2005年安溪市龙凤都城项目可行性分析报告

中国管理资讯网厦门信地房地产营销有限公司厦门信地房地产营销有限公司 中国管理资讯网2021-11-132前言前言z占地面积六百多亩z建筑面积六十万平米z一个山水城林z国际级新都市区z诗意家园z即将诞生 中国管理资讯网2021-11-133目录目录 中国管理资讯网2021-11-134项目背景项目背景 中国管理资讯网2021-11-135项目背景项目背景 中国管理资讯网2021-11-136项目背景项目背景 中国管理资讯网2021-11-137投资环境投资环境 中国管理资讯网2021-11-138投资环境投资环境 中国管理资讯网2021-11-139投资环境投资环境 中国管理资讯网2021-11-1310投资环境投资环境 z 中国管理资讯网2021-11-1311投资环境投资环境 中国管理资讯网2021-11-1312投资环境投资环境 中国管理资讯网2021-11-1313投资环境投资环境 z 中国管理资讯网2021-11-1314发展规划发展规划 中国管理资讯网2021-11-1315发展规划发展规划 中国管理资讯网2021-11-1316发展规划发展规划 中国管理资讯网2021-11-1317市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1318市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1319市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1320市场状况市场状况 。

中国管理资讯网2021-11-1321市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1322市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1323市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1324市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1325市场状况市场状况 中国管理资讯网2021-11-1326需求市场需求市场 中国管理资讯网2021-11-1327需求市场需求市场 中国管理资讯网2021-11-1328需求市场需求市场比例62.90%16%14%4%3.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%自建房商品房承租房福利房集资房比例 中国管理资讯网2021-11-1329需求市场需求市场购房计划29.50%29.40%17.60%23.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%比例时间比例1-2年内3-5年5年以后无购房计划 中国管理资讯网2021-11-1330需求市场需求市场21.10%47.40%10.50%7.90%13.10%多层住宅小高层住宅楼中楼联排别墅独院别墅 中国管理资讯网2021-11-1331需求分析需求分析2.60%5.10%59.00%25.60%7.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%一房二房三房四房五房系列 中国管理资讯网2021-11-1332需求分析需求分析21.10%34.20%23.70%7.90%5.30% 5.20%2.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%80-100100-120120-140140-180180-200200-250250-300系列 中国管理资讯网2021-11-1333供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1334供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1335供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1336供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1337供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1338供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1339供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1340供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1341供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1342供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1343供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1344供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1345供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1346供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1347供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1348供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1349供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1350供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1351供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1352供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1353供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1354供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1355供应市场供应市场 中国管理资讯网2021-11-1356去年以来安溪户型情况去年以来安溪户型情况1%5%56%17%7%14%一房二房三房四房楼中楼店连宅房型总户数一房二房三房四房楼中楼 店连宅户数36783678373718418420752075625625257257500500比例100%100%1%1%5%5%56%56%17%17%7%7%14%14%面积（）50-26050-6050-60 80-99102-155 116-171 210-260 90- 中国管理资讯网2021-11-1357目前安溪所剩户型目前安溪所剩户型 情况情况房型总户数二房三房四房楼中楼 店连宅户数570570252526226265652020198198比例100%100%4%4%46%46%11%11%4%4%35%35%面积（）90-26090-99 135-155 150-171 235-260 120-1404%46%11%4%35%二房三房四房楼中楼店连宅 中国管理资讯网2021-11-1358安溪房产户型分析（一）安溪房产户型分析（一） 中国管理资讯网2021-11-1359安溪房产户型分析（二）安溪房产户型分析（二） 中国管理资讯网2021-11-1360安溪房产价格分析（一）安溪房产价格分析（一）z2003年 中国管理资讯网2021-11-1361安溪房产价格分析（二）安溪房产价格分析（二）2000130015001450140005001000150020002500凤城片区龙湖片区火车站片区新加坡花园片区北石片区系列 中国管理资讯网2021-11-1362安溪房产价格分析（三）安溪房产价格分析（三） 中国管理资讯网2021-11-1363安溪房产价格分析（四）安溪房产价格分析（四）300014001800145015000500100015002000250030003500凤城片区龙湖片区火车站片区新加坡花园片区北石片区系列 中国管理资讯网2021-11-1364安溪房产广告分析安溪房产广告分析 ： 中国管理资讯网2021-11-1365安溪房产营销分析安溪房产营销分析 中国管理资讯网2021-11-1366安溪商业市场分析安溪商业市场分析： 、 中国管理资讯网2021-11-1367安溪商业片区分析（一）安溪商业片区分析（一） 中国管理资讯网2021-11-1368安溪商业片区分析（二）安溪商业片区分析（二） 中国管理资讯网2021-11-1369安溪商业片区分析（三）安溪商业片区分析（三） 中国管理资讯网2021-11-1370别墅市场分析（一）别墅市场分析（一） 中国管理资讯网2021-11-1371别墅市场分析（二）别墅市场分析（二） 中国管理资讯网2021-11-1372项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 中国管理资讯网2021-11-1373项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 中国管理资讯网2021-11-1374项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 中国管理资讯网2021-11-1375项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 中国管理资讯网2021-11-1376目标客户分析（一）目标客户分析（一） 中国管理资讯网2021-11-1377目标客户分析（二）目标客户分析（二）区域分布35%55%10%0%10%20%30%40%50%60%安溪县城安溪各乡镇其它系列120%40%40%10%0%10%20%30%40%1客户类型私营企业主个体经营者企事业单位人其它 中国管理资讯网2021-11-1378目标客户分析（三）目标客户分析（三）购房目的安溪县城安溪乡镇自用80%90%投资20%10%年龄分析10%30%40%20%20-30岁3040岁4050岁50岁以上 中国管理资讯网2021-11-1379项目产品定位项目产品定位 中国管理资讯网2021-11-1380项目产品定位项目产品定位 中国管理资讯网2021-11-1381项目运作策略（一）项目运作策略（一） 中国管理资讯网2021-11-1382项目运作策略（二）项目运作策略（二） 中国管理资讯网2021-11-1383项目运作策略（三）项目运作策略（三） 中国管理资讯网2021-11-1384项目运作策略（四）项目运作策略（四） 中国管理资讯网2021-11-1385总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1386总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1387总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1388总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1389总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1390总体规划方案总体规划方案 中国管理资讯网2021-11-1391户型规划方案户型规划方案类型户型构成户数比例比例A二房二厅二卫777778781501504.05%4.05%B二房半二厅二卫959596.596.51501504.05%4.05%C三房二厅二卫105.2110.2110.243043011.60%11.60%D三房二厅二卫122.7122.7123.2123.287087023.45%23.45%E三房二厅二卫131131133.2133.258058016.64%16.64%F四房二厅二卫132.7132.7136.9136.92902907.82%82%G五房二厅二卫43043011.60%11.60%A三房二厅二卫1261261281283073078.28%.28%B四房二厅二卫138.6138.6139.4139.43073078.28%8.28%C四房半二厅三卫70701.89%.89%叠加五房二厅三卫56561.51%联排五房三厅三卫22220.59%双拼五房三厅四卫10100.27%独立七房三厅五卫36360.97%面积（）170170多层高层15415478.21%18.45%18.45%3.34%3.34%别墅 中国管理资讯网2021-11-1392定价分析定价分析 中国管理资讯网2021-11-1393多层住宅价格分析多层住宅价格分析 案例修正因素项目均价1500元1350元1200元1370元区域位置79.29.29.49.5交通便捷度79.49.499.4周边环境景观8.57.87.88.38.5小区规模9.597.58.17.7公共配套7998.98.9建筑风格9.39.18.18.18.1平面结构9.59.48.98.98.9内部配套9.59.588.38.3中庭景观9.59.48.38.78.5综 合76.881.878.277.777.8比较系数10.9390.9820.9880.987比准单价1409元1325元1186元1352元平均单价富华林美富华林美世纪广场世纪广场1318元元龙凤都城龙凤都城亿龙城市亿龙城市花园花园安星花园安星花园小区小区 中国管理资讯网2021-11-1394高层住宅价格分析高层住宅价格分析 案例修正因素项目均价1830元1780元1660元区域位置79.29.29.8交通便捷度79.49.49.5周边环境景观97.87.88.5小区规模9.297.58.8公共配套7998.9建筑风格9.59.18.18.5平面结构9.59.48.99.1内部配套9.59.589.5中庭景观9.69.48.39.1综 合77.381.878.281.7比较系数10.9450.9880.946比准单价1729元1758元1570元平均单价富贵特区富贵特区1685元元安星花园安星花园小区小区亿龙城市亿龙城市花园花园龙凤都城龙凤都城 中国管理资讯网2021-11-1395别墅价格分析别墅价格分析 中国管理资讯网2021-11-1396商业价格分析商业价格分析 案例修正因素项目均价7100元3000元4600元区域位置4978层高88.588公摊888.38.3面积配比9.598.18租金498.18.4回报率68.598.5定位9.18.288规模9.48.38.38建筑风格8.47.87.88综 合66.476.372.673.2比较系数10.870.9150.907比准单价617827434172平均单价世纪广场店面世纪广场店面龙凤都城龙凤都城安星花园小安星花园小区店面区店面富华林美店富华林美店面面4364(底商）4364(底商） 中国管理资讯网2021-11-1397销售周期及建设周期销售周期及建设周期 中国管理资讯网2021-11-1398价格定位价格定位 中国管理资讯网2021-11-1399销售收入销售收入 中国管理资讯网2021-11-13100投资估算与效益分析投资估算与效益分析 中国管理资讯网2021-11-13101项目总投资估算表项目总投资估算表 单价（元/） 面积（） 合计(万)80061000048800488002206100001342013420项目管理费工程监理费勘察设计费临时设施费合计7.55%36843684524852483000300074152741521000010000注：以上总成本不含利息，利息可根据自有资金情况确定。

项 目建筑安装成本（固定资产）土地开发成本（无形资产）开办费建安成本3%建安成本0.55%建安成本3%建安成本1%不可预见费（固定资产+开办费）10%营销费用总销售收入3%建设成本以上之和税金（估）总销售收入10%销售总利润19282万万总投资成本84152万万销售总收入103434万万 中国管理资讯网2021-11-13102资金使用计划资金使用计划使用计划10%15%15%10%10%10%10%10%10%所需资金488073207320488048804880488048804880使用计划100%所需资金13420使用计划10%15%10%10%10%15%10%10%10%所需资金368554368368368554368368368使用计划10%10%10%12%12%12%12%12%10%所需资金525525524630630630630630524使用计划15%10%15%10%15%10%15%10%所需资金450300450300450300450300税金所需资金10751125117512251275132513751425所需资金1919399249637750374037789750377037497使用计划23%12%11%9%9%9%9%9%9%注：以上资金使用不含利息的使用计划。

建安成本合计（万）2011年土地开发成本开办费不可预见费营销费用2012年使用年限项 目2007年 2008年 2009年 2010年2004年 2005年2006年 中国管理资讯网2021-11-13103商品房预售收入明细表商品房预售收入明细表销售量5万1万销售额4500900销售量1.43万2.96万3.7万5.06万4.74万4.70万4.51万5.5万销售额20054148518070636631658363057725销售量1万2万3.2万3万销售额1750350056005250销售量0.5万0.5万0.11万销售额11001100239销售量0.3万0.5万0.5万0.5万0.29万销售额840140014001400815销售量1万1万1万1万1万1万1万1万销售额35003500350035003500350035003500销售量7.43万5.76万5.7万6.67万7.24万7.99万8.71万9.5万销售额1000510488111801220213281143981540516475销售比例9%10%11%12%13%14%15%16%房屋类型年限安置房多层高层叠加别墅别墅商业合计注：以上销售量根据安溪市场容量、本项的市场占有率以及房地产市场发展情况等综合确定。

2009年2010年2011年 2012年2005年2006年 2007年2008年 中国管理资讯网2021-11-13104收益情况分析收益情况分析商品房预售收入1000510488111801220213281143981540516475资金投入1919399249637750374037789750377037497现金流量-1919381851367747995492689577028978年 回报率00.8%8.8%49%64.8%70.5%91.9%99.9%119.7%累积回报率00.3%2.4%10%17.5%24.2%31.6%38.5%45.7%累积收益(静态) -19193-19112-18261-14584-9785-4293260210304192822004年2005年2006年2007年 2008年2009年 2010年2011年2012年时 间 中国管理资讯网2021-11-13105财务动态指标财务动态指标 中国管理资讯网2021-11-13106土地出让敏感性分析土地出让敏感性分析土地单位出让价150200250300350土地出让金（万）915012200152501830021350总开发成本8488287932909829403297082税后开发利润18552155021245294026352税后投资利润率21.86% 17.63%13.69%10.00%6.54% 中国管理资讯网2021-11-13107建安成本敏感性分析建安成本敏感性分析预 期 利 润10%13%15%18%20%22%25%销售收入（万）103434103434103434103434 103434103434 103434预期成本（万）93090899878791984816827478067877575税收土地成本开办费不可预见费营销费用利息建安成本（万）53328507054895746334445864283740214建安单价(元/)874845802760730702659销售收入10%左右约10000万13420万（计220元/平方米计）分析 ：要使预期利润达到15%以上，须控制建安成本在800元以内。

建安成本*7.55%（建安成本+开办费）*10%销售收入*3%左右约3000万估3580万 中国管理资讯网2021-11-13108结论及建议结论及建议 。