徐州清洁技术产业园物业管理方案hdog

徐州清洁洁技术产产业园物业管理理方案徐州市嘉嘉利物业业管理有有限责任任公司二00八八年三月月目录第一章提提高物业业管理服服务水平平的整体体设想及及策划第二章 拟采取的的管理方方式、工工作计划划和物资资装备情情况第三章管管理人员员的配备备、培训训、管理理第四章管管理规章章制度和和档案的的建立与与管理第五章 各项管理理指标的的承诺及及措施第六章管管理收支支预算和和管理费费标准第七章物物业管理理的早期期介入第八章机机电设备备设施管管理第九章公公共秩序序管理第十章绿绿化管理理第十一章章清洁管管理第十二章章凤凰湾湾湖管理理第十三章章房屋本本体及附附属设施施维修养养护计划划和实施施第十四章章园区文文化和便便民服务务第一章提提高物业业管理服服务水平平的整体体设想及及策划提要：管理定位位——政府府物业企企业化管管理的典典范，两两个文明明建设的的窗口管理目标标——一年年获市优优称号，两两年获省省优称号号，三年年获国优优称号管理模式式——现代代化、专专业化物物业管理理四大理论论——客户户关系管管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理五大优势势——理念念、团队队、技术术、经验验、配套套五个重点点——整体体形象、安安全、保保密、机机电设备备管理、建建筑外观观五大措施施——全面面投入，保保障设备备的良好好运行；；不断钻钻研和学学习，利利用高科科技手段段进行管管理；全全面防范范，治安安事件发发生率为为零；发发挥本公公司规模模优势，实实施专业业化低成成本管理理；开发发徐州清清洁技术术产业园园物业管管理专用用软件六大保障障——整合合型管理理体系（IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000）、科科学的人人力资源源管理体体系、完完善的安安全管理理和保密密体系、人人、财、物物的有力力保障、专专业的机机电设备备运行管管理保障障能力、高高效的客客户关系系管理和和信息处处理平台台持续超越越——持续续满足和和超越客客户市场场需求的的意识SERVVICEE服务标标准、双双语日常常接待、知知名学者者讲座、会会议商务务服务徐州清洁洁技术产产业园———徐州州经济开开发区新新的政治治、经济济、文化化、工业业中心。

徐徐州清洁洁技术产产业园规规划充分分利用物物业所在在地自然然环境，结结合地形形地貌，使使时代精精神与地地方特色色相结合合，体现现了现代代清洁技技术、现现代办公公效率、高高科技的的要求，开开发区管管委会将将徐州清清洁技术术产业园园物业管管理服务务推向社社会化、专专业化，更更是对徐徐州市乃乃至本地地区的政政府物业业企业化化管理及及物业管管理市场场的发展展有着重重要的促促进意义义针对徐州州清洁技技术产业业园物业业管理的的各个要要素，本本公司开开展了深深入广泛泛的项目目考察和和市场调调研，在在深入挖挖掘设计计和开发发思路的的基础上上，仔细细分析该该物业作作为未来来功能特特点，并并周详考考虑未来来物业物物业管理理服务将将面临的的重点难难点，确确立了本本公司管管理服务务徐州清清洁技术术产业园园的整体体构想和和管理策策划思路路一、物业业管理定定位徐州清洁洁技术产产业园作作为集资资源综合合利用、节节能、环环保、健健康为一一体的清清洁技术术产业园园区，园园区主要要由生活活居住区区，休闲闲观光区区，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区组成成其物物业特殊殊性决定定了物业业管理的的定位也也必然有有更为高高远的追追求。

经经过我们们严密论论证和现现场实地地考察，本本公司将将徐州清清洁技术术产业园园的物业业管理服服务定位位为：·成为徐徐州市政政府物业业企业化化管理的的典范·成为徐徐州市工工业园区区物业管管理的样样板·成为徐徐州市精精神文明明和物质质文明建建设的窗窗口·体现徐徐州经济济开发区区政府开开放、高高效、亲亲和、和和谐的形形象二、管理理目标自接管之之日起：：·一年内内达到物物业各项项使用功功能正常常，使政政府各项项工作有有条不紊紊地开展展；引进进“徐州市市物业管管理优秀秀示范工工业园区区”考评·二年内内深化管管理服务务、提高高物业管管理水平平，提升升物业管管理形象象、引进进“江苏省省物业管管理优秀秀示范工工业园区区”考评·三年内内引进“全国物物业管理理示范工工业园区区”考评三、管理理机制与与模式（一） 实行执行行机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的“三位一一体”式的共共管机制制，推行行科技型型物业管管理模式式监督机构开发区管委会、清洁技术产业园物业管理委员会责任机构徐州嘉利物业管理公司执行机构清洁技术产业园物业管理处监督机构构——徐州州经济开开发区管管委会和徐州清清洁技术术产业园园物业管管理委员员会可引进行行使以下下权利，对对嘉利物物业公司司及物业业管理处处的物业业管理行行为进行行监督。

·审核管管理处提提交的月月物业管管理报告告·组织对对物业管管理服务务的抽验验、检查查、审查查管理效效果·引进会会议或其其他形式式，评审审徐州清清洁技术术产业园园（以下下简称清清洁技术术产业园园）物业业管理状状况，交交流意见见·可即时时就物业业管理中中的问题题向管理理处或嘉嘉利物业业公司投投诉·对物业业管理中中出现的的重大事事项进行行审议徐州清洁洁技术产产业园正正式投入入使用后后，我们们将在半半年之内内会同徐徐州经济济开发区区管委会会有关职职能部门门磋商成成立徐州州清洁技技术产业业园物业业管理委委员会，并并充分发发挥物业业管理委委员会的的作用，让让每一位位委员都都成为一一名物业业管理的的监督人人员，共共同参与与物业管管理，使使徐州清清洁技术术产业园园的物业业管理日日臻完美美责任机构构——徐州州市嘉利利物业管管理有限限责任公公司徐州市嘉嘉利物业业管理有有限责任任公司是是徐州清清洁技术术产业园园物业管管理目标标的最终终责任人人，负责责对徐州州清洁技技术产业业园物业业管理状状况的整整体监控控和实施施，就徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业管管理状况况对管理理局和物物业管理理委员会会负责执行机构构——徐州州清洁技技术产业业园物业业管理处处物管处是是徐州清清洁技术术产业园园物业管管理的具具体实施施机构，对对开发区区管委会会、园区区物业管管理委员员会和嘉嘉利物业业公司负负责，确确保物业业管理的的各项工工作达到到既定目目标。

二）现现代化、专专业化物物业管理理模式徐州清洁洁技术产产业园区区主要由由生活居居住区，休休闲观光光区，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区组组成，其其物业管管理必须须要为其其提供符符合其自自身物业业特性的的管理服服务我我们在进进行严密密论证的的基础上上，确定定了徐州州清洁技技术产业业园现代代化、专专业化物物业管理理的模式式现代化：：充分吸吸收中国国物业管管理发展展二十年年的科技技及理论论成果，依依托我公公司与国国内外顶顶级物业业管理企企业及咨咨询机构构保持的的良好合合作关系，学学习并借借鉴国际际国内同同行的优优秀经验验，凭借借我公司司本土化化运作五五年的优优势，结结合徐州州本地实实际，在在徐州清清洁技术术产业园园实施既既具备国国际国内内一流水水准，又又符合徐徐州市情情的物业业管理模模式专业化：：以我公公司从事事物业管管理五年年来所塑塑造的精精锐专业业团队，在在公共秩秩序维护护、保洁洁、绿化化、设施施设备维维修养护护等方面面为徐州州清洁技技术产业业园全面面实行专专业管理理及服务务四、管理理学理论论运用徐州清洁洁技术产产业园作作为主要要由生活活居住区区，休闲闲观光区区，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区组成成的综合合型物业业，其物物业管理理素质也也必须达达到与之之相符合合的高度度。

本公公司长期期致力于于现代企企业制度度的建立立与完善善，并坚坚信坚实实的管理理理论是是夯实一一个企业业内部管管理的重重要基础础针对对徐州清清洁技术术产业园园物业特特质，我我们将以以详尽的的客户关关系管理理、合工工理论、目目标计划划管理、时时间管理理等一系系列理论论体系作作为物业业管理项项目运作作的理论论保障客户关系系管理：：“以客户户为中心心”，绝不不是一句句空洞的的口号，而而是富有有哲理的的经营理理念反反映在企企业当中中，就是是所有的的业务过过程围绕绕如何更更多地为为客户创创造价值值，客户户获得客客户价值值是客户户满意、客客户忠诚诚的根本本理由以以客户为为园区的的经营模模式的实实现，需需要一套套科学而而有效的的解决方方案，它它包括以以客户为为园区的的战略规规划、管管理咨询询、实施施等核心心环节本本公司将将以此作作为物业业管理的的核心理理念，对对徐州清清洁技术术产业园园物业管管理客户户市场有有效开发发和拓展展合工理论论：本公公司倡导导，每一一个员工工都必须须成为学学习型的的个人，由由此，公公司才能能真正建建立成为为学习型型的组织织因此此，员工工综合素素质的培培养，在在本公司司一直受受到重视视。

而在在对员工工进行综综合素质质培训的的同时，本本公司越越来越明明显感觉觉到，合合工理论论将在现现代企业业发展中中起到积积极的作作用200年年以前,,亚当·斯密以以制造针针为例论论述了劳劳动分工工的作用用而且且，他的的这一分分工理论论成了近近代产业业革命的的起点，也也成了后后来的管管理学家家创建管管理学的的理论前前提确确实劳动动分工较较大幅度度地提高高了劳动动生产率率，也有有利于专专业化和和职能化化管理但但是，这这种理论论发展到到今天，负负面效应应日益显显露出来来现代代社会，一一方面追追求产品品个性化化，生产产复杂化化，企业业经营多多元化，如如果片面面强调分分工精细细和专业业化，则则使得企企业的整整体协调调作业过过程和对对过程的的监控越越来越高高，结果果致使企企业整体体效率低低下；同同时，把把人分成成上下级级关系的的官僚体体制，使使人的积积极性、主主动性得得不到充充分发挥挥，相反反腐蚀着着人的精精神，不不利于人人的身心心健康，以以至于走走到了分分工与协协作原则则初始动动机的反反面另另一方面面，高科科技的发发展，特特别是计计算机的的普及运运用，使使简化管管理环节节成为可可能同同时，与与市场变变化和高高科技发发展相对对应的是是劳动力力素质大大大提高高，员工工不再满满足于从从事单调调、简单单的复杂杂性工作作，对分分享决策策权的要要求日益益强烈。

因此，本本公司打打破分工工理论的的桎梏，在在公司提提出“合工理理论”，即借借助信息息技术，以以重整企企业业务务流程为为突破口口，将原原先被分分割得支支离破碎碎的业务务流程再再合理地地“组装”回去，将将几道工工序合并并，归一一人完成成，并将将分别负负责不同同工序的的人员组组合成工工作小组组或团队队，以利利于共享享信息、简简化交接接手续、缩缩短时间间另外外，减少少管理层层次，提提高管理理幅度，建建立扁平平化的组组织结构构，从而而打破官官僚体制制，减少少了审核核与监督督程序，降降低了管管理成本本，减少少了内部部冲突，增增加了组组织的凝凝聚力，大大大调动动了员工工的积极极性，促促进了员员工的个个人发展展本公公司将在在徐州清清洁技术术产业园园物业管管理中以以合工理理论作为为工作流流程组装装合并的的基础理理论，最最大限度度地降低低管理成成本，提提高工作作效率目标计划划管理：：由本公公司整体体目标延延展出徐徐州清洁洁技术产产业园物物业管理理处各工工种分项项活动、分分项目标标与各项项工作计计划的过过程即所所谓目标标计划延延展即即为目标标计划管管理的精精髓其其实施则则透过本本公司组组织架构构，应用用目标延延展的方方法来制制定徐州州清洁技技术产业业园物业业管理处处各项工工作计划划，并建建立绩效效指标作作为衡量量目标达达成的考考核标准准。

时间管理理：要求求徐州清清洁技术术产业园园物业管管理处各各工种员员工务必必了解时时间管理理的涵意意、树立立时间成成本的意意识，掌掌握时间间管理的的远近分分配、时时间管理理的优先先顺序、时时间管理理的限制制突破、时时间管理理的计划划效率、时时间管理理的结果果及评估估等，使使徐州清清洁技术术产业园园的各项项物业物物业管理理服务得得以高效效率的展展开五、管理理优势（一）理理念优势势理念是服服务的灵灵魂所在在，是员员工动力力的源泉泉，嘉利利物业公公司以不不断提升升服务水水平为工工作的指指导思想想以“至情、至至微、至至效”的精神神为理念念，不懈懈追求更更高的服服务境界界，极力力发挥员员工的创创造性思思维和创创造力，在在这种理理念的支支撑下，近近年来，公公司所管管理的众众多项目目中，受受到了业业主的一一致好评评与信任任以“至情情、至微微、至效效”为基础础，我们们引伸出出了以下下独具特特色的理理念：“至优化化”理念；；“换位思思考”理念以以及“－∞（无穷穷小）”理念等·至优化化理念即每个员员工都有有明确的的职责范范围，在在服务过过程中遇遇到的任任何问题题，都要要设计出出几套解解决问题题的方案案，从用用户（使使用人）的的角度、经经济的角角度选择择一个最最佳的解解决方案案，达到到最佳的的效果，同同时以最最优理念念为根本本引伸出出了几种种提供优优质服务务的措施施：“快捷服服务”、“机务作作风”、“便民服服务”等。

快捷服服务”即在接接到拥护护需求信信息或任任务时，要要求我们们的员工工立即行行动并迅迅速解决决问题，体体现“效率就就是生命命”的精神神；“机务作作风”即是采采用严谨谨细致的的航空系系统维护护管理方方法，对对每一项项工作都都严格按按程序认认真细致致去完成成；“便民服服务”即向业业主（用用户）提提供购物物导向、室室内维修修等正常常物业管管理范围围以外的的服务，体体现公司司的“周到服服务”至优化化理念”服务达达到的效效果是：：当您在在繁忙工工作的时时候，优优美的工工作环境境、适宜宜的温度度、优良良的空气气质量使使您尽享享工作的的乐趣；；在您需需要服务务的时候候，物业业管理服服务人员员就会出出现在您您的身边边，每个个员工的的工作都都是一丝丝不苟，彬彬彬有礼礼且规范范化、标标准化·换位思思考即凡事都都要设身身处地站站在客户户需求的的角度进进行考虑虑，再反反过来考考虑如何何满足客客户的需需求，真真正做到到以客户户为园区区，把业业主的满满意作为为工作的的出发点点和工作作的最终终目标你想到的我们都已做到，你没有想到的我们超前做到”，从而提供更适合客户需要的服务，满足甚至超越客户的需求·－∞（无无穷小）理理念★－∞（无无穷小）磨磨合即在早期期物业管管理介入入中，深深入物业业现场、参参与设备备调试、熟熟悉各项项功能，站站在物业业使用人人的角度度，发现现影响使使用功能能的因素素，及时时提出合合理化建建议，将将不利的的因素消消灭在萌萌芽状态态，同时时，结合合其物业业特点，充充分了解解客户需需求，进进一步完完善各项项管理方方案及制制度，并并理顺各各方面的的关系，在在正式接接管物业业时，使使管理磨磨合期接接近“零”。

★－∞（无无穷小）风风险政府物业业、工业业园区的的物业管管理有别别于其他他物业，特特别是安安全、环环境和技技术含量量方面为为防止以以外事件件的发生生，公司司在“人防”、“技防”和制度度建设、监监督机制制等方面面都有严严格的管管理措施施，确保保万无一一失，为为了解决决政府物物业社会会化改革革的后顾顾之忧，我我们着眼眼于长远远承担物物业管理理责任，不不断完善善硬件与与软件设设施，确确保物业业的正常常安全运运行，注注重物业业相关保保险事宜宜，按照照有关规规定投保保公共责责任险、第第三者责责任险，并并与园区区物业管管理委员员会协商商安防设设备保险险事宜，提提高徐州州清洁技技术产业业园物业业抗风险险能力★－∞（无无穷小）干干扰——在用用户正常常上班时时间以外外完成所所有公共共部位的的清洁工工作，确确保不会会因清洁洁使地面面湿滑造造成行走走不便，用用户正常常上班时时，清洁洁员在所所辖清洁洁范围内内不断巡巡视保洁洁，发现现问题及及时处理理，不能能因保洁洁而影响响和干扰扰用户正正常工作作——在保保证用户户正常工工作的前前提下，对对会妨碍碍用户的的维修保保养工作作，一律律安排在在用户正正常上班班时间以以外（突突发事件件需紧急急处理的的情况除除外），同同时，在在维修保保养工作作中，维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示措措施后，方方可进行行工作。

维维修完毕毕，立即即清理现现场，以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便★－∞（无无穷小）缺缺陷就是要求求每一个个员工都都要细心心谨慎，把把工作上上可能发发生的缺缺陷（缺缺点）降降低到“零”的一种种管理方方法，零零缺陷并并不是说说绝对没没有缺陷陷，或缺缺陷绝对对等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零为目目标的管管理理念念，每一一个员工工都要在在自己的的工作职职责范围围内力争争做到无无缺陷，从从而培养养员工高高度的责责任感和和严谨的的工作作作风，提提高服务务质量二）技技术优势势——技术术过硬、装装备精良良的楼宇宇设备管管理队伍伍公司成立立伊始，即即开始管管理设备备先进，智智能化程程度高的的物业项项目：标标准厂房房、怡园园市民休休闲广场场（徐州州经济开开发区便便民服务务中心），发发展至今今已经管管理着许许多物业业项目，积积累了多多年的楼楼宇机电电设备管管理经验验，公司司目前拥拥有各类类专业技技术人员员，配备备有大量量维修设设备，维维修仪器器仪表和和专用工工具，公公司对电电梯、中中央空调调、消防防、给排排水、供供配电、保保安监控控以及先先进的智智能化系系统等均均制订了了完善的的技术管管理规范范和量化化管理办办法，能能为徐州州清洁技技术产业业园制订订出高效效、可操操作性强强的设备备管理方方案，确确保各系系统的正正常运行行。

我们的技技术优势势还体现现在能够够根据徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业特特点，制制订出有有效的机机电设备备经济运运行方案案，节能能降耗，显显著降低低物业运运行费用用三）经经验优势势——丰富富的物业业管理经经验徐州市嘉嘉利物业业管理公公司自220044年成立立以来，管管理面积积已经超超过5000万平平方米，管管理着不不同物业业类型：：高档住住宅小区区、道路路、工业业园区、别别墅、办办公写字字楼以及及各类大大型先进进设施设设备，是是目前徐徐州市管管理面积积最多，类类别最多多、经验验最丰富富的专业业物业管管理企业业之一在在多年的的管理实实践中，嘉嘉利物业业公司受受到了业业内外以以及客户户的广泛泛认同及及赞誉可可以说，丰丰富的专专业物业业管理经经验，是是我们有有信心为为徐州清清洁技术术产业园园提供优优质物业业管理服服务的一一大支撑撑及强有有力保障障四）配配套优势势——提供供综合性性物业管管理服务务我们在多多年的物物业管理理实践中中，积累累了为客客户提供供全方位位、综合合性、专专业化、个个性化管管理服务务的丰富富经验，公公司已经经管理的的多个物物业中，在在商务服服务、会会议服务务、室内内绿化、节节日装点点、办公公家具养养护、洗洗衣园区区、健身身休闲、办办公设备备维修、家家电维修修、家政政服务等等领域的的管理取取得了成成功，在在徐州清清洁技术术产业园园的物业业管理中中，我们们将与有有关物业业管理主主管部门门一起，潜潜心研究究广大干干部职工工的需求求，提供供优质的的综合服服务，为为机关后后勤改革革尽一份份力量。

五）团团队优势势我们拥有有一支有有着多年年物业管管理经验验、精明明强干、责责任心强强的团队队六、工作作重点嘉利物业业公司组组织各类类专业技技术骨干干，经过过全面深深入的调调研，了了解了徐徐州清洁洁技术产产业园这这一极具具时代意意义的高高新技术术综合性性物业，并并从业主主（用户户）的角角度出发发，分析析了徐州州清洁技技术产业业园物业业管理的的重点，经经归纳整整理，徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业物物业管理理服务重重点体现现在以下下五个方方面1、 整体形象象徐州清洁洁技术产产业园是是建设在在徐州市市徐州经经济开发发区的一一颗璀璨璨明珠，它它不仅仅仅是社会会公开建建筑物，也也是集生生活居住住区，休休闲观光光区，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区于于一体的的综合型型物业，更更是党和和政府形形象的外外化和延延伸所所以，其其形象直直接代表表着徐州州经济开开发区的的形象，针针对徐州州清洁技技术产业业园物业业的特点点，我们们确立了了徐州清清洁技术术产业园园整体形形象定位位——开放放、高效效、亲和和·开放———体现现徐州经经济开发发区管委委会改革革的思想想和与国国际接轨轨的政府府办公方方式。

·高效———展示示徐州经经济开发发区管委委会工作作的高效效率·亲和———象征征徐州经经济开发发区管委委会为人人民服务务的宗旨旨和亲近近民众，与与民同乐乐的政府府公仆形形象2、安全全防卫徐州清洁洁技术产产业园集集生活居居住区，休休闲观光光区，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区于于一体的的综合型型物业等等功能于于一体，且且采用开开放式设设计，进进出园区区的车辆辆和人员员很多，成成分复杂杂，涵盖盖有运输输、搬迁迁、参观观、办事事、开会会、上访访等因因此，徐徐州清洁洁技术产产业园的的安全工工作是物物业管理理的重中中之重3、保密密徐州清洁洁技术产产业园作作为徐州州经济开开发区乃乃至整个个徐州市市唯一的的集生活活居住区区，休闲闲观光区区，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区于一一体的综综合型物物业，保保密等级级高，作作为徐州州清洁技技术产业业园的物物业管理理人员，须须具备安安全保密密的基本本知识，按按国家保保密方面面的有关关法规，做做好保密密工作4、设施施设备徐州清洁洁技术产产业园物物业是现现代高新新技术的的结合体体，是一一座超大大型的智智能化建建筑、机机电设备备系统不不仅装机机容量大大、复杂杂，而且且进口设设备多、技技术先进进。

设备备系统包包括供配配电、给给排水、中中央空调调、电梯梯、消防防、智能能化等系系统，作作为工业业园区物物业，其其设备运运行安全全正常是是保证整整个物业业正常运运作的基基本条件件，所以以，设施施设备的的管理显显得尤为为重要5、建筑筑物徐州清洁洁技术产产业园建建设形象象现代新新颖，外外型美观观，对维维护管理理要求高高装饰饰材料的的多样性性，决定定了今后后我们在在物业物物业管理理服务中中要针对对不同的的装饰材材料采取取多样化化的管理理手段，如如木质材材料的防防腐、防防染色、防防褪色、防防蛀蚀；；地毯的的防潮、防防蛀蚀、防防染色；；皮革材材料的防防腐蚀老老化；大大理石、花花岗石等等石质材材料的防防腐蚀、防防染色等等都是是今后装装饰工程程维护的的重要内内容与与此同时时，建筑筑物的外外观又是是徐州清清洁技术术产业园园的形象象所以以，建筑筑物的管管理十分分重要七、主要要措施针对以上上我们所所列举的的管理重重点及物物业特性性，我公公司对徐徐州清洁洁技术产产业园的的管理将将采取五五大措施施措施之一一：全面面投入，保保障设备备的良好好运行徐州清洁洁技术产产业园做做为现代代化综合合型物业业，其设设备设施施的日常常运作有有着极高高的管理理维护要要求。

本本物业投投入使用用的一些些先进设设备设施施将使得得管理观观念、管管理机构构、管理理方式更更现代化化、科学学化设设施设备备要求高高、操作作严、范范围广，涉涉及到管管理、通通讯、安安防等方方方面面面本公公司在理理论、现场场参观、实实地演练练的基础础上，制制订了科科学合理理、切实实可行的的维护、保保养、运运行计划划，保证证各项设设施设备备的良好好、有效效运作并并且，本本公司还还将组织织所有的的设备养养护人员员针对徐徐州清洁洁技术产产业园物物业所投投入的各各种类设设施设备备进行专专业培训训和，保证证意识到到位，技技术到位位，服务务到位同时，为提高徐州清洁技术产业园物业管理的工作效率，我们将在徐州清洁技术产业园投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑、网络系统等措施之二二：不断断钻研和和学习，利利用高科科技手段段进行管管理中国物业业管理的的初期是是属于劳劳动密集集型企业业，人员员素质要要求相对对较低，对对于大量量的日常常工作主主要以量量取胜，而而本公司司正在不不断完善善企业制制度，逐逐步将企企业向科科技密集集型转化化：远程的网网络化管管理：221世纪纪是信息息化、网网络化的的时代，而而21世世纪现代代企业管管理的精精髓在于于效率，如如何提高高单位时时间的效效率，并并且高质质量完成成工作，是是本公司司不断追追求的目目标。

本本公司将将在徐州州清洁技技术产业业园完全全实现采采用全电电脑化管管理模式式，将各各个管理理层次引引进网络络连接起起来，实实现资源源共享，统统一调配配统一的软软件化管管理：开开发物业业管理软软件基于于长期的的高素质质物业管管理经验验，本公公司早在在几年前前就投入入巨资进进行物业业管理软软件的开开发，并并在本公公司已经经成熟的的管理项项目的管管理实践践中发挥挥着重要要的作用用同样样，本公公司将在在徐州清清洁技术术产业园园针对该该物业相相关特点点开发专专用软件件进行管管理具具体见措措施五）先进的智智能化管管理：智智能化程程度直接接决定着着物业素素质的高高低，在在徐州清清洁技术术产业园园的管理理中，本本公司将将利用长长期研究究高科技技智能设设施设备备的经验验，利用用专业人人员能够够把握现现实需求求和未来来走势的的优势，以以及对智智能化设设备的学学习、了了解和掌掌握，根根据经济济和实用用的原则则来进行行智能化化设施的的维护管管理，同同时与高高科技公公司建立立了良好好的合作作伙伴关关系，保保证技术术根本的的先进性性并大幅幅度降低低管理成成本措施之三三：全面面防范，最最大限度度降低管管理原因因造成的的治安事事件发生生率徐州清洁洁技术产产业园物物业的使使用性质质决定其其与住宅宅小区的的全封闭闭式管理理不同，外外来人员员数量多多、流动动性强、成成分复杂杂且不易易管理，这这给物业业管理的的公共秩秩序及治治安管理理带来了了不小的的困难。

本本公司在在现场勘勘察、实实地访问问的基础础上，根根据徐州州清洁技技术产业业园的安安防条件件，结合合本公司司长期管管理各类类不同性性质物业业的安防防经验，依依托本公公司常年年坚持半半军事化化管理的的高素质质护卫队队伍，从从实际情情况出发发，确立立了徐州州清洁技技术产业业园使用用初期“人防为为主、技技防为辅辅”，常规规期“双管齐齐下，全全面防范范”的整体体治安思思路，采采用三重重五层防防范系统统，并将将实行224小时时保安全全方位巡巡逻制、224小时时监控中中心值守守制我我们有理理由相信信，经过过本公司司的管理理，可以以确保徐徐州清洁洁技术产产业园因因物业管管理原因因造成的的治安事事件发生生率为零零措施之四四：发挥挥本公司司规模优优势，实实施对电电梯、保保安、环环境等的的专业化化低成本本管理物业管理理行业向向专业化化、规模模化、方方向发展展是市场场的选择择和时代代的要求求在徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业管管理服务务中，针针对该物物业的诸诸多特点点，我们们将充分分发挥本本公司管管理面积积近1000万平平方米的的规模优优势，逐逐步实现现绿化、保保洁、保保安、设设施设备备养护等等方面的的专业化化管理，同同时，本本公司一一贯倡导导勤俭办办事精神神，珍惜惜和用好好来自客客户的每每一分钱钱，力求求所费必必有所值值。

我们们组织了了专门班班子，对对徐州清清洁技术术产业园园物业位位置、设设计功能能、占地地面积、设设备状况况、管理理要求等等各种因因素在成成本构成成中的权权变系数数进行研研究，并并将采取取“集中配配送、货货比三家家”和修旧旧利废、奖奖节罚超超等一系系列具体体措施，分分项控制制人力和和物化消消耗，力力争以低低于市场场价的收收费提供供服务，保保证业主主、企业业、社会会全面受受益充充分体现现本公司司“以严谨谨细致、追追求完美美的工作作作风，使使经营品品质不断断提升，让让用户获获得满意意服务”的质量量方针和和“以客户户为园区区”的经营营思想措施之五五：开发发徐州清清洁技术术产业园园物业管管理专用用软件本公司将将依据本本公司现现代化管管理手段段的丰富富经验，整整合社会会资源，为为徐州清清洁技术术产业园园的物业业管理项项目专门门设计开开发一套套管理软软件，将将物业管管理各工工种、各各环节程程序及收收费等项项目全部部纳入软软件管理理，使徐徐州清洁洁技术产产业园物物业管理理的中间间环节得得到最大大程度的的减少，同同时降低低管理成成本，提提高工作作及时率率、有效效率、满满意率八、六项项具体保保障1、严谨谨的管理理运行体体系———整合型型管理体体系ISO990000质量管管理体系系、ISSO1440000环境管管理体系系和OHHSASS180000职职业安全全健康管管理体系系是国际际上通用用的管理理体系，在在徐州清清洁技术术产业园园的物业业管理中中，我们们导入IISO990000、ISOO140000、OHSSAS1180000三种种管理体体系，并并将这三三种管理理体系进进行完全全整合，形形成一个个全新而而充满活活力的整整合型管管理体系系，进而而制订综综合的管管理方案案，进行行综合策策划、综综合预算算、实现现多种的的管理目目标，从从而在徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业管管理中确确保管理理的高质质量，对对用户提提供更优优质的服服务，并并且把徐徐州清洁洁技术产产业园创创建成为为绿色环环保型物物业，使使其成为为徐州市市一颗亮亮丽的明明珠，同同时，确确保物业业管理员员工的职职业健康康和安全全，消除除各种事事故隐患患和减少少疾病的的发生。

整合型物物业管理理体系在在其具体体执行过过程中，将将以全面面质量管管理方法法为基础础，即将将所有管管理活动动都归结结为一个个产生、形形成、实实施和验验证的过过程，并并按“计划———执行———检查———处理”四个阶阶段运行行，即PPDCAA循环，这这是我们们整合型型管理体体系的运运作方式式，也是是做任何何事情必必须遵循循的规律律，我们们开展每每项工作作，应先先有设想想或打算算（计划划），然然后按计计划去实实施，即即执行，计计划执行行过程中中出现的的偏差，应应及时纠纠偏与调调整，即即核对检检查；根根据检查查结果，把把成功的的经验加加以肯定定并列入入标准中中，没有有解决的的问题反反映给下下一个循循环，继继续改进进，即处处理阶段段ISO990011质量管管理体系系：本公司司正在准准备引进进ISOO90001：220000版质量量体系认认证， ISOO90001·20000版对对徐州清清洁技术术产业园园所有服服务程序序进行全全方位监监控，将将物业管管理的每每一个环环节程序序化，引引进日检检、周检检、月检检、巡检检、抽检检、内检检、外检检等各项项检验控控制手段段，严格格控制每每一服务务产品的的提供及及客户满满意程度度，使得得各项工工作以最最规范的的程序进进入市场场，保持持服务水水平和服服务质量量的持续续改进和和提高。

ISO1140001环境境管理体体系：目前在在各地建建设规划划中，涉涉及到生生态环境境方面，“零排放系统”理念被一再提及并倡导所谓“零排放系统”，也就是在生产和消费过程中形成一个“资源——产品——再生资源”的物质循环使用过程，最大限度减少废弃物向外界排放，使其外排量无限接近于“零”仅从废弃物的循环利用来说，“零排放系统”就是循环经济要达到的最终目的基于如上上考虑，本本公司将将在徐州州清洁技技术产业业园引进进ISOO140001环环境认证证并采用用其标准准进行物物业管理理ISSO1440011是关于于环境管管理方面面的一个个体系，它它是融合合世界上上许多发发达国家家在环境境管理方方面的经经验于一一身，而而形成的的一套完完整的、操操作性强强的体系系标准做做为一个个有效的的手段和和方法，该该标准在在组织原原有管理理机制的的基础上上建立一一个系统统的管理理机制，这这个新的的管理机机制不但但提高环环境管理理水平，而而且还可可以促进进组织整整体管理理水平嘉利物业业公司将将在徐州州清洁技技术产业业园力争争引进IISO1140001环境境认证并并采用其其标准要要求，对对生产过过程进行行有效控控制，体体现清洁洁生产的的思想，从从最初的的物业管管理服务务的设计计到最终终服务产产品的提提供等都都考虑了了减少污污染物的的产生、排排放和对对环境的的影响因因素，（比比如垃圾圾分类的的处理程程序及受受控。

并并引进设设定目标标、指标标、管理理方案以以及运行行控制对对重要的的环境因因素进行行控制，有有效地促促进减少少污染，节节约资源源和能源源，有效效地利用用原材料料和回收收利用废废旧物资资，减少少各项环环境费用用（投资资、运行行费、赔赔罚款、排排污款）从从而明显显地降低低成本，不不但获得得环境效效益，而而且可获获得显著著的经济济效益在徐州清清洁技术术产业园园引进ISSO1440011认证并并实施其其管理标标准，首首先符合合徐州经经济开发发区管委委会提出出的“循环经经济”概念，为为建立“循环经经济”生态城城市具有有不可估估量的垂垂范意义义和深刻刻影响另另一方面面，也顺顺应国际际和国内内在环境境方面越越来越高高的要求求，不受受国内外外在环保保方面的的制约，而而且可以以优先享享受国内内外在环环保方面面的优惠惠政策和和待遇，有有效地促促进组织织环境与与经济的的协调和和持续发发展，对对于提升升徐州经经济开发发区政府府公众形形象、招招商引资资等都具具有不可可估量的的积极意意义OHSAAS1880000职业安安全健康康管理体体系：二二十世纪纪八十年年代以来来，随着着国际社社会对职职业安全全问题的的日益关关注，以以及ISSO 990000和ISOO 1440000在世界界各国得得到广泛泛认可与与成功实实施，一一些发达达国家率率先开展展研究及及推广职职业安全全卫生管管理体系系的活动动。

目前前国际标标准化组组织（IISO）正正着手研研究和讨讨论职业业健康与与安全管管理体系系标准化化问题，许许多国家家也相应应建立了了自己的的工作小小组开展展这方面面的研究究，并在在本国或或所在地地区发展展这一标标准例如，英英国颁布布BS888000《职业业安全卫卫生管理理体系指指南》国国家标准准；美国国工业协协会制定定了《职职业安全全体系》的的指导性性文件；；日本工工业安全全协会提提出了《职职业安全全卫生管管理体系系导则》；；挪威船船级社制制定了《职职业安全全卫生管管理体系系认证标标准》19999年3月，由由全球数数家最知知名的标标准制度度研究、认认证机构构—— BBSI、DNVV、SGSS、BVQQI、NSAAI、AS//NZ、UNEE、LRQQA、SABBS等13个组组织共同同颁布了了职业健健康与安安全卫生生评估系系列(OOHSAAS)标标准，即即OHSSAS 180001：：《职业业安全卫卫生管理理体系———规范范》，OOHSAAS 1180002：《职职业安全全卫生管管理体系系——OHHSASS 1880011实施指指南》，成成为目前前国际社社会普遍遍采用的的职业健健康与安安全认证证标准。

物业管理理作为服服务性行行业，工工作人员员与客户户之间的的接触必必不可少少因此此，我们们将引进进OHSSAS职职业安全全健康管管理体系系确保物物业管理理员工的的职业健健康和安安全，消消除各种种事故隐隐患和减减少疾病病的发生生，也为为业主创创造一个个更为健健康和安安全的环环境2、科学学的人力力资源管管理体系系物业管理理行业提提供的产产品是“服务”，物业业管理的的过程是是物业管管理人员员向客户户提供服服务的过过程，物物业管理理人员素素质的高高低直接接影响到到服务的的质量和和效果，公公司在徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业管管理中，并并对人力力资源管管理进行行全程的的有效控控制·定员、定定岗、定定编、定定岗位工工作标准准引进进精干的的人员达达到高效效运作的的目的·人员录录用入职职政审确保徐州清洁技术产业园物业管理人员政治素质过硬·实行担担保人制制度所所有新招招操作员员工及一一般管理理人员须须由有徐徐州市户户口的可可靠人士士提供担担保，并并由其户户口所在在地公安安机关出出具无违违法犯罪罪记录证证明，切切实保证证员工的的品德无无暇·保安人人员实行行准军事事化管理理练就就其过硬硬的思想想和身体体素质。

·实行人人性化民民主型内内部管理理和“帮带”制度促促进能力力较差的的员工共共同进步步，着力力培养员员工的团团队精神神，提高高整体管管理水平平，增强强凝聚力力，使员员工始终终保持积积极进取取的心态态·科学培培训引引进岗位位培训、外外送培训训、岗位位轮训、跟跟班培训训、参观观考察和和专题讨讨论，让让员工随随时掌握握行业的的发展动动态，积积极国内外外较新的的管理技技术与方方法，总总结工作作中的经经验教训训，进一一步提高高员工的的工作能能力和工工作标准准·量化考考核和末末尾淘汰汰制考考核包括括转正考考核、月月考核、年年终考核核、不定定期考核核和内部部上岗证证考核等等，专业业技术人人员和保保安人员员每半年年进行一一次考核核，名次次最后者者淘汰；；各部门门负责人人，工程程技术人人员、管管理人员员每年进进行一次次考核，名名列最后后者降级级或淘汰汰·岗位“动态”管理，竞竞争上岗岗激励励员工求求知上进进·内部职职称评定定肯定定并充分分发挥员员工的能能力·岗位薪薪酬实行行管理、技技术岗位位两条线线，以岗岗定薪、保保证管理理、技术术两方面面人才的的平衡3、严密密的安全全管理和和保密体体系·以“外外弛内张张”为原则则，以治治安管理理、消防防管理、车车辆管理理、保密密管理为为主线，以以训练有有素、行行动迅速速、果断断干练的的保安队队伍为载载体，利利用现代代化手段段，依靠靠先进的的技术设设备与工工具，科科学组织织日常管管理，精精心布置置重大活活动的安安全安排排，迅速速协助处处理突发发事件。

·重大活活动、按按性质采采取一级级加强保保卫、二二级保卫卫、三级级保卫等等三种方方案·治安状状态管理理：根据据报警信信息反映映的不同同事件，定定义一级级、二级级、三级级、四级级安全状状态，并并相应规规定一级级、二级级、三级级、四级级反应力力量、建建立以监监控中心心为指挥挥调度整整个园区区，相关关部门负负责人为为分状态态、分阶阶段现场场指挥的的指挥体体系，针针对不同同的状态态，调动动不同的的反应力力量，采采取相应应的处理理程序，分分级应对对，限时时到位，引引进完善善各状态态应急处处理的调调度、组组织、协协调，确确保及时时、迅速速、有效效地处理理各类异异常情况况·消防重重点部位位重点防防范，制制定实施施生活居居住区，休休闲观光光区，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区等等重点部部位的消消防管理理措施·保密管管理——所有有员工均均要接受受《中华华人民共共和国保保密法》的的专门培培训，经经考核合合格后方方可上岗岗——对重重要场所所进行有有效的管管制，限限定进入入权限——对可可能造成成泄密的的设备设设施维修修施工事事先经管管理局批批准，并并由物业业管理处处派专人人现场监监管。

——物业业管理人人员捡到到的具有有秘密性性的内部部文件、资资料、一一律上交交物业管管理委员员会处理理，废旧旧文件定定点存放放，定点点监控销销毁——将保保密管理理纳入公公司的整整合型管管理体系系中，并并定期进进行考核核——物业业管理档档案资料料按保密密等级分分类存放放和使用用4、人、财财、物的的有力保保障·实施精精英人才才组合战战略委委派精锐锐骨干组组成徐州州清洁技技术产业业园专业业管理团团队，我我们将委委派现任任我公司司项目经经理、具具有打造造“精品”物业经经验、组组织能力力强、责责任心强强的同志志出任徐徐州清洁洁技术产产业园物物业管理理处的经经理、委委派具有有精湛技技术和丰丰富实践践经验的的工程师师担任徐徐州清洁洁技术产产业园的的物业管管理处技技术总工工程师，从从公司现现有多个个管理处处中抽调调专业技技术骨干干，组成成质量控控制、工工程技术术等专业业技术齐齐全的高高效团队队·配置齐齐全、先先进的徐徐州清洁洁技术产产业园物物业管理理设备，为为实现现现代化、专专业化物物业管理理奠定坚坚实的物物质基础础·公司经经过五年年的良性性运作，具具备了一一定的资资金实力力和物质质基础，徐徐州清洁洁技术产产业园项项目将作作为公司司的管理理重点之之一，重重点保障障。

5、提高高设施设设备运行行管理保保障能力力·正式进进驻后，立立即完成成机电设设备档案案及可操操作性强强的管理理方案，制制度，确确保电梯梯、中央央空调、供供水供电电、消防防控制及及通讯等等关键设设备运行行良好·日常管管理——预防防为主，坚坚持日常常保养与与计划性性维修保保养并重重，使设设备处于于良好运运行状态态——对设设备做到到“三好”、“四会”和“五定”三好”即用好好、修好好和管理理好重要要设备；；“四会”即维修修人员会会使用、会会保养、会会检查、会会排除故故障；“五定”即对主主要设备备的清洁洁、润滑滑、检修修做到定定量、定定人、定定点、定定时和定定质——实行行专业人人员修理理与使用用操作人人员维护护相结合合的方式式，以专专业修理理为主，同同时要求求设备的的使用操操作人员员进行日日常的维维修保养养和小修修——完善善设备管管理和定定期维修修制度制制订科学学的保养养规程，完完善设备备资料和和维修登登记卡片片管理，合合理制定定定期维维修计划划——修旧旧利废，合合理更新新，降低低设备维维修材料料费用——制定定各设备备系统详详细的应应急处理理方案，确确保在出出现应急急情况时时及时有有序处理理6、高效效的客户户管理管管理和信信息处理理平台本公司多多年来一一直把“以客户户为中心心”，追求求最高程程度客户户满意率率作为不不懈努力力的工作作目标。

在在徐州清清洁技术术产业园园物业管管理项目目中，本本公司将将一如既既往关注注客户需需求，引引进“管理报报告制”、“定期回回访制”以及随随时沟通通等方式式在第一一时间了了解客户户的服务务需求与与服务咨咨询，并并以本公公司的224小时时客户投投诉中心心配合本本项目的的物业物物业管理理服务，力力争让客客户获得得满意服服务我我们的客客户：物物业的所所有使用用人———外部客客户；员员工———内部客客户，正正确处理理好这两两种客户户，及时时处理各各种信息息，实现现员工满满意，业业主、用用户满意意·实施CCS（客客户满意意）战略略，以客客户为中中心，把把客户的的需求（包包括潜在在的需求求）作为为我们物物业管理理服务工工作的输输入，在在服务中中最大限限度地使使客户感感到满意意·拟构建建集知识识、服务务、管理理于一体体的信息息化网络络支持系系统———数字化化园区网网站，并并以此网网站为平平台，构构建用户户频道，内内部管理理频道等等功能区区，实现现用户、公公司、物物业管理理处三方方网络在在线式服服务与管管理，引引进用户户频道，用用户可把把自己的的意见或或需求（如如报修、投投诉等），直直接反映映到网站站上，公公司、物物业管理理处协调调、调度度有关部部门落实实，并将将落实反反馈给客客户；引引进内部部管理频频道，公公司本部部可随时时了解，监监督、控控制各部部门，物物业管理理处的管管理情况况，在管管理处中中，引进进内部局局域网连连接，实实现办公公自动化化和物业业管理自自动化。

同同时，公公司可引引进网站站，对现现场管理理提供技技术分析析和决策策支持，一一旦现场场出现运运行和管管理问题题，可及及时得到到公司本本部强有有力的技技术帮助助，真正正做到“运筹帷帷幄，决决胜千里里”，在数数字化园园区网站站上，我我们还将将设立公公司企业业形象宣宣传区，公公司物业业管理展展示区，服服务展示示区，园园区文化化，生活活常识，物物业管理理法规园园地等功功能区，方方便用户户了解物物业管理理相关知知识，并并可引进进网站获获取各种种服务·建立客客户服务务快速反反应系统统——管理理处专设设客户服服务中心心，用户户可引进进网络、电电子邮件件、电话话、面谈谈或填写写信息卡卡等多种种形式提提出需求求信息，服服务园区区根据需需求信息息，协调调、调度度物业管管理处各各个职能能部门和和作业层层面的日日常服务务工作，高高速反馈馈，处理理用户的的意见和和需求——建立立用户信信息库，注注重客户户导向，倡倡导服务务创新，将将客户的的各类需需求信息息依照不不同类别别储存于于计算机机中，每每月将用用户需求求、回访访结果利利用科学学的方法法进行深深入细致致的统计计分析，根根据分析析结果不不断创新新调整工工作思路路和工作作方法，最最大限度度地满足足用户的的需求，不不断提升升我们的的服务水水平，随随着社会会的发展展，科技技的进步步，物业业管理行行业呈现现出高速速发展之之路，客客户导向向正逐渐渐取代市市场导向向，影响响行业发发展的因因素不仅仅在于当当前市场场，更在在于客户户对物业业管理服服务潜在在的需求求，徐州州清洁技技术产业业园的物物业管理理服务，将将趋于更更新、更更高的科科技、文文化和信信息含量量，不仅仅仅满足足于传统统的“随叫随随到”，更要要求服务务上品位位，讲科科学，有有文化内内涵和具具新颖感感。

所以以，物业业管理服服务需要要有一种种超乎规规范和程程序之上上的创新新，我们们需借助助各种知知识，创创造性地地完成服服务工作作，使物物业物业业管理服服务更具具活力，更更具新意意九、持续续满足和和超越客客户市场场的意识识物业管理理市场发发展到现现在，已已经超越越了最初初低成本本、粗放放性经营营的模式式，更高高、更精精、更好好的服务务是业主主和物业业管理企企业共同同追求的的目标嘉嘉利物业业公司一一直把持持续持续续满足和和超越客客户市场场作为我我们工作作的终极极目标，为为此，我我们将把把住房和和城乡建建设部物物业管理理最高标标准与星星级酒店店服务标标准相结结合，开开掘徐州州清洁技技术产业业园物业业管理服服务的内内容的深深度及广广度：本公司在在徐州清清洁技术术产业园园确立的的物业管管理标准准，将以以国家住住房和城城乡建设设部颁布布的物业业管理最最高标准准与星级级酒店的的服务标标准相结结合本本公司所所提供的的服务标标准可以以用SEERVIICE（即即中文“服务”一词）中中的7个字母母来概述述：S，即SSMILLE（微微笑），服服务人员员要对每每一位客客户微笑笑；E，即EEXCEELLEENT（出出色），服服务人员员要将每每一项工工作都做做得很出出色；R，即RREADDY（准准备），服服务人员员要随时时准备为为客户服服务；V，即VVIEWWINGG（看待待），服服务人员员要把每每一位客客户都当当做需要要特殊照照顾的贵贵宾看待待；I，即IINVIITINNG（邀邀请），服服务人员员每一次次服务结结束都要要向客户户发出下下次再来来的邀请请；C，即CCREAATIOON（创创造），服服务人员员要善于于创造温温暖的服服务气氛氛；E，即EEYE（眼眼光），服。