重庆某区域商业分析

重庆观音音桥商圈圈分析目 录录一、 商业布局局二、 观音桥区区域租售售市场及及客层分分析三、 观音桥商商圈经营营状况四、 观音桥商商圈SWWOT分分析五、 观音桥区区域消费费行为特特征六、 针对性很很强的专专业市场场调研七、 可替代性性产品研研展/ 观音音桥商圈圈商业布布局/ 观音音桥商圈圈现状江北区观观音桥位位于重庆庆渝中半半岛和北北部地区区的几何何中心，是是传统的的商贸繁繁华区域域，是重重庆市人人民政府府确定的的五大商商圈之一一，是江江北区政政治、经经济、文文化中心心和交通通枢纽长期以来来，观音音桥被认认为是商商业滞后后的区域域，在重重庆其他他几个区区争相营营造大型型休闲购购物中心心的时候候，观音音桥商圈圈却寂寞寞冷淡目目前，在在观音桥桥除了家家乐福、重重百和新新世纪外外，几乎乎没有强强大影响响力的商商业形态态，人们们购物主主要是跑跑解放碑碑据估估计，北北部城区区一带的的居民大大约有660%的的人口到到解放碑碑购物，这这给观音音桥商圈圈带来了了空白20033年的商商圈饱和和度指数数为3115000元，而而根据本本年观音音桥商圈圈相关营营业资料料计算实实际每平平方米营营业额为为2．55万元，因因此观音音桥商圈圈目前还还远未达达到饱和和状态，商商业发展展潜力巨巨大。

观音桥商商圈以观观音桥转转盘为中中心，建建新东、南南、西、北北路为辐辐射方向向，半径径10000米内内区域该该商圈作作为北部部城区商商业发源源地，凭凭借邻解解放碑及及新区优优势，曾曾为上世世纪900年代中中期的第第二大商商圈，但但随着交交通改善善，商业业结构、布布局不合合理而出出现“商业空空心”现象，限限制了一一些大型型、综合合性商业业物业在在此发展展目前前，随着着观音桥桥商圈的的重新规规划并开开始实施施，龙湖湖·北城天天街、协协信·黄金海海岸投入入使用，该该商圈正正在进行行重新定定位，希希望吸引引本区及及以北消消费人群群商业业营业面面积近330万方方该商商圈目前前有重百百现代广广场、新新世纪世世纪新都都、家乐乐福等内容商圈名步行街商业面积积吸纳和辐辐射面（人口）特殊题材材解放碑建成时间间最早，市市内影响响范围最最大8万万平方米米100万万平方米米以上100万万以上中央商务务区沙坪坝在全国较较有影响响，8万万平方米米20万平平方米左左右100余余万人三峡文化化、人性性化、文文化区南坪变数最大大的步行行街，333万平平方米约26万万平方米米60余万万人吃在南岸岸，住在在南岸，旅旅游在南南岸杨家坪有最高的的玻璃塔塔，188.9万万平方米米约20万万平方米米近1000万人轻轨横贯贯，周围围有重庆庆动物园园观音桥市民期待待最多，442万平平方米100万万平方米米左右80余万万人附近桥梁梁最多，临临近北部部新区大渡口规划手笔笔最大，991万平平方米10余万万平方米米钢铁基地地观音桥区区域商业业类型结结构 过去江北北区的百百货商场场、超市市等大型型商用物物业较少少，商用用物业的的形态多多为临街街铺面。

百货商商场江北北区目前前的大型型百货商商场只有有重百和和新世纪纪两家，其其余多为为中小型型百货商商场 大型综综合超市市家乐福福超市分分店弥补补了江北北区商用用物业类类型少的的不足进进驻东和和银都的的超市巨巨头“好好又多”出出手不凡凡，一口口气圈下下了1..5万㎡㎡，租期期长达220年，该该店将是是重庆市面面积最大大的量贩贩超市 铺面观观音桥商商圈中占占据主要要角色的的商用物物业是各各种沿街街的铺面面其中中位于建建新北路路两侧的的铺面分分布最多多近来新兴兴的铺面面主要分分布在欧欧式一条条街上，以以经营餐餐饮、休休闲娱乐乐业为主主 大大型专业业市场以以家具为为主经营营商品的的大型商商业物业业，如南南亚家具具广场、金金观音家家具市场场 以以家用电电器为主主要经营营商品的的商业物物业，如如国美电电器、苏苏宁电器器及商社社电器等等 观音桥区区域个案案分析/ 综合合性商场场北城天街街北城天街街位于欧欧式一条条街起点点处，由由重庆地地产龙头头——重庆庆龙湖地地产开发发，商业业部分总总建面111万平平方米，目目前是观观音桥商商圈内体体量最大大的商业业项目该该项目只只租不售售，其中中8万方方已被北北京华联联、银太太两大主主力店占占据，但但银太已已于日前前宣布推推出。

余余下3万万方由龙龙湖统一一招商管管理，命命名为“名店坊坊”，3000多个个精品店店主营中中高档品品牌服装装北京京华联商商厦已经经入驻并并于20003年年11月月8日正正式开始始营业，名名店坊部部分专卖卖店也已已开业，银银太百货货也在积积极的筹筹备中现代广场场现代广场场位于建建新一支支路，总总建面44万多方方，原规规划为集集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、金金融、旅旅游等于于一体的的大型广广场现现主营百百货、家家具已已有重百百江北商商场、南南亚家具具广场两两大主力力店，另另有零散散商铺经经营服装装、通讯讯产品等等临街街面有交交通银行行和德克克士炸鸡鸡店其其中重百百江北商商场营业业面积为为1.88万方，共共分五层层一层层经营化化妆品、鞋鞋类、百百货、包包二层层为日用用品、水水吧、美美食快餐餐、超市市以及儿儿童乐园园三层层为男装装、女装装四层层为女装装、童装装五层层为家电电、文化化用品、办办公用品品协信·黄黄金海岸岸协信·黄黄金海岸岸位于原原观音桥桥转盘处处，总建建面2..9万方方，它的的定位是是都市休休闲商业业步行街街，集餐餐饮、生生活、休休闲、购购物为一一体大型型专业品品牌集合合的商业业中心。

共共有七层层营业楼楼面，一一层：时时尚名品品街，二二层：优优雅女人人坊，三三层：特特色美食食区，四四层：都都市休闲闲区，五五层：潮潮流时尚尚地带，六六层：品品牌餐饮饮区， 七层：：图书音音像城黄黄金海岸岸采取分分零出售售，面积积从155—3000平米就就现场已已开铺和和正在装装修的商商铺来看看，服装装服饰类类商品主主要是佐佐丹奴、邦邦威、真真维斯、巴巴高高、柏柏仙多格格、爽美美威、卡卡帝乐鳄鳄鱼等休休闲时尚尚服饰品品牌入驻驻此外外蕴涵时时尚生活活配套也也是商圈圈内的知知名品牌牌，如千千叶眼镜镜、金夫人婚婚纱影楼楼、上岛岛咖啡、伊伊藤洋发发艺、小小林寝饰饰等世纪新都都（新世世纪百货货江北商商场）世纪新都都位于建建新北路路37号号，总营营业面积积1万多多方，共共有四层层营业楼楼面，一一楼经营营女包、女女鞋、化化妆品、钟钟表珠宝宝以及超超市二二楼经营营女装三三楼经营营男士用用品四四楼经营营家电、儿儿童服装装、床上上用品、家家居用品品以及美美食街/ 专业业市场欧街·数数码大厦厦欧街数码码大厦位位于欧式式一条街街，由重重庆新原原兴企业业集团开开发开开发商欲欲将其打打造成为为无线电电行业发发展中心心坐标，重重庆无线线电管理理委员会会已率先先入驻，其其大厦裙裙楼部分分为重庆庆首个无无线电专专业市场场。

北部都市市广场北部都市市广场位位于红旗旗河沟转转盘处，裙裙楼部分分整体出出租给“建玛特特”，为期期20年年由建建玛特统统一招商商、统一一管理经经营范围围为建材材类，总总营业面面积4万万多方，共共有7层层营业楼楼面负负二层：：电工、五五金负负一层：：灯饰类类一层层：卫浴浴产品类类二层层：地砖砖类三三层：木木砖类四四层：家家居用品品类五五层：装装饰公司司/ 观音音桥建新新北路两两侧未拆拆迁前商商铺情况况建新北路路以东临临街商铺铺统计（观观音桥转转盘———现代广广场）经营品种种数量总营业面面积平均面积积/注（M²²）银行2工商自助助银行、中中国自助助银行服装2671227音像11818包47218鞋714421药314749眼镜24221百货12020钟表11818饰品23819床上用品品14242注：简装 租金金：6000元//月———11000元//月不等等合计501253325建新北路路以东二二楼商铺铺统计（观观音桥转转盘———现代广广场）经营品种种数量总营业面面积平均面积积/注（M²²）服装128102448公仔屋22412包4328鞋6549茶楼11616发廊44812饰品9637空置61010注：简装 租金金：4000元//月———8000元/月月不等合计160127118建新北路路以东临临街商铺铺统计（现现代广场场——北城城天街）经营品种种数量 总营业面面积平均面积积/注（M²²）服装1115414办公25728通讯34816鞋2147药12323其他914214注：简装 租金金：6000元//月———11000元//月不等等合计2843816建新北路路以东二二楼商铺铺统计（现现代广场场——北城城天街）经营品种种数量总营业面面积平均面积积/注（M²²）其他22512儿童摄影影11616发廊44812水吧13030空置11010注：简装 租金金：4000元//月———7000元/月月不等合计912914建新北路路以西临临街商铺铺统计 经经营品种种数量总营业面面积平均面积积/注（M²²）银行2建设银行行、农业业银行服装23216电器16767包11010鞋57212通讯917719眼镜26432邮局15151招待所2饰品111其他611219注：简装 租金金：4000元//月———8000元/月月不等合计3258618建新北路路以西临临街商铺铺统计经营品种种数量总营业面面积平均面积积/注（M²²）服装11616电子配件件46817美食城16464注：简装 租金金：5000元//月———7000元/月月不等合计614825/ 建新新北路周周边商场场一览表表名称楼层渝北大厦厦兆鑫江北北商场阳光城金岗大厦厦5F家具家具百味坊酒酒楼船提俱乐乐部4F碧淘阁3F嘉陵电影影院2F音像制品品床上用品品百货乡村鸡、童童装北京烤鸭鸭店1F服装、通通讯、钟钟表、玩玩具、药品服装、鞋鞋类蛋糕坊、音音像、相相馆、化化妆品、通通讯、黄黄金珠宝宝、药品品、建设银行行办税服务务厅-1F德克士树王·阳阳光购房房超市/ 观音音桥区域域租售市市场及客客层分析析/ 观音音桥市场场概况“摩尔”（SSHOPPPINNG MMALLL），又又被称作作“大型型购物中中心”，集集吃喝玩玩乐购于于一体，动动辄数万万甚或110余万万平方米米。

相距距仅数百百米竟有有三个摩摩尔，这这就是观观音桥商商圈的现现状，竞竞争已经经硝烟弥弥漫除开已投投用两三三年的现现代广场场，龙湖湖北城天天街购物物广场、协协信黄金金海岸正正在异军军突起另另外，还还有一批批体量不不菲的商商业物业业正在规规划或建建设中，这其中就有专业经营建材的建玛特因概念相同，定位相似，眼下几大商场的招商竞争已打得火热北城天街街协信·黄黄金海岸岸建玛特总供应量量1100000㎡㎡300000㎡500000㎡营业楼层层7层7层7层单层经营营面积60000㎡（名名店坊）40000㎡66000㎡租售状况况90%90%50%/ 租售售市场分分析/ 北城城天街在三个竞竞比项目目中，以以位于洋洋河大道道的龙湖湖·北城天天街的规规模最大大，原分分为三个个板块既既——北京京华联商商厦、银银太百货货和名店店坊其其中华联联和银太太百货各各占4000000㎡，但但因为银银太百货货取消了了进驻北北城天街街的决定定，空出出了4000000㎡的营营业面积积而由由3000余间专专卖店组组成名店店坊目前前已售出出90%%以上楼层经营范围围租金情况况出租情况况售价销售情况况5 F电影娱乐乐城150元元/㎡··月———4 F特色餐饮饮、娱乐乐150元元/㎡··月30%——3 F 中西快快餐、家家居城、速速博运动动城200——3000元/㎡㎡·月60%——2 F服饰、化化妆品、通通讯200——4000元/㎡㎡·月70%——1 F时尚女装装街300——5000元/㎡㎡·月85%——G F时尚精品品街300——5000元/㎡㎡·月90%——/ 协信信·黄金海海岸项目位于于建新南南路和建建新西路路交汇处处，与嘉嘉陵广场场隔街相相望，紧紧邻观音音桥转盘盘。

是一一个具有有摩尔管管理模式式和特色色的商业业楼盘这这里将有有餐饮、运运动、休休闲、购购物等业业态，也也有步行行街黄黄金海岸岸以“个个性化门门面”吸吸引商家家，各商铺铺既能得得到商场场化的统统一物管管，又能能24小小时独立立经营，不不会像其其它许多多商住楼楼那样统统一开门门或打烊烊协信·黄黄金海岸岸所有商商铺都出出售给业业主，替替部分投投资业主主免费招招商，33——5年年内开发发商决定定经营范范围，由由开发商商统一管管理目目前黄金金海岸的的销售情情况较好好，已售售出超过过90%%，售出出部分已已租出880%楼层经营范围围租金情况况出租情况况售价销售情况况5 F美食娱乐乐城—整层租出出——4 F特色餐饮饮—整层租出出——3 F运动休闲闲谷100——1500/㎡··月75%1-1..5万//㎡85%2 F优雅女人人坊150——2000元/㎡㎡·月85%1.5--3万元元/㎡90%1 F时尚名品品店250——5000元/㎡㎡·月90%2.5--4.88万元//㎡95%/ 建玛玛特建材材市场随着房地地产产业业的不断断发展壮壮大，带带动了一一大批周周边产业业的发展展，建材材行业就就是其中中受益最最为直接接的行业业。

而江江北区的的房地产产开发是是各区域域中开发发量最大大的，经经营者正正是看中中了这一一巨大的的市场潜潜力纷至至沓来就就地理位位置而言言，该建建材市场场将是江江北区离离商圈最最近、规规模最大大、管理理最为规规范的专专业建材材市场，建建成后将将在该区区域造成成强大的的影响力力建玛特在在北部都都市广场场整体租租下7层层楼面，然然后分租租给各个个建材商商经营，目目前的出出租情况况及租金金情况如如下表：：楼 层层经营范围围租金情况况出租情况况5 F装饰公司司48元//㎡·月不足400%4 F家居饰品品48元//㎡·月约60%%3 F木地板58元//㎡·月70—880%2 F地砖68元//㎡·月80%1 F卫浴产品品40—1100元元/㎡··月约75%%B 1灯饰50—558元//㎡·月40%B 2电工、五五金20—335元//㎡·月50%/ 客层层分析从这几个个商业物物业的销销售和出出租情况况看来，购购买这些些物业的的业主无无非是除除于两种种目的，一一是投资资，二是是用于自自营从客层来来分析，北北城天街街、黄金金海岸及及建玛特特的客源源都由三三部分人人组成———专业业投资客客、私营营企业主主及民间间投资者者。

其中中专业投投资客多多是具有有较强经经济实力力的商人人、私营营企业主主，还有有一部分分外地的的投资客客，主要要来自江江浙一带带还有有就是来来自本区区及外区区的个人人投资者者从客户来来源分析析，三个个商场则则有所差差别：/ 北城城天街本区客户户其它区域域客户外地客户户35%25%40%/ 协信信·黄金海海岸本区客户户其它区域域客户外地客户户15%30%55%/ 建玛玛特本区客户户其它区域域客户外地客户户25%45%30%■　观音音桥商圈圈经营状状况据我们测测算，观观音桥商商圈的日日均人流流量达114万人人左右（以以现代广广场为统统计点） 商铺租价价因其所所处地段段而异，位位于核心心地段的的邻街商商铺，其其租价大大概在2200~~6000元/㎡㎡/月之间间，商铺的的售价也也取决于于物业所所处的地地段，其其中核心心地段的的商铺售售价在1150000~500000元元/㎡之之间 综合各各类商用用物业，目目前观音音桥商圈圈每平方方米商业业营业面面积年平平均经营营额在33万元左左右 饱和度经经计算，观观音桥商商圈20003年年的IRRS指数数为3115000元，而而根据本本年观音音桥商圈圈相关营营业资料料计算实实际每平平方米营营业额为2..5万元元，因此此观音桥桥商圈目目前还远远未达到到饱和状状态，商商业发展展潜力巨巨大。

辐辐射范围围观音桥桥商圈辐辐射范围围主要为为江北区区及部分分渝北区区客户商圈内主主要大型型百货商商场经营营状况 目前整个个观音桥桥商圈的的大型主主力百货货店有位位于江田田广场的的新世纪纪百货世世纪新都都、现代代广场的的重百江江北商场场、北城城天街购购物广场场的北京京华联商商厦这这几家大大型百货货商场中中，按经经营情况况好坏排排列依次次为：世世纪新都都、重百百江北店店、华联联商厦新世纪百百货世纪纪新都该商场地地处建新新北路旁旁，离公公交海关关车站不不到1000米，由由于近段段时间观观音桥步步行街的的兴建，渝渝北车站站的迁移移，对该该商场的的人流量量造成了了一定的的影响，但但其人流流量还是是保持在在平均33万人／／日，月月营业额额大约为为15000万———20000万万元在在本区域域内处于于龙头位位置世纪新都都主营中中高档商商品，自自20000年开开业来一一直保持持着较好好的态势势，很好好的弥补补了观音音桥商圈圈经营档档次不高高的缺陷陷，对江江北的消消费人群群具有强强大的吸吸引力，成成为本区区域内消消费者首首选消费费场所重百江北北商场重百江北北商场位位于现代代广场内内，地处处观音桥桥商圈核核心区，营营业面积积1.88万方,,人流量量约2..4万人人／日,,月营业业额10000万万左右。

该商场较较世纪新新都开业业早，商商场设施施略显陈陈旧，主主营中、低低档商品品，由于于重百在在市民心心中的传传统品牌牌效应使使其在这这个区域域内赢得得了一大大批消费费者北京华联联商厦北京华联联商厦位位于北城城天街购购物广场场内，营营业面积积近4万万方，也也属于观观音桥商商圈核心心区域，而而且相对对于其他他两家商商场而言言更靠近近住宅区区商场场人流量量约为11.8万万人／日日去年年11月月8日开开业以来来人流量量及成交交量呈下下降趋势势就商场规规模而言言，北京京华联远远远超出出世纪新新都和重重百江北北商场，商商场定位位也是以以大众化化的中档档消费品品为主，经经营状况况不佳的的主要原原因主要要是商场场本身的的规划、布布局低于于市民对对其的期期望值造造成大量量来自世世纪新都都和重百百江北商商场的客客源回流流另外外，卖场场面积过过大，商商场综合合管理不不到位等等也是造造成其经经营状况况不良的的重要因因素商圈内各各商业街街经营状状况 北城天街街·名店坊坊名店坊位位于北城城天街购购物广场场内，引引进的商商家以经经营中、高高档品牌牌服饰为为主，集集合了包包括餐饮饮、家居居用品、通通讯、摄摄影、化化妆品、首首饰等各各种类型型商品的的专卖、专专业店。

共共有各种种商铺3300多多间，与与北京华华联同期期开业，现现一、二二、三楼楼60%%的店面面已经开开始营业业开业业至今人人气不足足，人流流量较小小，成交交量也不不理想北城天街街购物广广场是市市内各购购物中心心中规模模最大的的，目前前整个广广场经营营状况不不太理想想主要是是因为商商业氛围围还没完完全形成成，场外外少有足足以吸引引大量人人群的宣宣传造势势活动，造造成人气气不足，加加之北京京华联经经营现状状也不甚甚理想，也也直接影影响到名名店坊的的经营情情况协信·黄黄金海岸岸黄金海岸岸位于观观音桥商商圈人流流量最大大的地方方，整个个购物广广场不设设主力店店，总建建筑面积积约3万万方，开开业至今今不到11个月，但但良好的的经营状状况已让让商圈周周边的同同行颇感感压力剖剖析原因因，其一一是其得得天独厚厚的地段段黄金金海岸所所处位置置是观音音桥商圈圈内人流流大量聚聚集的地地方，日日均流量量不低于于10万万人，能能很好的的吸引消消费人群群其二二，业态态齐全，定定位鲜明明、准确确，商品品类别比比传统的的的商业业街更为为丰富，除除了年轻轻时尚的的流行服服饰以外外，还有有婚纱影影楼、眼眼镜行、通通信、咖咖啡吧、茶茶餐厅、汉汉堡连锁锁、发艺艺、KTTV以及及书吧、网网吧和健健身中心心等年轻轻人喜欢欢的时尚尚生活配配套，很很好的迎迎合了时时尚消费费群的口口味。

■　观音音桥区域域SWOOT分析析/ 观音音桥桥商商圈研究究观音桥商商圈南起起观音桥桥转盘，以以建新东东西路为为界；北北至世纪纪新都、工工商银行行、中国国银行；；西以嘉嘉陵公园园、渝北北商场及及现状道道路为界界；东至至龙湖北北城天街街、观音音桥农贸贸市场、江江北区中中医院支支路正正在兴建建的商圈圈环道则则南起观观音桥转转盘，东东到江北北中医院院，北至至阳光城城、渝北北商场，西西到小苑苑、老干干活动中中心，环环线围合合的面积积有300公顷，处处环道路路将在渝渝北商场场和嘉陵陵大厦之之间形成成一座高高架天桥桥，环道道内的阳阳光城和和北城天天街则将将通过步步行相连连接同同时，观观音桥立立交下的的地下通通道将向向北延伸伸长达3340米米，世纪纪新都、渝渝北商场场、江田田君悦和和阳光城城四个角角将通过过空中走走廊进行行连接观音桥商商圈步行行街区建建设计划划用3年年时间打打造一个个以商贸贸发展为为主导、以以步行街街区为载载体，以以零售批批发为基基础，以以购物休休闲为主主题、以以都市景景观为标标志的富富有个性性特征的的商贸中中心核心心区，逐逐步形成成以观音音桥、五五里店、大大石坝、石石马河链链珠状分分布的商商贸经济济板块。

目目前已有有数家国国内外大大型企业业前来投投资，打打造观音音桥商圈圈/ 商圈圈规模观音桥的的步行街街正处于于大规模模拆迁、建建设中根根据初步步的规划划，建成成后将形形成一个个大的环环形车道道，环形形车道内内全部为为商业步步行街区区根据据整体规规划，未未来的观观音桥商商圈将包包括J区区和I区区两大部部分其其中J区区的功能能定位以以娱乐、休休闲、餐餐饮为主主，这包包括洋河河美食街街、洋河河公园、体体育公园园（力帆帆足球基基地）等等而II区作为为江北主主城区的的核心商商业中心心以及未未来重庆庆北部中中央商务务区的一一部分，将将以大型型百货店店为龙头头，以购购物中心心为核心心，以专专业店、专专卖店、超超市、便便利店为为骨干，以以连锁经经营为基基本组织织模式，集集中布置置一大批批大、特特、名、老老精品店店， 从从而形成成一个现现代化的的商业核核心区域域因此此，未来来观音桥桥商圈的的区域面面积将不不是2平平方公里里，而是是4平方方多公里里，不仅仅仅是江江北区的的商圈，而而是重庆庆北部新新区共同同的商圈圈，不只只是一个个狭义的的专业市市场，而而是重庆庆市现代代商贸的的示范区区与此同时时，以北北城天街街为龙头头的商业业购物区区也呼之之欲出，它它将辐射射多个领领域并激激活观音音桥商圈圈。

据悉悉，此购购物区从从北至世世纪新都都，东连连北城天天街、中中医院支支路，西西接嘉陵陵公园，南南到嘉化化路、三三钢一支支路其其中，分分为高中中低结合合的三个个区域，以以北城天天街为中中心的高高档购物物区；以以世纪新新都、现现代广场场为中心心的中档档购物区区；渝北北二村、嘉嘉陵社区区、野水水沟一带带则为中中低档购购物区在商圈的的总体规规划中，观观音桥商商圈核心心区“市民中中心”（暂定定名）面面积为442.442公顷顷，由嘉嘉陵公园园、市民民广场、步步行街三三个部分分组成今今年7月月前，“市民中中心”中的嘉嘉陵公园园将正式式对外开开放，到到明年春春节前，“市民中心”可基本建成/ 交通通状况 曾经以交交通快速速著称的的观音桥桥商圈如如今却要要让交通通慢下来来，江北北区交管管部门透透露，观观音桥步步行街交交通规划划几乎都都与“慢”有关交交管部门门即将事事实的措措施包括括：为观观音桥商商圈环道道上每2200米米设置一一个停车车站，长长约2..1公里里的环道道仅车站站就将达达到100个以上上，将创创下我市市各商圈圈车站数数量之最最；环道道车速仅仅40公公里；此此外，为为方便市市民直接接进入步步行街，观观音桥农农贸市场场和建新新东路将将设3个个入口，出出租和商商务车可可深入步步行街中中心。

而而现在的的主交通通干道将将设计成成8000米下沉沉的双向向4车道道快速通通道，机机动车和和轻轨将将双双从从下沉道道穿过据称，未来还将在阳光城、江田君悦、世纪新都、渝北大厦四点之间架设空中走廊，把主要商业设施连接起来，形成具有独特景观的购物通道按规划，轻轨3号线在观音桥设有站台，因而轻轨3号线观音桥站台也将于明年初开始施工 / 未来来前景 有关部门门评审通通过了观观音桥商商圈I区区规划方方案按按照该规规划构想想，观音音桥商圈圈将辐射射整个江江北区、北北部新区区以及一一部分渝渝北区观观音桥商商圈I区区北至红红黄路、红红石路，南南起江北北区委、区区府，东东到江北北中医院院支路，西西达华新新分流路路，区域域面积约约2平方方公里 规划提出出，大商商圈中将将形成“一一三五”的的布局形形式，即即一条商商业步行行街（观音桥桥步行街街）；三条条特色商商业带（建新东东西路、华华新分流流路、建建新南北北路三条条商业带带）；五个个功能区区（商业购购物区、娱娱乐休闲闲区、酒酒店商务务区、要要素市场场区、居居民社区区） 另外，江江北区将将在现有有的商圈圈基础上上，增建建一个220000多平方方米的空空中花园园和4550000平方米米的三层层地下商商场，目目前，基基本方案案已经出出台，并并在积极极运作之之中。

空中花园园将设置置在渝北北商场和和观音桥桥现代广广场一带带，将连连接世纪纪新都、江田君悦、阳光城和渝北商场4个商业购物地带据悉，原来的商圈设计中没有空中花园，仅在4个商业购物地带之间用4座空中走廊连接，只具备交通功能，由于世纪新都等处在观音桥商圈边缘，为避免商圈建成后世纪新都等被冷落，因而特地修改规划增建空中花园据悉，空中花园面积达2000余平方米，配备有自动扶梯，进行景观绿化，以供市民在购物后休憩江北区将将对巴国国大厦、江江北商场场及嘉陵陵广场地地下空间间进行整整体开发发，预计计工期330个月月，20004年年底前商商业用房房将投入入使用，项项目总投投资约22.5亿亿元，将将建成由由6万平平方米商商业裙楼楼和约33万平方方米商住住塔楼组组成的现现代化综综合功能能大厦目目前该项项目已进进入旧房房拆除阶阶段，规规划中的的轻轨33号线观观音桥车车站将设设在嘉陵陵广场地地下，与与项目中中的嘉陵陵广场地地下商场场紧密相相连，这这将极大大地增加加商场的的人流量量同时，市市政府将将对嘉陵陵公园进进行整体体景观改改造公公园将整整体抬升升14米米，下面面两层建建成中国国西部最最大的地地下娱乐乐城，上上面还建建一个开开放式、多多功能、高高档次主主题公园园。

公园园绿地面面积将从从原来的的97亩亩增加到到1100亩，它它与建新新北路步步行街连连接成为为一个整整体，形形成观音音桥商圈圈最大的的景观空空间以以市民广广场为中中心景观观点，确确定建新新北路纵纵向轴线线和嘉陵陵公园林林荫道横横向轴线线两条控控制线，设设置四季季飘香园园、文化化主题广广场、中中心广场场群、休休闲林荫荫道、绿绿野运动动区、休休闲森林林吧等六六大功能能分区，从从而满足足市民节节日集会会、文化化娱乐、休休闲购物物的各种种需求/ 观音音桥商业业步行街街的规划划建设将将带来的的影响商圈整体体辐射能能力的增增强观音桥商商业步行行街的规规划将增增加商业业物业的的供应量量，并在在很大程程度上提提升商业业经营环环境，必必然使更更多的商商家入驻驻观音桥桥，丰富富其商业业业态，完完善其商商业档次次各种业态态的良性性互补将将使观音音桥商圈圈产生更更强的消消费力集集聚效应应：更好好的留住住本区消消费力；；较大比比例的占占有西至至龙溪镇镇、东至至五里店店、北至至新牌坊坊、南至至华新街街的消费费力；部部分占有有渝中区区居民的的消费力力观音桥商商圈商业业物业的的重新洗洗牌据不完全全统计，观观音桥地地区商业业物业经经营面积积在未来来3-55年内面面积会增增大一倍倍左右，可可以通过过与两个个商圈的的比较分分析：观观音桥商商圈的辐辐射力和和解放碑碑不可同同日而语语，甚至至比沙坪坪坝都颇颇有不及及（沙坪坪坝商圈圈有效辐辐射人口口为1220万），但但是其商商业步行行街的面面积却超超过了这这两个商商圈，相相应可建建设的商商业物业业面积也也有可能能超过这这两个商商圈。

在同等时时间周期期内如果果商业营营业额增增长速度度滞后，必必然导致致部分物物业价值值的萎缩缩目前观音音桥商圈圈的商业业经营的的商品和和大商场场相比较较为大众众化，更更适合本本地居民民但随随着步行行街的建建成，其其作为重重庆至机机场和北北部新区区的通道道功能大大大减弱弱，而作作为重庆庆未来的的政治文文化信息息中心和和重庆向向外界展展示的窗窗口功能能将得到到增强但是与此此相对应应的是，各各大宗消消费品在在江北都都还没有有规模较较大的专专业市场场，在商商业经营营规模化化潮流作作用下，必必然有部部分大商商家看好好其消费费潜力而而进驻，大大卖场有有望成为为一个强强势增长长的板块块观音桥商商圈长期期受交通通、人流流等因素素的影响响，以及及业态分分散、配配套缺乏乏等众多多原因，其其地位长长期被解解放碑替替代，其其60%%的居民民跑向解解放碑购购物就是是例证不不过，当当北城天天街这样样的购物物中心落落户在观观音桥，将将留住北北部城区区的人流流，同时时对其他他商业业业态构成成竞争威威胁 / 商圈圈个案SSWOTT分析对比个案案点评：：世纪新都都营业面积积万余平平米，大大型综合合性百货货商场，开开业3年年，年营营业额超超过2亿亿元。

由由于观音音桥步行行街的修修建，交交通状况况受到一一定的影影响，渝渝北车站站的迁移移带走一一部分人人流但但对该商商场的负负面影响响不明显显现代广场场总建面44万多方方，主力力店重百百江北商商场1..8万方方,南亚亚家具广广场近万万方,临临街铺面面分别由由交通银银行及德德克士快快餐店进进驻,余余下内街街商铺998%以以上空置置重百百商场开开业2年年多，年年营业额额1亿多多，经营营状况在在区域内内仅次于于世纪新新都北城天街街整个购物物广场111万方方，被分分为三个个部分，北北京华联联商厦、银银太百货货、名店店坊44万方的的华联商商厦开业业两个月月，营业业额呈下下降趋势势，银太太百货已已宣布退退出北城城天街，该该商场44万方的的营业面面积有待待开发商商下一步步处理33万方的的名店坊坊招商情情况较好好，一、二二、三层层出租率率达900% ，四四层出租租率600% ，但但目前经经营状况况欠佳协信·黄黄金海岸岸总建面近近3万方方，是以以年轻人人消费为为目标的的商业街街，一、二二层900%的商商铺已经经开始营营业，左左丹奴、邦邦威、真真维斯、金夫人影楼、上岛咖啡、千叶眼镜、小林寝饰等部分知名时尚品牌已经开业。

渝北车站往观音桥的迁移增大了这一区域的人流量，使本来人气就旺的观音桥转盘锦上添花开业不足半月已吸引了大量消费群/ 区域域商圈未未来趋势势：20033年，随随着江北北步行街街的完成成，重庆庆商业地地产的初初步格局局形成：：以解放放碑为顶顶级商圈圈，江北北、沙坪坪坝、南南坪、杨杨家坪四四个区域域商业中中心都各各成气候候，从220011年开始始的步行行街建设设已见成成效，但但同时，步步行街的的缺点也也正在被被人们认认识 目前主城城区各大大商圈均均在大力力扩张之之中，扩扩张速度度和幅度度都非常常大，但但大部分分仍处于于规划、前前期施工工阶段，后后期实施施至形成成规模经经营仍有有一段较较长时间间经测测算，220033年五大大商圈中中除了解解放碑商商圈基本本接近饱饱和外，其其他各大大商圈均均未达到到饱和，市市场发展展潜力巨巨大 商圈演变变趋势：：重新洗洗牌势在在必行 　　根据据重庆城城市化进进程的提提速趋势势，城市市中心区区的人口口不断向向周边或或郊区分分流，主主城区形形成新商商圈的可可能性较较大，尤尤其是作作为一个个大商圈圈的副商商圈、次次级商圈圈，新商商圈形成成的方向向预计会会在主城城区南北北两边，但但具体位位置、地地段目前前的情势势并不十十分明朗朗。

　　在各各商圈的的发展过过程中，由由于商圈圈所处的的位置、辐辐射的范范围等的的不同，各各商圈在在未来发发展中的的定位亦亦会出现现差异，这这主要体体现在核核心商圈圈解放碑碑与其余余四大次次级商圈圈之间，同同时亦不不排除有有新的商商圈出现现，同时时现有商商圈将进进行新一一轮洗牌牌 未来5年年格局：：零售百百货、购购物中心心打主力力 根据国内内外商业业设施发发展的历历程来看看，商业业发展的的主线基基本上遵遵循着：：临街铺铺面、零零售百货货商场、集集购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐为一体体的购物物中心、超超大型购购物中心心shooppiingmmalll这几个个阶段从从目前重重庆的商商业发展展水平来来看，基基本上处处于百货货商场－－购物中中心阶段段，重庆庆在未来来5年内内重庆商商业的发发展仍将将以零售售百货、购购物中心心为主，超超市、专专业市场场等为辅辅的商业业类型格格局；由由主力店店＋专业业店的开开敞式商商业街区区形式的的综合商商业则将将是一种种新的商商业组合合发展趋趋势■　观音音桥区域域消费行行为特征征  对于于商铺的的消费者者来说，购购买商铺铺无非出出于两种种考虑，或或者用于于投资，或或者用于于自营。

而而在当今今这个商商业时代代，肥沃沃的商业业土壤使使商业项项目不断断滋生，仅仅观音桥桥商圈的的规模就就将从十十几万方方的商业业营业面面积发展展为一百百万方，几几乎是呈呈10倍倍的增长长投资资者和经经营者在在巨大利利益的驱驱使下，纷纷纷踏足足这个领领域，使使江北乃乃至整个个重庆的的商业地地产出现现了前所所未有的的繁荣 就观音音桥商圈圈目前商商业地产产的消费费者而言言，观音音桥商圈圈的巨大大规模以以及该商商圈在整整个重庆庆商业中中所处的的重要地地位，是是吸引他他们的主主要因素素占地422.422公顷的的观音桥桥商圈不不仅将超超越解放放碑商圈圈、沙坪坪坝三峡峡广场商商圈，成成为全重重庆占地地面积最最大的商商业步行行街，同同时也将将成为西西南地区区最大的的步行商商业街解放碑碑作为重重庆传统统商圈已已趋于饱饱和，发发展空间间不大，消消费者当当然也察察觉到了了这一客客观存在在的事实实，把关关注点放放在江北北观音桥桥这一最最有潜力力、最具具活力的的商圈上上而随着重重庆市的的建设发发展，江江北区逐逐渐成为为富人聚聚居的地地方大大型高档档楼盘在在年后将将先后在在江北、渝渝北浮出出水面，江江北区域域的常住住人口还还将逐渐渐上升，且且增幅会会较为明明显，无无形中又又增加了了观音桥桥商圈的的商机。

江江北区距距离机场场较近，是是通向全全国的交交通枢纽纽，海陆陆空运输输都非常常方便外外国领事事馆、保保税区等等都将设设在江北北，重庆庆的众多多政府职职能部门门也将一一一迁往往本区域域，无论论是经济济上还是是政治上上江北区区无疑都都占有其其他区域域无可比比拟的优优势相相信消费费者都清清醒地认认识到江江北区过过去的状状况以及及它现在在的区域域优势意意味着，这这里将成成为重庆庆一块发发展商业业的风水水宝地下面将以以该商圈圈新推出出的商业业项目为为例具体体分析该该区域内内商业地地产市场场的消费费特征龙湖·北北城天街街北城天街街购物广广场对其其名店坊坊70多多个商铺铺采取统统一招商商的形式式，商铺铺只租不不售其其承租者者为各类类商品的的经营者者，其中中很大一一部分是是品牌代代理商对对于这部部分承租租者而言言，进驻驻该商业业街能否否赢利是是他们最最为关心心的问题题，而经经营状况况的好坏坏与地段段有着莫莫大关联联北城城天街所所处的位位置恰好好是观音音桥商圈圈的核心心区域，虽虽然现在在的地段段优势或或许还不不如世纪纪新都明明显，但但不久之之后，优优势会逐逐渐凸显显出来再再来，承承租者考考虑得比比较多的的就是经经营环境境。

进驻驻北城天天街的商商家所经经营的品品牌都是是具有一一定知名名度，至至少在国国内具有有一定影影响力的的，所以以据我们们调查，他他们表示示在铺面面的选择择上会较较多地关关注经营营的环境境，至少少要与品品牌的知知名度想想匹配以下是各各承租者者除地段段以外决决定进场场经营会会考虑的的因素：：★　商场场的硬件件设施★ 商业布局局★ 商场管理理★　商场场的外观观设计★ 建材的品品质据北城天天街有关关招商的的人员介介绍，龙龙湖地产产的品牌牌效应也也帮了他他们不少少忙，开开发商的的信誉给给了商家家很大的的信心另另外，承承租者在在铺面的的选择上上，在排排除价格格因素后后，会尽尽量选择择靠近商商场入口口的地方方，目的的是为了了吸引更更多的客客流协信·黄黄金海岸岸协信·黄黄金海岸岸与北城城天街采采取截然然不同的的经营方方式，所所有铺面面均是全全产权出出售，但但3年内内业主没没有经营营权，由由开发商商统一招招商、统统一管理理据我我们调查查，黄金金海岸的的购买者者95%%以上都都是用于于投资，用用于自营营的只占占极小比比例对对于投资资客，他们最关关心的是是所投资资的商铺铺是否能能租出去去，并且且有一个个较好的的投资回回报。

对对于商铺铺而言，110%的的投资回回报率是是比较合合理和正正常的，而而低于77%就会会失去投投资的意意义影影响商业业地产成成败的关关键还是是地段，黄黄金海岸岸得天独独厚的地地理位置置是吸引引购买者者的决定定性因素素据我我们对投投资者的的访问，普普遍表示示黄金海海岸绝佳佳的地理理位置使使他们对对投资该该项目非非常有信信心， ■　针对对性很强强的专业业市场调调研重庆是一一个追求求时尚、紧紧随潮流流的城市市，同时时也是一一个以女女性消费费为主导导的城市市，特别别是年轻轻女性，具具有较强强的品牌牌意识，而而国际名名牌的高高昂价格格又使一一大部分分人望而而却步在在这种情情况之下下仿冒品品市场应应运而生生低廉廉的市场场价格，时时尚的款款式，一一些标有有各种国国际名牌牌标志的的仿冒品品在市场场上供销销两旺本次我们们针对重重庆的仿仿冒品市市场做了了专项调调查，具具体如下下：/ 重庆庆的仿冒冒品供应应市场：：/ 经营营场所分分布情况况：目前重庆庆市场上上经营仿仿冒商品品的场所所分布较较散，几几乎各大大商圈内内都有出出售这种种商品的的地方而而规模最最大的是是朝天门门批发市市场它它不仅向向零售商商家批发发供应，同同时自己己也向外外进行零零售，但但朝天门门市场上上出售的的这类商商品质量量较差，能能轻易地地辨别出出真伪。

除了朝天天门市场场外，市市内各商商圈内的的一些中中小型非非主力店店商场中中也有零零星分布布如解解放碑的的金鹰女女人街、国国泰商场场，沙坪坪坝的金金诚广场场、三峡峡广场地地下商业业街，江江北的协协信·黄金海海岸，杨杨家坪商商业步行行街上的的小商铺铺等等另另外，在在解放碑碑有两处处专买AA货的小小店，这这两家店店所出售售的仿冒冒品在品品质上相相对较高高一家家是位于于青年路路上的临临街小店店，主要要是各种种仿冒的的箱包、钱钱夹；而而另一家家位于重重庆宾馆馆旁，主主要是经经营服饰饰据我我们调查查，这两两家店的的商品并并非来自自朝天门门，而是是从广州州、北京京等地进进货通通常情况况下经营营这类商商品的商商铺店面面都不大大，小到到3、44平米，大大的也不不过十几几二十平平米，规规模都很很小/ 经营营种类及及仿冒品品牌现在重庆庆市场上上仿冒品品的品种种还是比比较齐全全，从我我们走访访的经营营仿冒品品的场所所来看主主要涉及及以下一一些品种种：服装装、饰品品、鞋类类、化妆妆品、箱箱包以及及各种运运动服饰饰在仿仿冒的品品牌方面面，多是是国际一一线品牌牌，CDD、Chhaneel、GGuccci、VVerssacee、LVV、CKK的仿冒冒品随处处可见。

根据我们们的调查查，重庆庆市场上上经营仿仿冒品的的场所不不在少数数，但分分布零散散，不具具规模性性，而且且尚未有有一个专专业的、集集中的出出售这类类商品的的市场/ 重庆庆的仿冒冒品需求求市场/ 调查查结果此次调查查我们在在江北进进行了1120份份（占440%）问问卷调查查，在渝渝中区和和沙坪坝坝各进行行了900份（占占30%%）问卷卷调查1、在2260份份合格问问卷中，在在调查对对伪造品品牌所持持的态度度上时，有有1922人表示示赞同（占占总调查查人数的的73..85%%）；有有51人人表示无无所谓，不不会刻意意去买（占占总调查查人数的的19..62%%）；另另剩177人表示示反对（占占总调查查人数的的6.553%）2、针对对此次调调查，我我们对受受访者进进行细分分，其中中表示赞赞同伪造造品牌的的男士有有46人人，约占占23..9％，表表示赞同同伪造品品牌的女女士有1146人人，约占占76..1％3、我们们针对调调查对象象将其按按区域划划分，得得到如下下结果：：区域赞同人数数合格问卷卷比例渝中区548563.553%江北区658973.003%沙坪坝区区738684.888%从表中我我们可以以看到，沙沙坪坝区区相对所所占的比比例最大大（占884.888%），这这与它整整个区域域的氛围围有很大大关系，在在沙坪坝坝很大一一部分消消费群体体是学生生，年轻轻人大都都喜欢追追求时尚尚，对品品牌有很很强烈的的意识，但但迫于经经济的压压力，就就会去选选择一些些仿冒品品来满足足自己。

因因此赞同同仿冒品品的比例例相对大大些是合合理的市场调研研方案/ 调查查的内容容　1、针对对消费者者（需求求方）有有以下四四方面：：重庆市市市民的消消费观念念市民对伪伪造品牌牌所持的的态度市内有哪哪部分消消费群体体重视品品牌消费者对对哪类产产品在乎乎其品牌牌2、针对对商家（供应方）有以下两方面：在重庆市市哪些地地方伪造造品牌更更有市场场在重庆哪哪些品牌牌的产品品需求量量较大/ 调查查目的本次专业业市场调调研是为为商家提提供较为为可行，可可靠的引引导性方方案/ 调查查对象重庆市内内15~~50岁岁之间，有有自主能能力的一一部分消消费群体体/ 调查查及分析析方法1、样本本的选定定本次调查查我们是是对重庆庆市，具具有较为为特殊且且有代表表性的三三个主城城区：渝渝中区，沙沙坪坝区区和江北北区进行行调查．．采用的的是拦截截式，随随机抽查查的方法法选取调调查对象象，共选选取了3300个个2、调查查方式本次调查查我们采采用的是是问卷的的形式来来进行，最最后筛选选出了2260份份作为合合格问卷卷3、分析析方法此次调查查问卷的的分析，我我们主要要使用的的是EXXCELL,SPPSS软软件，进进行了频频数分析析,相关分分析及回回归分析析。

/ 访问问片谈刘小姐--------女女，211岁，未未婚，江江北观音音桥人，银银行营业业员．访问员：：请问刘刘小姐您您对伪造造品牌持持什么态态度？答：对伪伪造品牌牌我不会会反对它它的存在在，如果果东西在在质量上上接近真真版，而而价格又又较低，在在我可支支付的范范围内，我我还是可可接受的的．反正正我认为为年轻人人嘛，都都喜欢追追求时尚尚，赶潮潮流，但但有时因因经济原原因，不不能承受受真版的的高价，因因此都会会接受伪伪造品牌牌的．张先生--------男男，399岁，已已婚， 重庆大大学讲师师访问员：：请问您您怎么看看待伪造造品牌？？答：我个个人不太太支持，毕毕竟打击击盗版嘛嘛！（笑笑） 访问员：：那如果果重庆有有这种名名牌的仿仿冒品，您您会接受受么？答：毕竟竟正品价价格太高高，让人人难以承承受，所所以我想想重庆如如果出现现这种质质量好、价价格又相相对便宜宜的仿冒冒品，我我想我可可能也会会去买，而而且我觉觉得有这这种需求求的人不不在少数数/ 点评评通过这次次调查，可可以很清清楚的了了解到重重庆消费费者对于于仿冒品品接受程程度，有有73..85%%的受调调者对于于仿精品品卖场的的出现极极大的接接受度，而而女性对对于精品品的需求求远远高高于男性性，因此此在受调调者中有有76..1%的的女性，对对次表示示出极大大的兴趣趣。

这意意味着在在重庆规规划出一一个仿精精品的专专业卖场场，蕴涵涵着极大大的商业业机遇■ 可替代产产品研展展根据本项项目所在在位置以以及项目目定位，我我们针对对重庆市市场上具具有可替替代性产产品进行行了调查查分析产品业态管理价格开业时间间回报率客层用途威胁斌鑫世纪纪城总建筑面面积：110万㎡㎡百。