钱江世纪城人才专项用房一期项目方案(共12页)

精选优质文档-----倾情为你奉上目录专心---专注---专业1．工程设计总述1.1工程概况项目名称：钱江世纪城人才专项用房一期项目工程名称：钱江世纪城人才专项用房一期区块3#、4#、7#、8#、10#、11#、15#楼及公租房项目建设单位：杭州萧山三阳安居开发中心建设地点：浙江杭州萧山区宁围镇建筑概况: 小区地下室共2层，一期室外有2个主入口，1个次入口，人才公租房为独立主入口3#楼地上28层，每层4户；4#楼地上3个单元，1单元28层，2、3单元26层，每层4户；7#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；8#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；10#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；11#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；15#楼地上1单元32层，1单元28层，每层3户；其中消控中心设置在8#楼一层，广电、电信、移动机房人才公租房设置在地下一层人才公租房共40层，消控中心独立设置在人才公租房一层1.2智能化需求分析我们从客户关心的几个方面来进行智能化系统的设计，从而提升整个小区的整体档次及管理水平1） 环境因素小区的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即小区所处城市区域的整体环境。

其主要体现在城市所拥有的文明化程度上具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等另一类则是指小区以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为小区提供潜在的消费群体因此，营造一个高质素的小区环境是在前期就必须考虑的要素之一我们的智能化设计将为小区营造安全、舒适、便捷的居住环境1) 安全整个小区配备完整的视频监控与报警体系，形成了三道防线：第一防线，室外快球摄像机和网络彩色枪式摄像机，对室外停车场和四周进行实时监控和扫描；第二防线，地下室和一层单元入口网络彩色半球摄像机，对进出人员进行实施监控第三防线，在户内设置有紧急报警按钮，在紧急情况下可以实现报警功能在三道防线设计的同时，配合电子巡更系统，实现整个小区的保安巡逻2) 便捷设置物业缴费及一卡通系统，实现住户一卡进出功能2） 物业管理因素小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响住户的选择的因素好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。

基于此，我们建议选择具有丰富小区管理经验的物业管理单位并配置具有以下功能模块的物业管理软件，实现小区物业管理的规范化住户信息管理模块：根据小区本身住户的性质，房产资源管理是物业运行管理系统的重要组成部分根据管理的特点，可以自定义小区房间编号，对房间编号及相对应入住人员进行录入管理，能方便快捷查找，并能分层次统计与相关报表能随时掌握大楼住户的状态信息住户投诉管理模块：实现了住户投诉情况的记录和管理保安管理模块：该部分主要实现对保安的科学管理、合理安排、保安器材的有效监管与安全消防部分主要实现对消防器材的统一管理，并对消防责任区定期进行检查，实践对消防制度的落实，保证区域消防的安全记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果登记重大违章事件，并记录违章的处理情况保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理收费管理模块：小区的运营存在着水、电、气等市政的消费，运行费用管理模块可设置大楼运行费用项目的名称、计算公式、单价、计费起止日期和计算周期等属性对大楼的水表、电表、气表等进行统一的记录、管理可根据多月或多年运行成本进行分析提供报表，对大楼本身能源消耗提供科学分析、管理的后台。

物业公司内部管理模块：内部管理包含文档管理、工作计划、集体活动等功能模块，主要实现活动安排及工作日志管理2．设计方案2.1设计综述2.1.1设计概述设计中从用户的实际功能需求出发，充分考虑系统的长期效应和系统功能扩展的需求，具有前瞻性和可扩充性、尽量节省工程投资并兼顾各子系统功能的完善性，使智能化系统更能配合本项目的建设，充分体现现代智能化科技给人类生活带来的现实关爱和以人为本、人与自然和谐统一的设计思想在考虑各子系统功能需求的同时充分考虑它们之间的相互的融合，把它们有机地结合，搭建起小区的统一平台大大提高系统的集成程度，从而降低整个智能化系统的建设成本、避免各系统独立而复杂的系统结构通过本方案的设计，将把本项目打造成国内最先进的数字化综合典藏社区2.1.2需求分析针对小区智能化子系统多的特点，所选择的智能化产品会由不同子系统、品牌的产品组成，设计时需要仔细考虑各家品牌产品兼容的需要针对小区为人才公寓的特点，小区对智能化建设要求的档次也高，尤其对安防系统要求更高因此设计时对于安防系统要考虑联动措施鉴于小区的物业管理采用严格化管理，严格设置车辆、人员的出入管理出入管理既要体现安防需要又要体现便利的人性化管理要求。

为了将该小区建设成为国内一流的“居自然之上”的生态园区、智能化园区和信息数码港，适应21世纪信息社会的生活方式，提高住宅功能质量，本方案采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行科学设计，优化集成，精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足用户现代居住生活的需求我们针对小区的特点和需求提出如下解决方案：集成化的管理：实现小区安防、物业一体化管理，定制开发管理软件，实现设备底层的控制和管理为了提高安保质量、提高网络传输效率，防止网络阻塞，开发相应的控制软件，实现报警联动，及时处理各种报警情况2.1.3设计依据建设方提供的建筑、设备平面图；☆《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006；☆《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003；☆《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；☆《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011；☆《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007；☆《视频安防监控系统设计规范》GB50395-2007；☆《出入口控制系统工程设计规范》GB50396-2007；☆《安全防范系统工程技术规范》GB50348-2004；☆《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；☆《安全防范系统设计系统与安装》06SX503；☆《安全技术防范系统建设技术规范》DB33/768-2009。

2.1.4设计范围及内容设计范围主要有：小区地下室共2层，一期室外有2个主入口，1个次入口，人才公租房为独立主入口3#楼地上28层，每层4户；4#楼地上3个单元，1单元28层，2、3单元26层，每层4户；7#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；8#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；10#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；11#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；15#楼地上1单元32层，1单元28层，每层3户；其中消控中心设置在8#楼一层，广电、电信、移动机房人才公租房设置在地下一层人才公租房共40层，消控中心独立设置在人才公租房一层本项目的建设是一个智能化系统集成设计，而不是简单的子系统的堆砌，需考虑各子系统的有机结合，最大程度地实现系统的功能集成按照《智能建筑设计标准》GB50314-2006中对于小区智能化系统的建设需求，萧山钱江世纪城人才专用房项目规划了以下两大系统：l 视频监控系统l 访客对讲系统（含嵌入式门禁）2.2系统设计2.2.1视频监控系统（一）项目需求该项目视频监控是整个安全技术防范监控体系的核心，可有效对各区域实行实时监控因此本方案的设计理念在于：对整个园区的重要区域、公共区域以及特定场合进行全方位的视频监控。

监控系统的主要目的在于防盗、防范意外和人身侵害，起到管理威慑作用，防患于未然；此外，从现代化管理的角度出发，监控系统在实现安全防范的同时，应能在管理方面发挥作用，这也是在系统配置过程中应考虑的重点之一二）系统总体规划基于安防集成综合监控平台整个系统采用纯IP结构，分为前端摄像机、传输网络、监控中心（含存储系统）等几大部分，整个系统的核心是智能安防中心管理系统，智能安防中心管理系统由安防平台服务器、安防管理服务器、安防存储服务器、扩展存储单元、系列电视墙服务器、监控客户端工作站等设备组成，该系统从存储、转发、点播、上墙解码全系列支持高清，同时兼容标清结合视频智能分析，使之具备高清化、智能化的监控能力系统架构图如下：（三）设计思路和要点1、前端设计：前端摄像机是整个安防系统的“眼睛”，其前端采集的视频图像信号的质量和稳定性关系到整个安全防范系统根据人才用房具体安全防范需求，按照摄像机特点优势，结合现场环境，因地制宜，组建一套先进、完善、满足业主需求、重要区域无盲点的视频监控安全防护网络摄像机录像存储设备选用网络存储设备，每路摄像机的图像存储采用720P格式，按30天24小时计算总存储容量，并有20%的冗余。

视频监控系统可与消防系统、入侵报警系统、出入口控制系统联动，可自动切换相应的摄像机对报警点现场进行监视、录像等本次设计预留了上级部门及公安部门的安防接口，并预留了光纤接口及管路路由室外所有的摄像机做防雷接地功能实现：对室外区域、地下室车道及出入口、自行车库出入口、各单元门厅、电梯轿厢等设置摄像机对入侵者的录像可以实时传输到监控中心进行弹图像显示，提醒值班人员（安保人员）能够及时处理解决问题，能够实现事后追查提供保障支持2、网络传输设计：网络传输是指将前端设备的信号传输至中心控制设备的各类线路, 传输部分是视频流传输的血脉，对整个系统的图像质量起到了承前启后的作用，其质量的好坏直接决定了整个系统寿命的长短，画质的优劣，升级的难易以太网线传输距离建议不要超过75米由于单个高清网络摄像机占据的带宽为3Mbps(或4Mbps)，网络传输建议架设视频IP专网，即设备网前端网络摄像机通过交换机汇聚接入到控制中心，按照现场实际情况，如果传输距离大于75米的点位采用光纤收发器进行传输室外部分区域直接采用光纤收发器从系统架构图中，可以看到整个系统网络的大致结构，针对各部分网络，设计如下：前端摄像机的接入，选用百兆网络，使用超五类UTP线缆；接入层交换机（使用智能网交换机）到核心交换机（监控中心）之间的网络连接使用千兆网络； 2、监控中心设计3#、4#、7#、8#、10#、11#、15#楼的安防视频监控总控中心设置在8#楼一层消控室，人才公租房安防视频监控中心设置在人才公租房一层消控室，总控中心通过集中管理平台实现对整个系统的管理维护，提供统一的认证、授权。

配置电视墙、存储设备、视频综合平台、网络键盘、集中管理平台软件，负责对所有的监控点进行集中统一的管理，实现解码上墙、集中存储等功能监控中心设电视墙一套，含32台46英寸的液晶显示屏，提供4个监控席位（配2台监控客户端工作站）监控中心配置的监控设备有： 电视墙服务器，该服务器作为上墙解码设备，电视墙服务器支持软件解码及大屏输出； 监控客户端工作站2台，该设备提供客户端操作，塔式设备，提供实时监看、电子地图、检索回放、系统管理、电视墙控制功能； 安防平台管理服务器，该服务器用于安防系统的管理，支持双机热备，系统数据库，对电子地图和报警事件进行管理； 流媒体服务器，该服务器负责流媒体转发，可通过多机集群扩展，具备负载均衡、自动容错功能； 安防存储设备，该存储管理服务器是机架式设备，每台提供24个硬盘盘位，支持RAID中心存储时间为30天；系统采用视频流直写模式进行集中存储；通过视频综合平台实现实时预览以及录像回放解码上墙可以利用智能联动，通过视频核实排除报警系统的误报情况，减轻保安人员的工作压力，提高工作效率通过监控中心的网络键盘，可对系统前端设备，编解码设备等进行控制，回放，切换上墙等功能，系统图如下所示：（1） 系统概算详见系统投资概算2.2.2访客对讲系统（含嵌入式门禁）　（一）项目需求对讲系统做为小区人员管理的重要组成部分，对小区的安全起着至关重要的作用。

在本小区采用区域划分、小范围集中再组网，节省网络地址资源的同时达到了安全、可靠、稳定的目的针对本次项目的市场定位、居家品质和居住环境的分析，在对业主安防智能系统要求的归纳和理解基础上，本着“科技以人为本、尊重自然人文”的总体思路，我们在本小区楼宇对讲系统总体设计的过程中，在满足高性价比的同时，力求技术先进、功能全面、稳定可靠、实用简单使本住宅小区的安防智能系统建立在标准、开放、前瞻的现代化智能平台，满足当前和将来升级发展的需要本设计方案遵循的基本原则是： 经济实用原则：系统选型注重实效方针，坚持实用、经济的原则系统满足用户安全需要及物业管理要求，兼顾未来物业对智能化管理的新要求先进与成熟原则：系统设计既采用先进的概念、前沿的技术，同时注重实现方法、系统结构、设备工具的成熟性技术先进、功能完善和系统成熟相互融洽，使系统能较长时间处于行业主导地位稳定可靠原则：设计从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂家技术支持及维护能力等方面出发，保证系统可靠、稳定运行可扩展原则：设计满足能以简便的方法、较低投资来适应未来技术发展的升级要求，比如小区管理的增值服务，满足安防接警、信息服务、家庭助理、日常购物等要求； 易维护原则：系统设计中充分考虑比较小的维护量、较方便的维护过程和较低的维护成本原则，达到优秀的硬件保障和优良的售后软件服务良性结合，保证用户安心使用系统。

　（二）系统总体规划本工程3#楼地上28层，每层4户；4#楼地上3个单元，1单元28层，2、3单元26层，每层4户；7#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；8#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；10#楼地上2单元，每个单元32层，每层3户；11#楼地上2单元，每个单元30层，每层3户；15#楼地上1单元32层，1单元28层，每层3户；系统设计采用数字型可视对讲联网带门禁刷卡及信息接收对讲系统由管理中心、小区出入口、单元公共设备、住户内部设备、传输线路、供电设备、布线线缆组成系统结构图如下：（三）设计思路和要点1）管理中心设计配置1台管理中心机，与单元门口主机、住户分机、小区围墙机的设备进行可视对讲，并提供相应远程开锁控制功能另配置1台计算机，安装小区对讲系统管理软件，可进行日常的住户数据库、家庭安防、读卡门禁、巡更、信息发布等功能管理；计算机连接至管理中心机2）单元入口设计在单元入口，主要配置单元主机每个住宅楼地上一层主入口、地下车库通往住宅楼内的通道设置单元门口机门口主机可呼叫室内分机或者管理中心机，提供锁控功能在单元门非活动门根据相应尺寸开口安装或者在入口墙体上根据相应尺寸开口安装，将门口主机安装于良好的目视水平高度，主机安装应避免太阳直射。

3）单元楼层设计在弱电井道适合位置配置接入交换机及室内机电源模块系统耗电会因线路及工作设备数量变化而变化，所以我们在单元楼层弱电井道或者桥架等适合位置配置系统电源，对系统供电进行补充，满足系统工作需求4）住户内部设计在每个住宅内部入口附近配置室内分机，系统共配置室内机1396台室内机具有安防功能系统点位表如下：楼号楼层单元单元门口机室内机2、3#D124　　1F一梯四户4　　3-30F　　2244#D136　　1F一梯四户6　　3-26F　　288　27-28F　　87#D124　　1F一梯三户4　　2-32F　　18610#D124　　1F一梯三户4　　2-32F　　1868#D124　　1F一梯三户4　　3-30F　　16811#D124　　1F一梯三户4　　3-30F　　16815#D124　　1F一梯三户4　　3-28F　　156　29-32F　　12合计　　6013965）系统联网设计单元主干线路设计：各单元到消控室采用室外6芯光纤，各单元室内机至接入交换机采用超五类线缆 6）系统供电设计需要为每个管理中心机设备配置一个电源供电；需要为每个单元配置相应足够满足系统工作要求及余量的电源，单元内部每4个室内机1台电源，使其取得最好的供电效果；单元供电系统应采用UPS供电。

7）系统主要功能l 系统特色n 酒店式管理模式：手续简便、轻松入住、续租和退房n 无线门锁技术：轻松实现对房屋的管控和使用统计n 强大的费用催缴功能：解决收费难问题n 智能化管理：大大降低运营成本和要求n 社区智能一卡通：一卡走遍社区、门禁、梯控、消费全面支持n 住户积分管理：激励住户及时缴费n 社区商讯功能：方便住户和社区周边商家并可盈利l 系统功能：按住户、社区物管和公租房管理中心3个面向对象来进行划分l 面向对象l 功能项l 详细信息l 住户l 可视对讲l 访客在单元/小区门口与住户的可视对讲l 访客在单元/小区门口与物管的可视对讲l 住户与住户之间的语音对讲l 住户与物管之间的语音对讲l 门禁控制l 住户刷卡开锁进入单元门l 住户呼叫物管通授权开锁进入单元门l 访客呼叫住户授权开锁进入单元门l 住户输入密码开锁进入单元门l 住户刷卡开锁进入房间门l 电梯控制l 住户在家中进行呼梯l 住户在电梯中刷卡授权自己所在的楼层l 住户密码开启单元门时，自动授权所在楼层l 住户授权访客进入单元门时，自动授权所在楼层l 社区信息l 管理中心主动推送的文字信息，如社区通知、天气预报、费用催缴等。

可以按需要选择单播、组播和广播方式发送l 紧急信息l 在紧急情况下，住户可能接收到管理中心发布的紧急报警信息l 社区商城l 搜集社区周边商家信息（图文方式）发布到管理平台，住户可通过室内机访问商城内容，选购需要的商品l 一键求助l 室内机一键呼叫物管中心，获取帮助l 费用查询l 住户可在室内机中随时查询房租信息l 情景模式选择l 包含白天、夜间、智能和免打扰模式，全面适配住户的生活习惯l 物管中心l 设备管理l 室内机：1.实时显示室内机在线状态和IP地址2.实时显示无线门锁联网状态和电池电量3.实时显示室内机软硬件版本4.特殊情况下可远程开启住户的无限门锁5.对室内机发起呼叫操作6.远程重启出现故障的室内机l 单元门口机：1.实时显示单元门口机在线状态和IP地址2.实时监视单元门口机周边状况3.远程下发房间配置信息至室内机4.远程重启出现故障的单元门口机l 围墙机：1.实时显示围墙机在线状态和IP地址2.实时监视围墙机周边状况3.远程修改围墙机开门密码4.远程下发房间配置信息至围墙机5.远程重启出现故障的围墙机l 梯控：1.实时显示梯控在线状态和IP地址2.远程开启/关闭梯控功能l 住户和房屋管理l 入住管理l 续租管理l 退租管理l 房屋出租状态查询l 房屋租期状态查询l 住户信息查询l 住户智能卡信息查询l 住户信息统计l 智能卡管理l 智能卡授权l 智能卡查询l 智能卡销卡l 智能卡挂失l 智能卡信息统计l 智能卡密钥管理l 社区信息管理l 信息编辑l 信息发布l 群组管理l 紧急信息发布l 在紧急情况下，管理中心可向所有住户发布广播报警信息l 记录查询l 呼叫记录查询l 开门记录查询l 刷卡记录查询l 报警/求助记录查询l 信息记录查询l 房屋出租记录查询l 社区商城更新记录查询l 操作员管理l 添加、编辑、删除操作员，设置操作员权限l 公租房管理中心l 数据统计和报表l 统计各个公租房小区某月的出租数量或比例，以柱状图显示l 统计某个公租房小区每个月的出租数量或比例，以柱状图显示l 统计所有公租房小区每个月的出租数量或比例，以柱状图显示l 统计各个公租房小区某月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示l 统计某个公租房小区每个月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示l 统计所有公租房小区每个月欠费用户的数量或比例，以柱状图显示l 按小区统计欠费用户数据，以列表显示l 通知发布l 发布通知信息至各公租房小区，接收对象为各小区物管中心l 催费功能l 房租快到期时在住户进入单元门时进行语音提示l 房租快到期时在住户进入家门是进行语音提示l 房租快到期时管理中心自动发送催费信息l 房租到期后根据策略，住户可能无法进入单元门l 房租到期后根据策略，住户可能无法使用电梯l 房租到期后根据策略，住户可能无法进入住宅l 房租快到期或已到期后，可向住户发送短信提醒l 催费策略定制l 新建催费策略l 编辑催费策略l 删除催费策略l 定义各种催费策略的适用范围l 发布催费策略至各个公租房小区l 住户管理l 查看住户当前状态l 查看住户历史缴费记录l 住户积分管理，按期缴费的加分，拖欠房租的扣分，根据不同积分的住户制定不同的催费策略l 查看住户开门记录管理平台公租房社区建成并投入使用后，将面临“收费难”和“退出难”两大难题。

如果没有一套信息化系统做支持，那么对社区的管理会存在很大的先天缺陷如租房住户管理查询检索，房间管理查询和检索，社区信息查询和检索，住户入住退租及崔缴费处理等等针对以上问题，杭州市公租房管理中心创新地推出了公租房智能化管理系统解决方案：l 针对公租房社区地理位置分散的特点，其提供的分布式管理系统方案很好的满足了这一需求该方案以公租房管理中心为核心管理平台，各分社区物业管理为分布式平台，通过网络、计算机、数据库相关技术，以星型拓扑结构实现各分社区的集中管理l 针对收费难和退出难两大难题，公租房系统力求采用三级门禁管理技术来解决上述难题三级门禁指：一级单元门禁管理、二级电梯门禁管理和三级住户门锁管理其以类似宾馆用卡模式对承租户实现缴费、催费、入住和退租等管理方面的工作针对社区信息化智能化管理需求，公租房通过计算机及数据库相关技术，提供了友好且功能丰富的物业管理平台来满足这一需求l 系统框架 如图所示：公租房智能管理平台由数字化社区、公租房管理中心OA系统以及远程运维系统三大部分组成 其中数字化社区通过管理中心将整个社区的所有房屋和设备管理起来，负责住户入住、续租、退租、智能卡管理等业务，同时处理业主各类呼叫、求助、报警等事件和请求，同时也可以对单元门周边情况进行实时监控、发布社区信息或紧急广播信息等。

公租房管理中心系统实现的功能包括住户资格审核、入住手续办理、房屋信息查询、数据报表统计、催费缴费策略制定和发布、通知信息发布等 远程运维系统负责对设备进行远程的配置管理、故障巡检、软件升级等l 特色功能n 三级管理：系统分社区物管、公租房管理中心及远程运维系统三级进行管理，每级平台拥有不同的权限和分工，将系统管理工作落到实处n 三重安全：住户在单元门口、电梯内以及房间门口均需刷卡授权后方可进入或使用，所有操作均留有详细记录可随时追溯，小区安全性大大提高n 协同工作：各个子系统协共享数据协同工作，尽可能的方便住户和管理人员，减少办事流程，节省时间n 自动催缴：系统实现了在住户房租即将到期或已经到期时进行自动催缴，催缴手段包括语音提示、信息提示、短信提示等，情节严重的情况下，甚至可以暂停欠费的住户使用电梯或禁止其进入单元门或房间门n 设备诊断：专业人员远程对设备进行管理和故障诊断，简单快捷，减轻社区物管人员压力1） 系统概算详见系统投资概算。