物业管理师《物业经营管理》考试试题（模拟测试）及答案【72】
物业管理师《物业经营管理》考试试题（模拟测试）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（ ）A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D.直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为【正确答案】C2.【真题】物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（）A.评估价格?B.租金水平?C.投资价值?D.理论价值?查看试题解析进入焚题库【正确答案】3.房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的（ ）而预先垫支的资金A.收益目标B.经营目标C.市场目标D.评价目标【正确答案】B4.置业投资者进行市场分析的目的是（ ）A.根据分析结果设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略B.选择合适的项目位置C.把握目标市场特征D.对市场进行宏观调控【正确答案】A5.风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（ ）划分来的。
A.损失的性质B.风险的对象C.风险发生的原因D.风险影响的程度【正确答案】A6.企业物业资产的经营效率取决于（ ）A.企业的控制力B.企业的发展战略C.企业的规章制度D.企业的管理思路【正确答案】B7.物业经营管理的层次中，（ ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】B8.在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（ ）A.市场租金高于基础租金B.市场租金低于基础租金C.市场租金等于基础租金D.市场租金和基础租金的高低无法比较【正确答案】A9.区域购物中心在经营管理及服务设施上分别体现的特性是（ ）A.完整性、一致性B.复合性、完整性C.一致性、完整性D.一致性、复合性【正确答案】C10.在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平A.①④B.②③C.②④D.①③【正确答案】C11.反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的资产营运状况指标是（ ）A.资产积累率B.利息保障倍数C.现金流量表D.利润率【正确答案】B12.【真题】关于专项维修资金的说法，错误的是（ ）。
A.专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用B.专项维修资金不合物业共用部位、共用设施设备的日常维护费C.专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本D.经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的【正确答案】C13.物业管理投标中，（ ）是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键A.物业管理投标一般程序B.投标物业的管理要点C.投标书的编制D.物业管理服务费用测算【正确答案】D14.关于资金的时问价值，说法不正确的是（ ）A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小【正确答案】D15.【真题】某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款该项目投资的年经营收入为90万元.运营费用和柢押贷款还本付息额为50万元。
该项1:1投资的税前现金回报率为（）.A.13%B.20%C.30%D.45%【正确答案】B16.设备的自然寿命是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于（ ）A.设备无形磨损的速度B.设备有形磨损的速度C.设备功能的使用时间D.设备技术进步的速度【正确答案】B17.【真题】房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占（ ）的比例A.同期房屋存量B.同期房屋增量C.上期房屋存量D.上期房屋增量【正确答案】A18.【真题】商务物业的管理目标可概括为“六个统一”和“一个指导”，其中“一个指导”是指（）的指导A.质量B.安全C.权益D.形象【正确答案】C19.写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（ ）A.疏导和控制B.指派或调度C.疏导和调度D.指派或控制【正确答案】A20.通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（ ）A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制【正确答案】D21.下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（ ）A.灭失量B.空置量C.新竣工量D.销售量【正确答案】D22.偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（ ）的水平比较好。
A.100％B.120％C.150％D.200％【正确答案】A23.写字楼物业管理的经营目标是（ ）A.提高工作效率和使建筑物保值增值B.物业所有人与使用人满意率最大化C.收益部分使用率最大化D.物业资产保值率和升值率最大化【正确答案】C24.某宗物业预计未来每年的净收益为10万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为7.5%则该宗物业的收益价格为（ ）万元A.133.33B.138C.135D.130【正确答案】A25.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用（ ）形式出租物业A.毛租B.净租C.毛利益D.百分比租金【正确答案】A26.【真题】我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息A.单利B.复利C.年度D.季度【正确答案】B27.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（ ）的统计A.平均价格B.市场价格C.成交价格D.最低价格【正确答案】A28.近年来，制定决策的过程越来越复杂，投资决策主要取决的关键因素是（ ）A.预期收益和风险水平B.潜在收益和地理区域C.地理区域和风险水平D.期望收益和风险水平【正确答案】A29.关于房屋租赁的特征，下列表述错误的是（ ）A.房屋租赁可以转移房屋的所有权B.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系【正确答案】A30.房地产投资决策以（ ）为基础。
A.不良物业资产的资源B.投资者对未来收益估计C.投资者的目标和风险D.先进的技术经济定额【正确答案】B31.商品房买卖合同中写明的价格－般是（ ）A.标价B.起价C.成交价D.均价【正确答案】C32.风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（ ）A.纯粹风险B.投机风险C.财产风险D.责任风险【正确答案】A33.滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着－个时期的过去，连续补充编制另－个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式说法错误的是（ ）A.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高B.混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法C.混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量D.滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型【正确答案】A34.解决住房问题的有效途径是（ ）A.市场交易B.市场和非市场的结合C.政府政策D.合理的城市规划【正确答案】B35.对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流人的是（ ）A.销售收入B.补贴收入C.利息收入D.贷款本金收入【正确答案】B36.从国际经验来看，通常（ ）左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。
A.1/3B.2/3C.1/2D.3/4【正确答案】C37.共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（ ）A.交通费B.装修费C.能源费D.杂项费用【正确答案】A38.物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（ ）A.按照成本的经济性质分类B.按经济用途进行分类C.按照与业务量的关系分类D.按照计算依据不同分类【正确答案】C39.－宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的（ ）A.未来发展B.盈利能力C.管理措施D.商业信誉【正确答案】D40.关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（ ）A.收集和整理有关资料一根据企业(部门)特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测B.根据企业(部门)特点编制成本预算一收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测C.根据企业(部门)特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测一收集和整理有关资料D.收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测一根据企业(部门)特点编制成本预算【正确答案】D41.零售商业物业现场管理的机构设置中，工资福利、劳动保险、劳动争议的处理属于（ ）的工作。
A.办公室B.财务部C.物业部D.工程部【正确答案】A42.影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（ ）A.社会因素B.经济因素C.政策因素D.政治因素【正确答案】D43.下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是（ ）A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B.有要求保障房屋安全的权利C.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利【正确答案】C44.物业经营管理层次中，属于物业管理的工作职责的是（ ）A.主要开支决策B.客户报告与现金管理C.安全管理D.持有／出售分析【正确答案】C45.下列报表中，不属于基本财务报表的是（ ）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表【正确答案】D46.从消费者的角度来看，资金的（ ）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿A.收益价值B.时间价值C.空间价值D.市场价值【正确答案】B47.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有（ ）A.广泛性B.有限性C.多样性D.垄断性【正确答案】A48.风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。
因此，风险管理的首要任务是（ ）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A49.【真题】政府兴建－座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的（ ）A.政策影响性B.专业依赖性C.发展阶段性D.相互影响性【正确答案】D50.用货币来衡量，表现为－定数量的货币、商品或其他有价物的价值为（ ）A.市场价值B.交换价值C.投资价值D.使用价值【正确答案】B51.物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在（ ）中体现出来A.物业服务管理B.物业绩效评价C.物业服务合同D.物业经营发展【正确答案】C52.在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（ ）A.居住物业B.写字楼项目C.商业零售物业D.工业或仓储物业【正确答案】D53.不论是开发投资，还是置业投资，都面临的风险是（ ）A.资本价值风险B.未来经营费用风险C.持有期风险D.收益现金流风险【正确答案】D54.物业价格的形成条件中，（ ）是指物品能够满足人们的某种需要A.有用性B.稀缺性C.收益性D.有效需求【正确答案】A55.偿债能力状况修正指标中，流动比率是用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为（ ）左右。
A.100%B.120%C.150%D.180%【正确答案】C56.【真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务这种物业租赁管理模式称为（ ）模式A.转租B.包租C.委托管理D.出租代理【正确答案】C57.写字楼租金调整中，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（ ）相符A.权益状况B.市场状况C.实物状况D.区位状况【正确答案】B58.物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（ ）A.比例变动成本B.相对固定成本C.非比例变动成本D.半变动成本【正确答案】C59.【真题】住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系.体现了住宅小区的（）功能A.社会B.经济C.文化D.服务【正确答案】A60.物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（ ）是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉A.营业增长率B.资本积累率C.资产负债率D.利息保障倍数【正确答案】B61.零售商业物业由不同的物业服务企业管理，其方式不尽相同，目前最稳妥的管理方式是（ ）A.组建管理中心B.成立分公司C.组建项目部D.成立子公司【正确答案】D62.物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是（ ）A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.合理原则【正确答案】C63.收益性物业承租人从物业产权人那里获得占有和使用物业权利。
所采用的方式是（ ）A.分期付款B.还本付息C.抵押贷款D.支付租金【正确答案】D64.收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（ ）A.投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估B.评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C.评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D.在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税【正确答案】D65.《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值.就要考虑租约租金与（ ）差异的影响A.商品租金B.市场租金C.成本租金D.福利租金【正确答案】B66.保险合同中，附合合同是相对于（ ）而言的A.要式合同B.商议合同C.有偿合同D.射幸合同【正确答案】B67.在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（ ）A.基础租金B.附加租金C.市场租金D.实际租金【正确答案】A68.物业服务企业收取物业管理服务费时，实行物业管理服务费用（ ）时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。
A.包干制B.酬金制C.合同制D.备案制【正确答案】B69.【真题】关于房屋租赁特点的说法，错误的是（ ）A.房屋租赁关系不因所有权的转移而终止B.房屋租赁可以转移房屋的所有权C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是－种经济要式契约关系【正确答案】B70.物业管理绩效评价指标体系中，资产负债率指标属于（ ）A.财务效益状况指标B.资产营运状况修正指标C.偿债能力状况指标D.发展能力状况评议指标【正确答案】C71.【真题】关于前期物业服务合同的说法，错误的是（ ）A.前期物业服务合同具有过渡性B.前期物业服务合同属于要式合同C.前期物业服务合同以书面方式签订D.前期物业服务合同没有合同期限限制【正确答案】D72.【真题】下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济坏境因素的是（）A.消费支出结构B.经济政策C.价值观念D.金融公众【正确答案】A73.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（ ）为基本控制单元的组织体系A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心【正确答案】C74.由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同，两栋建筑物也不可能完全一样，而这种差异往往最终反映在两宗物业的（ ）等方面。
A.经营费用水平和出租率B.租金水平和出租率C.收益水平和专业化程度高D.管理水平和专业化程度高【正确答案】B75.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司【正确答案】B76.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（ ）A.成熟市场法B.矩阵法C.综合评价法D.期末惯例法【正确答案】D77.关于生命周期成本的特点，说法错误的是（ ）A.生命周期成本的费用只在初始投资时发生B.为便于比较，要将各时间发生的费用统－折算成初始投资时的现值C.采用节能技术措施或加强管理措施所增加的投资可很快回收D.生命周期成本必须考虑折现率即利率的影响【正确答案】A78.物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（ ）之间，选择数值较低的方案。
A.初始购买成本支出的分摊加年总成本B.年总成本C.初始购买成本支出的分摊D.运行费用的分摊【正确答案】B79.我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（ ）时止A.6B.9C.12D.24【正确答案】D80.在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（ ）A.管理型物业服务企业B.专业型物业服务企业C.综合型物业服务企业D.混合型物业服务企业【正确答案】C81.《物业服务企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（ ）A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.经营费用【正确答案】C82.资产管理公司通过（ ）来聘用、解聘和调配物业服务企业A.监控现场物业管理工作情况B.监控物业管理和物业运营的收益C.监控物业管理和物业运营的成本D.监控物业的运行绩效【正确答案】D83.由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有（ ）A.同质性B.非同质性C.广泛性D.多样性【正确答案】B84.【真题】在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的（ ）风险。
A.任－B.最低C.算术平均D.加权平均【正确答案】D85.物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（ ）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价【正确答案】D86.《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同A.14日内B.18日内C.22日内D.30日内【正确答案】D87.风险调整中，通过（ ）来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益A.定时或不定时的检查、评估B.政府行为强制规范C.物业经营管理活动D.对人和工作的协调【正确答案】A88.风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（ ）特点A.负面性B.不确定性C.可测性D.必然性【正确答案】A89.房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（ ）A.租金标准B.租金下跌C.租金上涨D.租金调整【正确答案】A90.房地产的（ ），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力A.适应性B.不可移动性C.各异性D.相互影响性【正确答案】B91.房地产的（ ），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
A.位置固定性或不可移动性B.寿命周期长C.适应性D.各异性【正确答案】A92.【真题】物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主A.战略性B.策略性C.运行D.操作【正确答案】C93.零售商业物业的机构设置中，负责修葺公共设施、主要结构、屋顶等工作的部门是（ ）A.财务部B.物业部C.安保部D.工程部【正确答案】D94.房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（ ）A.人口数B.城市家庭人口C.就业人员数量D.就业分布【正确答案】C95.在我国，（ ）作为成本预算的－种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业A.弹性预算B.固定预算C.零基预算D.滚动预算【正确答案】C96.在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（ ）A.居住物业B.写字楼项目C.商业零售物业D.工业或仓储物业【正确答案】D97.【真题】从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费【正确答案】B98.【真题】按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括（ ）风险。
A.财产B.责任C.人身D.社会【正确答案】D99.【真题】评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有（ ）A.前瞻性B.随机性C.客观性D.保守性【正确答案】C100.业主最关心的问题是（ ）A.利润最大化B.资本最大化C.资金周转率最大化D.净运营收益最大化【正确答案】D二.多选题(共70题)1.房地产投资的优点包括（ ）A.相对较高的收益水平B.能抵消通货膨胀的影响C.能够得到税收方面的好处D.投资回收期较短E.易于获得金融机构的支持【正确答案】ABCE2.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（ ）等特殊问题做出具体规定A.关于每一独立承租单元的用途B.限制租户在一定地域范围内重复设店C.限制经营内容相似的租户D.公用面积的维护E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开【正确答案】ABCD3.房屋租赁合同中，承租人的权利包括（ ）A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B.有要求保障房屋安全的权利C.出租房屋出售时，有优先购买的权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利E.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利【正确答案】ABCD4.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等。
A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析【正确答案】ABD5.房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（ ）A.在国际环境发展建设中的位置B.在过去城市发展建设中的位置C.在城市社会经济活动中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.在整体市场供求关系中的位置【正确答案】CDE6.随着全球经济－体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化【正确答案】ABCD7.写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（ ）A.分流原则B.层次原则C.简捷原则D.控制原则E.指导原则【正确答案】ABC8.零售商业物业开办费主要包括的内容有（ ）A.办公设备购置费B.小型工具购置费C.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费【正确答案】ABE9.【真题】将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有（ ）。
A.考虑了客户利益B.考虑了风险因素C.体现了企业对资金保值增值的要求D.有利于制约企业追求短期利益的倾向E.反映企业运用资本获得利润的能力【正确答案】BCD10.制订物业管理计划的基本原则是（ ）A.物业管理师必须参加和主持B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与C.物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素D.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定E.物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序【正确答案】ABD11.下列关于设备更新特点的分析，正确的是（ ）A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C.比较设备的费用和利益D.设备更新分析以费用年值法为主E.只比较设备的费用【正确答案】ABDE12.【真题】对千物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）A.销售收入B.利息收入C.贷款本金收入D.还本付息E.税金【正确答案】ABC13.物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（ ）A.周度物业管理报告B.月度物业管理报告C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告E.年度物业管理报告【正确答案】BCDE14.下列属于委托管理模式特点的有（ ）A.业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C.物业服务企业风险较大D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险【正确答案】DE15.商业零售物业区位的优劣主要取决于（ ）。
A.与其他商业设施接近的程度B.周围人口密度C.交通、通信的方便程度D.居民的消费习惯E.居民的购买力水平【正确答案】BCDE16.财务管理的具体目标包括（ ）A.筹资管理目标B.成本管理目标C.投资管理目标D.耗费管理目标E.利润分配管理目标【正确答案】ACE17.房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场状况分析一般包括（ ）A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.市场环境分析E.市场占有率分析【正确答案】ABCE18.房地产投资风险中，政治风险主要由（ ）因素造成的A.自然灾害B.战争C.经济制裁D.罢工E.骚乱【正确答案】BCDE19.关于资产负债表的描述，正确的有（ ）A.资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源B.资产负债表揭示了企业负债的水平与构成C.资产负债表有助于评估企业的获利能力D.资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等E.资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息【正确答案】ABDE20.出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，然而出租人拥有的义务包括（ ）A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务‘B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务C.有保障承租人合法使用房屋的义务D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务【正确答案】BCDE21.在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（ ）方面来宣传其所推广的物业。
A.价格优势B.良好的声誉C.物业本身的素质D.防范机削的建立E.经济实用【正确答案】ABCE22.可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入（ ）A.控制空气质量，提高大气洁净度B.房屋装修的安全管理C.控制噪声D.美化住区环境E.提高物业管理信息化水平【正确答案】ACDE23.风险对房地产投资决策的影响包括（ ）A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化特点把握投资时机D.根据市场需求的变化主动调整经营策略E.根据发展战略认真确定初始组合【正确答案】ABC24.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（ ）A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE25.鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（ ）A.公司管理B.现场作业C.现场管理D.资产管理E.设施管理【正确答案】ABC26.根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（ ）A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移【正确答案】ACDE27.物业经营管理中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。
这些投资标准包括（ ）A.现金流B.基于市场交易的收益变化C.租金波动D.市场需求的变化E.投资绩效评价【正确答案】ABC28.申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（ ）A.书面租赁合同B.房地产权证C.房屋所有权证D.城市人民政府规定的其他文件E.当事人的合法证件【正确答案】ACDE29.从投资的角度来看，资金时间价值的大小，取决于（ ）A.投资利润率B.风险因素C.通货膨胀率D.经济制裁因素E.房屋空置率【正确答案】ABC30.【真题】物业经营管理通常可分为（）三个层次A.物业管理B.物业资产管理C.物业租贸管理D.物业组合投资管理E.物业特约服务管理【正确答案】ABD31.建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（ ）A.收益能力下降B.物业空间服务质量降低C.运行成本上升D.设备设施的运行效率下降E.劳动生产率上升【正确答案】ABCD32.房地产市场可以理解为从事房地产（ ）等活动的场所以及－切交易途径和形式A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换【正确答案】ABCD33.关于物业服务合同的签订要点，说法正确的是（ ）A.物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础B.双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则C.经充分的协商讨论达成－致意见后方可签订D.注意“宜细不宜粗”的原则，同时应有无偿无限期的承诺E.实事求是留有余地，且明确界定违约责任与处理方式【正确答案】ABCE34.绘制现金流量图的基本规则是（ ）A.以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续B.一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要C.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量【正确答案】BDE35.【真题】一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息。
A.交通B.夭气C.购物D.学校E.住户【正确答案】ABCD36.以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（ ）A.总资产报酬率B.净资产收益率C.营业增长率D.资本积累率E.总资产周转率【正确答案】CD37.房地产直接投资包括（ ）A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产开发投资D.房地产置业投资E.房地产信托基金投资【正确答案】CD38.在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（ ）方面来宣传其所推广的物业A.价格优势B.良好的声誉C.物业本身的素质D.防范机制的建立E.经济实用【正确答案】ABCE39.物业价格与－般物品价格的共同之处是（ ）A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响很大C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE40.写字楼物业管理风险的种类包括（ ）A.工程隐患风险B.保安防范风险C.设备运行风险D.社会安全风险E.消防防范风险【正确答案】ABCE41.收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（ ）A.投标成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE42.实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（ ）。
A.市场供求总量基本平衡B.评估价值与市场现状基本相符C.供求结构基本合理D.经营管理的做法基本相同E.市场价格基本稳定【正确答案】ACE43.火灾保险的除外责任包括（ ）A.因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失B.保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失C.投保人的故意行为或重大过失D.直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染E.由于自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险【正确答案】BCDE44.物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括（ ）A.主营业务利润率B.资产负债率C.利息保障倍数D.营业增长率E.资本积累率【正确答案】BC45.物业经营管理企业的租金调整－般是基于（ ）A.消费者价格指数B.零售物价指数C.房屋租赁价格指数D.土地交易价格指数E.租赁双方商定的定期调整比率【正确答案】ABE46.下面选项中属于甲级写字楼特征的有()A.优越的地理位置B.建筑物实物状况良好C.有自然磨损存在D.有完善的物业管理服务E.收益能力与新建成的写字楼相当【正确答案】ADE47.零售商业物业通常的类型包括（ ）A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.休闲度假中心E.工业写字楼【正确答案】ABC48.关于建筑物的自然寿命和经济寿命的叙述，正确的是（ ）。
A.建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间B.建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间C.建筑物的经济寿命长于其自然寿命D.建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E.建筑物的经济寿命短于其自然寿命【正确答案】ABDE49.物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成，按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为（ ）A.百分比租金B.毛租C.基础租金D.净租E.附加租金【正确答案】ABD50.【真题】下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有（ ）A.投资开办餐厅B.购置洗地机C.房屋租赁经营D.购买企业股票E.投资建立子公司【正确答案】ABCE51.【真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众【正确答案】BCDE52.关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（ ）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动【正确答案】BCDE53.在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（ ）A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大【正确答案】ACD54.评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括（ ）A.环境因素B.市政公用和公建配套设施完备的程度C.公共交通便捷程度D.周围土地利用情况和环境E.居民人口与收入【正确答案】ABCE55.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
A.资本投资决策B.市场营销C.物业管理D.租赁管理E.成本控制【正确答案】ABDE56.【真题】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（ ）等A.租户的声誉状况B.租户的财务能力C.租户的零售技术D.租户需要的服务E.租户组合【正确答案】ABDE57.从宏观上说，房地产市场结构包括（ ）A.总量结构B.区域结构C.产业结构D.供求结构E.投资结构【正确答案】ABDE58.关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是（ ）A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用E.垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用【正确答案】ACDE59.零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责的工作有（ ）A.根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施B.与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同C.修葺公共设施、主要结构、屋顶等D.项目消防设施的日常使用、检查E.收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映【正确答案】ABC60.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.物业管理B.设施管理C.租赁管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【正确答案】ABDE61.物业价格与一般物品价格的共同之处是（ ）A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE62.管理型物业服务企业的工作重点在于（ ）A.预算与成本管理B.高度专业化与高度综合化管理C.物业市场营销与租赁管理D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理E.专业物业管理服务采购与分包商管理【正确答案】ACDE63.物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ ）。
