普兰店金海湾沟通文本

金金 海湾二期海湾二期整合营销推广沟通文本整合营销推广沟通文本 大连好房子房地产顾问机构大连好房子房地产顾问机构大连好房子房地产顾问机构大连好房子房地产顾问机构限于时间的关系，本项目提案先从三个方面与贵公司做前期沟通：一、普市及海湾新区概况及竞争项目分析 二、主要营销推广思路及策略 三、销售节点及销售执行策略鉴于普市及海湾新区概况贵司已有了解，本报告不做过多赘述，只从营销角度进行分析，时间有限，本报告难免有不当疏漏之处，敬请指正0101前言说明前言说明普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况主要营销推广思路及策略主要营销推广思路及策略销售节点及销售执行攻略销售节点及销售执行攻略本次提案文本主要沟通要点本次提案文本主要沟通要点 0202普兰店市位于辽东半岛中南部，大连市区东北部，距大连主城区65公里，全市总面积2896平方公里，总人口82万人，市区人口近20万人市境东临庄河市，西接瓦房店市，南与大连市金州区毗连，北与盖州市接壤，东南与长海县隔海相望地势北高南低，西高东低普兰店是大连城市功能北进的首要承接地，环普兰店湾都市组团的核心功能区，普兰店市域的政治、经济、文化中心，海湾特色鲜明的生态宜居城市。

普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市区位概况普市区位概况0303疏港高速至大窑湾港长兴岛，车行约40分钟沈大、丹大哈大铁路贯穿普兰店市区至大连主城区50公里车行时间约1小时规划中的大连城市轻轨通至普兰店普兰店市辖区形成了以沈大和丹大高速为两翼，以黑大、鹤大、海皮、盖亮、城八、兴唐、永青7线和皮口港为支撑的干支联网、路港对接、公铁立交、内引外联的交通网络格局，带动了一方经济的发展普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市交通概况普市交通概况0404普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况20092009年年8 8月月1717日，大连市市委十届七次全会召开，对于日，大连市市委十届七次全会召开，对于新时期落实辽宁沿海经济带发展规划做出了战略部新时期落实辽宁沿海经济带发展规划做出了战略部署，明确提出了建设大连新市区组团，加快全域城市署，明确提出了建设大连新市区组团，加快全域城市化进程的战略会议明确提出将普兰店湾纳入到大连化进程的战略会议明确提出将普兰店湾纳入到大连新市区组团整体建设中新市区组团整体建设中。

正在修编的大连城市总体规划，对于普兰店湾的定位正在修编的大连城市总体规划，对于普兰店湾的定位发展做了进一步明确发展做了进一步明确普兰店湾地处大连市域中部，包括普兰店城区、石河普兰店湾地处大连市域中部，包括普兰店城区、石河镇、三十里堡镇、七顶山乡、炮台镇、复州湾镇等乡镇、三十里堡镇、七顶山乡、炮台镇、复州湾镇等乡镇和三十里堡临港工业区、松木岛化工区两个临港工镇和三十里堡临港工业区、松木岛化工区两个临港工业区规划城区范围业区规划城区范围370370平方公里；是大连市落实平方公里；是大连市落实“辽辽宁沿海经济带宁沿海经济带”战略以及未来带动北三市发展、促进战略以及未来带动北三市发展、促进大连市生产服务职能转移的重点地区；也是今后大连大连市生产服务职能转移的重点地区；也是今后大连市域城镇和产业发展重要的战略支点市域城镇和产业发展重要的战略支点普兰店湾概况普兰店湾概况0505普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店湾功能定位普兰店湾功能定位普兰店湾功能定位为辽宁沿海经普兰店湾功能定位为辽宁沿海经济带上集聚发展的先导区，城乡济带上集聚发展的先导区，城乡与生态文明建设协调发展的示范与生态文明建设协调发展的示范区；大连市市域生产服务业基区；大连市市域生产服务业基地，现代物流业和高端制造业重地，现代物流业和高端制造业重要的承载区之一，是大连市未来要的承载区之一，是大连市未来重要的经济增长极之一，人口规重要的经济增长极之一，人口规模将达到模将达到100100万。

万新时期大连市对于以普兰店城区新时期大连市对于以普兰店城区为核心的普兰店湾的发展给予了为核心的普兰店湾的发展给予了厚望06061 1、市场在售房源少，可售房源集中在铁西区，大都只剩顶层，中心区域出现好房一房难、市场在售房源少，可售房源集中在铁西区，大都只剩顶层，中心区域出现好房一房难求的局面求的局面2 2、房地产开发水平较低基本上都是开放式小区，无物业管理意识，已建成的小区只有、房地产开发水平较低基本上都是开放式小区，无物业管理意识，已建成的小区只有2 2个是封闭式小区；对车位配比要求不高；对小区景观不重视；小区规模普遍较小个是封闭式小区；对车位配比要求不高；对小区景观不重视；小区规模普遍较小3 3、房地产开发主力户型建筑面积较小，普遍在、房地产开发主力户型建筑面积较小，普遍在6060平方米平方米9090平方米之间，建筑面积在平方米之间，建筑面积在100100平方米以上的户型很少平方米以上的户型很少4 4、销售情况相对平稳，呈现二三级城市较为典型的封闭式市场特征，宏观经济形势对其、销售情况相对平稳，呈现二三级城市较为典型的封闭式市场特征，宏观经济形势对其影响相对较弱自影响相对较弱自20072007年以来，年平均销售额都保持在年以来，年平均销售额都保持在3030万方左右，万方左右，20082008年全国房地年全国房地产市场一片低迷的情况下，普兰店市的销售却有所增加。

产市场一片低迷的情况下，普兰店市的销售却有所增加5 5、客户来源逐渐呈现多元化，投资客占一定比例客户来源逐渐呈现多元化，投资客占一定比例来自北方如内蒙古、黑龙江、吉林等省的客户，考虑到气候、环境的差异，选择在普来自北方如内蒙古、黑龙江、吉林等省的客户，考虑到气候、环境的差异，选择在普兰店市购房；兰店市购房；本地如安波镇、皮口镇等经济较发达乡镇，为子女上学、改善居住环境等也较多选择本地如安波镇、皮口镇等经济较发达乡镇，为子女上学、改善居住环境等也较多选择到城区购房；到城区购房；受大连新市区规划的影响及哈大高速铁路、大连轻轨建设的影响，也有大连的投资客受大连新市区规划的影响及哈大高速铁路、大连轻轨建设的影响，也有大连的投资客选择到普兰店城区购房选择到普兰店城区购房普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店房地产市场特征普兰店房地产市场特征0707普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普市及海湾新区概况及地产宏微观情况普兰店湾功能定位普兰店湾功能定位普兰店市房地产项目以50-70平小面积户型为主，房型面积较单一，仅有少数定位高档项目户型在110平以上，户型设计不合理，但销售很顺利。

从户型面积的现状看出，普兰店市无大面积、舒适性户型，以至普兰店市人民即使有改善现有居住环境的想法，也没有合适的产品为其提供，而目前的项目户型无论是面积还是功能格局仅为满足未购房者的刚性需求，即这部分为普兰店市房地产户型产品的市场空间点50-70占到了整体的63%，鉴于单套总价的优势，小面积户型受到了落户和投资两大置业客群的青睐0808普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析总建筑面积：约7.4万平方米，7栋多层住宅、8栋小高层住宅开盘时间：2008年9月，目前剩余房源为顶楼，面积在72-78平方米之间，价格在3700元/平方米开盘价格：起价3670元/平方米、均价3800元/平方米、最高价格4060元/平方米物业管理费：多层0.95元/月/平方米，小高层1.25元/月/平方米配套设施：墙体外保温系统、高档外墙涂料、高档石材、热电供暖、楼宇可视对讲系统、西班牙风情园林等规划设计单位:普兰店市规划设计院建筑设计单位:大连鼎力建筑设计有限公司施工图设计单位:大连鼎力建筑设计有限公司施工单位:大连三川建设集团股份有限公司物业管理公司:大连泰景物业管理有限公司三川城三川城-西班牙印象西班牙印象0909户型面积：平方米、7平方米、7平方米、平方米、平方米。

7栋尊贵唯美的多层舒适大宅，8栋雅致内敛的小高层城市稀缺宅第，全部南北朝向，依次排开，满足不同人群的需要普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析西班牙印象西班牙印象户型情况户型情况1010本案为普兰店市06年项目，是普兰店市房地产上升台阶的转折项目，本案首次将园林景观、跃层产品带至普兰店市，随着产品的提升价格也从之提升普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析南都欣城南都欣城占地面积：10.63公顷建筑面积：17.5万平容积率：1.6户型区间：50-150平可售套数：1500套销售均价：3800元/平物业类型：多层、小高层开发商：新纪元开发公司建筑商：大连华逸达房屋开发有限公司1111普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析中央华府中央华府项目现阶段处于展示阶段，号称建筑灵感来源于上海星河湾，开发商在本地拥有3块土地，中央华府为其第一个项目，现阶段正在进行地下车库的施工占地面积占地面积:10000平方米总建筑面积总建筑面积:30000平方米容容 积积 率率 3 绿绿 化化 率率 37%开工时间开工时间:2010-5-1竣工时间竣工时间:2011-6-1总户数总户数:390开发商开发商:大连亿宸房地产开发有限公司投资商投资商:大连亿宸房地产开发有限公司物业管理公司物业管理公司:大连亿宸物业服务公司1212项目采用2梯3户和2梯4户的设计，户型开间尺寸较小，个别功能区为配合户型面积及满足功能性而降低尺寸，未来交房使用后会非常别扭普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析中央华府中央华府户型情况户型情况1313普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析鼎盛佳苑鼎盛佳苑占地面积占地面积:280000平方米总建筑面积总建筑面积:340000平方米开工时间开工时间:2010-1-10总户数总户数:1200开发商开发商:大连世纪鼎盛实业有限公司物业管理公司物业管理公司:大连英邦物业建筑设计单位建筑设计单位:台湾张文明建筑师事务所容容 积积 率率 0.90；绿绿 化化 率率 40%鼎盛佳苑项目位于普兰店海湾新区核心区域，占地28万平方米，总建筑面积34万平方米，分两期开发，一期占地10.8万平方米，建筑面积约10万平方米有多层，小高层，6层电梯洋房，多层为5层顶送阁楼鼎盛佳苑房价：鼎盛佳苑房价：开盘均价47004700元/平方米，一期2010年5月开盘，销售率80%，现阶段销售价格为多层5楼跃层价格为5700元，一楼价格4800元；电梯洋房价格为51005300元；3.4楼已售罄；电梯小高层仅剩5楼以下，价格4800左右主题广告语：北欧北欧为你而来为你而来1414项目一期多层 29 栋、小高层 8 栋，车位近400个，住宅产品设计为大坡屋顶，大开间，户型配比以目前普兰店最为稀缺的，也是老百姓最能接受的80平方米左右为主，同时搭配部分50平方米左右小户型和150平方米左右的大户型产品，为未来的整体区域居住人口消费配比做铺垫。

普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析鼎盛佳苑鼎盛佳苑户型情况户型情况1515普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析御景湾御景湾占地面积占地面积:280000平方米总建筑面积总建筑面积:520000平方米开工时间开工时间:2010-6-1竣工时间竣工时间:2011-6-1总户数总户数:5500物业管理物业管理:多层约1元/平/月，带电梯加收0.3元/平/月电梯费开发商开发商:大连亿诚房地产开发有限公司物业管理公司物业管理公司:大连亿诚物业管理有限公司物业顾问公司物业顾问公司:戴德梁行建筑单位建筑单位:大连新海建设工程有限公司建筑设计单位建筑设计单位:大连市建筑设计研究院,老圃景观,同济大学建筑设计研究院容积率容积率：1.69绿化率绿化率：48%1616一期涵盖五大创新产品：多层花园洋房、六层电梯洋房、层层退台情景洋房、类别墅叠加洋房及瞰景小高层，户型面积横跨50-180值得一提的是项目设计的情景洋房层层退台，户户有露台普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析御景湾御景湾户型情况户型情况1717城市的扩张带动房产需求的转移；城市的扩张带动房产需求的转移；大连已形成离心式的城市扩张模式，城市外延区域已经成为新的开发热土，人口大连已形成离心式的城市扩张模式，城市外延区域已经成为新的开发热土，人口重心也随之转移，被动的郊区化逐步转向新城市化发展；重心也随之转移，被动的郊区化逐步转向新城市化发展；外来人口对房产的刚性需求加剧，外来人口对房产的刚性需求加剧，“落户落户”的吸引力加大；的吸引力加大；大连作为一个移民化城市日趋成熟，外来人口的增加，落户的客观需求已经显现，大连作为一个移民化城市日趋成熟，外来人口的增加，落户的客观需求已经显现，其中子女求学因素尤为严重；其中子女求学因素尤为严重；新城区房地产价格优势显现，市场份额不断增加；新城区房地产价格优势显现，市场份额不断增加；正在由单一的工业区向复合型新区进行转变正在由单一的工业区向复合型新区进行转变新一轮城区规划带动的蝴蝶效应导致市内投资客群的投资方向转向新城区房地产新一轮城区规划带动的蝴蝶效应导致市内投资客群的投资方向转向新城区房地产市场。

市场普市已售在售项目分析普市已售在售项目分析小结小结1818StrengthStrength优势分析优势分析WeaknessWeakness劣势分析劣势分析S1S1、先天可开、先天可开发发素素质较质较好，土地平整；好，土地平整；S2S2、空气清新，、空气清新，环环境好；境好；S3S3、天然水景、天然水景优势优势，提升，提升项项目品目品质质；S4S4、项项目目规规划划产产品品较较周周边边区域区域产产品品总总价低，价低，竞竞争争优优势势明明显显；S5S5、周、周边边建筑遮建筑遮挡较挡较少，有利少，有利项项目整体采光；目整体采光；s5s5、一期开、一期开发发良好的口碑；良好的口碑；S6S6、开、开发发商开商开发经验发经验丰富，品牌知名度丰富，品牌知名度较较高W1W1、临临近主干道近主干道,部分部分临临街住宅将受到噪音干街住宅将受到噪音干扰扰；W2W2、区域交通、区域交通较较差，出行不差，出行不够够便利；便利；W3W3、地、地块块周周边边多多为为厂房，居住氛厂房，居住氛围围不不够浓够浓厚；厚；W4W4、基、基础础配套配套设设施极不完善，生活便利性不施极不完善，生活便利性不强强；W5W5、御景湾、御景湾对对本本项项目的影响。

目的影响Opportunity Opportunity机会分析机会分析 Threat Threat威胁分析威胁分析O1O1、海湾新区、海湾新区规规划前景看好；划前景看好；O2O2、新城区建、新城区建设设快速推快速推进进，企，企业单业单位激增，住宅消位激增，住宅消费费上升；上升；O3O3、外来人群的需求份、外来人群的需求份额额持持续续走高，走高，给项给项目目带带来更来更多的市多的市场场空空间间；O4O4、随着区域的深入开、随着区域的深入开发发，住宅，住宅项项目增多，居住氛目增多，居住氛围围将逐将逐渐渐上升；上升；0505、未来区域人口的增加，有利于、未来区域人口的增加，有利于项项目目销销售；售；0606、普、普兰兰店房地店房地产产市市场场的快速的快速发发展，展，为为投投资资客提供客提供了了较较高的投高的投资资回回报报率；率；T1T1、普、普兰兰店新区区域店新区区域规规划建划建设设，房地，房地产产升温升温带带来的来的具大供具大供应应量量T2T2、目前国家抑制投、目前国家抑制投资资的宏的宏观导观导向，形成的向，形成的连带连带影影响响带带来的威来的威胁胁；T3T3、同区域大体量地、同区域大体量地产项产项目目纷纷纷纷上上马马，对项对项目客群目客群有一定的分流。

有一定的分流项目项目SWOTSWOT分析分析1919我们的目标客户我们的目标客户2010年以前，普兰店购房客户相对较单一，主要以本地客户及周边村镇客户为主，随着大连房价的逐级升高，普兰店未来规划的经济发展，部分投资者已将目光投向普兰店市，但由于普兰店市项目宣传及引导性较弱，目前未打开外围市场普兰店本市及周边村镇居民原住居民改善居住环境周边村镇居民进城买房，为子女结婚或学习就 业等等附近工业区职工为工作置业大连地区客户东北三省客户2020普兰店相对来说是非常感性的四线城市，普兰店相对来说是非常感性的四线城市，它的地产营销手段存在很大的操作空间它的地产营销手段存在很大的操作空间,而而且且消费者容易受到广告和项目形象的左右，消费者容易受到广告和项目形象的左右，对于新鲜的炒做是比较认可的对于新鲜的炒做是比较认可的,这也就意这也就意味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风,同时同时由于城市规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树由于城市规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售，装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售，同时对开同时对开发商的品牌提升会有很大的帮助。

发商的品牌提升会有很大的帮助四期联动：把已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体，有利于项目的对四期联动：把已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体，有利于项目的对整体形象的推广整体形象的推广主要营销思路及策略主要营销思路及策略主要营销思路出发点主要营销思路出发点2121两个问题：1、我们的房子是卖给谁的，谁是我们的目标客户2、我们要创造和提供的是一种什么样的生活方式，或者说，我们的目标客户希望的是 一种什么样的生活方式所以，我们要给客户传达的概念是一种新的生活的开始，是我们对理想生活状态的展示；（这个新的生活包含两个方面：针对普市及周边居民，大连地区客户)我们提出一个生活方式房子，是给人居住的在遮风避雨的功能实现以后，人们更期望拥有一种崭新的生活方式，一种适合自己个性，标榜自己人生态度的生活以人为本，不光是要满足人们在物质上的需要，更多的是精神上的满足对于客户而言，他买的是房子，但更重的是，房子带给他的某种期望我们的项目就是要撩起他的购买欲望主要营销思路及策略主要营销思路及策略主要营销思路出发点主要营销思路出发点2222定义客户群体规划一个产品倡导一种生活模式确立一种市场地位研究市场形成一个项目概念促成销售策略 整合一类项目品牌博取最大销售利润主要营销思路及策略主要营销思路及策略主要营销思路途径主要营销思路途径2323真正城市生活经典范本真正城市生活经典范本在成熟市场的理念中，每一个项目都必然倡导、附和、体现某种生活方式或生活主张。

在生活方式、理念的背后，正是市场人群之所在就自然环境和区位来讲，本项目跟御景湾比较占有一定的优势，但御景湾首先提出了水岸生活的概念，我们就不能再提！但御景湾的主题仅停留在产品的表象层面，我们通过归纳，把它提升到生活本质层面，具有一定的高度对我们的目标客户来说（无论是普市本地及周边村镇的居民，还是大连及东三省的投资客户），金 海湾都是他们精神的寄托，心绪的涵养，真正的家园，生活的领地主要营销思路及策略主要营销思路及策略项目市场定位项目市场定位2424换一种生活方式，就在金海湾换一种生活方式，就在金海湾对普市原著居民的这个客户群体来讲，金海湾从两个方面来为他们打造真正的城市生活：依附于未来的海湾新区的发展，金海湾从自身的客观硬件，例如环境、规划等等，以及要打造的软件，比如5A物业管理服务等等，为我们的客户打造了一种新的真正的城市生活方式而对大连的投资客户来讲，为他们打造了一种不同于大都市的田园式的城市生活主广告语，既直观的体现了目标群体的定位，又体现了市场的定位，同时体现了整个项目的品牌定位，浓缩于slogan，更加能够直观体现项目内涵和品质主要营销思路及策略主要营销思路及策略品牌定位品牌定位推广主线推广主线2525从虚实两方面，即产品层面和概念层面，提炼本项目的核心竞争力，结合销售节点与工程进度，进行一虚一实两个层面的传播注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。

结合销售季节、工程进度，控制销量、控制节奏，提升价格、推高形象，面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术一虚一实，策略传播；二快二慢，分批推售一虚一实，策略传播；二快二慢，分批推售主要营销思路及策略主要营销思路及策略整体营销策略整体营销策略2626虚实形象概念为主卖点组合树立新概念具体诉求概念炒作促进销售营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的概念炒作，树立项目形象，营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的概念炒作，树立项目形象，后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售主要营销思路及策略主要营销思路及策略核心战略核心战略2727品牌层面品牌层面创造一种生活方式：创造一种生活方式：品牌传播对他们消费行为的影响是不可低估的，品牌传播传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣，或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受他们需要有内涵、有个性、有形象、有档次的品牌形象产品层面产品层面项目本身的产品力：项目本身的产品力：需要从本项目提炼出产品本身的卖点，采用有效的手段将诸多卖点进行组合，配合不同阶段的销售任务，分阶段、有目的，按照不同卖点的重要性逐个展开，不断给客户营造不同的全新生活境界，利用已有的工程资源、配合广告媒体，依据“新生活方式”这一宣传基点开展活动与宣传，从营造良好的销售业绩。

主要营销思路及策略主要营销思路及策略打造核心竞争力打造核心竞争力2828概念层面：以海湾新区规划上升到国家战略层面这个城市化运营战略高度出发：首先我们不能只考虑到单纯的二期，因为目前市场对大规模个案的接受程度是非常高的，我们需要导入全新的理念，将项目的开发提升到城市化运营的高度，充分体现未来新城区的思想，给市场的客源一个实力强大的印象，并且通过政府的推导形成一个非常良好的市场形象，一期的开发有了很好的为项目的持续性发展作深层次的铺垫，为项目最终的利润最大化打好坚实的基础具体的以“上海浦东、广东深圳、大连开发区”作为类比，给人以对未来的向往和信心具体卖点层面：以项目本身的硬指标和软指标两个方面作为卖点进行展示（追求幸福和舒适）例如金海湾的5A服务：Anyone、Anything、Anyway、Anywhere、Anytime，即任何人（业主）、任何事情（服务要求）、任何（所需要服务的）方式、任何（所需要服务的）地方、任何时间，由物业带来的全能专业物业管理，都将给业主带来最贴心的服务、最顺心的满意、最真心的私密！主要营销思路及策略主要营销思路及策略推广策略推广策略2929推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3030推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3131推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3232推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3333推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3434推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3535推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3636推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3737推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3838推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）3939推广策略推广策略(平面广告表现）平面广告表现）4040筹备期（认购）开盘强销期 持续期4月7月10月1月8-10月2月 5月6-10月开盘蓄水阶段正式销售导入期开盘期持续期强销期品牌培育品牌培育启动市场启动市场完成开盘之前的各项准备工作，进行大量炒作品牌塑造品牌塑造强势强势入市入市产品形象确立，立体广告攻势品牌维护品牌维护稳定销售稳定销售各项卖点展示，主流媒体广告品牌提升品牌提升销售促进销售促进各类促销活动，最后强销余房“前期铺垫前期铺垫强势入市强势入市稳定推广稳定推广后期延续后期延续”销售节点及销售执行策略分期推广策略分期推广策略4141 拦截蓄水期 深度蓄水期 开盘期 强销期 价格提升期传播传播推进推进 2010.8月月 2010.9 2010.10 2010.11 2011.5品牌导入期品牌导入期核心传播导入期核心传播导入期核心传播升华期核心传播升华期 核心传播延展期核心传播延展期媒体媒体推进推进围挡拦截特色DM投放轻轨媒介传播DM投放客户短信客户会会刊客户会短信户外广告宣传单客户短信活动活动推进推进样板房体验活样板房体验活动动客户会成立客户会成立一期客户活动一期客户活动新的生活方式新的生活方式开盘活动开盘活动大连房展会大连房展会客户代言客户代言迎新嘉年华迎新嘉年华大连房展会大连房展会 专家教你如何购房活动专家教你如何购房活动户外广告销售节点及销售执行策略分期推广手段分期推广手段4242客户会活动实现客户资源汇聚以针对性媒介竖立未来新区概念以售楼处接待、围挡亮相激发市场关注焦点拦截蓄水期推广拦截蓄水期推广吸引市场关注客源汇集地位确立夯夯实实市市场场基基础础 2010年年8月月2010年年9月底月底销售节点及销售执行策略营销活动阶段推广营销活动阶段推广4343结合推广概念举行深圳上海游促销活动深度蓄水期推广深度蓄水期推广客户会团体活动展示梦想家园展示梦想家园信息及时传递信息及时传递确确保保有有效效蓄蓄水水客户会刊传递楼盘信息2010年年10月月2010年年10月底月底销售节点及销售执行策略营销活动阶段推广营销活动阶段推广4444借助大连秋季房展会，集中爆破客户会刊传递热销信息开盘期推广开盘期推广蓄势高峡开盘引爆推波助澜配配合合开开盘盘造造势势时间：时间：2010年年10月月销售节点及销售执行策略营销活动阶段推广营销活动阶段推广4545强销期推广强销期推广“寻找代表客户进行代言”迎新嘉年华活动团体引擎启动商业引擎发挥余热信息及时传递后续铺垫确确保保强强销销跑跑量量客户会刊、短信传递楼盘信息后续产品推荐会时间：时间：2010年年10月初月初2011年年2月初月初销售节点及销售执行策略营销活动阶段推广营销活动阶段推广4646DIY家装设计、植树活动客户会刊传递楼盘信息大连春季房展会信息及时传递社区引擎强化演绎缤纷生活拓展投资市场维持市场关注维维持持市市场场关关注注价格提升期推价格提升期推 广广小型客户会活动时间：时间：20112011年年3 3月初月初20112011年年4 4月底月底二期开盘活动销售节点及销售执行策略营销活动阶段推广营销活动阶段推广474714个月的销售周期，实现5500-5650元/平米均价16个月的销售周期，实现5600-5750/平米均价分期分期分期分期拦截拦截拦截拦截蓄水期蓄水期蓄水期蓄水期深度深度深度深度蓄水期蓄水期蓄水期蓄水期开盘期开盘期开盘期开盘期强销期强销期强销期强销期持续销售期持续销售期持续销售期持续销售期价格提升期价格提升期价格提升期价格提升期收尾期收尾期收尾期收尾期销售实现安全性销售实现安全性追求利润最大化追求利润最大化波次波次第一波第一波第二波第二波持续销售持续销售第三波第三波周期周期1 1 1 1个月个月1 1 1 1个月个月1 1 1 1个月个月2 2 2 2个月个月5 5 5 5个月个月2 2 2 2个月个月2 2 2 2个月个月量体量体300003000030000300002500025000250002500015000150001500015000特价特价500050005000500053005300530053005500550055005500均价均价550055005500550057005700570057006000600060006000分期分期分期分期拦截拦截拦截拦截蓄水期蓄水期蓄水期蓄水期深度深度深度深度蓄水期蓄水期蓄水期蓄水期开盘期开盘期开盘期开盘期强销期强销期强销期强销期价格提升期价格提升期价格提升期价格提升期收尾期收尾期收尾期收尾期销售实现安全性销售实现安全性项目追求利润最大化项目追求利润最大化波次波次第一波第一波第二波第二波持续销售持续销售第三波第三波第四波第四波周期周期1 1 1 1个月个月2 2 2 2个月个月1 1 1 1个月个月2 2 2 2个月个月4 4 4 4个月个月3 3 3 3个月个月2 2 2 2个月个月量体量体22500225002250022500150001500015000150001500015000150001500015000150001500015000均价均价56005600560056005650565056505650585058505850585060006000600060009 9月月1010月月1111月月2 2月月4 4月月6 6月月20102010年年8 8月月1010月月20102010年年8 8月月9 9月月1010月月7 7月月9 9月月20112011年年2 2月月1212月月1010月月20112011年年6 6月月20112011年年1 1月月销售节点及销售执行策略 我我 们们 的的 队队 伍伍 向向 太太 阳阳 金玛金玛购物广场购物广场大连好房子地产顾问机构大连好房子地产顾问机构4949演讲完毕，谢谢观看！。