2023年湖北省下半年房地产估价师制度与政策登簿发证试题

湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：登簿发证试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__ A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间 2、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用 A：企业管理费 B：规费 C：直接工程费 D：措施费 E：执行层的组织协调3、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__ A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B．任意两条无差异曲线不能相交 C．无差异曲线凹向原点 D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 4、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工业用地的监测点评估价格5、不是房地产贷款担保形式的是（） A．保证 B．抵押 C．质押 D．提存 6、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为 A：6％ B：7％ C：8％ D：9％ E：工业用地的监测点评估价格 7、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的 A：1％ B：2％ C：3％ D：4％ E：执行层的组织协调 8、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得 A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖 9、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡ A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800 E：工业用地的监测点评估价格 10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为__元/m2 A．区域因素 B．1 C．2 D．3 E．权重可比实例估价对象 F．0.590100 G．0.3100100 H．0.212510011、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为 A：独立产权 B：单独产权 C：共有产权 D：双方产权 E：执行层的组织协调 12、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__ A．为零 B．低 C．高 D．为1 13、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2则该地块总价为__万元 A．102 B．52 C．54 D．10314、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元 A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：执行层的组织协调 15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。

2007年试题) A：观察法 B：实验法 C：讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同 16、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__ A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者 B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用 C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用 D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 17、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，其中发行社会公众发行股票总数100万股按照有关规定，A市w公司2005年9月，成为上市公司时，发行社会公众发行股票总数100万股，该公司发行股票总数应超过万股 A：100 B：200 C：250 D：400 E：执行层的组织协调 18、通常房地产开发投资利润率的计算基数为 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 19、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__ A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用 D．开发项目总投资 20、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值 C：市场价值的前提之一是继续使用 D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为 A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.4823、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（） A．商场 B．住宅 C．高尔夫球场 D．写字楼 24、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。

A：1.67％ B：2.33％ C：2.75％ D：3.33％ E：工业用地的监测点评估价格25、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元 A：992．06 B：983．10 C：1 080 D：832 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有 A：买卖房屋 B：租赁房屋 C：新建房屋 D：改建房屋 E：改变房屋用途 2、建筑物的物质折旧包括 A：功能衰退 B：正常使用的磨损 C：环境恶化 D：意外的破坏损毁 E：经济衰退3、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 4、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款 B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款 D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．购房贷款5、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__ A．商品住宅小区用地 B．加油站用地 C．县人民公园用地 D．军事设施用地 E．造纸厂用地 6、应用路线价法需要进行等修正 A：临街深度 B：土地形状 C：交易日期 D：交易情况 E：临街宽度 7、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于 A：交通的通达程度 B：物业的规模大小 C：人口的分布密度 D：居民的购买能力 E：借款合同 8、会计信息质量要求原则包括（）等原则 A．客观性 B．可比性 C．谨慎性 D．重要性 E．及时性 9、根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__ A．无柱的雨篷 B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．房屋内高度在2.20m以上的技术层 D．与室内不相通的装饰性阳台 10、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度 A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期 B．开发期+运营期 C．开发期+经营期-前期-建造期 D．开发期+运营期-前期-建造期 E．前期+建造期+经营期 12、我国住房公积金制度实行的利率政策是 A：低存低贷 B：低存高贷 C：高存低贷 D：高存高贷 E：执行层的组织协调 13、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有 A：随行就市定价法 B：价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：认知价值定价法14、属于直接融资方式的有2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 15、业主大会议事规则由__制定并修改 A．业主大会 B．业主委员会 C．政府物业管理部门 D．业主和物业管理企业共同 16、下列墙体中，属于非承重墙的有2008年试题) A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙 17、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__ A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券 18、下列属于普通股股东权利的有__ A．有限的表决权 B．股票的转让权 C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权 19、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。

A．一面临街 B．两面临街 C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形 E．容积率为所在区段具有代表性的容积率 20、下列属于会计恒等式的是__ A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入 B．所有者权益＝资产+负债 C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入 D．负债＝资产+所有者权益 21、下列各种价格中肯定是事实的有__ A．不能作为可比实例的交易实例价格 B．可比实例价格 C．非公平市价 D．评估价格 22、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有 A：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损 B：所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率 C：企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 D：企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E：企业所得税税率为25％23、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__ A．客观原则 B．合法原则 C．最高最佳使用原则 D．估价时点原则 E．替代原则 24、某企业2009年12月末，流动资产为860万元，流动负债为430万元则该企业的流动比率是 A：40％ B：50％ C：200％ D：250％ E：执行层的组织协调25、房地产开发程序可以划分为等阶段。

A：物业管理阶段 B：前期工作 C：建设阶段 D：租售阶段 E：投资机会选择与决策分析。