安徽马鞍山QQ空间住宅项目营销推广策略分析

单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,*,*,*,,不在QQ，就在QQ空间,QQ空间营销推广策略分析,===========================================================,市场切入点,工程分析及建议,行销执行策略,基于案名的推广,目 录,工程定位,PART1,‖ 市场切入点,时间：2021年9月27日政策：?关于保持房地产市场健康稳定开展的意见?政策核心要点：　　◆根据各地城市实际情况，适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购置和转让房屋过程中的税收负担◆在2021年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的根底设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前　　◆进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度在2021年l0月1日至2O09年9月30日期间，凡购置9O平方米以下商品住房〔含二手房〕的，给予总额1%的补贴；凡购置9O-144平方米以下商品住房〔含二手房〕的，给予总额O.5%的补贴　　◆取消商品房“一套一价〞管理方式。

政策出台后市场反响：9月27日出台的政策，我们称之为“地产新政20条〞，此后又陆续出台相应的配套细那么在楼市比较低迷的时候，市政府的此举无疑被广阔开发商看作是“救命稻草〞在与购房者息息相关的“房贴〞政策正式实施后，新政确实发挥了一定的作用，一定程度上刺激了刚性需求的消费，也在“十一〞黄金周期间刺激了楼市销量2021年下半年宏观政策扫描,时间：2021年10月22日,,政策：财政部发文，要加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度，其中四条涉及楼市，被认为是中央的“救市〞政策政策核心要点：,,◆从2021年11月1日起，对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购置住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策◆金融机构对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

◆加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造◆近日发布城市低收入家庭资格认定方法，以标准廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为政策出台后市场反响：财政部的政策一出，立马在市场上引起了轩然大波，加上南京市政府之前出台的“地产新政20条〞，不管是地方政府还是中央政府“救市〞的意图相当明显根据新政，不少市民买房，不仅能省下一大笔契税，还有不少新入市买房人可以享受贷款的极大优惠，在一定程度上刺激了楼市，不少刚性需求购房者纷纷选择在政策利好不断的情况下下手 时间：2021年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日、12月23日,,政策：下调人民币存贷款基准利率(央行年内五次降息),,政策核心要点：2021年9月16日的首次降息是央行近6年来的首次降息，下调贷款基准 利0.27 个百分点；10月9日的 降息与前一次降息间隔不到一个月，下调存贷款基准利率各0.27个百分 点；10月30日再次降息，存贷款利率再次下调0.27个百分点；11月27日的降息幅度最大，下调存贷款基准利率1.08个百分点，一次降息抵上四次。

12月23日 央行一年期存贷款利率下调0.27%政策出台后市场反响：经过以上五次降息，人民币五年以上贷款基准利率由降息前的7.83%降至现在的6.12%，个人住房公积金贷款五年以上由原来的5.22%降至现在的4.05%这在一定程度上大大减轻了买房人的买房本钱，可以刺激局部观望者出手买房2、从“政策配置〞上，本案获得更好的楼市政策支持!,1、从宏观市场开展形势上，本案将面临较大的投资风险!,本案在目前的宏观市场条件下，将面临巨大的挑战和威胁!,在国家出台各种刺激楼市开展的政策来看，本案将面临较大的政策上的支持!,结 论,市场开展时机1,◎工程销售动态：该工程于2021年10月18日开盘，推出三幢多层建筑，面积94～123㎡，以大两房的户型推出为主，将于2021年10月交付◎优惠举措：一次性付款97折，按揭付款99折以C户型为例，面积约94㎡，其中二层的单价为3680元/㎡，一次性付款折后单价为3569.6元/㎡；三层的单价为3911元/㎡，一次性付款折后单价为3793.7；四层的单价为3816元/㎡，一次性付款折后单价为3701.5元/㎡花园,周边在售个案深分析,◎工程概况：总建筑面积达20万㎡，与已开工兴建的大型市政公园，**公园相临，小区内配有幼儿园、大型医药超市等，**路公交路线于2021年上半年即将引入该小区附近。

目前该工程周边的硬件配套目前还不太成熟，交通还不方便该工程虽紧邻本案，其品质较相对较高，但面积较大，不属于同类竞争产品◎工程概况：位于**大道与**路的交汇处，路南规划为市内区级公园；西临贯穿南北的**大道，与即将建设的大型公园---**公园仅一街之隔交通便利该工程目前推出二期500余套房源，整个小区共入住将1233户，一期700多户已于2007年成功交付◎工程销售动态：二期推出户型面积较大，,,仍以80余㎡的两房及130余㎡大三房为主◎优惠举措：该工程近期推出重大优惠，29.9万买3房94㎡的户型，详细了解后得知该工程拿出一幢一梯三户的11层小高层作为特价，起价3160元/㎡，2-4层价格为3230-3340元/㎡，5-10层价格为3500-3800元/㎡而相对没有打特价的小高层，那么每层价格要比该幢房源高出300-400元/㎡，总价要高出2万多元，该工程相对周边楼盘第一个价格跳水，吸引了大量的客群该工程周边的硬件配套也需进步改善，目前交通不便，社区生活配套仅以小区内配套为住◎工程销售动态：该工程最近一次开盘推出5幢多层，已售60%，2007年年底开盘的房源还剩余局部大面积的房源在售，均价在4000/㎡。

近期推出婚庆大礼包活动，优惠幅度在1.5万元左右 家 园,◎工程概况：由中国百强企业**集团公司投资，马鞍山****房地产开发开发的大型和谐社区位于**大道南段，占地45公顷，总建面积55万平米周边拥有建中中学、网络电视大学和规划中的小学、大学城以及小区内特色幼儿园、大型运动休闲中心、大型集中商业、大型农贸市场、超市、银行等完善的配套银 河 湾,◎工程概况：该工程用地约为56亩，位于市区的东部工程规划总建筑面积约为70000 m2，其中住宅约66000 m2，商铺及其它约为4000 m2，共计入住总人口约1400余户◎工程销售动态：该工程于2021年12月27日首次开盘，推出4幢房源，共计120套，面积在94-130㎡11.22日公开出售VIP卡，交1000元诚信金即可升级为VIP，享受优先选房权，1000元诚信金可退Vip贵宾客户在2021年12月27日开盘当天可享受单价平米100元的优惠，工程均价在4200元/㎡◎工程概况：****是马鞍山市相对较大的工程，与本案有一定的距离，但该工程推出一幢高层，共计180套单身公寓，面积55-62㎡，均价4200元/㎡，与本案产品形态较为类似◎操作方式：据工程的销售员介绍，该单身公寓是执行包租形式，在房屋交房后，可由开放商包租一年，并于交付时即返租给购房人12000元/年的租金。

同类竞争个案分析,结 论,从前面竞争市场分析可以看出，在区域周边楼盘供给量较大的前提下，本案虽面临较大的市场竞争压力，但根据本案30-50㎡的单身公寓物业类别，市场上供给量小，需求量大，本案将成为引领马鞍山小户型市场的先锋！,市场开展时机2,市场切入点,市场的发展机会,产品的核心优势,市场的潜在需求,市场切入点,PART2‖ 工程分析及产品建议,工程现状分析,地理位置：地处**路与**路的交汇处,,产品形态：多层、底层社区商铺,,主力户型面积：30-50㎡,,绿地率：无,,总户数：400户,,工程规模：总建面5000 ㎡，主要由多层和门面组成,,工程进度：已经闲置1年社区配套：沿街独立商业和社区商业,1、工程概况,**家园,**路,**大道,**路,QQ空间,**园,**春天,银河湾,S：,,面积小；,,总价低；,,区域有较好的居住气氛；,W：,,与经济适用房结合在一起，形象不佳；,,产品本身无论是自外到内都给人陈旧形象；,,没有外部景观，没有规模优势；,,已经销售过，但是不成功；,,O：,,国家宏观政策的进一步放宽；,,产品与周边工程错位，不存在竞争；,T：,,工程对面的地块迟迟不动，会让潜在客户担忧未来的施工噪音和污染；,,马鞍山市民对于单身公寓的接受程度尚难预测；,,产品本身的改造是否能够到达预期效果；,,如何阻隔经济适用房对工程形象的不利影响。

2、工程SWOT分析,核心,,竞争力,,,,,,,,环境,,价格优势,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,升值潜力,,公园边,,良好的生态环境,周边良好的居住气氛,具有极大的升值潜力,3、工程核心竞争力提炼,相对较高的性价比,微型阅览室,,健身房,台球室,,酒吧,产品建议,建议在工程东西角的公共空间通过落地玻璃区隔出各具特色的使用功能，例如台球室、微型放映厅、电玩室、棋牌室、微型阅览室等，使工程在产品方面可以在马鞍山独树一帜，加强未来社区内年轻人的体验与互动，满足他们的娱乐需要俱乐部式QQ体验社区,QQ俱乐部网络社区,根据本案的特性，建议将本案打造马鞍山网速最快的光纤社区PART3‖ 工程定位,前面通过对产品的一般特征的分析，在深入挖掘现代都市QQ蜗居阶层的心理需求特征的根底上，同时结合工程本身的特性，推出本案的终极目标客户是：,,,,QQ生活方式倡导者——QQ蜗居阶层,,,目标客户定位,■ 从赶时髦进入了创造时尚或追求时尚的阶段；,,■ 对市场消费的影响力逐渐形成；,,■ 消费经验的积累，受教育程度相对较高决定了新锐阶层将消费带入了理智消费的阶段；,,■ 表现在对自己的需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，而且消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流。

■ 由于生活节奏的加快以及生活压力的加大，购物的时间在缩短，消费的方式力求简化QQ蜗居阶层,——,消费时尚的发起人,他们的消费偏好——,网络、旅游、汽车、泡吧、健身,时机3：从物业配套切入客户购房心理,从地域上介定,,马鞍山,南京散户,上海散户,浙江散户,安徽散户,形象定位,1〕QQ空间的生活方式,从单身公寓的产品特质和QQ蜗居阶层的心里消费特征，,,,来分析[QQ空间]的生活特质 〉〉〉,普通住宅社区的生活特质，,,可以称之为“普通家庭生活〞,,别墅社区的生活特质，,,称之为“享受生活〞,,那么[QQ空间]的生活特质，,,应该是介于两者之间的“过度的蜗居爱情生活〞,这是由不同阶层的生活品质和产品的舒适度因素决定性的,爱情蜗居生活 普通家庭生活,,享受生活,“QQ网络主题推广＋俱乐部式规划〞,“QQ空间〞的爱情蜗居生活,造就了[QQ空间]更加稀有更加珍贵的 〉〉〉,“带有阶层意识和文化消费痕迹的蜗居阶层〞,2〕形象塑造,“QQ蜗居空间〞，造就了[QQ空间]的“爱情蜗居生活〞,,,“QQ蜗居空间〞，实现了少数人的爱情生活理想,,,“QQ蜗居空间〞，构筑了[QQ空间]“唯一性〞和“不可比较性〞的价值体系,,,所以，[QQ空间]形象塑造的任务，将是放大“爱情〞和独享一方空间的“蜗居〞的价值,3〕传播定位语：,不在QQ，就在QQ空间,,形象解析,,根据目标客户的消费偏好和购房心理，同时结合本案“QQ俱乐部网络社区〞的产品定位，无论是置业，还是客户之间的网络沟通方式，将都通过QQ和QQ空间来进行。

所以，QQ和QQ空间将成为邻里之间沟通的桥梁和纽带，同时也将是蜗居爱情故事的开始不在QQ，就在QQ空间说明了QQ蜗居阶层的生活方式，即工作之时，在QQ上；工作之余，将在QQ空间俱乐部PART 4,‖ 行销执行策略,南京品智伟业投资机构,,品立天地，智成方圆,行销策略一：品牌价值塑造策略,1、品牌战略要旨,,A〕房地产进入全面品牌竞争时代,,■□ 市场竞争已步入品牌之争,,房产竞争已进入品牌竞争，最优秀的建筑外观、户内格局、环境配套等都能在短时间内被迅速克隆甚至超越在竞争中塑造产品优势，更要凭企业综合实力去塑造楼盘品牌■□ 消费者日趋成熟,,购房知识的普及、竞争的加剧，导致的结果是消费者"越看越明白"，薄弱的卖点，概念炒作都已无法唤起消费者的注意赢得消费者的心，需要产品、效劳、品牌全方位的满足行销策略表现,南京品智伟业投资机构,,品立天地，智成方圆,B〕树立工程独特的品牌意识,,销售不是推广的唯一目的，在培育工程品牌文化价值的同时，让工程品牌和公司品牌形成良性互动，是营销推广的主要目的C〕品牌塑造的战略意义,,****的实力背景，具备强大品牌塑造的根底具备实施品牌战略的实力开发商品牌优势加产品特质将是工程行销关键。

推广须将“品牌地产〞与生活方式的感受并行，不断建立买家与楼盘间的心动点，引起目标客群共鸣，从而从剧烈市场脱颖而出南京品智伟业投资机构,,品立天地，智成方圆,A〕企业品牌资源,,****集团，马鞍山知名公司实力，十余载地产开发经验，****品牌积淀较深厚的品牌力；,,如何将****的品牌资源嫁接到QQ空间的品牌上，形成企业品牌与工程品牌资源的良性互动这是本工程长线开发重要策略，也是推广战略的出发点之一2、****品牌资源评估,南京品智伟业投资机构,,品立天地，智成方圆,B〕独特的工程资源,1、概念的领先性,,2、产品的独特性,,从工程品牌的角度，塑造独特的楼盘品牌形象，是工程差异化竞争战略的根底C〕已推广的品牌资源,,系列产品线,,襄城明珠；,,半岛明珠,,名雅居；,,碧云天；,,可以说，****系列产品开展一直是伴随着****集团马鞍山连锁开发的过程， QQ空间的出现，是****品牌走向新台阶的精彩一笔■ 活动营销,,游泳比赛、QQ红酒派对，羽毛球友谊赛等活动，活动门槛低，客户的参与兴趣浓厚,,■ 俱乐部营销,,成立“QQ汇〞，建立有效的、长程的客户储藏渠道，通过定期的刊物、活动等保持联络，及时传递工程各种信息 ，同时丰富的会员活动、效劳还会形成良好的口碑效应，在会员的亲朋间获得口碑相传，挖掘潜在客群。

■ 促销活动,,赠送物业费　赠送保险　送家电　老客户转介绍　团购优惠　时令性优惠,行销策略二： 营销手段,销售排期总表,2021年2月,2021年5月,6月,9月,12月,2021年1月,公寓市场预热,公寓一期开盘,公寓二期开盘,11月,公寓尾盘,公寓一期,2F/3F,二期,4F,商铺,1F,商铺预热,商铺开盘,商铺尾盘,销售排期总表,销售周期,12个月完成总销售任务90%,在不同销售阶段，推出不同的量，我司整合现场售楼部回馈的相关资料，将提供完整详尽及具有操作性的推盘方案以下是不同销售阶段的销售目标：,PART 5,‖ 基于案名的推广,QQ空间,——故事开始的地方,案名缘于腾讯QQ里附带的QQ空间日志，在上面可以将每个人每天的生活及心情，诉诸于文字，告知QQ上的朋友QQ空间上，它既是人与人交流的平台和载体，同时也可以是,两个未曾相识的人故事开始的地方由案名引发的思考,根据之前报告对目标客户的分析得知，本案的目标客户主要集中在20～30岁之间的QQ网络时代的白领阶层这年龄阶段的人对至真的爱情和未来有着无限的憧憬所以，在QQ空间里，最容易发生的故事，那么为：,,爱 情 故 事,发生怎样的故事？,距离的两端,相 识,相 知,相 爱,走进婚姻,经历婚姻的起伏,平淡的美满,爱情故事的过程,在对的时间，碰到对的人。

时间：,,从拥有各自的空间，无意中看到彼此的QQ空间开始延伸至本案为邂逅“QQ空间〞，成为邻居时开始地点：,,以“QQ空间〞为载体，从网络到现实故事发生的时地？,故事发生的方式？,网 络,QQ,QQ空间,QQ群,统一包装，全方位推广,,多种推广方式组合，但网络推广贯穿始终,,爱情故事的脉络贯穿始终,,只做工程形象，用工程形象确实立带动企业形象的提升,,塑造崭新样板房的形象，用样板房实景的情景体验带开工程的销售,,以马鞍山推广为第一步，以南京和周边城市为第二步；先内后外，联动效应,整体推广思路,以爱情故事的情节开展，引起客户的心底共鸣故事开展贯穿始终,整体推广思路,推广原那么,攻心为上,通过对QQ爱情故事的深度传播，逐步取得客户的心理认同，赢得客户的青睐由QQ空间情结所延展的一种邻里交流的生活方式，暗合客户的心理需求，契合了业主的精神层面，对工程产生认同感推广节奏,09.2,09.3,09.4,09.5,10.9,……,09.12,……,推广周期,相识,相知,相爱,婚姻殿堂,平淡的美满,……,起伏,……,故事开展,形象导入蓄水期,开盘热销期,尾盘期,故事随着形象导入开始，开盘到达高潮，尾盘接近故事结局。

推广主题及表现方式,推广主题,文案表现,,后现代风格故事叙述,不在QQ，就在QQ空间,平面表现,,简洁画面、漫画主题,一、形象导入阶段,,■时间：2021年2月～5月1日,,■形象广告：以当地的主流报媒为主,,主题：QQ主题爱情故事表达，QQ白领阶层样板区〔还包括售楼中心开放各节点的信息传达〕,,■活动配合：,,活动一：QQ空间之恋——百人相亲活动开始啦,,活动二： QQ样板房红酒私人派对,,■新闻跟踪：,,软文报道： ?QQ爱情大使——QQ空间璀璨亮相！！?,,■筹备工作：,,工地围墙设计，售楼部销售物料设计、售楼部开放、户外路牌设计发布，楼书设计制作，硬广,,及软性文章的炒作不同阶段推广方案,二、开盘强销阶段,,■时间：2021年5月～10月,,■开盘广告：,,主题：QQ特区盛情揭幕〔除开盘信息公告外，还包括各活动硬广公告和软文报道〕,,■活动配合：,,活动一：“有感记忆中的那个他/她〞有奖征文活动,,活动二：开盘庆典活动〔时间暂定〕,,■新闻跟踪：,,各主流报纸关于工程开盘情况的报道,,以软文形式报道开盘当天认购盛况，播报业主的口碑和开盘当天的感受,,■筹备工作：,,开盘所需物料准备到位，开盘庆典活动准备，人员邀请，所有相关人员职责清楚，分工明确。

三、持续 尾盘销售阶段,,■时间：11月～2021年2月,,■清盘广告：,,主题：QQ爱情故事完美落幕，QQ空间完美呈现，典藏保存单位最后倾情奉献,,■活动配合：,,活动一：可以讨价还价的房子〔大砍价——业主PK销售人员，看谁是赢家〕,,活动二：买房送大礼！在规定期限内购房的客户可随意挑选最高价值达5000元的家电获同等价值的购物券,,■卖点传播：,,俱乐部社区、物业管理、业主口碑等,主要推广通道,QQ,网 络,QQ群,QQ空间,论坛,推广渠道,〔,精神堡垒、围墙、售楼处、样板间、楼书、单张,〕,〔,户外广告牌、车身、道旗等,〕,〔,当地主流报媒,〕,〔,网络广告、活动推广等,〕,工程包装,户外广告,报纸广告,其 他,其他通道,The end,‖,Thanks!,。