房地产开发企业适税流程分析
n 当前文文文件修改改密码：：836628339n 更多数据据请访问问精品数数据网(.......)房地产开开发企业业适税流流程签订土地出让合同，办理土地证阶段契税：土地价格*3％城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率建筑施工阶段印花税：合同金额*税率销售阶段营业税：预收款*5％城建税：营业税*7％教育费附加：营业税*3％地方教育费附加：营业税*1％土地增值税（预缴）：预收款*1％印花税：合同金额*税率项目汇算清缴阶段土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25％房产税：见附注附录：一、契税税：（一）参参考税法法： 1..《中华华人民共共和国契契税暂行行条例》》 19997年年7月7日 国务务院令第第2244号 2..《中华华人民共共和国契契税暂行行条例细细则》 19997年10月28日 财法法字【119977】52号号二、城镇镇土地使使用税：：（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例》》20006年12月31日 国务务院令第第4833号2.《关关于土地地使用税税若干具具体问题题的解释释和暂行行规定》》19888年10月24日（88））国税地地字第0015号号（二）附附注：1.税率率：单位位：元/平方米米市、县一级土地地二级土地地三级土地地四级土地地济南市市市区16842.42.房屋屋销售后后，办理理完毕土土地分割割手续，，该房屋屋所应分分摊的土土地不需需缴纳城城镇土地地使用税税。
三、印花花税：（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例》119888年8月6日国国务院令令第111号2. 《《中华人人民共和和国印花花税暂行行条例施施行细则则》19988年年9月29日（88））财税字字第2555号3.《国国家税务务局关于于印花税税若干具具体问题题的规定定》19988年年12月12日（88））国税地地字第0025号号（二）附附注：1.税率率：税 目范 围税 率纳税义务务人说 明１购销合同同包括供应应、预购、采采购、购销结结合及协作、调剂剂 、补偿偿、易货等合同同按购销金金额万分之之三贴花立合同人人２加工承揽揽合同包括加工工、定作作、修缮缮、修理理、印刷刷、广告 、、测绘、测试等合合同按加工或或承揽收入万万分之五五贴花立合同人人３建设工程程勘察设设计合同同包括勘察察、设计计合同按收取费费用万分分之五贴贴花立合同人人４建筑安装装工程承承包合同同包括建筑筑、安装装工程承承包合同同按承包金金额万分之之三贴花立合同人人５财产租赁赁合同包括租赁赁房屋、、船舶、、飞机、机机动车辆辆、机 械、器器具、设设备等按租赁金金额千分之之一贴花税额额不足一一元的按按一元贴花立合同人人６货物运输输合同包括民用用航空、、铁路运输、海海上运输输、内河 运输输、公路路运输和联运合同同按运输费费用万分分之五贴贴花立合同人人单据作为为合同使使用的，，按合同同贴花７仓储保管管合同包括仓储储、保管管合同按仓储保保管费用千分分之一贴花立合同人人仓单或栈栈单作为合同使使用的，，按合同同贴花８借款合同同银行及其其它金融融组织和借借款人（（不包括括银行同业拆借））所签订订的借款款合同按借款金金额万分之之零点五贴花立合同人人单据作为为合同使使用的，，按合同同贴花９财产保险险合同包括财产产、责任、保保证、信用用等保险险合同按投保金金额万分之之零点三贴花立合同人人单据作为为合同使使用的，，按合同同贴花１０技术合同同包括技术术开发、、转让、咨咨询、服务等合同同按所载金金额万分之之三贴花立合同人人１１产权转移移书据包括财产产所有权和版权、商标专专用权、专 利权、专有技术使用权等转移书据按所载金金额万分之之五贴花立据人１２营业帐簿簿 生产产经营用用账册记载资金金的帐簿，按固定资资产原值值与自有有流动资资金总额万分分之五贴贴花。
其其它帐簿按件件贴花五元元立帐簿人人１３权利、许许可证照包括政府府部门发发给的房房屋产权权证、工工商 营营业执照照、商标标注册证、专利证、土地地使用证证按件贴花花五元领受人四、营业业税及附附加（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例》119933年12月13日 国务务院令第第1366号2.《中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则》》19993年12月25日（93））财法字字第0440号3.《营营业税税税目注释释》（试试行稿））19993年12月27日 国税税发【119933】1499号4.《中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例》》19885年2月8日 国发发【19985】】19号号5.《国国务院关关于教育育费附加加征收问问题的紧紧急通知知》19994年年2月7日五、土地地增值税税：（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例》19993年年12月13日 国务务院令第第1388号2.《中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则》119955年1月27日 财法法字【119955】0066号3.《国国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知》20007年年1月16日 国税税发【220066】1877号（二）附附注：1. 计计算增值值额的扣扣除项目目： (1))取得土土地使用用权所支支付的金金额； (2))开发土土地的成成本、费费用； (3))新建房房及配套套设施的的成本、、费用，，或者旧旧房及建建筑物的的评估价价格； (4))与转让让房地产产有关的的税金；； (5))财政部部规定的的其它扣扣除项目目。
2. 土土地增值值税实行行四级超超率累进进税率:: 增值额额未超过过扣除项项目金额额50%%的部分分，税率率为300% 增值额额超过扣扣除项目目金额550%、、未超过过扣除项项目金额额1000%的部部分，税税率为440% 增值额额超过扣扣除项目目金额1100%%、未超超过扣除除项目金金额2000%的的部分，，税率为为50%% 增值额额超过扣扣除项目目金额2200%%的部分分，税率率为600%3.土地地增值税税的清算算条件：： （一一）符合合下列情情形之一一的，纳纳税人应应进行土土地增值值税的清清算： （11）房地地产开发发项目全全部竣工工、完成成销售的的； （22）整体体转让未未竣工决决算房地地产开发发项目的的； （33）直接接转让土土地使用用权的 （二二）符合合下列情情形之一一的，主主管税务务机关可可要求纳纳税人进进行土地地增值税税清算：： （11）已竣竣工验收收的房地地产开发发项目，，已转让让的房地地产建筑筑面积占占整个项项目可售售建筑面面积的比比例在885%以以上，或或该比例例虽未超超过855%，但但剩余的的可售建建筑面积积已经出出租或自自用的；； （2）取得得销售（（预售））许可证证满三年年仍未销销售完毕毕的； （33）纳税税人申请请注销税税务登记记但未办办理土地地增值税税清算手手续的；； （44）省税税务机关关规定的的其它情情况。
六、企业业所得税税：（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国企业所所得税法法》20007年年3月16日主席令令【20007】】63号号2.《中中华人民民共和国国企业所所得税法法实施条条例》220077年12月6日 国务务院令【【20007】第第5122号3.《关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题的的通知》》20006年3月6日 国税税发【220066】31号号（二）附附注：1.开发发企业开开发、建建造的住住宅、商商业用房房以及其其它建筑筑物、附附着物、、配套设设施等开开发产品品，在其其未完工工前采取取预售方方式销售售的，其其预售收收入先按按预计计计税毛利利率分季季(或月月)计算算出当期期毛利额额，扣除除相关的的期间费费用、营营业税金金及附加加后再计计入当期期应纳税税所得额额，待开开发产品品结算计计税成本本后再行行调整2.开发发项目位位于省、、自治区区、直辖辖市和计计划单列列市人民民政府所所在地城城市城区区和开发发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于115%；；开发项项目位于于其它地地区的，，不得低低于100％七、房产产税：（一）参参考税法法：1.《中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例》119866年9月15日 国发发（19986））90号号2.《关关于房产产税若干干具体问问题的解解释和暂暂行规定定》19986年年9月25日 财税税地字第第0088号（二）附附注：1.房地地产开发发企业建建造的商商品房，，在出售售前，不不征收房房产税；；但对出出售前房房地产开开发企业业已使用用或出租租、出借借的商品品房应按按规定征征收房产产税。
2.自用用房产按按房产原原值减除除10％％-300％后的的余值乘乘以税率率1.22％计征征；出租租的房产产按出租租收入乘乘以122％计征征。
