工厂选址培训讲义

第五讲第五讲厂址选择厂址选择1康佳北上抢滩：厂址选择决策康佳北上抢滩：厂址选择决策2康佳北上抢滩n1992年康佳由一家华侨农场的胶木厂开展成年产100万台的电视机厂，想庆祝一番，刚从日本留学回来的总经理助理陈伟荣认为100万还不是庆祝的时候，康佳要开展由于深圳的土地、交通、水电、能源费用高，及其它原因，康佳必须走出深圳，走出广东n康佳向何处去？3营口天津武汉昆明南宁贵阳乌鲁木齐北京广州兰州西安西安96年年100万万上海青岛滁州滁州97年年 100万万重庆重庆98年年 150万万米沙牡丹江牡丹江93年年100万万深圳深圳东莞东莞100万万墨西哥墨西哥 印度印度4分工格局分工格局n93年牡丹江 100万 东北、华北 独联体、东欧 n96年西安 100万 西北、东欧、中东n97年滁州 100万 华东、中原n98年重庆 150万 西南n99年 印度 墨西哥 欧洲 美洲避开反倾销n深圳 东莞 100万 华南 管理、研发、资金从康佳的案例中可以发现哪些规律？5案例讨论：从康佳的案例中可以发现哪些规律？n原因n考虑因素n方法6n介绍企业选址的原理与决策模型介绍企业选址的原理与决策模型影响地点选择的因素影响地点选择的因素评价地点选择的方法评价地点选择的方法q地址因素评分法地址因素评分法q运输模型方法运输模型方法q收益分析法收益分析法q重心法重心法主要内容主要内容7n厂址选择是一项长期决策n一旦确定难以改变n影响生产的固定和可变本钱n影响市场开拓厂址选择一般原理厂址选择一般原理8 设施选址的根本问题设施选址包括两个方面的问题：第一、选位，即选择什么地区区域设置设施。

第二、定址地区选定后，具体选择在该地区的什么位置具体决策时，实际要考虑的是四种选择：扩展现有的工厂、增加新地点、放弃现有地点、保持原有状态9 影响选址的因素n一选择建厂地区的根本要求一选择建厂地区的根本要求n 1 1、接近市场、接近市场n 2 2、接近原材料产地、接近原材料产地n 3 3、水、电、气等根底设施完备、水、电、气等根底设施完备n 4 4、气候条件能满足生产技术要求、气候条件能满足生产技术要求10 二选择建厂城镇的根本要求 1、当地城镇建设规划允许 2、劳动力市场：劳动力的本钱和可得性 3、当地生活条件较好 4、当地工资水平较低11 三选择建厂用地的根本要求 1、地质条件适于建厂 2、有可靠的水源保证 3、有足够的用地面积和扩展余地 4、靠近水陆交通要道 5、有利于三废水、电、气处理12n自然条件n 不同地点的售价差异不大，但对本钱的影响很大n社会条件n 政府法规，民众态度，经济根底，生活环境n企业开展战略n 建新厂是开展行为，但开展的本质是拓展市场制造业地点选择须考虑因素制造业地点选择须考虑因素13n着眼销售收入n消费能力q影响客户接触量影响客户接触量q影响商业交易量影响商业交易量 1995 Corel Corp.效劳业地点选择须考虑因素效劳业地点选择须考虑因素14 沃尔玛选址要求 沃尔玛于沃尔玛于1996年年8月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州、大连、厦门、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌、济南共汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌、济南共14个城市开设了个城市开设了30家商店。

家商店沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研沃尔玛选址沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研沃尔玛选址一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、交通便利以及一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、交通便利以及商店的相容性高的地点商店的相容性高的地点n沃尔玛选址的具体策略沃尔玛选址的具体策略 n.良好的可见度良好的可见度n.理想的方位理想的方位 n.合理的场地大小与形状合理的场地大小与形状沃尔玛的折扣百货店往往签订沃尔玛的折扣百货店往往签订30年租期，超级中心往往签订租期年租期，超级中心往往签订租期为年的可续签租约为年的可续签租约15 n一、对商圈的要求 1、在工程1.5公里范围内人口到达10万以上为佳，2公里范围内常住人口可到达12-15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、工程周边人口畅旺，道路与工程衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内距工程1.5公里无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳16 n二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原那么上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。

5米以上空调排风口至地板的距离 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原那么上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场17 n三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供给商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米18 n四、其它 1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及商标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的上下压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求到达24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 19 家乐福选址要求 n1993年进入中国市场，一站式购物，2002年11月已有34家，今后五年到达50家，营销策略以家庭主妇为目标顾 客。

同样由市场部负责新店选址，门店面积确定家乐福在北京、上海、深圳、广州等区域大规模开设新店，例如深圳方案开设新店将到达6家以上20 家乐福选址要求 (1)、开在十字路口法文意为十字路口第一家店是1963年开在巴黎南效一个小镇的十 字路口，一火爆，大家都说去十字路口，把店名给忘了十字路口成为家乐福选址的第一准那么2)、35公里商圈半径这是家乐福在西方选址的标准在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分 钟的心理承受力家乐福在商圈选定时候充分表达了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定 商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模 和特征，包括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等等同时还要计算出不同区域内的人口数 量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域21 (3)、外聘公司进行市调一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证 预测的科学和准确性4)、灵活适应当地特点家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最正确为地面一、二层或地下一层和地上 一层家乐福一般占两层空间，不开三层。

这比沃尔玛、麦德龙灵活5).家乐福对大卖场面积要求在2万平方米左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右家乐福大卖场对柱距要求8 10或99米6).家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便22n地址因素评分法n运输模型方法n收益分析法n重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法23n一种常用普及的地址选择方法n适用于制造和效劳两种作业n利用地址因素评价备选地址n定性因素n举例:教育素质,劳动技能n定量因素n举例:短期和长期本钱地址因素评分法地址因素评分法24n列出全部相关因素n决定各个因素的权重n确定各个因素的计分标准(0-1,0-100等)n根据各个因素的计分标准给每个地址打分n求出每个地址在各个地址因素上得分的加权平均n选择具有最大加权平均的地址地址因素评分法的根本步骤地址因素评分法的根本步骤25假设你是一家制造业公司的生产作业分析人员你正在考虑一个新厂的定点问题两个候选地址是：Omaha(NE)or Denver(CO).因素 权重 NE CO制造本钱.7$60k$62k生活本钱.1.7.6 劳动力状况.21.8 根据上述信息，你应中选用哪一个地点?1995 Corel Corp.地址因素评分法举例地址因素评分法举例26NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件地址因素评分法求解地址因素评分法求解27NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.8地址因素评分法求解地址因素评分法求解28NECO因素因素权重权重经商经商本钱本钱得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商本钱本钱得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0$60k$62k.71 10.60.8得分应当低一些：得分应当低一些：(最好分最好分)/62=1)/62=1 60606062地址因素评分法求解地址因素评分法求解29NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.8分权相乘分权相乘 60606062.70.68地址因素评分法求解地址因素评分法求解30地址因素评分法求解地址因素评分法求解NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.860606062.70.68.07.06.20.1631NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90加权平均地址因素评分法求解地址因素评分法求解32NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造本钱生活本钱劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90选择最高加权平均地址因素评分法求解地址因素评分法求解33 分级加权评分法分级加权评分法步骤：步骤：1 1确定权数确定权数-对影响因素的相对重要性程度打分。

对影响因素的相对重要性程度打分2 2确定评价标尺并为各因素定确定评价标尺并为各因素定_评价标尺是为影响因素对评价标尺是为影响因素对选址的影响程度规定的一组评价等级选址的影响程度规定的一组评价等级3 3计算评价值计算评价值计算每因素的权数与等级得分的乘积得到计算每因素的权数与等级得分的乘积得到评价值4 4计算总评分计算总评分将每个选址方案各因素的评价值总加求和，将每个选址方案各因素的评价值总加求和，取总评分最高者为所要选择的最正确厂址取总评分最高者为所要选择的最正确厂址34 例：某电视机公司因业务开展需要，决定例：某电视机公司因业务开展需要，决定建一新厂，提出建一新厂，提出3 3个备选厂址，影响因素共个备选厂址，影响因素共9 9个，评价计算表如下：个，评价计算表如下：35 影响因素权数备选厂址ABC土地资源48 2 12 3气候条件11 11 12 2水资源312 4 6 2 9 3资源供应条件618 324 4 12 2基础设施条件728 421 328 4市场空间721 328 4 21 3生活条件520 4 15 310 2劳动力资源28 44 24 2地方法规520 415 310 2总评分1361261048 82 236n地址因素评分法n运输模型方法n收益分析法n重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法37收益分析法收益分析法思路：n找出与收益有关的因素n建立收益函数式n用回归模型求出系数38收益分析法思路：n找出与收益有关的因素n建立收益函数式n用回归模型求出系数39 n地址因素评分法n运输模型方法n收益分析法n重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法40 重心法 重心法是一种布置单个设施的方法，这种方法要考虑现有设施之间的距离和要运输的货物量。

重心法使用的公式是：vvdcvvdciiiyyiiixxCx重心的x坐标Cy重心的y坐标dix第i个地点的x坐标diy第i个地点的y坐标Vi运往第i个地点的货物量41 应用事例：海奥克塔恩精炼公司要在其长滩的精炼 厂和主要批发点中间设立中间仓库其坐标如下图：5004003002001000100200300400500千橡树25，450格兰德勒350，400阿纳海姆400，150长滩325，75拉哈伯450，35042 实例中的货运量位 置 每月汽油购置量百万加仑长滩 1500阿纳海姆 250拉哈伯 450格兰德勒 350千橡树 45043 重心坐标为：9.30730009237504503504502501500)45025()350350()450450()250400()1500325(cx7.21630006500004503504502501500)450450()350400()450350()250150()150075(cy44 应用事例：海奥克塔恩精炼公司要在其长滩的精炼厂和主要批发点中间设立中间仓库其坐标如下图：5004003002001000100200300400500千橡树25，450阿纳海姆400，150长滩325，75拉哈伯450，350格兰德乐350，4005004003002001000100200300400500千橡树25，450阿纳海姆400，150长滩325，75拉哈伯450，3505004003002001000100200300400500千橡树25，450重心308，217阿纳海姆400，150长滩325，75拉哈伯450，35045小结与讨论小结与讨论考虑因素：考虑因素：自然条件自然条件社会条件社会条件开展战略开展战略定性考虑原那么：定性考虑原那么：费用原那么费用原那么集聚人才原那么集聚人才原那么接近用户原那么接近用户原那么长远开展原那么长远开展原那么n追求公司的战略开展与最大利益n定性的从全局考虑更重要46 n选址分五步走n确定工程细节和所有备选地点n缩小目标n中选目标二选一n充分调查和磋商n最后实施n保证满足关键成功因素47。