大同商业地产市场报告

单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,大同市城区商业专业市场研究报告,山西粤商投资有限公司,经营组：王维 赵春丽,商业地产研究工作安排,工作内容,收集的数据,进行的调查,进行的分析,大同市宏观经济情况,大同市城市发展现状,大同市城市总体规划,大同市商业地产市场状况,大同市经济状况研究,项目和地区的背景分析,锁定区域市场的集中分析,商场、在售项目招商部、市场管理部访谈,商场经营者调查访谈,商铺投资者调查访谈,商业地产专业人士访谈,大同市规划局,大同市国土局,大同市发展规划,大同市区域分商圈,分业态商业市场调查,大同市商业项目考察,宏观经济背景分析,城市格局探讨,物资供求情况分析,商业情况分析,区域市场供求特点分析,租售方式和民间投资意向费分析,2,报告思维导图,城市背景与宏观环境,城市商脉与商业地产,大同市商业客户研究,大同市城市布局与功能分区,大同市城市经济相关指标,大同市在环渤海的经济地位,大同市魅力城市与资源,大同市未来发展方向与规划,3,大同 新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地 有京津和环渤海经济带距离近的区位优势 北京后花园,交通,大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。

京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副地域与人口,大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积14176平方千米总人口316万人（2007年）经济,大同市的经济以平均每年13%的增长率蓬勃发展，2007年达到480.1亿元大同市近5年的经济增长速度位于山西二线城市前列以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业城市概况,大同是中国历史文化名城古称平城、云中，辽代改称大同大同发挥名城、资源、区位三大优势“，是对大同历史文化名城、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源比较优势的认定，也是对大同作为资源型城市的发展指导思想大同是“中国煤都”,大同,4,大同市近年及固定资产投资额加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等,与其他3省省会城市相比，大同市经济水平处于中等态势，未来还有一定的发展空间；,从2003年开始大同市连年基本保持两位数的增长率，较对发展迅猛；,大同市2007年增长速度为14.0%,同年全国 增长率为9.5%；,大同市固定资产投资增幅波动比较大，增长速度为34.2%。

2006年对比表,太原,呼市,大同,石家庄,（亿元）,1013.38,900.1,405.96,2064,较上年增速,11.50%,21.03%,8.0%,13.20%,固定资产投资额（亿元）,501.13,508,160.1,1000,较上年增速,17.80%,43.91%,5.4%,18.00%,宏观经济,5,小于4%,45%,58%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限房地产预警系统判断增速与房地产发展关系,大同市近4年增长率基本呈现两位数增长近4年大同市 持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列大同市2007年固定投资额为214.8亿元；,大同市2006年固定投资额为160.2亿元，增长速度为5.4%宏观经济,6,大同市社会消费品零售总额近年保持平均12%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平2007 年社会消费品零售总额184.95 亿元，比上年增长20.9%其中住宿和餐饮业实现零售额 22.94 亿元，增长 20.09%；,分行业看，全年全市批发业实现零售额 29.07 亿元，增长 12.74%,零售业实现129.55 亿元，增长23.22%。

城市,太原,呼市,大同,石家庄,2006年社会消费品零售总额,436.47,360,184.95,698.8,增长率,13.7%,15.5%,20.9%,15.3%,消费品零售总额,7,1997年,2003年,2007年,8.9：57.2：33.9,6.2：56.1：37.7,5.4 52.342.3,大同近10年产业结构比例变化情况,大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发展阶段,在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长大同19972007之间已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高的层次产业发展,8,大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出,2007年大同市城镇居民人均可支配收入继续增加全年城镇居民人均可支配收入为 11506.4元，比上年增长 17.83%2007 年城镇居民人均消费性支出 7847.4 元，比上年增长 12.71%由此看出，大同市居民相对的消费水平较高全市居民消费价格总水平比上年上涨 4.2%全市商品零售价格总水平比上年上涨 4.0%；工业品出厂价格总水平上涨 5.8%；原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨 4.8%,资料来源：广东各市统计年鉴,居民收入水平,9,城市发展规划,西融,东 移,古城改造,限制大车进市区的红线,中部2008年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌；,东部御东新区是大同市今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副”区域；,南部依靠大同市经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设要抓紧大同机场的建设10,市区最新,规,规划,2008,年,年2月开,始,始进行搬,迁,迁，旨在,恢,恢复古城,墙,墙貌；,大同市东,、,、西、南,、,、北建设,四,四大安置,新,新区，分,别,别位于御,河,河西岸、,西,西环路西,侧,侧、南环,路,路南侧、,站,站东大街,两,两侧，由,被,被拆迁户,自,自主选择,新,新居；,拆迁办法,：,：拆一平,还,还一平以,旧,旧换新，,政,政府有限,度,度补贴搬,迁,迁费用和,超,超出部份,面,面积的结,算,算大同市古,城,城改造范,围,围11,货运方式,情,情况,往内蒙呼,市,市、包头,大同经济,开,开发区（,湖,湖东片）,大同机场,古城改造,限制大车,红,红线,大同交通,网,网络较全,，,，铁路、,京,京大、大,运,运高速、208和109国,道,道、大同,机,机场等综,合,合构成大,同,同和外部,联,联系的物,流,流立体网,络,络；,大同物流,基,基本以汽,运,运为主，,因,因其时间,快,快捷、成,本,本低而获,得,得物流市,场,场绝大部,份,份的份额,；,；,大同煤以,铁,铁路输出,为,为主，由,于,于铁路货,运,运需要报,批,批手续多,而,而且时间,长,长，故铁,路,路运输基,本,本退出主,流,流物流市,场,场的竞争,；,；,航运因大,同,同机场规,模,模小，航,线,线少（主,线,线只飞北,京,京、广州,、,、上海、,长,长治），,所,所以航运,业,业务基本,上,上是先飞,至,至太原，,再,再由汽运,至,至大同。

大同市现,有,有货运以,汽,汽运为主,，,，航运略,有,有增加趋,势,势，煤基,本,本以铁路,输,输出为主,要,要方式往北京、,太,太原,12,物资流通,情,情况,往内蒙呼,市,市、包头,大同是矿,产,产资源丰,富,富的城市,，,，所以重,型,型设备和,汽,汽配在大,同,同有较大,型,型的专业,市,市场集散,地,地；,内蒙物流,以,以呼市和,包,包头为龙,头,头，在内,蒙,蒙与京津,之,之间是必,需,需经过大,同,同的，所,以,以内蒙的,物,物流都要,经,经过大同,运,运输出入,境,境；,由于太原,是,是省会，,物,物流业内,资,资源最多,，,，所以大,同,同往山西,省,省内各城,市,市的物流,都,都通常先,运,运往太原,集,集中再分,流,流；,石家庄是,河,河北省会,重,重要货物,集,集散地，,也,也是华北,地,地区中南,部,部商贸中,心,心和面向,“,“三北”,地,地区的重,要,要商埠，,大同市现,有,有物资流,通,通以汽运,为,为主要方,式,式，大同,航,航运货流,量,量以广州,线,线路海鲜,，,，煤以铁,路,路输出为,主,主要方式,往北京、,太,太原,地点,方向,北京、天津、上海,呼市、包头,太原,石家庄,广州、深圳,大同,输入,重型设备、汽配、电器、服饰等,肉类为主,服饰、小商品,设备、建材,家具、小电器、服饰、建材、海鲜等,大同,输送,橡胶,蔬菜果品、小百货、钢材,转运至山西省内其他城市的各类物资,牛奶,山西各类物资,13,报告思维,导,导图,城市背景,与,与宏观环,境,境,西南环路,商,商圈,大庆商圈,大同市市,区,区商业概,况,况,东关商圈,城市商脉,与,与商业地,产,产,大同市商,业,业客户研,究,究,三大商圈,综,综合分析,14,大同市商,业,业现状：,商,商业网点,建,建设已重,新,新布局，,由,由于2008年2,月,月旧城改,造,造使现有,商,商业网点,已,已拆或待,拆,拆，最新,规,规划有待,进,进一步明,确,确。

现有商业,设,设施初步,满,满足商业,活,活动需求,，,，但缺乏,商,商务主导,型,型商业功,能,能区，无,形,形成中央,商,商务区及,国,国际化、,现,现代化设,施,施商务区,由于拆迁,使,使原市场,规,规划打乱,，,，新商业,网,网点规划,建,建设待政,府,府明确东关商圈,以,以云中商,城,城、小商,品,品市场、,海,海盛、海,辰,辰、春毅,电,电器等组,成,成,西南环路,商,商圈以蓝,天,天山鹰、,华,华宇购物,、,、万家灯,饰,饰、振华,蔬,蔬果批发,、,、和平五,金,金等组成,大庆商圈,以,以现代大,世,世界、九,洲,洲、通用,物,物资、振,华,华等组成,商业状况,东关商圈,西南环路,商,商圈,大庆商圈,15,商圈划分,板块区域,传统三大商圈之首东关商圈,大庆商圈,西南环路商圈,地理位置,万寿路及御河桥对岸延伸局部,大庆东路及向十里店延伸局部,西环路及南环路,各项目名称,海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场10个,现代装饰大世界、通用汽配城、通用物资商贸市场、九洲钢材市场、九洲商贸城（经营汽配）、九洲建材市场、翔龙建材市场、十里店果品蔬菜综合市场、中鸿粮油交易市场等,西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）和振华蔬菜批发市场；南环路上的云中装饰材料大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。

经营业态,以零售为主，档次较低服装、烟酒、食品、电器、建材等31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米以批发为主建材、家装、灯饰家具、汽配、钢材、果品蔬菜为主个体规模也较大型，一般都在一、二百亩占地规划以上西环路以批发为主，南环以零售为主经营以五金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主近况,由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整，但详细情况有待进一步政府明确经营情况非常良好但较杂乱，特别是大同出了相关限制大车及畜力车进入市区的规定后，该区域交通混乱情况较为明显振华是市区范围是比较成功的专业市场规模较大的，经营品种多，货流量大但要搬至大塘路段特点,传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。