惠济区惠济特色商业区项目风险管理探讨 - 项目风险管理

惠济区惠济特色商业区项目风险管理探讨 - 项目风险管理 工程风险管理论文 本文是一篇工程风险管理论文，本文以惠济区惠济特色商业区工程为研究对象，通过对惠济区惠济特色商业区各个阶段的风险进行了辨认及评估，提出了该工程各个类型风险的应对措施在论文的最后，提出了惠济区惠济特色商业区工程的风险防备措施1 引言1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景改革开放以来，随着我国社会经济的持续高速开展，城市化的稳步推进，居民消费能力的进一步提升，城市的商业地产也得到了快速的开展，商业中心、商业综合体纷纷建立，招商与运营红红火火一时间，商业地产比住宅地产更为炙手可热，受到了资本的大力追捧而近年来我国各地城市扩建、造新城运动进入尾声，城市化推进也已经到了末期，人口红利不再，新生人口一再下滑，甚至不少城市人口出现流出和负增长的状态，再加上电子商务的强烈冲击，导致城市的商业地产面临着开展的不确定性过去“一铺养三代〞的商业地产信仰被打破，而 2022 年新冠疫情出现，也使得实体商业的经营面对更多的挑战根据国家统计局的数据，2022 年上半年我国实体商业消费额为 12.88 亿元，比 2022 年的15.69 万亿元下降明显。

在这种情况下，商业地产的红利时代已经结束，新建商业地产，就需要对风险进行更为全面和谨慎的管理 惠济区惠济特色商业区工程位于郑州市惠济区，以“假日中原、欢乐之心〞为愿景，以文化娱乐为引擎、以休闲商业为依托、以社区生活为配套，着力聚焦旅游娱乐、休闲商业、文化创意三大核心功能，目标全面建设中原唯一、中国当先、面向家庭的中原文化旅游商业区暨都市休闲娱乐目的地，工程规划面积约 1.68 平方公里〔2520 亩〕，建筑面积280 万平方米预计在不久的未来，惠济特色商业区将形成商业商务建筑面积 180 万平方米，预计营业额 260 亿元，带动就业人数 6 万人，商旅游客规模达 1000 万人次以上，使之成为河南省特色商业的示范区，郑州市都市旅游商业的首选区，拟引进旅游娱乐、休闲商业、文化创意类企业发展合作惠济区惠济特色商业区工程为河南碧源控股集团投资承建，作为惠济区经济开展的引领区，虽然有一定的区位优势，但在商业地产整体不景气的背景下，所面临的风险也是不确定的，对此集团如何加强风险管理躲避风险发生是非常重要的1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状人类有关风险管理的活动和理念是伴随着文明社会开始的，而现代意义上的风险管理那么围绕着产业开展、企业开展、项目工程建设等发展。

西方国家的现代化社会秩序构建的较早，因此风险管理的相关研究也发展得较早，至今已经非常成熟，而风险管理也在理念上分为传统、现代、全面三个阶段〔1〕传统风险管理阶段风险管理是人们对未来不确定性损失的判断和防控，这在人类几乎所有的活动中都存在，而建立风险管理的观念那么起始于 20 世纪 10 年代的西欧，当时西方资本主义世界普遍发生了经济危机，百业萧条，通货膨胀，对此同时经历了第一次世界大战失败的德国人开始建立了居安思危的理念，同时也提出了风险管理的概念，并在国家经济恢复中进行有意识地风险管理，但并没有形成体系化的理念到了 50 年代，随着二次世界大战的结束，世界各国局势开始稳定，和平与开展成为世界的主题，风险管理的理念与实践也开始在各个各领域推进，并在美、西欧形成了理论体系在研究方面，法国学者亨利•法约尔〔1916〕在其著作?一般管理和工业革命》中认为企业的管理和开展需要建立风险意识，并在技术、财务、生产平安、内部管理、会计等方面构建了风险管理的主要因素美国学者弗兰克·H·奈特在其编著的?风险、不确定性和利润》中，提出了风险是难以测量的理念，在他看来，风险只能尽可能地被预测，但不可能被确定，也就是风险具有不可测定性。

时至今日，很多学者依然认可这一观念美国经济学家格拉尔〔1950〕第一次在业界使用了“风险管理〞一词，也使得风险管理的理念得到了更广泛地认可，随着全球化的推进，很多产业、企业都开始以风险管理为中心发展一些工作而因为保险公司业务对风险的敏感性，使得以莫布雷为代表的保险学家在其著作?保险学》中对风险管理进行了详细地介绍，并将当时很多行业的常见风险管理要求与规范进行了整理梅尔〔1963〕在其著作?企业的风险管理》中深入浅出地介绍了当时一些出名企业的风险管理的做法，认为风险管理应当贯彻在企业的日常运营中威廉姆斯〔1964〕撰写了?风险管理和保险》，对保险公司的常见客户的风险进行了梳理，并给出了相应的应对策略，认为风险的管理需要分为风险的辨认、评估和应对三个环节布莱克·肖尔斯〔1973〕建立了期权定价模型，引入了数学的办法对风险进行建模，使得风险的评价有了一定高度科学性2 商业地产相关理论根底2.1 商业地产2.1.1 商业地产概述所谓商业地产，即为商业用途图的地产通常情况下，将不同的商业业态凝聚在一定的空间内，就会形成商业综合体常见的商业形式包括办公、酒店、展览、餐饮、游乐场、服装、超市、会议、文艺等。

通常来说，商业地产中的不同商业形式能够具有相互依存和辅助的功能，能吸引更多的客户来消费2.1.2 我国商业地产的开展因为能够将人们不同的需求进行整合，城市商业地产具有功能集约的特征，在我国过去数十年的城市化进展中，也得到了高速开展我国城市商业地产开展进程如图 2-1 所示在经历了方案经济时期的传统百货时期后，很多城市因为交通中心的出现、新片区的划分，出现了更多的购物中心，而购物中心通常以核心的超市和大型的购物、娱乐地产为标志，比方万达广场、大润发、家乐福、佳世客等21 世纪以来，城市商业综合体开始涌现，从开始时遍布各个大中城市的“步行街〞，到综合性的商业片区，商业地产的规模越来越大，这也是中国城市化的一个缩影2.2 工程风险管理2.2.1 工程风险管理相关概念工程风险是指在工程的决策、建设、运行等阶段造成其损失的可能性美国学者马克思·怀德曼最早给工程风险进行了定义，且对后世带来了一定的影响而工程风险管理那么是通过一系列的活动来降低工程各个阶段出现损失的可能性，这种活动包括风险的辨认、评估、控制等美国工程管理协会〔PMI〕曾经制定过工程管理的知识体系 PMBOK2000，对工程风险的管控工作设定了相应的规范，认为其需要涵盖风控方案、风险辨认、定性分析、定量分析、风险应对、风险监督等方面。

而在学者们一般的认知和践行里，通常会将工程风险管控分为辨认、评估、应对和监控四个主要步骤2.2.2 工程风险管理的类别在实践中，工程往往需要很长的周期，需要大量的资金支持，需要很多人员配合，因此是一个复杂的、全面的、动态的过程工程的不同风险之间，也会有相互影响，而在工程开始前所辨认和评估的风险，在后续进展中也会出现变化，同时风险也具有不可预测性和随机性由此可见，针对工程风险的管理就需要从多个维度来发展对此总结工程风险的管理主要从如下三个层面来发展：〔1〕全过程管理对于工程风险的辨认与评估，并非直接通过对风险要素的提前布局和按照一定的规范进行判断，也不是在风险快要出现甚至已经出现后进行了直接的应对，更不能是对风险管控后的经验与教训的总结对于工程来说，因为其通常需要较长的时间周期，需要较广的空间范围，波及到很多利益方和人员，其风险是很难准确预判和防备的，这就需要人们将风险的管理理念融入到整个工程建设过程中去，通过对风险的随时随地地警觉，来到达对风险的最快地发现，并采取针对性的措施由此可见，全过程管理讲究动态性地对风险进行把控对于城市商业地产工程来说，其在立项决策阶段需要考虑建设、运营阶段所面临的风险，并进行辨认和评估，而到了建设初期，也要对后续的风险进行进一步的评估。

通常情况下，一些工程团队会定期地评估工程后续的风险2022 年年初，我国乃至全球都遭遇了新冠疫情，导致绝大多数城市的实体商业都被短期封闭，这显然是意外的不可控风险因素而后续在建设和运营中，商业地产的管理方就需要对新冠疫情的蔓延情况进行综合分析，并作为一项重要的风险类别给以重视3  惠济特色商业区工程风险管理现状与存在问题 .................... 133.1  河南碧源控股集团简介 ......................................... 133.2  惠济特色商业区开展现状 ...................................... 133.3  惠济特色商业区工程风险管理现状 ..................................... 144  惠济特色商业区工程的风险辨认 ........................... 214.1  惠济特色商业区工程风险因素的初步拟定 ..................... 214.1.1  政策风险 .................................... 214.1.2  市场与经济风险 ................................ 22 5  惠济特色商业区工程的风险评估 ........................ 335.1  基于 AHP 的含糊综合评价法 ........................... 335.1.1  风险评估方办法的选择和确定 ................................ 335.1.2  含糊综合评价法步骤 ..................................... 336 12 工程风险管理论文 惠济特色商业区项目的风险控制6.1 市场与经济风险控制对策6.1.1 商业竞争风险的控制为减少商业竞争，倡议河南碧源控股集团在惠济特色商业区后续的开发建设中做到如下几点：〔1〕时刻关注市场容量通过对惠济特色商业区周边的商业地产的布局情况的了解可以看出，该区域城市商业地产较多，竞争较大。

对此一方面要提升竞争力，另一方面也应当对市场的容量进行动态地关注，有效地根据目标客户群体的总量，制定针对性的、差别化的产品与营销策略在市场容量的衡量上，需要对政策、政治、法律、人口、社会文化、产业开展等进行综合地调整，着眼于未来，从不同周期进行市场容量的评估，并对当下市场容量现状的影响因素进行综合分析，以能够对后续的市场容量有更好的预判同时也应当与竞争对手发展交流，尽量以合作的态度与对方错位竞争，到达共赢的目的〔2〕完善物业管理而物业管理不仅能够给商户提供全方位的效劳，也是客户享受商业效劳的根底环节对此在惠济特色商业区后续的运营中，需要建立专业的物业管理团队，在清洁、安保方面尽职尽责，对客户和商户都有相应的效劳意识，由整个商业区统一管理和调度，并以自建物业团队的方式保障物业效劳的质量6.1.2 资金相关风险的控制〔1〕投资估算风险的控制相对其他商业区或单个的商业综合体，惠济特色商业区的子工程众多，工期更长，在初期进行的投资估算后续变化的风险较大在各类原材料不断增长、人工不断增长的预期下，需要河南碧源控股一方面实现精细化的资金估算，使得所有的本钱都能够细化到个位数另一方面，要建立动态估算机制，通过对各类资金本钱的即时性的判断，使得投资估算总额动态变化，并根据这种变化和趋势来设置对应的资金补偿策略。

〔2〕融资风险的控制河南碧源控股集团应当开辟多元化的融资渠道相对单一的银行贷款，河南碧园控股集团应当在资本市场越发成熟、注册制实施的背景下，谋求企业的整体上市，由此获得更强的融资能力，在 IPO 实现首次募资后，还可以根据后续的工程进展进行股权增配、可转债发行等方式的融资，这些融资方式的本钱更小，有利于企业的长期开展7 结论与展望7.1 主要结论本文以惠济区惠济特色商业区工程为研究对象，通过对惠济区惠济特色商业区各个阶段的风险进行了辨认及评估，提出了该工程各个类型风险的应对措施在论文的最后，提出了惠济区惠济特色商业区工程的风险防备措施本文的主要结论如下： 第一，通过本文的分析可以得出惠济区惠济特色商业区工程的风险水平一般，但市场与经济、管理决策两类风险那么较大，可以预见在工程进行过程中将会遇到一些困难，尤其在今后商场的租售与经营中，也会产生相应的风险第二，对于惠济特色商业区工程的风险控制，在市场与经济风险的应对上，倡议时刻关注市场容量、发展多元化融资渠道、动态估算投资、加强本钱管理、依法获取土地等对策；在管理决策风险的应对上，倡议引入战略投资者、注重多元化布局、制定严格的合同条款、组建专业过硬的招商团队、完善营销伎俩等；同时也从全局的角度，实行成立风险管理部门、提升风险防备意识、打造商业区品牌等对策。

参考文献〔略〕 12 。