XXXX年6月地产新政分析及新政对聚泰启程项目的影响与应对策略_26P_尊地

honorland.huizhou1998 201012 2011.06 2011.06地产新政分析及新政对聚泰启程地产新政分析及新政对聚泰启程项目的影响与应对策略项目的影响与应对策略谨呈：惠州大亚湾向荣实业有限公司惠州大亚湾向荣实业有限公司 honorland.huizhou1998 201012 第一部分第一部分 近期政策盘点近期政策盘点及市场研判及市场研判“新国八条新国八条”政策回顾；政策回顾；深圳限购政策：深圳限购政策：深圳限价政策：深圳限价政策：深惠深惠限贷政策：限贷政策：概述：概述：本部分对“新国八条”及“限购、限贷、限价、”进行盘点与梳理，并对区域市场重新进行研判，将以此作为2011年项目营销工作的理论研究基础20112011年房地产新政策要点、具体要年房地产新政策要点、具体要限贷、限购和限价政策的矛盾性分析限贷、限购和限价政策的矛盾性分析近期市场研判近期市场研判 honorland.huizhou1998 201012一、一、“新国八条新国八条”内容及政策分析内容及政策分析 20112011年年1 1月月2626日日“新国八条新国八条”调控政策解读调控政策解读主要内容：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%60%，贷款利率不低于基准利率的1.11.1倍倍。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购限购1 1套住房套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停暂停在本行政区域内向其向其售房售房调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5 5年年转手交易的，统一按其销售收入全额征税全额征税加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同阴阳合同”产生的税收漏洞严格执行个人转让房地产所得税征收政策honorland.huizhou1998 201012新政内容分析：新政内容分析：本次调控对2010年4月及9月两次调控进行了强化，二套房首付款比例再次提高；国务院首次出台“限购措施”，至此，地方政府的“限购令”正式成为国务院调控政策；国务院“限购城市”范围扩大并规定具体时间，将有较多城市先后会继续出台“限购措施”；二手房税费调整，将会在很大程度上限制二手房的交易行为，压缩房地产投资的利润空间；结合2010年的两次调控可以看出，政策处于逐步收紧的趋势，随着调控的深入，市场将逐渐发生变化，客户累积的观望情绪将继续加重。

honorland.huizhou1998 201012全国城市全国城市“限购令限购令”特征分析：特征分析：全国已有24个市县实行限购措施，“新国八条”在各地执行较为迅速；除北京、上海、广州等一线城市外，深圳、南京、青岛、成都、长春等城市也相继出台限购措施，表明限购城市已由一线城市快速向二线城市展开；各地限购措施均与户籍挂钩，执行差别化的限购措施；外地人购房均需提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明；“限购令”认房不认贷，以家庭为单位；各地均未明确改善型住房需求限购措施，使这部分市场需求同样受到限制honorland.huizhou1998 201012二、深圳限购政策：二、深圳限购政策：2010年9月30日，深圳出台限购令政策，对深圳户籍居民家庭限购两套住房；对能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房2011年，“新国八条”公布之后，相较于京、沪、广三地，深圳决定沿用此前公布的限购令政策，即：【限购政策限购政策】深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在深圳市拥有2套以上（含2套）住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行honorland.huizhou1998 201012 目前各地出台的“限购令”对外地户籍购房有税收或社保要求，深圳市更是对此做出了明确规定：非深圳户籍居民家庭购房时提供纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上的条件，事后补缴纳税证明的非深户购房将无法办理过户等相关手续在新一轮的房地产宏观调控下，“最严厉楼市调控措施”的“限购令”随着国务院常务会议出台的“新国八条”迅速扩展至全国而这，毫无疑问成为了今年房地产市场的主基调 与2010年的限购政策不同，“新国八条”彻底抑制了炒房的机会，让房屋买卖更倾向于有着刚性需求的购房者然而，面对当下房价仍然在稳步攀升中的房地产市场，白领即使有意买房也依旧显得有心无力对深惠楼市影响：对深惠楼市影响：由于深圳限购等因素，深圳人往大亚湾置业的倾向似乎越演越烈，在惠阳大亚湾置业的深圳市民有不同目的：投资：福田、罗湖、南山白领上班族在深圳打拼多年手里攒了一些钱，买大亚湾的房子只为能让积蓄保值增值。

自住或投资：除了投资之外，也有选择自住的，采访中了解到，很多在龙岗上班的买房者选择在大亚湾买房自住，上下班很便利，坐车只需要30分钟在大亚湾买房自住只需要花50多万元，比起深圳的高房价，很划算”深圳限购令分析及对楼市影响：深圳限购令分析及对楼市影响：honorland.huizhou1998 201012 国家发改委此前宣布，从2011年5月1日起商品房商品房销售必须明码标价深圳将在5月1日采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格具体的限价办法是：具体的限价办法是：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限三、深圳限价政策：三、深圳限价政策：honorland.huizhou1998 201012四、深惠四、深惠限贷政策：限贷政策：惠州房贷政策：惠州房贷政策：1 1、惠州工行、建行首套房贷利率上浮、惠州工行、建行首套房贷利率上浮10%10%2011年4月起建行首套房贷利率按基准利率的1.1倍执行。

据了解，早在上月惠州工行就率先执行首套房贷利率上浮10%的做法首套房贷利率都按照上浮10%来执行惠州建行工作人员称，建行并非惠州执行“上浮10%”政策的第一家银行，建行只是4月1日开始执行，而惠州工行在3月份就开始了除了工行、建行外，其他行在调查中，则显得较为谨慎中行和农行个贷中心的工作人员表示，现在都还是按照基准利率来执行但有代理商则表示，除了建行外，自4月份开始，各大行其实已经比较普遍开始执行利率上浮政策如果你购买银行的一些保险、投资产品，也可以不用上浮利率外地人，无法提供相关资料，首套房利率上浮10%，本地人还是按基准利率执行中信水岸城一位销售人员则称，按照国家相关规定，外地人在惠州买房如果不能提供社保等相关资料，原则上是不能办理银行按揭的但如果外地人想在惠州买房，只要按照银行的最新规定(利率上浮10%)来做，就可以贷到款对于这种说法，四大行工作均坚定地表示，外地人买房的前提是必须提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则不能贷款而工行和建行工作人员称，首套房房贷利率上浮10%是针对所有符合条件、能够贷款买房的购房者，并无户籍差别honorland.huizhou1998 2010122 2、部分银行暂停个人房贷业务惠州表示暂未叫停、部分银行暂停个人房贷业务惠州表示暂未叫停 近日，媒体报道，在成都，兴业银行和民生银行已明确表示停办个人房贷按揭业务。

而在武汉，中国银行、民生银行、光大银行也明确表示停办个人房贷按揭业务，其他一些尚办理房贷业务的银行也只是支持合作楼盘的申请停贷源自资金紧张自去年以来，央行先后10次上调存款准备金，冻结银行资金近3.5万亿元商业银行准备金率目前已经达到20.5%的历史最高位，而市场预期还有上调空间，未来一段时间银行体系资金紧张的局面将会加剧惠州市银行暂未停贷银行停止房贷的消息传到惠州后，让不少计划贷款买房的市民“心慌慌”但我市各大银行均表示，目前并未暂停房贷业务，符合规定的房贷申请都可受理惠州首套房贷利率上浮我市银行人士表示，惠州和上海、广州的具体情况不一样，各地分行对房贷发放的计划也不一样，今年房地产调控政策频出，房贷发放通常是能放就放，不过，在贷款发放环节，确实存在一些延迟另据了解本月起惠州建行、工行首套房贷利率已按基准利率的1.1倍开始执行解析：在楼市调控政策紧缩和银行信贷额度日趋紧张的双重压力下，银行房贷门解析：在楼市调控政策紧缩和银行信贷额度日趋紧张的双重压力下，银行房贷门槛越来越高为保持利差，银行更倾向于将资产更多地配置在高收益领域，如消费槛越来越高为保持利差，银行更倾向于将资产更多地配置在高收益领域，如消费贷。

未来，随着资金面日趋紧张，惠州部分银行不排除停办个人房贷业务的可能未来，随着资金面日趋紧张，惠州部分银行不排除停办个人房贷业务的可能honorland.huizhou1998 201012五、五、20112011年房地年房地产产新政策要点、具体要求及新政策要点、具体要求及实际执实际执行：行：政策要点政策要点具体要求具体要求实际执行实际执行限购限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施42 个城市先后出台或更新限购令（包括舟山和永康）限贷限贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍照章执行限价限价2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布截至3 月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%保障房保障房2011 年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000 万套截至5 月底，全国开工率34%，六省区不足20%堵阴阳合同堵阴阳合同加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策深圳、新余已确定按评估价征税过户honorland.huizhou1998 201012限贷、限购、限价是当前我们国家房地产的三把“杀手锏”，这一轮的房地产市场调控已经持续了12 个月，调控政策从限贷、限购到限价，层层加码，调控的方式从市场调节转向行政干，从调节供求关系间接调控价格转向设定房价控制目标直接控制价格然而，如此严厉的政策组合之下，房价依然坚挺，不仅没有下降，反而有所上涨，尤其是二三线城市表现更为明显在4 月13 日召开的国务院常务会议上，温家宝总理表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强之所以这样，研究认为，除了地方政府政策执行不力、市场预期强烈等因素外，限贷、限购、限价等调控政策本身及相互之间的矛盾性更是导致调控未达到预期目标的重要原因六、限贷、限购和限价政策的矛盾性分析六、限贷、限购和限价政策的矛盾性分析1 1、限贷的矛盾限贷的矛盾 是抑制投机需求还是抑制自住需求?限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。

但是，实际上受到限贷影响最大的是自住需求而不是投机需求限贷的效果与收入高低呈负相关关系，对中低收入人群影响最大;对高收入人群影响最小据市场调查数据显示，年收入在50 万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产honorland.huizhou1998 2010122 2、限购的矛盾限购的矛盾限购还是排外限购还是排外?限购的目的是通过限制投资者的购买资格来抑制投机需求限购政策出台后，不符合购买资格但具有购买实力的人群纷纷通过假离婚、公司名义、借用他人名额、补办社保手续等手段重新获取购买资格看似无比严厉的限购政策就这样被市场一一化解然而，对于那些既有自住需求又有一定负担能力的外来者而言，如果没有足够年限的社保或纳税证明，限购令实际上抬高了他们的购房成本可见，限购令并不能限制具有购买实力的购房者，实际上限制的是城市外来者，限购令成了排外令控制一二线城市房价，控制一二线城市房价，还是助涨三四线城市房价?目前的限购是局部性的限购，截止3 月底，全国仅有39 个城市出台限购政策局部性限购导致资本从限购城市流出，部分进入三四线城市的房地产市场，产生“挤出效应”深圳、广州从去年10 月份限购以来，房价不但没有下跌，反而令周边没有限购的三四城市房价出现大幅上涨。

据市场数据显示，从10月份至今，惠州商品房均价上涨19%，佛山商品房均价上涨30%，东莞商品房均价上涨11%限购不但没有抑制限购城市的房价，反而成了三四线城市房价上涨的推手，迅速催热了三四线城市的房地产市场这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款，限贷对他们影响小然而，限贷对超七成的低首付置业人群产生较大的影响，他们绝大部分属于首次或改善型置业者，限贷对他们影响大限贷实质上更多是抑制自住需求，这样的效果违背了政策初衷honorland.huizhou1998 2010123 3、限价的矛盾限价的矛盾限价还是涨价?限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策在各地方政府没有公布房价控制目标之前，人们对限价政策寄以厚望，认为这将是调控房价最强有力的手段但是，今年全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，设定在房价上涨10%左右这令全国一片哗然，限价目标俨然成了涨价目标原本受限贷严格化和限购扩大化政策影响的市场下跌预期被瞬间逆转只限房价，不限成本，如何限价?支撑房价有两个主要成本因素：一是地价，它占据了房价的30%至40%;二是建材和劳动力成本。

目前，地价没有限制上涨，建材和劳动力成本因通胀不断上升在这样的情况之下，限价犹如扬汤止沸政府以行政的手段直接控制价格，使其低于市场均衡价格，这样只会导致需求增加，供给减少，供需矛盾将更加突出，甚至导致将来限价取消之后，带来房价的报复性上涨综上所述，限贷、限购、限价等调控政策存在的矛盾性大大削弱了调控效果，同时，也突显房地产市场调控的艰巨在当前把保持物价稳定作为首要任务的宏观调控压力之下，房价稳定是保持物价稳定的关键因素之一市场研究认为，未来政，未来政府将在评估前一阶段调控政策的基础之上，优化调控政策组合，细化调控政策的执府将在评估前一阶段调控政策的基础之上，优化调控政策组合，细化调控政策的执行措施，加大调控力度，稳定房价行措施，加大调控力度，稳定房价honorland.huizhou1998 201012七、近期市场研判七、近期市场研判 2010年至2011年已历经三次宏观调控，政策核心思想未变，政策呈紧缩趋势，目前政策未达到“一步到位”，后市仍存在新政出台的可能性；历次调控主要以“堵”为主要手段，市场刚性需求同样得到抑制，所以新政敏感期过后，刚性需求会逐步释放；2011年新政与前两次相比，在“活动空间”上进一步缩小，规避政策的方法将受到很大制约，变相购房将受到影响，将导致部分客户无法购房；新政的影响下，大亚湾成交量受到一定影响，随着政策敏感期的度过，大亚湾成交量将有所上升。

honorland.huizhou1998 201012第二部分第二部分 新政对本项目的新政对本项目的 影响及应对策略影响及应对策略2011年上半年聚泰启程周边主要项目上半年销售情况；新政对本项目的影响；各地出现的规避政策方法本项目针对新政的应对策略概述：概述：本部分将新政对本项目的影响进行预估，并针对性的提出应对策略honorland.huizhou1998 201012一、2011年上半年聚泰启程周边主要项目上半年销售情况项目名称2011年上半年销售比率2011年预计推出总量(套)2011上半年销售套数主推户型均价(元/)项目总套数晶地可乐0.6项目总套比率650(全年)59852-53,一房一厅4800996德州城0.1200(全年)50578-130,两房至四房 63005050秋谷康城0.05250(上半年)10593-115三房四房58002100大爱城0.31上半年推出比率500(上半年)15566-125二房三房60005600爱琴海0.3600(上半年)18060-115,二房三房57002114 为保证资金链安全，深惠两市近期的促销力度明显加大，郊区低价盘、市区限价盘的势销打破了年后市场的僵持局面。

新政实施后，客户对新政的认知度较高，在一定程度上加深了客户的观望情绪honorland.huizhou1998 201012二、新政对本项目的影响二、新政对本项目的影响 新政调控将对本项目的销售工作产生影响，会加大销售难度；本项目的客户群体以深圳区域的客户为主，购买群体中有部分客户属于购买二套住房，二套房首付及部分银行一套房首付与利率的提高，将直接影响这部分客户的购买行为；“限购城市”将逐步扩大，并由地方政府政策上升为国务院政策，大亚湾作为投资的热点区域，“限购”的风险加大；差别化的住房信贷政策得到强化，将对本项目的按揭客户产生不利影响，目前部分银行已纷纷取消住房信贷利率的折扣优惠，将加大按揭客户的还款压力，将会使客户的观望情绪加重；大亚湾区域二手房交易不活跃，投资客户对二手房的交易越来越关注，二手房交易税费的增加，将为投资客户的转手带来压力，将影响投资客户的投资行为honorland.huizhou1998 201012三、各地出现的规避政策方法三、各地出现的规避政策方法 夫妻假离婚，突破以家庭为单位的限制；补办社保及完税证明资料，具备非本地户籍购房条件；借用身份证件，以事先公证的方式借名购房，此方式风险较高；利用房地产交易系统与民政系统信息未互联互通的漏洞，夫妻“隐婚”，开具单身证明、办理假户口本，以单身的名义购买住房。

随着调控的深入，预留变相操作空间越来越小，规避政策的方法存在一定的风险因素，只有少数客户会选择honorland.huizhou1998 201012四、本项目的应对策略四、本项目的应对策略 加强本区域推广加强本区域推广加强项目在龙岗、坪山、大亚湾区域的推广工作，强化项目在本区域的影响，同时对周边项目起到客户截流作用，增加项目的客户上门量深度挖掘客户群体深度挖掘客户群体政策对按揭客户限制严格，将大大减少按揭客户群体，所以本项目要深度挖掘一次性付款的客户群体，利用银行利率打折优惠取消及一次性付款的折扣优惠引导客户采取一次性付款的付款方式honorland.huizhou1998 201012需找政策宽松的按揭银行需找政策宽松的按揭银行目前深圳建行的按揭首付发生变化，超过90首付提高至四层，在很大程度上影响了本项目一期高层剩余房源的销售工作为突破限制，建议继续增加深圳银行办理本项目按揭业务，寻找政策较为宽松的银行办理客户按揭，增加客户按揭的灵活性，解决客户面临的实际问题加大垫付首付力度加大垫付首付力度二套房首付的提高在一定程度上限制了部分客户的购买能力，通过首期垫付的方式，降低客户的购买门槛，扩大项目的客户群体。

本项目的应对策略本项目的应对策略 honorland.huizhou1998 201012与社保及税务部门合作，完善客户资料与社保及税务部门合作，完善客户资料继续保持与社保及税务部门合作，协助客户取得一年以上本地社保缴纳证明及完税证明，完善客户按揭资料，使客户以本地人的身份购买，解决客户的按揭难问题；加强外勤团队的推广力度加强外勤团队的推广力度增加外勤派单公司，扩大外勤规模，形成强有力的派单竞争及派单推广力度，拉动外勤客户的上访量，促进现场成交与资源型组织或个人合作，组织看房团与资源型组织或个人合作，组织看房团与具有一定客户资源的组织和个人合作，组织看房团至现场参观考察，增加现场人气，促进销售本项目的应对策略本项目的应对策略 honorland.huizhou1998 201012第三部分第三部分 楼盘动态楼盘动态马克住区克住区爱琴海琴海honorland.huizhou1998 201012 营销动态：马克住区7月9日开盘，首期将推出274套，主力户型为一房一厅、两房一厅、三房两厅，面积为52-1108套精装艺术样板房已全新开放开盘均价为6800元平方米，赠送1500元平方米装修1、马克住区克住区 项目概况：IM MARK（马克住区）位于惠阳区淡水金惠大道，淡水河旁，项目总占地面积为4万平方米，总建筑面积达16万平方米。

项目延续了艺术居住计划区的规划设计理念，为业主打造了鱼缸泳池、空中球场、天空农场等多项具有设计感的艺术配套设施，并将淡水河岸进行了相应的设计改造，建成珠三角第一个艺术沙地公园honorland.huizhou1998 201012 营销动态：爱琴海7、8栋已经售罄，6号楼新品加推，销售近55%，现在有59-75平米两房，105-115平米三房，一次性99折，按揭98折；爱琴海6月13-6月29日分别会举行冰激凌DIY活动，父亲节男人专场1元竞拍活动，美味PIZZA节和蛋糕DIY活动，一系列活动期待您的到来2、爱琴海琴海honorland.huizhou1998 20101226。