小区物业项目投标书{范本}doc
国际”前期物业管理方案第一部分分企业基本本情况第一章 公司司简介陕西XXX物业服服务有限限公司（以以下简称称“XX物物业”）注册册成立于于20006年77月133日，公公司经营营范围有有：小区区物业管管理及服服务；租租赁服务务，家庭庭服务，日日用百货货、五金金交电、、建筑材材料的销销售为为业主提提供综合合管理和和多项特特约服务务及其它它经营配配套服务务XXX物业注注册资金金3000万元，具具有物业业管理二二级资质质，是中中国物业业协会陕陕西协会会会员单单位公公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，设设有项目目服务中中心以及及品质部部、协管管部、客客服部、、行政部部、环境境部、工工程部六六个职能能部门，现现聘用员员工近2200名名，管理理人员220人，全全部具有有大专以以上学历历；其中中高级技技术人员员10人人，具有有中级以以上职称称；操作作层各类类水、电电、空调调、绿化化等技工工30余余人；协协管人员员80余余人；环环境保洁洁人员330余人人公司司拥有强强大的企企业实力力及丰富富的物业业管理经经验，是是一个集集丰富的的管理经经验、优优秀的管管理人才才、先进进的管理理方式于于一体的的新型物物业管理理公司，公公司的管管理人员员均取得得国家建建设部颁颁发的物物业管理理资格证证书，高高级管理理人员经经过了严严格的专专业培训训，并具具有多年年物业服服务管理理工作经经验，可可为客户户提供一一系列专专业、一一流的物物业管理理服务。
公司受托托管理的的各类物物业资产产总值超超过十多多亿元，目目前管理理的项目目有占地地约2550亩，总建筑面积约50万㎡的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近10000平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区——明祥小区、崇左的东源名城等以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”是我们们XX物物业的经经营服务务理念，以以业主满满意作为为企业的的最高原原则，在在管理中中不断推推出创新新服务和和增值服服务以以“为业主主或使用用人长期期提供安安全、清清洁、舒舒适、方方便、高高尚的工工作和生生活环境境”为服务务目标，并不断创新进取，完善专业服务体系，以稳健的步伐服务社会，服务业主、拓展市场根据各类物业和客户的需求，实施有XX特色的物业管理，使业主、客户享受“国际标准，本土情”的专业物业管理服务公司组织织架构图图：总经理董事会总经理室客服部协管部品质部行政部工程部环境部管理处C管理处B管理处A第二章 企业业理念XX物业业在实践践中，建建立了生生动的企企业文化化体系，用用公司的的目标、、使命、、精神、、文化激激发员工工奋发向向上的热热情与干干劲，正正是这样样一支年年轻并执执着追求求物业管管理事业业的优秀秀团队将将XX精精神传达达给了广广大客户户。
XXX物业人人将继续续弘扬企企业精神神，为客客户提供供安全、、整洁、、和谐且且持续改改进的高高品质物物业管理理服务，努努力打造造本土物物业管理理行业的的优秀品品牌面对激烈烈的市场场竞争，为为保持并并进一步步提升XXX物业业在行业业中的市市场地位位，赢得得客户的的满意和和忠诚，提提高社会会美誉度度，XXX物业全全体员工工将尽心心尽责、、全心全全意从客客户角度度出发，脚脚踏实地地、兢兢兢业业把把服务工工作做到到最好我们不不遗余力力地提高高员工的的服务意意识，以以期提供供的服务务持续超超越客户户不断增增长的物物业服务务期望，从从而提升升客户满满意度，为为XX物物业的发发展创造造更优秀秀的业绩绩我们将以以规范的的行为礼礼仪和优优质的服服务，赢赢得客户户的赞赏赏和尊重重！·企业目目标：“创建XXX物业业品牌”·经营服服务理念念：“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”·服务宗宗旨：“专业、、规范、、及时、、高效”·工作态态度：“热忱服服务，精精益求精精，尽忠忠职守”·日常工工作准则则“抓人心心，促XXX，共共发展”第三章 部分分在管项项目简介介（一）莱莱茵湖畔畔项目位于于南宁市市凤岭新新区，北北临民族族大道琅琅东汽车车客运站站、东临临青环路路，用地地以西为为中房··翡翠园园Ⅰ区，毗毗邻东盟盟国际商商务区，与与青秀山山风景区区、青秀秀山高尔尔夫球场场、石门门森林公公园、南南宁国际际会展中中心所环环绕，周周边云集集翡翠园园、荣和和山水美美地、和和美春天天、恒大大苹果园园、塞纳纳维拉花花园等高高尚住宅宅社区，交交通便捷捷、区位位优势得得天独厚厚。
项目占地地约2558亩，总建筑面积约50万平方米，其中住宅建筑面积为50.1万平方米，商业物业建筑面积为1.4万平方米，每栋住宅楼均设计有大型地下停车场，小区内部配套齐全，运用“城中城”的设计理念，设置有商业长廊街、私家雅宅、专业会所等高尚休闲场所，核心组团与次入口景观紧密连通一起，同时沿溪涧布置景观亭、亲水步径、码头平台、小桥等亲水景观，是集高档住宅、商业为一体的复合型商住集群社区住宅楼宇宇主要以以11++1、118+11层小高高层为主主，以一一条环通通整个小小区8米米宽的主主环路将将其串联联而成整个小小区建筑筑设计采采用了欧欧洲新古古典主义义，建筑筑外立面面采用西西班牙式式坡屋顶顶建筑风风格地形形地貌的的特点，组组团之间间标高均均不相同同，高低低错落，空空间形态态极为丰丰富、层层次分明明内部部环境设设计引入入“水”贯穿整整个环境境空间，以以面积约约为60000㎡㎡的人工工湖为母母体，引引出支流流延伸到到各个组组团，巧巧妙的运运用私家家花园及及泊岸码码头造型型等元素素造景，打打造别具具特色的的亲水水水岸景观观该小小区完美美运用欧欧式建筑筑、欧式式园林景景观、小小品、水水系将项项目打造造为南宁宁极具异异域浪漫漫风情的的大型人人文社区区。
二）陕陕西县明明祥路陕陕西开发发区项目地址址：陕西西县明祥祥路866号面 积：：占地面面积为55.8万万平方米米，建筑筑面积114.99万平方方米，项目情况况：拥有有别墅、、商业、、办公楼楼的综合合性住宅宅小区，不不仅可以以丰富满满足于小小区内居居民的日日常生活活生活休休闲，并并且小区区内部各各种配套套设施齐齐全，设设置有商商业一条条街、私私家雅宅宅、专业业会所，是是集高档档住宅、、商业为为一体的的复合型型商住集集群社区区三）陕陕西妇女女大厦项目地址址：位于于陕西壮族族自治区区南宁市市桂春路路9—1号面 积：：大厦建建筑面积积93000平方方米物业类型型：综合合型办公公大楼项目情况况：楼宇宇为陕西妇联联用于贯贯彻落 实中国妇妇女会议议精神，开开展广 西妇女工工作，优优化妇女女发展的的社会环环境、实实现妇女女维权社社会化和和基层妇妇女工作作发展构构建服务务新平台台的办公公及活动动的综合合大楼四）翡翡翠园学学校 地址：陕陕西南宁宁市民族族大道1168号号面积：总总占地面面积 1122220 平平方米物业类型型：公办办学校项目情况况：学校校依傍风风景秀丽丽的青秀秀 山，毗邻邻东盟国国际商务务区， 是凤岭新新区第一一所现代代化的九九年制公公办学校校。
学校校功能设设施齐全全，配备备校园自自动广播播系统、、多媒体体教室、、微机室室、音乐乐教室、、美术教教室、科科学实验验室、劳劳技室、、型体室室、图书书阅览室室等各功功能室，室室外配有有2000米塑胶胶环形跑跑道运动动场、小小足球场场、篮球球场、网网球场等等其他体体育运动动设施校园环环境优美美，绿地地面积达达33551.88平方米米，为孩孩子们营营造了全全面发展展的成长长空间，为为教师们们搭建了了施展才才华的人人生舞台台第四章 管理业绩绩第五章 管管理特色色XX物业业自成立立以来，始始终以高高起点、、高品质质、高标标准规范范企业内内部管理理，倡导导“以人文文本、以以和为贵贵、以您您为尊”的人性性化服务务，时刻刻为业主主提供真真诚、细细致、个个性化的的服务过过程中，形形成具有有XX物物业特色色的物业业管理服服务：★具有国国家二级级资质，注注册资金金雄厚；；★全面推推行ISSO90001质质量管理理体系，规规范管理理手段；；★全面提提高员工工整体综综合素质质；★服务各各类物业业资产总总值超过过十多亿亿元，拥拥有良好好的市场场口碑；；★市场适适应能力力强，能能及时准准确把握握市场及及客户需需求；★已形成成细致、、周到的的服务意意识，针针对不同同服务对对象提供供个性化化服务。
第二部分分 项目实施施方案第一章 项目目概况五洲国际际，是陕西五洲洲交通股股份有限限公司开开发的楼楼盘.项项目位于于东盟商商务区地理位位置优越越，交通通便利，为为人杰地地灵，生生气洋溢溢之黄金金绝版项目总总用地面面积2222666.288平方米米，总建建筑面积积919923..5平方方米，其其中，地地下建筑筑面积1185666.77平方米米其中中：住宅宅建筑面面积6226011.7平平方米、、商业建建筑面积积107755..1平方方米、地地下车位位总建筑筑面积1150000平方方米，共共计100栋建筑筑物，住住宅5114套，车车位4333个五洲国国际为高高档高层层商住综综合楼，住住宅、商商业、地地下车库库及相关关配套齐齐全项项目得天天独厚的的地理位位置，高高质量的的完善配配套设施施，是各各界精英英首选的的高档居居住空间间和商业业宝地精心铸铸造精品品”， 五洲洲国际的的兴建将将为南宁宁地产展展现又一一道亮丽丽的风景景五洲洲国际的的独特需需要具有有星级服服务能力力的物业业公司提提供与之之相匹配配的特色色服务第二章 项目目的整体体管理设设想陕西XXX物业服服务有限限公司从从成立之之初就率率先导入入国际先先进物业业管理新新理念和和模式，使使公司在在运作初初期便处处于一个个高层次次、高起起点的位位置。
XXX物业业所具有有的四大大优势：：高起点点、高水水平、高高信誉、、高品质质，创立立了具有有XX特特色的物物业管理理模式XX物业业相信，凭凭借自身身强大的的实力、、精细化化的管理理、优质质的服务务，完全全可以成成为贵公公司良好好的合作作伙伴而XXX亦将融融合“五洲国国际”商住综综合楼的的开发理理念，为为“五洲国国际”提供匹匹配的物物业服务务，为“五洲国国际”尊贵的的业主提提供专业业、规范范、周到到、细致致、人性性化的绿色物业业24小小时管理理服务，并使物业历久常新、增值保值一、“五五洲国际际”管理构构想XX物业业独创性性的全新新的"绿绿色服务务"理念念及模式式，基于于现代绿绿色住宅宅的兴建建和业主主对于绿绿色消费费的需求求XXX绿色服服务的起起点是""专注于于顾客""，是一种种超前的的、全程程式的贴贴心服务务XXX物业正正在构筑筑一个全全方位、、多层面面的服务务体系，通通过标准准化、差差异化、、人性化化的复合合型服务务模式，为为客户提提供无时时不在，无无处不在在的服务务通过过完善体体系、扩扩张渠道道、明确确服务理理念、制制定服务务标准、、规范服服务行为为、充实实服务举举措等措措施不断断提高服服务质量量，提升升人员素素质和业业务能力力，达到到不断的的自我完完善和发发展。
传播绿色色服务是是XX使使命，意意味着XXX物业业对“五洲国国际”尊贵业业主绿色色关爱、、绿色承承诺、绿绿色责任任二、服务务定位1、体现现人本思思想,推推行人性性化管理理，把“家庭式式的关怀怀”送到每每家每户户在住宅区区的每一一个角落落.营造造个人心心情舒畅畅、邻里里和睦相相处、社社区情舒舒畅.邻邻里和睦睦相处，社社区生活活活泼的的氛围确保商商住综合合楼长治治久安、、业主安安居乐业业 2、提供供尊重人人的“零干扰扰服务”，尊重重业主的的隐私权权和最大大程度上上方便业业主，实实施“零干扰扰服务”①首先对对业主的的需求做做深入细细致、全全面系统统的调查查,提供供即时服服务,拟拟设客服服中心，公示服务电话，对业主的服务需求迅速反馈、及时组织安排②成立一一支招之之即来、、来之能能干、干干之则好好的应急急服务队队和一支支24小小时快速速维修队队急修修半小时时内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有完整的的报修、、维修和和回访记记录③及时为为业主提提供服务务和帮助助而当当业主没没有服务务要求时时,我们们就要实实行“隐性管管理”,尽量量不干扰扰业主的的生活自自由例例如物业业管理公公司只在在固定执执勤岗位位安排穿穿着职业业制服的的安全管管理员值值勤,而而其他保保安员一一律身着着统一便便服在小小区和商商业街巡巡视。
再再如,不不在业主主和住户户上下班班人流高高峰期间间安排保保洁工作作,尽量量把清洁洁工作安安排在人人流稀少少时进行行 3、提供供全方位位的特色色服务,,满足不不同层次次的需求求XX物业业管理公公司为满满足不同同业主的的需要,,尽量提提供多样样化的特特约服务务如家家政服务务的“贴心管管家”、照顾顾儿童的的“四点半半学校”等我我们将根根据业主主、住户户的文化化素质、、职业特特征、发发展目标标、风俗俗习惯、、个人爱爱好、年年龄层次次、家庭庭结构和和消费需需求等特特点,细细分用户户、细分分爱好、、细分项项目，提提供全方方位、多多层次、、个性化化的特色色服务,,在满足足群体需需求、一一般需求求的同时时.尽可可能满足足业主的的个体需需求和特特殊需求求 三、管理理思路“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”是贯穿穿XX物物业服务务的细节节的用心心，XXX物业用用心和行行动向业业主兑现现绿色的的承诺，用用“绿色服服务”美化健健康、和和谐生活活的灵魂魂，用“绿色服服务”创造居居住/工工作环境境生机与与活力、、信念和和希望行动是是XX物物业人表表达关爱爱最好的的方式我们的管管理思路路是：è 强调成本本控制意意识和成成本管理理程序è 强调工作作流程的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进è 强调公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化è 致力于共共用设施施、设备备的持续续改进和和功能提提升è 致力于于培养员员工的专专业素质质以及社社区全员员的参与与意识è 致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合现现代文明明的人居居理想环环境四、管理理模式1、半开开放式的的 充裕的设设施和场场所，小小区安防防人防结结合，方方便、独独立且安安全；小区实施施“外紧内内松”的管理理 。
2、健康康的 拉近人与与自然的的距离 ；开展多元元的信息息沟通渠渠道 ；；以健康、、环保、、和谐、、高尚为为主题的的社区文文化 3、便利利的商业项目目，都要要求更具具亲和力力与时尚尚性 ；；客户服务务部设置置快捷的的办事流流程 ；；提供多种种特色服服务 五、绿色色家园管管理模式式良好运运行的管管理原则则1、专业业管理原原则；2、成本本严控原原则；3、零干干扰原则则；4、松紧紧灵活原原则；5、创优优恒优原原则；“服务态态度第一一、客户户满意第第一、技技术精湛湛第一、、过程精精品第一一、岗位创新新第一”的“五个一一”考核标标准六、绿色色家园管管理模式式良好运运行的九九项措施施措施之一一：学习习资深的的物业公公司—广州戴戴德梁行行物业服服务公司司管理经经验措施之二二：超前前性、创创造性地地实行SSERVVIC服服务概念念；S--SSmille（微微笑）；； E——Exccelllentt（出色色）；R--RReaddy（准准备好）；；V---Vieewinng（看看待）；；I--IInviitinng（邀邀请）；；C---Creeatiing（创创造）；；E--EEye（眼眼光）措施之三三：实施施“五层联联防”安全维维护体系系；中央控制制中心、、各门岗岗、楼层层巡逻岗岗、外围围巡逻岗岗、机动动巡逻岗岗； 措施之四四：建立立一支稳稳定的高高素质工工程维修修技术队队伍；措施之五五：实施施ISOO90002国际际质量标标准管理理；措施之六六：实行行专业技技术保障障服务；；措施之七七：实施施“首问负负责制”管理制制度；措施之八八：构建建社区文文化 ；；措施之九九：创建建工作的的督查机机制。
第三章 管理理架构及及人员配配置XX物业业高度重重视“五洲国国际”项目，拟拟委派公公司精锐锐骨干组组建专业业管理团团队，作作为提供供个性化化服务的的重要保保障通通过实施施精英人人才组合合战略，培培训高素素质、高高标准、、高品质质的物业业管理人人才、经经营管理理人才、、技术人人才队伍伍，实现现满意的的员工创创造满意意的业主主、满意意的业主主创造满满意的效效率、满满意的效效率创造造企业和和员工更更为广阔阔发展空空间的良良性循环环一、拟定定的管理理机构运运作方法法“五洲国际”项目服务中心环 境 组协 管 组工 程 组客户服务中心客服员协管三班协管二班协管一班保 洁 班绿化养护班机 电 班维 修 班二、人员员编制及及职能说说明服务中心心人员编编制在本本着服务务到位、、人员精精干、工工作高效效、一专专多能的的原则来来制定，讲讲究分工工同时注注重协作作在人人员配置置上，充充分利用用我公司司人力资资源共享享优势，对对“五洲国国际”物业服服务中心心和其它它服务中中心人员员进行综综合调度度，做到到人尽其其才具具体配备备如下表表：部门人数编制依据据管理处主主任1人负责全面面管理工工作客服中心心出纳员1负责与顾顾客建立立良好沟沟通平台台，就物物业管理理服务范范畴做好好装修服服务、温温馨服务务、有偿偿服务、、组织社社区活动动、投诉诉处理、、物业管管理费的的催缴、、各部门门工作调调度、服服务跟进进等工作作。
客服员2工程维修修组主管1维修班3人根据物业业管理服服务合同同制定各各阶段建建筑本体体及建筑筑本体公公用设施施设备和和附属设设施的维维修保养养计划和和有偿服服务机电班2人服务合同同制定各各阶段的的维修保保养计划划、组织织实施项项目设施施设备的的维修养养护工作作、制定定项目设设施设备备节能运运行方案案等工作作环境组组长1人依据小区区建筑面面积、绿绿化面积积和星级级标准配配置负负责保洁班12人公共环境境（包括括公共道道路、场场地、楼楼道、建建筑物共共用部分分）的清清洁保洁洁、垃圾圾清运、、消杀、、灭四害害工作，保保证小区区公共环环境卫生生整洁绿化班2相关场地地、绿化化竣工验验收、接接管验收收、技术术资料存存档；负负责组织织实施绿绿化日常常养护工工作，环环境美化化协管组主管1依据小区区出入口口、楼栋栋、停车车场、监监控室、、商场配配置7个个岗负负责安全全协管、、交通协协管、车车辆协管管、消防防协管领班3组员21人轮休3人合计53人第四章 项目整整体运作作一、项目目整体运运作流程程前期介入安全监控拟定管理方案保安服务车辆疏导公共区域卫生清洁保洁绿化服务运行管理维护保养维修服务门岗执勤消杀绿化养护安全巡视垃圾收集清运机构组建岗位培训接管、验收办理入住装修管理日常管理基础资料服务质量监督维修养护档案管理务各种记录内部管理维修养护整体运作作流程图图说明：：1、整体体运作流流程严格格按照IISO990011质量保保证体系系运作。
2、整体体运作流流程各环环节紧接接相扣，相相互制约约，确保保管理无无盲点3、整体体运作流流程各环环节有严严格的监监控措施施，确保保服务质质量的品品质二、信息息反馈处处理机制制其他同行政府主管部门信息的收集整理下达指令反馈操作员工执行结果五洲国际物业服务中心监 控反 馈下达指令下属各服务部门执行过程信息反馈馈处理机机制图说说明：1、信息息源汇集集与“五洲国国际”小区物业业管理有有关的信信息，充充分利用用现代化化管理手手段获得得、整理理、利用用信息，使使信息采采集真实实、科学学2、物业业服务中中心的客客服部是是整个“五洲国国际”小区的信信息收集集、控制制调度枢枢纽，集集各类业业务信息息处理中中心、监监控报警警中心、、指挥中中心于一一体，保保证信息息反馈通通道畅通通、信息息处理集集中3、物业业服务中中心负责责整个小小区各类类信息的的收集，信信息经分分析整理理，由物物业服务务中心主主任下达达指令，调调度并安安排有关关人员执执行，保保证指令令、处理理、检查查权的相相对统一一4、采取取日常检检查、专专项检查查、外部部检查等等监控方方式和预预先控制制、现场场控制、、反馈控控制等控控制措施施，确保保执行到到位。
三、员工工激励机机制激 励 机 制工资福利机制参与机制培养提升机制奖励机制情感机制荣誉机制激励机制制图说明明：1、激励励机制是是激励活活动要素素在进行行过程中中相互联联系、相相互作用用、相互互制约及及激励效效果之间间内在联联系的综综合机能能，其作作用旨在在提高“内聚力力”，保持物物业服务务中心各各级员工工工作热热情及旺旺盛的积积极性以以提高服服务水平平2、工资资福利机机制：根根据个人人对企业业的贡献献大小进进行考核核评定，激激励员工工努力工工作取得得更好的的工作绩绩效从而而获得应应得的报报酬3、荣誉誉机制：：将公司司的长远远目标、、近期目目标宣传传给员工工，并与与员工的的理想和和信念融融为一体体，使员员工认识识到只有有完成企企业目标标，才能能实现个个人目标标，让员员工看到到自己工工作的社社会意义义和光明明前途，从从而激发发大家强强烈的事事业心和和使命感感每月月/季度度进行员员工绩效效评估，评评选的月月优秀员员工给予予适当奖奖励；每每年评选选出年度度优秀员员工，予予以表彰彰4、培养养提升机机制：我我们重视视员工的的培养，通通过培养养、培训训、进修修、提升升等方式式，将员员工个人人发展与与企业发发展结合合，“能者上上、平者者让、庸庸者下”为人才才的提供供良好的的发展平平台。
对对工作表表现突出出的员工工给予破破格晋升升，提高高员工积积极性5、奖励励机制：：以奖为为主，以以惩为铺铺，奖惩惩分明，动动力压力力结合，实实行现金金奖励和和精神奖奖励，并并将现金金奖励与与工作表表现和业业绩挂钩钩，调动动全员工工作热情情6、情感感机制：：管教结结合，融融情于管管关心心员工思思想，保保持良好好的工作作情绪；；关心员员工生活活，帮助助其解决决家庭困困难，使使其无后后顾之忧忧7、参与与激励法法通过过企业文文化建设设将员工工个人目目标与企企业目标标紧密结结合，通通过一系系列企业业文化建建设活动动让员工工在不同同层次和和不同深深度上参参与企业业决策，吸吸收他们们中的正正确意见见，增强强员工自自信心和和企业的的归属感感、认同同感四、监督督机制监督机制制是实现现物业管管理各项项工作顺顺利开展展的必要要外在约约束条件件，防止止或纠正正工作中中出现的的偏差，保保证学院院管理机机构及其其工作人人员依法法办事通过自自我约束束，内外外监督，使使管理服服务工作作始终保保持在良良好的状状态下运运行µ 管理者对对机构内内部工作作人员进进行监督督µ 顾客对管管理机构构及工作作人员进进行广泛泛监督，形形成多方方面综合合监督 体系系。
µ 通过信息息反馈等等各种手手段，实实现监督督管理的的闭环机机制，保保证南宁宁职业技技术学院院物业管管理监督督机制的的有效实实现1、内部部监督检检查µ 采取员工工自查，部部门主管管巡查，品品质部质质检员、、公司领领导抽查查的“三查”相 结结合的方方法µ 员工自查查每个个员工都都要根据据操作规规范和要要求，对对自己负负责的工工作、项项目不断断地进行行自查，发发现问题题及时解解决µ 部门主管管巡查部门主主管除了了以身作作则带领领员工做做好工作作外，每每个工作作日都要要对自己己的责任任范围、、项目进进行巡回回检查，对对所属员员工的表表现状态态进行检检查µ 品质部质质检员、、公司领领导进行行的抽查查品质质部质检检员、公公司领导导随时抽抽查下属属员工的的工作表表现，发发现准确确时间、、地点及及当时的的状况，并并在第一一时间查查询当值值员工，使使员工时时时养成成遵守规规章制度度的良好好习惯，克克服缺乏乏责任心心的不良良风气2、外部部监督畅通顾客客反映问问题及进进行投诉诉的渠道道将监监督部门门及有关关领导电电话号码码，公布布在辖区区的显著著地方，如如有员工工的工作作没有做做好，业业主(住住户)即即可投诉诉给上级级领导，使使员工在在为顾客客)服务务时不敢敢怠慢，也也让领导导及时知知道员工工的不足足，及时时给予纠纠正。
五、“加加油站式式”的员工工培训机机制由于提供供服务产产品的主主体之间间的个性性差异，对对于服务务产品的的提供，不不能简单单地只制制造一种种“准则”，而是是应该依依据服务务需求的的变化而而不断调调整，也也即服务务的层次次、内容容和方向向做出相相应变化化，其中中一项关关键问题题就在于于对员工工持续不不断的培培训因因此，我我们推出出了“加油站站式”的培训训体系，做做到岗前前培训、、在岗培培训和调调岗培训训，各层层级员工工均有明明确的培培训达标标标准，使使每一层层级员工工保持服服务知识识、技能能与服务务需求达达到动态态平衡同时，我我们亦强强化“管理者者就是培培训者”、“培训是是公司对对职员的的最大福福利”的观念念，并把把这种意意识在物物业管理理工作中中贯彻始始终第五章 管理工工作计划划一、物业业管理从从项目规规划设计计、建设设期间的的前期介介入服务务1、对物物业的设设计规划划、公共共设施设设备配置置、园林林景观设设计等提提供相关关建议2、对物物业的隐隐蔽工程程施工、、配套设设施安装装、园林林景观施施工进行行介入并并提供相相关建议议3、对物物业项目目销售人人员提供供物业管管理基础础知识的的培训服服务。
4、在物物业项目目销售中中心提供供物业管管理咨询询服务5、对物物业项目目销售中中心提供供清洁、、绿化景景观维护护、现场场秩序维维护服务务6、参与与并协助助开发商商对物业业项目进进行竣工工验收7、参与与并协助助开发商商交楼二、物业业项目交交付后的的管理运运作服务务1、物业业共用部部位的维维护和管管理服务务2、物业业共用设设备设施施及其运运行的维维护和管管理服务务3、公共共安全防防范和公公共秩序序维护和和管理服服务4、二次次装修、、入住管管理服务务5、公共共卫生清清洁保洁洁服务6、公共共绿化养养护和管管理服务务7、交通通秩序、、车辆行行驶和停停泊管理理服务8、物业业及物业业管理档档案、资资料的管管理服务务9、开展展社区文文化娱乐乐活动及及特约服服务10、法法规和政政策规定定管理的的其它事事项第六章 管理理工作目目标一、工作作目标服务中心心将按《南南宁市普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准》二级级服务以以上的标标准提供供服务，并并将服务务内容与与标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作二、工作作方式服务中心心的全体体管理人人员，均均以全职职的方式式招聘到到小区工工作，不不将工作作委托给给社会上上兼职人人员。
员员工的工工作时间间：每个个工作日日为8个个小时，节节假日轮轮休 服务中中心客户户服务部部，实行行轮休制制，中午午及晚上上21::00前前均安排排人员值值班，节节假日派派人值班班 工程维维修部，224小时时值班，实实行轮休休制，白白天正常常上班，中中午及晚晚上安排排人员值值班，节节假日派派人值班班 协管部部，安排排24小小时巡逻逻，分早早、中、、晚三班班倒，每每个班次次8个小小时 管理处处主任、、人事行行政部、、财务部部，按行行政时间间上班，每每天8::00--17::30环境部，每每天均有有人上班班，实行行轮休制制，节假假日派人人值班第三部分分项目报价价及费用用测算第一章 物业业管理费费用测算算依据及及报价一、经费费收支测测算依据据：◆ 国家家《物业业管理条条例》；；◆ 《陕西壮壮族自治治区物业业管理条条例》；；◆ 南宁市本本地的具具体情况况及有关关规定◆ 自治区物物价局、、建设厅厅《关于于印发陕陕西壮族族自治区区物业服服务收费费管理暂暂行办法法的通知知》（桂桂价格〔〔20007〕1122号号）的有有关规定定◆ 本公公司管理理同类型型物业的的成功经经验；◆ 贵单单位提供供的小区区建筑面面积。
二、前期期物业管管理服务务投标报报价（按按南宁市市普通住住宅小区区物业服服务收费费标准二二级的收收费标准准）物业综合合服务费费：（1）住住宅物业业服务费费（含电电梯费）：：1.22 元//月·平方米米；（2）商商业物业业服务费费： 22.500元/月月·平方米米；（3）经经营性车车位服务务费：330 元元/月··位4）已已购车位位：0..75元元/月··平方米米我公司将将按二级级以上服服务标准准为业主主提供优优质服务务第二章“五洲国国际”物业管管理费用用测算一、经费费收支测测算说明明：以下收支支综合测测算按收收缴率1100%%的理想想状态来来测算二、收入入测算表表五洲国际际物业管管理费收收入预算算表序号项目管理大小小(M22)标准(元元/月//平米))月费用((元)年费用((元)1商业(MM2)107555.112.500268887.775 3226653..00 2住宅(MM2)626001.771.200751222.004 9014464..48 3车位服务务费(MM2)39030.000117000.000 1404400..00 合计1137709..79 136445177.488 三、费用用支出测测算表五洲国际际物业管管理费支支出预算算表(一)人员工资资序号项目人数工资标准准月工资合合计(元)年工资合合计(元)1主任12,8000.000 28000.000 336000.000 2管理员（兼兼出纳）31,3000.000 39000.000 468000.000 3工程主管管11,8000.000 18000.000 216000.000 4工程员51,3000.000 65000.000 780000.000 5保安主管管11,8000.000 18000.000 216000.000 6保安领班班31,1000.000 33000.000 396000.000 7保安员24900..00 216000.000 2592200..00 8环境组长长1900..00 900..00 108000.000 9保洁员11780..00 85800.000 1029960..00 10绿化员3850..00 25500.000 306000.000 小计53537330.000 6447760..00 （二）福利费用用序号项目标准月费用（元元）年费用（元元）1福利费按工资的的14%%计提75222.200 902666.440 2员工社保保费按政府规规定计提提212883.669 2554404..24 3服装折旧旧费两年一换换11044.177 132550.000 4员工培训训20元//月/人人10600.000 127220.000 小计309770.005 3716640..64 （三）行政办公公费用序号项目标准月费用（元元）年费用（元元）1电话费办公电话话费300..0036000.0002通讯费管理人员员手机费费270..0032400.0003办公费购办公用用品、印印刷费、、书报资资料等200..0024000.0004水电费350..0042000.000小计11200.000 134440.000 （四）工程维修修养护费费序号项目标准月费用年费用1公共设施施维护费费综合测算算300..00 36000.000 2消防设备备维护及及消耗费费综合测算算200..00 24000.000 3加压系统统维护费费综合测算算300..00 36000.000 4给排水系系统维护护费综合测算算350..00 42000.000 5公共照明明系统维维护费综合测算算300..00 36000.000 6智能安防防系统维维护费综合测算算200..00 24000.000 7供配电系系统维护护费（含含发电机机维护费费及油费费）综合测算算300..00 36000.000 8避雷设施施维护费费综合测算算166..67 20000.000 9中央水体体系统维维护费综合测算算300..00 36000.000 10劳保用品品按每人每每月122元计72.000 864..00 小计24888.677 298664.000 （五）保安费用用序号项目标准月费用年费用1治安、交交通易耗耗品维护护费综合测算算150..00 18000.000 2保安用品品综合测算算150..00 18000.000 3对讲机频频占费按1000元/台台•年计158..33 19000.000 小计综合测算算458..33 55000.000 （六）清洁绿化化费用序号项目标准月费用年费用1化粪池清清理费每年清理理1—2次333..33 40000.000 2环境消杀杀灭虫害每每年约22—3次150..00 18000.000 3清洁费用用购清洁工工具用品品500..00 60000.000 4绿化费用用易耗品、、化肥、、农药等等250..00 30000.000 5绿化补苗苗费综合测算算200..00 24000.000 6水池清洗洗及水质质检测费费综合测算算416..67 50000.000 7劳保用品品按每人每每月122元计456..00 54722.000 小计23066.000 276772.000 注：生活活区垃圾圾费按市市政府规规定由住住户向环环卫部门门交纳，本本公司不不另外收收。
七)电梯维保保费1电梯日常常小修费费按17台台电梯,,15000元//台•年212552550002电梯维保保费按17台台电梯,,5000元/台台•月8500010200003电梯年检检费按17台台电梯,,10000元//台•年14166.677 170000小计120441.667 1445500（八）社区活动动费序号项目标准月费用年费用1社区活动动费综合测算算250..00 30000.000 小计250..00 30000.000 （九）固定资产产折旧费费按三年折折旧14099.311 169111.667 以上一至至九项合合计1047774..03 125772888.311 (十)不可预见见费按以上费费用的22‰计209..55 25144.588 以上一至至十项合合计1049983..57 125998022.899 （十一）管理者酬酬金按上述收收入的88%计提83988.699 1007784..23 （十二）法定税费费按上述收收入的55.655%提64066.100 768773.117 总计（一一至十二二项）：：1197788..36 143774600.299 四、盈亏亏分析五洲国际际物业管管理费盈盈亏分析析表序号收入支出收支差额额1项目月收入年收入项目月支出年支出月差额年差额2商业(MM2)295773.000 3548876..00 人员工资资537330.000 6447760..00 3住宅(MM2)804118.558 9650022..91 福利费用用309770.005 3716640..64 4车位(个个)118550.000 1422200..00 行政办公公费用11200.000 134440.000 5工程维修修养护费费24888.677 298664.000 6保安费用用458..33 55000.000 7清洁绿化化费用23066.000 276772.000 8电梯维保保费120441.667 1445500..00 9社区活动动费250..00 30000.000 10固定资产产折旧费费14099.311 169111.667 11不可预见见费209..55 25144.588 12管理者酬酬金83988.699 1007784..23 13法定税费费64066.100 768773.117 合计1218841..58 146220988.911 1197788..36 143774600.299 20533.222 246338.662 注：按照照“天域·香格里里拉”物业管管理费收收入预算算表的收收费标准准1000%的收收缴率，进进行盈亏亏分析，物物业管理理费收支支呈基本本持平、、略有盈盈余经营营状态，但但物业管管理的收收支盈亏亏存在一一定的压压力和不不稳定因因素。
第三章 风险险预测由于“天天域·香格里里拉”为商住住综合楼楼，管理理难度较较大，人人员配置置齐全，支支出成本本投入大大，受初初期业主主入住率率低等因因素影响响，物业业服务费费很难达达到1000%的的收缴率率结合合该项目目情况，我我们就此此进行了了充分的的论证和和预测在充分分认识到到有关方方面的多多种风险险的严重重性和不不可避免免性情况况下，为为积极应应对各种种风险，确确保项目目的各项项工作顺顺利开展展，最大大限度的的减少振振荡，我我们考虑虑如让我我公司接接管后，将将在签订订《物业业服务合合同》中中尽可能能地结合合《物业业管理条条例》和和《物业业服务收收费管理理办法》的的相关条条款，并并对各项项收费进进行分项项说明，避避免盲目目投入过过多的人人力物力力财力，积积极地与与贵公司司配合，引引导好服服务好业业主，尽尽快实现现优质优优价、质质价相符符、经营营型、效效益型的的良性循循环第四章 增收节节支措施施物业管理理行业在在规范的的市场下下本身就就是微利利经营，从从上述管管理费用用收支预预算中可可以看出出收支略略有盈余余我们们在经营营中以“一业为为主，多多元经营营”为操作作准则，公公开成本本、公示示承诺、、诚信做做人做事事，以质质量求生生存，以以信誉求求发展，既既要维护护管理公公司的良良好信誉誉，又要要对广大大业主及及使用人人负责。
在“天域·香格里里拉”的物业业管理中中，我们们在保证证管理质质量的基基础上，最最大限度度的开源源节流，以以多种经经营收入入弥补部部分管理理费的不不足，基基本能保保证收支支平衡或或微利经经营针对社区区物业管管理费用用收支现现状，我我们拟采采取以下下增收节节支措施施：1、从提提高业主主及使用用人的生生活质量量出发，开开展多种种便民服服务盈利利项目，比比如为业业主及使使用人家家庭提供供家政服服务等特特约服务务2、公司司从人员员精干高高效上考考虑，部部门间加加强协调调，互相相帮助，节节省人力力物力，减减少开支支3、以高高素质管管理人员员和先进进的管理理设备为为基础，合合理配置置各岗位位员工，倡倡导一职职多能，团团结协作作，从而而节省人人员开支支和办公公经费4、严格格管理，强强化监督督，减少少人为损损坏公共共设施现现象，以以减少维维修费用用支出5、加强强各类消消耗品物物料的管管理与控控制，做做到计划划采购，专专人保管管，合理理领用，杜杜绝积压压、流失失和浪费费第四部分分“天域..香格里里拉”前期物业业管理技技术文件件第一章 前前期介入入方案一、前期期介入的的必要性性物业的前前期介入入，是指指物业管管理公司司在接管管物业以以前的各各个阶段段(项目目可行性性阶段、、建筑物物规划方方案设计计阶段、、施工阶阶段等))就参与与决策，制制定出物物业管理理方案，并并从管理理的角度度为开发发商提出出从楼宇宇设计、、施工监监管、设设备选用用、功能能规划、、房屋销销售、工工程交接接等多方方面有建建设性的的意见。
物业管管理服务务最好是是在物业业开发的的初期，即即基础工工程建设设开始就就介入，但但此时不不是全面面介入，通通常只是是由一些些熟谙工工程和设设备的专专家参与与，该专专家将根根据物业业管理的的需要对对有关结结构设计计和设备备配置等等技术性性问题提提出专业业意见，并并且参与与部分工工程的施施工监管管因为为大多数数建筑设设计院在在规划设设计时，往往往带着着理想化化的理念念去设计计，未能能充分或或准确考考虑日后后的物业业管理给给住户带带来的麻麻烦，从从而给物物业管理理公司带带来了不不便甚至至困难由于专专业的物物业管理理公司多多年的管管理经验验熟知这这些问题题，因而而能在前前期介入入时就提提出专业业意见，对对于日后后物业维维护管理理工作将将起着重重要的意意义二、项目目前期介介入方案案 根据物物业管理理前期介介入的方方式和内内容，通通常将前前期介入入划分为为三个阶阶段：(一)早早期介入入阶段物业管理理的前期期介入，参参与规划划设计，有有利于优优化设计计，完善善设计细细节，减减少返工工，防止止后遗症症物业业管理公公司在项项目设计计和施工工阶段，从从业主和和使用人人的角度度，凭专专业人士士的经验验对所管管物业进进行审视视，对不不当之处处提出解解决方案案，从而而减少物物业接管管后的返返工，避避免一些些在后期期工作中中难以解解决的问问题。
二)中中期介入入阶段参与施工工阶段的的质量监监督管理理，以及及熟悉工工程情况况，有利利于提高高施工质质量质量是是企业的的生命”，这句句话同样样适用于于房地产产开发，物物业管理理前期介介入中期期介入阶阶段时，需需要参与与图纸设设计的修修改及工工程施工工，了解解工程进进度，加加强对隐隐敝工程程的验收收，并根根据日后后管理、、维修、、保养、、服务的的需要，及及时向开开发商提提出设想想和建议议，防患患于未然然，变“事后”为“事前”就显得得尤为重重要对对房屋建建筑及其其设备、、市政公公用设施施、绿化化、卫生生、交通通、治安安和环境境容貌等等管理项项目进行行及时有有效地维维护、修修缮与整整治，向向星级物物业管理理看齐，物物业管理理的前期期介入阶阶段，有有利于加加强对所所管物业业的全面面了解ö 提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；ö 分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；；ö 审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；；ö 提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；ö 提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；ö 帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；；ö 提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；；ö 检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；；ö 检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；ö 配合设备备安装、、管线布布置，进进行现场场监督，确确保安装装质量；；ö 提出遗漏漏工程项项目的建建议；ö 对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够。
