全国土地估价师资格考试大纲

2010 年全国土地估价师资格考试大纲全国土地估价师资格考试委员会编前言为指导应考人员了解 2010 年全国土地估价师资格考试的内容和要求， 全国土地估价师资格考 试委员会组织编写了《 2010 年全国土地估价师资格考试大纲》 本大纲是对 2010 年全国土地估价师资格考试内容及要求的总规定 按照国家对考试的有关规 定，本大纲根据土地估价师资格考试的目的和获得土地估价师资格所需具备的专业知识和水 平的要求编制土地估价师资格考试以本大纲为依据命题，试题具体内容及标准答案依照已有的知识体系和 现行法规、标准客观产生试题及标准答案由全国土地估价师资格考试委员会认定和解释 全国土地估价师资格考试不指定教材，相关推荐书目只是学习的参考而不是考试的依据，因 此，应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习并掌握、熟悉、了解有关知识本大纲由十四部分考试内容及附录组成 其中， 考试内容包括土地基础知识、 土地管理知识、 地价理论、土地估价方法、宗地估价实务、土地分等定级与基准地价评估等实务、地上定着 物及相关财产评估知识、土地相关税收知识、金融知识、会计与统计知识、土地与房屋测量 知识、城市经济与城市规划知识、地产开发与工程造价知识、土地估价行业管理知识等；附 录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准，行业自律文件，以及试题题样等。

本大纲分为考试目的、考试范围和考试基本要求其中，考试范围是考试内容的根本依据； 考试基本要求是对考试范围中知识点的掌握程度的要求，具有指导意义全国土地估价师资格考试委员会2010 年 3 月目次 前言第一部分 土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分 土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分 地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分 土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分 宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择 十、土地估价结果分析与确定 十一、土地估价报告撰写 十二、土地估价报告审核 十三、常见目的下土地估价 十四、常见用途土地估价 十五、其他土地权利估价第六部分 土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分 地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分 土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分 金融知识 一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分 会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分 土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分 城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分 地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分 土地估价行业管理要求附录一：参考资料一、有关法律、法规和规范性文件二、技术规程和标准三、行业自律文件附录二：试题题样第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

二）考试范围1. 土地的内涵2. 土地的特性（1）土地的自然特性（2）土地的经济特性（3）土地的产权特性3. 土地的功能4. 我国土地资源的特点（三）考试基本要求 掌握：土地的内涵，土地的特性；熟悉：土地的功能； 了解：我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的 测试应考人员对土地类型及其特点的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地利用的基本类型（1）耕地1）水田2）水浇地3）旱地（2）园地1）果园2）茶园3）其他园地（3）林地1）有林地2）灌木林地3）其他林地（4）草地1）天然牧草地2）人工牧草地3）其他草地（5）商服用地1）批发零售用地2）住宿餐饮用地3）商务金融用地4）其他商服用地（6）工矿仓储用地1）工业用地2）采矿用地3）仓储用地（7）住宅用地1）城镇住宅用地2）农村宅基地（8）公共管理与公共服务用地1）机关团体用地2）新闻出版用地3）科教用地4）医卫慈善用地5）文体娱乐用地6）公共设施用地7）公园与绿地8）风景名胜设施用地（9）特殊用地1）军事设施用地2）使领馆用地3）监教场所用地4）宗教用地5）殡葬用地（10）交通运输用地1）铁路用地2）公路用地3）街巷用地4）机场用地5）港口码头用地6）管道运输用地（ 11）水域及水利设施用地1）河流水面2）湖泊水面3）水库水面4）坑塘水面5）沿海滩涂6）内陆滩涂7）沟渠8）水工建筑用地9）冰川及永久积雪（12）其他土地1）设施农用地2）田坎3）盐碱地4）沼泽地5）沙地6）裸地2. 主要类型土地的特征（1）商服用地的特征（2）住宅用地的特征（3）工业、仓储用地的特征（4）公共管理与公共服务用地的特征（5）交通运输用地的特征（6）农用地（耕地、园地、林地、草地）的特征3. 我国主要类型土地的利用（三）考试基本要求 掌握：土地的基本类型及我国土地的分类； 熟悉：主要类型土地的特征； 了解：我国主要类型土地的利用。

三、土地实体及特征（一）考试目的 测试应考人员对土地实体及特征的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地实体的构成2. 土壤类型及特征3. 地质条件及特征4. 土地基础设施类型及特征5. 主要地上定着物类型及特征6. 地下空间及特征7. 土地污染类型及特征8. 土地灾害类型及特征（三）考试基本要求 掌握：土地实体的构成、土壤类型、地质条件类型、土地基础设施类型； 熟悉：不同类型土地基础设施特征、主要地上定着物类型及特征、地下空间及特征； 了解：不同类型土壤特征、不同类型地质条件特征、土地污染类型及特征、土地灾害类型及 特征四、土地产权（一）考试目的 测试应考人员对土地产权的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地产权的内涵2. 土地产权的类型3. 我国土地所有权（ 1）土地所有权的权能及规定（2）国有土地所有权的权能及规定（3）集体土地所有权的权能及规定4. 我国土地用益物权（1）国有建设用地使用权的权能及规定（2）集体建设用地使用权的权能及规定（3）土地承包经营权的权能及规定（3）宅基地使用权的权能及规定（4）地役权的权能及规定5. 我国土地担保物权（1）不同土地抵押权的权能及规定（2）土地质权的含义6. 主要国家和地区的土地制度（1）美国（2）英国（3）德国（4）日本（5）中国香港（6）中国台湾（三）考试基本要求 掌握：土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型； 熟悉：我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定； 了解：主要国家和地区的土地制度。

第二部分土地管理知识一、土地管理概念（一）考试目的 测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地管理的内涵（1）土地管理的目的（2）土地管理的性质（3）土地管理的职能（4）土地管理的方法2. 土地管理的任务（1）维护土地权益（2）保护土地资源（3）合理利用土地（4）规范土地利用行为（5）健全土地管理制度3. 土地管理的原则（1）依法管理原则（2）统一管理原则（3）维护社会主义土地公有制原则（4）充分合理利用和保护土地原则4. 土地管理的主要内容(1) 土地法规与政策的制定(2) 地籍管理(3) 土地规划和土地用途管制(4) 耕地保护(5) 农用地转用和土地征收征用( 6)土地供应和市场管理(7) 土地执法与监察5. 我国土地管理机构的设置6. 土地管理与可持续发展的关系7. 新中国成立以来我国土地管理的演变(1) 1949〜1961年，标志性法规《农村人民公社工作条例》(2) 1962〜1986年，标志性法规《中华人民共和国土地管理法》( 3) 1987〜 1990 年，标志性法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》( 4 ) 1990 年以后(三) 考试基本要求 掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的； 熟悉：我国土地管理的任务、内容、原则； 了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变、土地管理机构的设 置。

二、地籍管理(一) 考试目的测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度二) 考试范围1. 地籍概念2. 地籍分类( 1 )按功能分类：税收地籍、产权地籍、多用途地籍(现代地籍)( 2 )按建立时序分类：初始地籍、日常地籍( 3)按所记载的对象分类：城镇地籍、农村地籍( 4 )按表现形式分类：常规地籍、数字地籍3. 地籍管理概念( 1 )地籍管理的定义( 2)地籍管理的核心4. 地籍管理原则( 1 )国家制度体系保障原则( 2)保证地籍资料的连续性、系统性和现势性原则( 3)保证地籍资料的可靠性和精确性原则( 4)保证地籍资料的概括性和完整性原则5. 我国地籍管理的内容( 1 )土地调查1 )土地利用现状调查2 )地籍调查3) 土地条件调查（2）土地登记1）土地登记的类型2）土地登记的程序3）土地他项权利登记的内容及特点4）土地登记代理的概念及有关要求（ 3）土地登记信息公开查询（4）土地权利制度建设（ 5）权属争议调处1）土地权属争议的类型2）土地权属争议调处的受理范围和管辖3）土地权属争议调处的程序（6）土地利用动态遥感监测（7）土地统计1）土地统计概念2）土地统计的对象3）土地统计的任务（8）地籍信息系统管理6. 地籍管理的任务7. 地籍档案管理的基本要求8. 我国地籍的产生和历史发展（三）考试基本要求 掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容； 熟悉：地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求； 了解：我国地籍的产生和历史发展。

三、土地规划管理（一）考试目的 测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地规划的概念与类型2. 土地规划的作用（1）控制作用（2）协调作用（3）组织和监督3. 影响土地利用的因素（1）自然因素（2）经济因素（3）制度因素4. 土地可持续利用的准则（1）生产性准则（2）保护性准则（3）社会可接受性准则（4）安全性准则（5）经济可行性准则5. 土地用途管制制度的概念6. 土地用途管制的作用和意义7. 土地用途管制的内容（1）按用途对土地进行分类（2）土地利用总体规划规定土地用途（3）土地登记注明土地用途（4）土地用途变更实行审批（5）对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚8. 土地利用总体规划的概念9. 土地利用总体规划的意义10. 土地利用总体规划编制原则（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地（2）提高土地利用率（3）统筹安排各类、各区域用地（ 4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用（5）占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡11. 土地利用总体规划的内容（1）确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针（2）确定土地利用结构和各行业用地指标（ 3）进行土地利用空间布局（4）划分土地利用区并规定土地用途和使用规则（5）将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解（6）制订规划管理保障政策和实施措施12. 土地利用总体规划编制程序（1）准备阶段（2）调研阶段（3）编制和调整方案阶段（4）规划审批和公布实施阶段13. 土地利用总体规划的评审、报批、修改（1）土地利用总体规划评审的内容（2）土地利用总体规划的审批程序和权限（3）土地利用总体规划的修改权限14. 土地利用专项规划（1）土地利用专项规划的概念（2）土地利用专项规划的特点（3）土地利用专项规划的类型15. 土地利用详细规划（1）土地利用详细规划的概念（2）土地利用详细规划的类型16. 土地利用规划实施与管理的途径（1）编制与实施土地利用计划 （ 2）建立实施规划的领导责任制（3）实行规划公告制度（4）建立建设项目用地的规划审查制度（5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核（6）严格土地利用规划的修改（7）强化土地利用规划实施的监察管理17. 土地规划与其他规划的关系18. 土地利用计划（1）土地利用计划的概念（2）土地利用计划编制的主要内容（3）土地利用年度计划编制的任务与管理措施（三）考试基本要求 掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容； 熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容； 了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系。

四、耕地保护与土地整理（一）考试目的 测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度二）考试范围1. 耕地保护的重要性（1）耕地保护关系到国家粮食安全（2）耕地保护事关我国经济社会可持续发展（ 3 ）耕地保护事关我国社会稳定（4）耕地保护对生态环境保护具有重要作用2. 耕地保护的责任目标考核制度3. 耕地保护管理的主要内容4. 基本农田保护（ 1）基本农田概念（2）基本农田保护概念（3）基本农田保护区概念（4）基本农田保护区划定的原则（ 5 ）基本农田保护区划定的程序5. 耕地占补平衡（1）耕地占补平衡的含义（2）耕地占补平衡有关制度的内容（3）耕地占补平衡中补充耕地数量按等级折算的内容6. 土地整理（1）土地整理概念（2）土地整理的类型（3）我国现阶段土地整理的主要内容7. 土地复垦概念8. 我国耕地保护和土地整理的发展及现状（三）考试基本要求掌握：耕地保护与土地整理的内涵、基本内容； 熟悉：基本农田保护、耕地占补平衡、土地整理的基本要求； 了解：我国耕地保护和土地整理的发展及现状五、农用地转用与征地管理 （一）考试目的 测试应考人员对农用地转用与征地管理知识的理解与掌握程度。

二）考试范围1. 农用地转用概念2. 农用地转用的依据（1）土地利用总体规划（2）土地利用年度计划（3）建设用地供应政策3. 农用地转用的批准权限（1）国务院的批准权限（2）省级人民政府的批准权限4. 农用地转用的审批程序5. 土地征收和征用概念6. 征地行为的特征（1）政府行为（2）补偿性（ 3）强制性（4）权属转移性（5）必须依法批准（6）征地行为的公开性7. 土地征收补偿计算与管理（1）土地征收补偿和安置计算依据（2）青苗和地上定着物的补偿费计算依据（3）土地征收补偿费和安置的支付和管理8. 土地征收方案的编制与审核9. 土地征收程序（1）拟定土地征收方案（2）审查报批和公告（3）制定补偿和安置方案（4）组织实施（三）考试基本要求 掌握：农用地转用与征地管理的内涵、基本内容； 熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，土地征收补偿计算与管理； 了解：我国征地改革的方向与目标六、建设用地供应管理（一）考试目的 测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度二）考试范围1. 建设用地供应概念2. 国有建设用地划拨供应（1）划拨供应概念（2）划拨供应的条件3. 国有建设用地出让供应（1）国有土地使用权出让概念1）出让主体2）出让客体3）出让年限（2）国有土地使用权出让的方式1）协议出让2）招标出让3）拍卖出让4）挂牌出让4. 国有建设用地供应的基本条件（1）符合规划（2）符合国家的土地供应政策（3）符合建设用地标准和集约利用的要求（4）划拨方式供地的必须符合法定的划拨用地条件（5）新增建设用地必须符合农用地转用和征收条件5. 国有建设用地供地标准6. 国有建设用地审查报批管理（1）用地预申请（2）用地申请（3）农用地转用方案（ 4）补充耕地方案（5）征收土地方案（6）建设项目用地呈报说明书7. 国有建设用地供地程序8. 国有建设用地供应法律文书的主要内容（1）土地有偿使用合同的主要内容（2）《建设用地批准书》的主要内容（3）《国有土地划拨决定书》的主要内容9. 农村集体建设用地供应范围（1）兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地（2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地（3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地10. 乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序11. 建设用地节约集约利用评价12. 开发区土地集约利用评价（三）考试基本要求 掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理 和法律文书；熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围； 了解：开发区用地评价的内容和程序，乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序。

七、土地市场交易与监管（一）考试目的 测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地市场概念（1）狭义的土地市场（2）广义的土地市场（3）土地市场的主体和客体2. 土地市场的特点3. 土地市场的分类4. 土地市场的功能5. 土地市场的运行机制6. 我国的土地市场体系及其发展现状7. 我国土地市场管理的内容（1）土地市场供需调控（2）土地市场价格调控（3）土地市场税收与金融调控（4）土地市场动态监测8. 土地使用权转让（ 1）土地使用权转让的概念（2）土地使用权转让的条件（ 3）土地使用权转让的方式1）土地使用权出售2）土地使用权交换3）土地使用权赠与9. 土地使用权抵押的概念和条件10. 土地使用权租赁的概念11. 我国土地市场的发展过程（三）考试基本要求 掌握：土地市场的概念、特点、分类，我国土地市场管理的内容，土地使用权转让概念和内 容，土地使用权抵押概念和条件； 熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念； 了解：我国土地市场现状与发展过程八、地价管理（一）考试目的 测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度二）考试范围1. 地价管理的概念2. 地价管理的目的3. 地价管理的措施（1）提供地价信息（ 2）制订地价标准（3）宏观调控地价水平（4）监管土地估价行业3. 地价管理制度的主要内容（ 1）土地等别、土地级别、基准地价、标定地价的确定、更新和公布制度 （2）土地价格评估制度（3）出让国有土地使用权最低限价制度（ 4）工业用地出让最低价标准（ 5）城市地价动态监测制度（6）地价集体决策制度（7）建立土地交易价格申报制度（8）政府行使优先购买权制度4. 城镇基准地价与标定地价（1）基准地价概念（2）基准地价的作用（3）基准地价的表现形式（ 4）标定地价概念与作用5. 城市地价动态监测（ 1）城市地价动态监测概念（2）城市地价动态监测的目的与作用6. 土地估价行业行政管理（1）土地估价行业行政管理的主要规章制度（ 2）土地评估机构和从业人员的执业情况监管（ 3）土地估价师资格考试与认证（4）指导和监督土地估价行业协会工作7. 基于政府管理的地价体系8. 我国土地价格管理发展（三）考试基本要求 掌握：地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价； 熟悉：城市地价动态监测，土地估价行业行政管理，基于政府管理的地价体系； 了解：我国土地价格管理发展历程。

九、土地执法监察（一）考试目的 测试应考人员对土地执法监察知识的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地执法监察的内涵2. 土地违法行为及处罚（1）非法转让土地（2）破坏耕地（3）非法占用土地（4）农村村民非法占用土地建住宅（5）非法批地（6）其他违法行为3. 土地执法监察的内容4. 土地执法监察的意义（三）考试基本要求 掌握：土地执法监察的内涵，土地违法行为及处罚； 熟悉：土地执法监察的内容； 了解：土地执法监察的意义第三部分 地价理论一、土地价格的概念（一）考试目的 测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地价格概念（1）土地价格的内涵（2）我国土地价格的形式2. 土地价格的特征3. 不同类型土地价格及特征（1）土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格（按土地 权利分类）的特征（2）交易价格、理论价格、评估价格等（按产生方式分类）的特征（3）申报地价、公告（示）地价等（按政府管理目的分类）的特征（4）土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征（5）生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等（按土地形态分）的特征（6）拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等（按土地交易方式分）的特征（7）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的分）的特征 （ 8）其他一些划分方法形成的土地价格的特征4. 我国土地价格评估的发展历史（三）考试基本要求 掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征； 熟悉：不同类型土地价格及特征； 了解：我国土地价格评估的发展历史。

二、土地价格影响因素（一）考试目的 测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度二）考试范围1. 一般情况下的地价影响因素2. 主要地价影响因素的作用规律3. 不同用途地价影响因素的特点（三）考试基本要求 掌握：主要地价影响因素的种类； 熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点三、地租理论（一）考试目的 测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度二）考试范围1. 地租的概念2. 马克思地租理论（1）级差地租（2）绝对地租（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租3. 新古典城市地租理论4. 地租与地价的关系5. 地租理论在土地估价中的应用（三）考试基本要求 掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用四、区位理论（一）考试目的 测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度二）考试范围1. 区位的概念（1）区位的定义（2）区位的实质2. 区位的影响因素3. 几种主要的区位论（1）农业区位论（2）工业区位论（3）中心地理论4. 区位理论在土地估价中的作用（三）考试基本要求 掌握：区位概念，区位的影响因素； 熟悉：几种主要的区位论； 了解：区位理论在土地估价中的作用。

五、土地报酬递减规律（一）考试目的 测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地报酬递减的含义2. 土地报酬递减的基本原理3. 土地报酬递减规律在土地估价中的应用（三）考试基本要求 掌握：土地报酬递减的含义； 熟悉：土地报酬递减的基本原理； 了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用六、土地市场理论（一）考试目的 测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度二）考试范围1. 土地供给（1）土地供给的特征（2）土地供给的方式2. 土地需求（1）土地需求的特征（2）土地需求的类型3. 土地供需平衡原理4. 土地供需与地价的关系5. 我国土地供需关系的特点（三）考试基本要求 掌握：土地供给与需求的特征，土地供需与地价的关系； 熟悉：土地供给特征与方式，土地需求的特征与方式，土地供需平衡原理； 了解：我国土地供需关系的特点第四部分 土地估价方法一、土地估价概念（一）考试目的 测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义理解与掌握程度二）考试范围1. 土地估价的概念2. 土地估价的作用及现实意义3. 土地估价的服务方向4. 我国土地估价的产生背景和发展过程（三）考试基本要求 掌握：土地估价的概念、作用； 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向； 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。

二、土地估价原则（一）考试目的 测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度二）考试范围1. 土地估价原则（1）预期收益原则（2）替代原则（3）最有效利用原则（4）供需原则（5）报酬递增递减原则（ 6）贡献原则（7）变动原则（8）合法原则2. 不同估价原则适用范围及注意点3. 土地估价各原则的理论依据和产生背景（三）考试基本要求 掌握：土地估价原则内涵； 熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点； 了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景三、收益还原法（一）考试目的 测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度二）考试范围1. 收益还原法概念2. 收益还原法的基本公式（1）公式的内涵（ 2 ）公式的表达式（3）公式各变量的含义3. 收益还原法不同情况下的公式（1）预期纯收益不变情况下的公式（2）预期纯收益变化情况下的公式（3）还原率变化情况下的公式（4）收益年期不同情况下的公式（5）不同公式的应用条件4. 收益还原法估价的基本步骤（1）总收益测算的项目和方法（2）总费用测算的项目和方法（3）不同条件下纯收益测算方法（4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等（5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5. 土地年总收益的概念、测算方法（1）土地年总收益的概念（2）土地年总收益的构成及计算方法（3）不同情况下土地年总收益的计算要求及方法6. 总费用的测算方法（1）土地年总费用的概念（ 2）土地年总费用的构成及计算方法（3）不同情况下土地年总费用的计算要求及方法7. 土地纯收益的概念及测算方法（1）土地纯收益的概念（2）土地纯收益的计算方法（3）不同情况下土地纯收益的计算要求及方法8. 土地还原率的概念及其确定方法（1）土地还原率的内涵（2）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率的方法（3）安全利率加上风险值调整确定还原率的方法（4）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率的方法（5）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9. 收益还原法的适用范围及基本条件10. 收益还原法的发展历史及在国外的使用（三）考试基本要求 掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法； 熟悉：收益还原法的适用范围及基本条件。

了解：收益还原法的发展历史及在国外的使用四、市场比较法（一）考试目的 测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度二）考试范围1. 市场比较法概念2. 市场比较法的特征3. 市场比较法的原理（1）理论依据（2）适用的估价原则（3）适用的假定条件4. 市场比较法的基本公式（1）公式的内涵（ 2 ）公式的表达式（3）公式各变量的含义（4）公式计算的基本要求5. 市场比较法的估价步骤（ 1）调查与选择比较案例（2）确定价格可比基准（3）交易情况修正（4）估价期日修正（5）区域因素比较与修正（6）个别因素比较与修正（7）其他相关修正（8）确定比准价格6. 调查与选择比较案例（ 1）比较案例的概念（2）比较案例的要求（3）比较案例的数据采集内容（ 4）比较案例的调查途径和方法（5）比较案例的选择环境（6）比较案例选择的原则和方法7. 确定价格可比基准（1）地价可比基准的概念（2）地价可比基准确定的原则（3）可比基准的内容（4）可比基准确定的方法8. 交易情况修正（1）交易情况的概念（2）交易情况的种类（3）交易情况修正的目的（ 4）不同交易情况的修正原则（5）交易情况修正系数确定方法9. 估价期日修正（1）估价期日的概念（2）估价期日修正的目的（3）估价期日修正的原则（4）估价期日修正系数（ 5）权重确定方法等10. 区域因素比较与修正（1）区域因素的概念（2）区域因素的种类（3）区域因素选择的方法（4）区域因素比较的内容（5）区域因素修正系数确定方法等11. 个别因素比较与修正（1）个别因素的概念（2）个别因素的种类（3）个别因素选择的方法（4）个别因素比较的内容（5）个别因素修正系数、权重确定方法12. 其他相关修正的类型及修正方法13. 确定比准价格（1）比准价格的概念（2）比准价格确定的方法14. 市场比较法适用范围（1）市场比较法适用范围及基本条件（2）市场比较法确定其他参数的基本方法15. 市场比较法的发展历史及在国外的使用（三）考试基本要求 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法； 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求； 了解：市场比较法的发展历史及在国外的使用。

五、成本逼近法（一）考试目的 测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度二）考试范围1. 成本逼近法概念2. 成本逼近法的基本公式（1）公式的内涵（ 2 ）公式的表达式（3）公式各变量的含义（4）各公式的适用条件3. 成本逼近法估价步骤（1）确定土地取得费（2）确定土地开发费（3）计算税费（4）计算利息（5）计算土地开发利润（6）确定土地增值（7）相关修正并确定土地价格4. 土地取得费的概念、构成及计算方法（1）土地取得费的概念（2）土地取得费的构成及计算方法（3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5. 土地开发费（1）土地开发费的概念（2）土地开发费的构成及计算方法（3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法6. 利息（1）土地开发投资利息的概念（2）利息计息方式及其区别（3）单利与复利的计算方法7. 土地开发利润（1）土地开发利润的内涵（2）利润的计算依据（3）利润的计算方法8. 土地增值（1）土地增值的内涵（2）土地增值的计算方法（3）不同条件下土地增值的计算要求及方法9. 土地价格修正与确定（1）修正的原则及要求（2）修正的因素及修正公式（3）根据估价对象条件修正的要求10. 成本逼近法适应范围及应用限制11. 成本逼近法在我国的发展（三）考试基本要求 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算； 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及应用限制； 了解：成本逼近法在我国的发展。

六、剩余法（一）考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度二）考试范围1. 剩余法的概念2. 剩余法的基本公式（1）公式的内涵 （ 2 ）公式的表达式（3）公式各变量的含义（4）假设开发条件下的计算公式（5）建成条件下的计算公式（6）不同条件下计算公式的适用条件3. 剩余法估价步骤（1）基本估价步骤（2）假设开发条件下的估价步骤（3）建成条件下的估价步骤4. 最佳开发利用方式 （1）最佳开发利用方式的选择依据（2）确定最佳开发利用方式所要确定的项目5. 不动产价值的测算（1）不动产价值的内涵 （2）假设开发条件下不动产总价值的计算要求及方法（3）建成条件下不动产总价值的计算要求及方法6. 假设开发条件下建筑开发成本计算（1）开发成本的概念及构成 （2）建筑开发成本的计算要求及方法7. 假设开发条件下投资利息计算（1）利息计算周期的确定原则 （2）利息计算方式及其区别（3）单利与复利的计算方法（4）传统方法和现金流量折现法（5）利息率的选取依据及确定方法8. 建筑开发利润 （1）建筑开发利润的内涵 （2）利润的计算依据（3）计算利润的参数确定、计算方法9. 建成条件下建筑物价值的计算要求及方法10. 土地价格的计算（1）适用公式的选择（ 2）土地价格的计算公式与方法11. 剩余法适用范围与限制条件12. 剩余法的发展历史（三）考试基本要求 掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取； 熟悉：剩余法的应用特点、适用范围与限制条件； 了解：现金流量折现法和传统方法的区别、剩余法的发展历史。

七、基准地价系数修正法（一）考试目的 测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度二）考试范围1. 基准地价系数修正法概述（1）基准地价系数修正法概念（2）基准地价系数修正法的基本原理2. 基准地价系数修正法的公式（1）公式的内涵（ 2 ）公式的表达式（3）公式各变量的含义（4）不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件3. 采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤及方法、要求（1）基准地价成果介绍的基本要求（2）宗地级别及基准地价确定的原则（3）宗地影响因素调查分析与修正系数确定的方法（4）年期修正的公式与方法（5）期日修正的依据、参数确定、方法（6）容积率修正的依据、参数确定、方法（7）开发程度及其他因素修正的方法（8）最终宗地价格确定的方法4. 基准地价系数修正法的适用范围与限制5. 农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤（三）考试基本要求 掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤； 熟悉：基准地价系数修正法的适用范围与限制； 了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤八、路线价法（一）考试目的 测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度二）考试范围1. 路线价法的概念（1）路线价的概念（2）路线价法的概念（3）路线价法的基本原理2. 与路线价估价法有关的概念（1）标准深度 （2）里地线（3）深度指数修正表（4）路线价区段等3. 路线价估价法的操作步骤4. 国外路线价深度修正方法（1）四三二一法则（2）苏慕斯法则（3）霍夫曼法则（4）哈柏法则等5. 其他宗地条件修正系数编制6. 路线价估价法的适用范围7. 路线价估价法的发展历史（三）考试基本要求 掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法； 熟悉：路线价估价法操作步骤、修正系数的确定方法； 了解：国外路线价深度修正方法、路线价估价法的发展历史。

第五部分 宗地估价实务一、土地估价程序（一）考试目的 测试应考人员对宗地估价的程序、内容的掌握程度二）考试范围1. 宗地估价基本程序及内容2. 宗地估价程序之间的逻辑关系（三）考试基本要求 掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求； 熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系二、土地估价业务受理（一）考试目的 测试应考人员对土地估价业务受理的途径、程序、委托协议内容的掌握程度二）考试范围1. 土地估价业务受理途径2. 土地估价业务受理程序3. 土地估价委托协议（合同）的主要内容4. 土地估价业务服务的主要方向（三）考试基本要求 掌握：土地估价业务受理途径、程序； 熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容； 了解：土地估价业务服务的主要方向三、土地估价事项确定的内容（一）考试目的 测试应考人员对土地估价目的、估价范围及相关内容等界定的掌握程度二）考试范围1. 土地估价目的确定2. 土地估价范围的界定与描述内容3. 土地类型的界定内容4. 土地权利状况的界定内容5. 土地估价报告使用方向的规定6. 土地估价中特别事项的内容与界定（三）考试基本要求 掌握：土地估价目的确定、估价对象的初步界定； 熟悉：土地估价报告使用方向的规定及特别事项的内容与界定。

四、土地价格定义的界定（一）考试目的 测试应考人员对土地价格定义相关内容的掌握程度二）考试范围1. 土地价格对应权利内涵的设定2. 土地利用条件的设定3. 土地使用年限的设定4. 土地估价期日的设定（三）考试基本要求 掌握：一般情况下土地估价定义的各项内容及要求； 熟悉：不同情况下土地价格定义的区别五、土地估价对象资料收集（一）考试目的 测试应考人员对估价对象资料收集内容、方法及要求的掌握程度二）考试范围1. 估价对象资料的基本类型2. 估价对象资料收集的方法与要求3. 产权资料的内容及收集要求4. 土地规划及利用现状资料的内容及收集要求5. 土地开发程度及基础设施资料的内容及收集要求6. 地上建筑物的内容及收集要求7. 土地历史交易或租赁资料的内容及收集要求（三）考试基本要求 掌握：估价对象资料的基本类型、收集方法及要求； 熟悉：不同类型资料的内容及收集要求六、土地估价现场勘察（一）考试目的 测试应考人员对估价现场勘察的内容、方法及要求的掌握程度二）考试范围1. 现场勘察的目的2. 现场勘察的基本内容（1）土地位置、边界及四邻关系勘察（2）土地自然条件勘察（3）土地环境质量勘察（4）土地基础设施条件勘察（5）土地使用状况的现场勘察（6）地上建筑物及其它附作物的勘察（7）土地经营与收益状况的调查3. 现场勘察的方法与要求（三）考试基本要求掌握：现场勘察的内容、方法与要求； 熟悉：不同内容的现场勘察要求。

七、土地市场调查与分析（一）考试目的 测试应考人员对土地市场调查的内容、方法及要求的掌握程度二）考试范围1. 土地市场调查的目的2. 土地市场调查的基本内容（ 1）土地需求影响因素调查（2）土地供给影响因素调查（ 3）土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析（4）土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析（5）土地供需平衡状况及与地价关系的调查与分析3. 土地市场调查的方法与要求（三）考试基本要求掌握：土地市场调查的内容、方法与要求； 熟悉：土地市场不同内容的调查要求八、土地估价案例的调查（一）考试目的 测试应考人员对估价案例调查的内容、方法及要求的掌握程度二）考试范围1. 估价案例的类型与特点2. 估价案例真实性、可靠性的基本要求3. 市场比较法中比较案例的调查内容及规范4. 收益还原法中租金案例、经营收益案例、经营成本案例的调查内容及规范5. 剩余法中不动产价格案例、建筑开发成本案例的调查内容及规范6. 成本逼近法中征地成本案例、土地开发成本案例的调查内容及规范7. 基准地价、路线价有效性的基本要求8. 建筑物重置成本价等其它补偿标准有效性的基本要求（三）考试基本要求掌握：估价案例的类型及特点；估价案例真实性、可靠性的基本要求； 熟悉：不同估价方法估价案例的调查内容及规范。

九、土地估价方法选择（一）考试目的 测试应考人员对估价方法选择及要求的掌握程度二）考试范围1 土地估价目的与适用原则相关性分析的内容2 估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容3 估价资料与估价方法可行性分析的内容4 估价技术思路的确定的原则5 估价方法的选择原则与要求（三）考试基本要求 掌握：土地估价方法选择需要考虑的因素、原则与要求； 熟悉：土地估价方法选择中相关性、适宜性、可行性分析的内容十、土地估价结果分析与确定（一）考试目的 测试应考人员对估价检查、调整和估价值确定的原则、内容、方法的掌握程度二）考试范围1. 估价检查、调整的内容（ 1）估价过程的检查、调整（2）不同方法估算值的检查、调整（3）引用数据的审查2. 估价检查、调整的原则（1）适应性分析（2）准确性分析（3）可靠性分析3. 土地最终估价值确定的方法（三）考试基本要求 掌握：估价检查、调整和估价值确定的原则、内容、方法； 熟悉：估价检查、调整中适应性、准确性、可考性原则十一、土地估价报告撰写（一）考试目的 测试应考人员对土地估价报告的类别，撰写内容、规范等的掌握程度二）考试范围1. 土地估价报告的作用（1）描述估价对象（ 2）记述估价过程（3）反映估价成果2. 土地估价报告的类别（1）土地估价报告（2）土地估价技术报告3. 土地估价技术报告书的主要内容（1）土地估价报告的主要内容（2）土地估价技术报告的主要内容4. 土地估价报告的形式5. 土地估价报告的规范格式6. 土地估价报告的使用规定7. 土地估价报告的归档和档案管理（三）考试基本要求掌握：土地估价报告撰写内容、规范； 熟悉：土地估价报告的类别，形式与使用规定等。

十二、土地估价报告审核（一）考试目的 测试应考人员对土地估价报告审核的内容、要求等的掌握程度二）考试范围1. 土地估价报告审核的目的2. 土地估价报告审核的内容（1）估价人员资格（ 2）估价对象界定（3）估价所依据的资料的质量（4）估价假定前提和限制条件（ 5）市场分析（6）估价技术路线、方法选择及运用（7）地价确定的理由（8）估价结果（9）估价报告的逻辑性（三）考试基本要求 掌握：土地估价报告审核的内容； 熟悉：土地估价报告审核的要求、土地估价报告审核的目的十三、常见目的下土地估价（一）考试目的 测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度二）考试范围1. 各种常见的土地估价目的（1）以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的 的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估（2）以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等为目的的土地估价（3）以土地使用权抵押为目的的土地估价（4）以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、 关闭、清算等经济活动为目的的土地估价（5）以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价（6）以司法鉴定为目的的土地估价（ 7）房地产拆迁中的土地估价2. 各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定3. 各种常见土地估价目的下评估方法选择4. 各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择5. 各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点（三）考试基本要求 掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断； 熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选 择，价格确定方法的特点。

十四、常见用途土地估价（一）考试目的测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握 程度二）考试范围1. 商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用2. 住宅用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用3. 工业、仓储用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用4. 公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用5. 交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用6. 农用地（耕地、园地、林地、草地等）的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择 与应用（三）考试基本要求 掌握：居住、工业、商服用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用； 熟悉：公共管理与公共服务用地、交通运输用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路 和估价方法应用；了解：农用地（耕地、园地、林地、草地等）估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思 路与方法应用十五、其他土地权利估价（一）考试目的 测试考生对其他土地权利估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握 程度二）考试范围1. 承租土地使用权估价方法的选择与应用2. 土地租赁权估价方法的选择与应用3. 地役权估价方法的选择与应用4. 设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用5. 设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用（三）考试基本要求掌握：承租土地使用权、土地租赁权估价的方法与应用； 熟悉：地役权估价的方法与应用； 了解：设有租赁权、地役权的土地使用权估价的方法与应用。

第六部分 土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等（一）考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度二）考试范围1. 城镇土地分等（1）城镇土地分等的概念和原理（2）城镇土地分等的因素因子体系（3）城镇土地分等的技术路线和程序（4）城镇土地分等的因素因子分值计算方法（5）城镇土地分等的因素因子权重确定方法（6）城镇土地等别划分方法2. 农用地分等（1）基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作。