 《火火报报警系统设计规范》5 《建筑物防雷设计规范》6.3项目重要污染源及污染物大楼排出的粪便污水及其她污水，外排量为20m3/d，这是此工程的重要污染源6.4环保措施(1)采用高效节能电气产品2)采用智能化开关控制设备3)电力电缆采采用低卤低烟产品4)采用气体放电光源照明器5)变电站、开闭所、发电机房布置于地下6)发电机排烟达欧洲2#原则7)没置社区物管计算机网络6.5消防6.5.1设计根据(1)《建筑设计防火规范》(2)《高层民用建筑设计防火规范》(3)《自动喷水灭火系统设计防火规范》(4)《汽车库、修车库、停车场设计防火防火规范》(5)《建筑灭火器配备设计规范》6.5.2建筑消防设计1、安全疏散：该栋建筑有两个出口，并疏散楼梯到顶屋均出屋面符台规范规定。

2、本工程消防控制室设在一层设备用房内3、报警灭火：详见设备专业有关设施6.5.3电气消防1、系统构成及保护级别拟定：根据本建筑性质，设火灾自动报警系统 2、消防设施电源供应：本社区消防用电负荷为二级负荷，消防中心用电及消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射式末端切换供电3、应急、疏散照明设备用房、住宅的楼梯问、电梯前室设自带电源的应急照明灯及火灾疏敞照明，应急照明电源的持续供电时问小少于90min4、火灾自动报警系统在变配电房，各设备用房设感烟探测器；柴油机房设感温探测器，火灰报警信号送至消控室的消防报警主机5、消火栓、自动喷酒与控制系统消火栓系统中的消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启功，也可由消防中心手动启动自动喷洒系统由水流批示器及报警阀的动作信号送至消防中心报警，火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵6、防火卷帘控制系统火灾时，关闭有关部位的防火卷帘门，并接受其反馈信号，疏散通通道上的防火卷帘门两侧均设立手动控制按钮7、消防电话在设备房消控中心设消防电话总机且设立直接向消防部门报警的外线电话；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机消防电梯机房设固定的对讲电话；手动报警按钮处设对讲电话插孔。

8、火灾时，接通事故照明灯和疏散批示灯，切断有关部位的非消防电源9、在柴油发电机房设立气体灭火控制系统第七章 节能节水措施7.1节水措施1、选用高效率的水泵和配套电机，以节省运营电耗选用加压设备在水泵高效区内运营2、充足运用都市自来水水压供水高区用水采用管网叠压变频供水设备，以节省运营电耗3、各用水点均设立水表计量，节省用水4、顾客装修时应选用节能、节水型产品，大便器冲洗水箱容积应不不小于6L节水器具应符合《节水型生活用水器具》CJ164-中第4.2.1、第4.2.3、第4.2.4、第4.3.2及第4.4条规定7.2电气节能措施1、变压器选用节能型产品2、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数3、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器选用节能型电感镇流器4、照明功率密度值不能不小于规范GB50034-同，《建筑照明设计原则》的规定5、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流6、设计时考虑稳定电压措施7.3空调节能措施1、空调主机因地制宜采用水源热泵机组，机组能效比满足《公共建筑节能设计原则》（GB50189－）的规定，有效地运用了能源2、空调水循环泵采用变频技术实目前不同的负荷条件下，流量和扬程的匹配。

3、根据建筑功能和使用时间合理划分空调系统，在制冷站对各空调水环路的供回水温度等参数进行监测，合理调配空调主机的运营在空调房间内均设有对空调末端设备的控制装置，在满足顾客规定的前提下尽量避免不必要的负荷消耗4、新风系统采用变频调速，可以实现新风量根据实际状况的调节，最大限度地节省能源在人员密集场合设立排风系统，过度季节可以运用新风冷量实现空调效果，节省空调运营费用5、提高空调系统自动化控制水平，根据系统设备的配备设计有监测和控制系统，可以对空调系统进行集中管理和控制，在合同运用能量的前提下使空调效果最佳6、车库通风系统采用多台风机组合的方式，可以实现不同通 风需求量状况下的变风量运营，从而达到节能的目的7.4建筑节能1、总体布局上系统主干管接近负荷中心，使服务距离近来，节省能耗2、积极采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料3、采用保温隔热和密闭性能好的门窗第八章 项目组织管理与实行进度8.1项目组织管理1、本项目由贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司负责建设实行2、工程建设必须坚持质量第一，本项目建设要积极履行项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制为顺利完毕本项目的建设任务，由思南中天投资开发有限责任公司成立项目建设领导小组，下设办公室，配备精干人员，建立制度，加强领导，保证“工程”实行，由领导小组全面具体的负责项目建设工作。

重要完毕项目实行准备、资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同步开展和互相交叉进行将项目实行时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实行进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用8.2工程设计和施工管理1、基建工程项目应委托具有相应资质的建设工程勘查设计单位进行地质勘察，并编制建设工程勘查文献作为建筑构造设计的根据建设单位要通过招标选择信誉好、技术力量强、具有相应资质级别的设计单位进行设计设计要根据已批准的项目概算和建设原则进行，严禁擅自提高原则2、项目建设实行政府采购按照《政府采购法》、《招标投标法》的规定，通过同级政府集中采购机构进行采购施工单位拟定后，应根据国务院颁布的《建筑安装工程承包合同条例》签订合同，施工合同中应明确双方的权利、义务、付款方式、工程质量规定、检查和验收措施、材料、设备的供应方式与质量原则、设计变更、违约责任及处置措施等3、建设单位在工程建设中，要严格按照建筑安装工程技术质量规范和验收评估原则进行施工检查监督和组织验收所有基建项目均应按规定办理施工许可执照，选择素质高、能力强、执法严格的工程质量监理单位对工程质量、建设工期、工程投资等进行监理，签订监理合同，明确工程监理单位的责任。

建设单位要参与施工组织管理的全过程，以保证工程进度和工程质量4、建设项目竣工后，由项目建设领导小组组织有关部门和单位成立验收组织，按规定组织竣工验收，办理竣工验收证书，并将完整的竣工验收资料移送档案管理部门8.3工程实行进度项目筹划建设工期为8个月，具体实行进度如下：1、8月-9月完毕项目可行性研究报告的编制及评估、论证2、10月进行工程设计、勘探，同期进行工程及设备的招标采购工作3、11月-2月土建工程施工4、3月竣工验收并交付使用第九章 工程招投标方案9.1总则1、为保证《思南中天投资开发有限责任公司项目》建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，增进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案编制根据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《中华人民共和国建筑法》（3）《中华人民共和国合同法》（4）《贵州省建筑工程招标投标管理措施》（5）《建筑工程招标投标规程》等有关法律、法规2、本方案仅合用于《思南中天投资开发有限责任公司项目》建设工程的招标投标3、本项目招标投标遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则4、本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参与投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。

9.2招标方案1、招标范畴（1）《思南县官井片区旧城改造一期工程项目》的勘察、设计所有进行招标2）项目的建筑工程、安装工程所有进行招标3）项目的工程监理所有进行招标4）工程所需设备采购活动实行所有招标5）工程所需的重要材料部分进行招标6）项目其她工程进行部分招标2、招标组织形式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其她采用自行招标3、招标方式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其她采用邀请招标4、招标基本状况表表8—1 招标基本状况方式项目招标范畴招标组织形式招标方式不采用招标方式备注所有招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察※※※设计※※※建筑工程※※※安装工程※※※监理※※※设备※※※重要材料※※※其她※※※第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1估算根据：（1）、土建工程套用《1998年贵州省建筑工程预算定额及贵阳地区基价》；（2）、勘察设计收费原则；（3）、安装工程套用(1995)《贵州省安装工程预算定额》；（4）、设备费按设备生产厂家询价；（5）、其他费用根据建设单位提供数据及参照国家有关规定具体状况计列。

10.1.2投资估算范畴：（1）、工程费用：建筑主体构造及辅助设施的土建工程、装饰工程、给排水、消防、电气照明、及环境绿化等费用2）、其他费用：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理、质量监督、施工图审查等费用3）、预留费：基本预留费按7%；涨价预留费按工程费用的5%10.2资金筹措本项目估算总投资：6082.96万元其中工程费用5314.98万元，其她费用370.27万元，基本预备费227.41万元，土地购买费170.3万元详见下表：工程投资估算表工程项目及费用建筑面积（m2)投资价值（万元）工程费用　土建工程给排水工程电气工程通风燃气其他小计其他费用 合 计 一般土建31398.53767.82　　　　3767.82 　　给排水工程　　125.59 　　　125.59 　　电气工程　　　0.00 　　238.63 　　通风燃气工程　　　　94.20 　94.20 　　室外综合管网　　　　　30.14 30.14 　　土石方工程　　　　　450.00 450.00 　　边坡治理费　　　　　　354.40 　　电梯安装费　　　　　　160.00 　　道路、绿化等室外工程　　　　　94.20 94.20 　　小计　　　　　　5314.98 　5314.98 其他费用　　　　　　　　　建设项目筹建管理费　　　　　　　66.15 　建设工程规划综合费　　　　　　　6.28 　工程勘察设计费　　　　　　　70.00 　工程监理费　　　　　　　124.00 　施工图审查费　　　　　　　2.51 　环境影响评价费　　　　　　　0.90 　白蚁避免费　　　　　　　1.41 　消防系统的行政收费　　　　　　　0.30 　防雷工程设计审核费　　　　　　　0.53 　都市建设配套费　　　　　　　94.20 　建设工程综合服务费　　　　　　　3.99 　特种设备检测费　　　　　　　1.92 　小计　　　　　　　370.27 370.27 基本预备费　　　　　　　　227.41 土地购买费　　　　　　　170.3170.3总计　　　　　　　　6082.96 第十一章 结论与建议11.1结论从经济效益来说：本项目的实行，为思南县的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了思南县的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。

从社会效益来说：项目建成后，将成为思南县城的一种亮点，为居民提供了优越的住宅环境，积极有效的响应了思南县的安居工程，使居民可以更好的生活和工作，使思南人民可以更好的感受到经济发展所带来的直接好处从环境效益来说：该开发过程所有是文明施工，最大限度的减小了对环境的破坏，该工程完毕后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一种全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响通过以上系统分析，本项目的建设实行，可觉得工作人员提供足够的办公用房和必备的配套设施，有助于思南中天投资开发有限责任公司的规范化管理；有助于改善思南县城的环境，提高思南就业率，支持思南经济的持续发展；美化思南县城环境，维护本地人民群众的利益，增进社会经济迅速、协调、持续发展等，具有重要作用因此，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该项目是完全可行的11.2建议 强化项目进程中的投资、质量、进度筹划，注重对也许发生的不利条件及变化因素的预测与防备对策，以保证项目按期完毕 （1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场也许的由高峰期向下降期转折的风险。

（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度 （3）要做精品产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品 （4）项目成本须合理控制，以保存市场波动时的降价应对空间5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作特别要准备好抗风险资金，不可挪用。