物业公司人员实习报告3则

物业公司人员实习报告3则五、管理处一道亮丽的风景线一一安保队伍管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗岗与 岗之间密切联系对小区实行24小时的安全保卫建立并完善各项 治安管理 三、推行“顾客互动年”促进公司与业主之间的良性互动物业公司人员实习报告（3）从5月29日开始我在汇城物业公司所管辖的锦秀汇城小区进 行了近20天的实习虽然时间很短但这段时间让我对我所学的专业 知识有了一个新的认识积累了一点经验在实习中我在管理处指 导老师的热心指导下积极参与物业管理相关工作注意把书本上学 到的物业管理理论知识对照实际工作用理论知识加深对实际工作 的认识用实践验证所学的物业管理理论探求物业管理工作的本质 与规律简短的实习生活既紧张又新奇收获也很多通过实习使 我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识我实习所在的“锦绣汇城”住宅小区是汇城（河南）房地产 有限公司继“汇城大厦、新闻大厦、政七街小区”之后的又一住 宅项目是汇城公司开发的第四个项目锦绣汇城小区位于北环与 花园路交叉口西300米路南北临北环快速路、西临鹤壁路（规划 道路）东临徐碧路南临奥克路（规划道路）总占地面积为4万 平方米建筑面积10万平方米。

一期由5幢多层、3幢小高层住宅 组成二期为临北环路的两幢高层河南汇城物业管理公司成立于年9月公司的注册资金为3111 万元现在公司为三级资质目前公司拥有员工85名其中高职称的 专业人才8人本学历以上的管理人员14人95%以上的管理人员持 有物业管理资格证书0多套为业主投资买房另外三幢小高层将会于今年七月底交房 由于现在仍在施工当中小区的管理不是太完善入住业主对小区环 境不是很满意仍有部分业主拒交物业管理费但大多数业主对小区 物业管理还是理解的现在小区物业管理处的工作主要是帮助业 主办理入伙手续、处理开发商遗留的问题、办理房产证和一些简 单的维修养护因为小区入住人数少设施也不完善所以物业管理 部门的相应设置也很简单只有一个工程部一个管理处一个保安 部工程部只有两个人员：工程部主任和一个维修人员；管理处有 三个人员：管理处主任、会计和一个管理员；这两个部门共用一个 临时办公室办公条件不是太好而且人员较少往往是一个人做几 样工作：会计要收费催费（物业费）；管理处主任在业主装修时 要巡视以防业主装修破坏物业承重结构等等保安部共有6名保 安以后视情况还会增加锦秀汇城小区是汇城地产公司开发的第一个住宅型小区所以 物业管理公司在住宅小区的开发管理上缺少经验因此在这次实习 中我们有幸参与了公司的物业管理早期介入管理处主任希望我们 能利用我们所学的理论知识结合公司经验和公司的实际情况为公 司在小区的管理上提供一些建议和方案以便更好的为业主服务。

在这次参于中我们通过我们学过的理论知识和搜集的资料为公司 在地下停车场的管理、电梯如何收费、何时界定业主的正式入住 等方面提供了一些不太成熟的意见通过这次实习我在实践中了解到了我的欠缺也发现了公司的 一些不足汇城物业管理有限公司成立时间较短且为汇城地产公 司的下属公司和郑州大多数物业公司一样资质较低发展缓慢规章 制度不完善所管理的物业均为所属地产公司开发而且汇城物业 公司并未完全从汇城地产公司独立出来汇城物业的管理人员多数 是由汇城地产公司指派物业公司的财会人员也是地产公司派下来 的这对汇城物业的发展有很大的限制但是这作为郑州物业发展 的现状在很长一段时间内将是无法改变的因为这部分物业公司一 旦脱离所属的地产公司将很难存活下去他们不得不依附在地产 公司的名下依靠地产公司的接济、输血来维持生存也许在外人 看来这些公司旱涝保收、吃喝不愁但将来一旦国家立法规定物业 公司和开发商不得有利益关系那么这些物业公司的境地将会举步 维艰公司在别的方面也有一些问题（1）、物业人员的形象不规 范包括服务人员的仪表、语言、行为形象服务人员是第一时间与业主打交 道的因此他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

首先管理人员要着装正式工程人员要穿工作服以随时为业主 提供服务保安人员也应有些军人作风让业主有安全之感2）、规章制度不健全主要包括对内（员工规范、岗位职责、 奖罚机制）和对外（ 这些基本的问题已经成为汇城物业发展的制约因素如何解决这些问题规范物业项目的运作树立物 业的良好形象通过近段时间的实习我提出自己的几点建议和方 法1、建立规范、高效、专业化的队伍作好基础管理是关键优 秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的 决定性因素也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键1） 、规范服务人员形象加大企业宣传力度规范形象包括 仪表、语言、行为三个方面仪表规范要求我们的服务人员要持证 上岗统一着装佩带明显的标志所使用的工具要印有企业的标识 语言形象要求服务接待人员要讲普通话行为形象要求每一个岗位 的职工要工作规范尽显专业风采这一点对保安人员显的十分重 要在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务所以在工作中要 尽量达到军事化的标准2） 、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度完 善的规范规章可以规范员工的行为有利于整个服务流程的再造有 利于提升企业的外部形象这更是以后创优、9000认证的必不可少 的环节。

所以对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且 要确保能落实下去内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对 服务者的形象一一以业主为中心辐射每一个员工的行为对于外 部要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的 公众制度并且每一个是公众制度的建立都要依据国家的法律法 规措辞要尽可能的人性化这样有利于建立清晰合理的服务流程 真正做到“事事有人管、人人都管事''使每一个责任事故的发生 都能找出相应的责任人并能配合相应的奖罚激励措施3）、充分重视业主大会和业主委员会的作用使之成为物业 与业主沟通的桥梁全体业主是整个小区物业的所有权人而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代 表也是小区重大决策的拥有者所以物业管理人员要充分重视其作 用处理好与他们的关系业主委员会是业主大会的执行机构同时 也是物业企业的监督者和协助者一些重大的物业事项（物业维 修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等）必须要业委 会审批否则有时物业的好的想法可能会变成违法的行为2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中走程序化的 道路1）、以专业化为方向首先要打好它的专业基础即让大多数 的员工掌握丰富的专业知识和专业技能因此企业要建立气氛活 泼、富有弹性的学习型网络。

对于专业技能因为其是服务质量的 基础所以要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试 对取得一定成绩的员工要给予奖赏由此形成一个“学以为用、从 用中学”的良性循环再次专业化还要求明确部门结构、完善专 业重组对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、、保 安部、绿化保洁部、经营拓展部等并且各部门要形成自己的责任 和岗位规范且有相应的配套设施最后专业化重组就是要针对各 个部门所使用专业的特色展开专业知识的整合使每一个员工具备 一专多能比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以 做到“人人都要学、事事都能懂”在负责人员不到位的情况下可 以处理应急情况2）、寓法制化于其中就是要求公司的每一个行为都要与法 律政策有直接或间接的联系这也是我们在工作中始终都能占据主 动地位的关键尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一 般物业企业每时每刻要有法律自我保护意识即在每一个潜在的 法律纠纷中我们要有作为3、 加大营销力度要走多条路品牌的创建说到底就是营销的 结果当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面通 过营销企业可以提高自己的知名度扩大市场份额比如做房屋中 介、广告位出租、家政及其他的特约服务这都可以成为企业的一 个收入来源。

当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前在企业多 面经营的同时肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力这就需 要我们的管理人员展开积极的公关工作为企业的发展营造一个宽 松、稳定的空间4、 针对小区的特点因地制宜建立各有特色的物管区域锦秀 汇城小区这个项目购买者大都是为投资而来因此使业主的房屋升值成为了关键具体说就是空房和环境管 理成了重中之中5、加强员工之间的沟通让员工有宣泄情感的地方物业管理 公司应该给予员工正确的指导和教育引导和疏解员工的迷茫情绪 使员工的积怨得到适当的宣泄公司可以采用组织活动、单独聊 天、体验生活等娱乐性的放松方式实现上述目的在员工教育方 面管理者和员工一起探讨物业管理的行业特点、工作难点及相关 问题的解决技巧告诉员工为什么在“是非明了”的却不能用正确 的方法去解决问题其中的原因很多；要让员工知道在处理业主发 火和投诉的过程中需要用“苦肉计”那是基于业主心态的分析 “苦肉计”是化解业主怒气最有效的方法之一而一般“黄盖”是 由基层员工扮演大家应该有“愿挨”的心理准备通过公司各个 层次的、与员工不间断的沟通让员工觉得物业管理是一个锻炼人 的行业我们是一家人需要勇敢的一起面对困难。

这是目前物业管 理公司能够做到的也是最有效的物业管理是一个服务行业它的完成需要一个团队的紧密合作 才能实现任何一点、何一个人的失误都可能会纠纷的发生在这 样一个团队中管理者或说是领导的影响是十分重大的如果上级 每天都是对任何事情心怀不满、牢骚满腹或是对自己的工作不满 意在工作中有意无意的表现出来那对他属下员工的影响将是十分 恶劣的中国有句谚语“兵熊熊一个将熊熊一窝”这在任何一个 正规的组织中都是适用的在我进入汇城物业公司实习前的一段 时间我去了好几家物业公司虽然这些公司的规模都不是很大但都 是郑州成立较早的物业企业他们少则有七、八年的历史多则有十 年以上的历史但都没有太大的发展我认为如果没有他们所属的地 产公司的支持恐怕他们早已不存在了在这些公司里公司的上级基本上没有专业的物业人员而基层 物业管理处的主任也多数是一些上级的亲朋好友真正的有物业专 业知识的人很少而且在这些公司里员工跳槽的事情经常发生整个 公司没有一点生气试问这样的公司怎么能够发展的起来在激烈 的市场竞争中一个企业要想有所成就就必须有一个坚强的、有自 信心、有广阔胸怀和有魄力的领导首先在用人方面能够任人唯贤而非唯亲随着物业管理这一新兴行 业的蓬勃发展和中益成熟对各方面人才的要求也逐渐提高任人唯 贤成为当务之急而任人唯亲则保证不了人才的质量虽然可靠但对 正在发展中的企业却埋下了深深的危机。

其次敢于提拔人才大胆 放权即“疑人不用用人不疑”物业管理这个行业其涉及面相 当广泛上上下下、里里外外琐屑杂事相当繁杂就是你有“三头六 臂''也难事必躬亲只有信赖下属实行层层管理制度有计划有步骤 地下放权力才能达到“管理就是通过别人来达目标、完成目标” 的一种艺术境界只有这样才能很好地解决工作当中的问题提高工 作效率然后是对员工的客观考评现代企业想发展必须制定出 一个简单、有效、易于执行的工作考评制度使员工每年至少有两 次或两次以上由直辖主管根据该项考评制度来考评其工作表现并 以此考评结果作为调整待遇或晋升职务的依据最后企业要做到 奖惩分明成果共享一般管理水平较高的企业都能为员工提供较 好的工作条件及福利但现在很多企业都未能认识到这一点反而 有点“既要马儿跑又要马儿不吃草”的倾向这是相当短视的做法 在当今中国已步入市场经济人才自由流动的背景下这种做法很容 易导致人才流失阻碍企业的正常发展通过这次实习使我感触到：物业管理作为一个新兴的服务型 行业作为一个从业者首先应该对物业管理法规、条例要有所了解 同时要不断地丰富自己的物业管理基本知识因为它涉及到千家万 户的日常生活工作繁重而复杂作为一个优秀的物业管理从业人员 不仅要具备良好的心、理素质和生理素质。

同时还要熟悉其它相关 的专业性知识和掌握智能化等高新技术知识这次实习令我对物 业管理有了更多的感性认识使我验证、巩固和丰富了所学的理论 知识获得了一定的工作技能和实际经验培养了我运用所学的理论 知识去分析、研究和解决将来在物业管理工作中遇到同类问题的 解决能力。