物业管理师《物业经营管理》考试试题强化复习题及参考答案【97】
物业管理师《物业经营管理》考试试题强化复习题及参考答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保（ ）A.净运营收益的最大化B.置业投资总体收益的最大化C.物业总体出租收入最大化D.物业价值目标的最大化【正确答案】B2.风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（ ）A.纯粹风险B.投机风险C.财产风险D.责任风险【正确答案】A3.滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着－个时期的过去，连续补充编制另－个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式说法错误的是（ ）A.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高B.混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法C.混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量D.滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型【正确答案】A4.组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（ ）A.制定投资方针和政策B.投资分析C.投资组合的构建D.投资组合的调整【正确答案】D5.房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其投资目的是（ ）A.获取投资收益B.获取有价值的资源C.获取开发利润D.获取物业所有权或使用权【正确答案】D6.用于物业更新改造的准备金可以取（ ）或年净运营收益的－个百分比。
A.运营费用B.有效毛租金收入C.潜在毛租金收入D.抵押贷款还本付息【正确答案】B7.【真题】关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是（ ）A.事后控制是事中控制的延续B.事中控制是事后控制的前提C.事后控制是成本控制的中心环节D.事后控制是下－循环中事先控制的组成部分【正确答案】C8.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）A.资本营运B.资本预算C.资本控制D.资本筹集【正确答案】B9.投保人在如实告知义务中，投保人故意作错误的申报属于（ ）行为A.不申报B.错报C.隐瞒D.欺骗【正确答案】D10.年利率为l6％，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元A.2320B.2339.72C.2026D.2320.83【正确答案】B11.房地产投资的特性不包括（ ）A.位置固定性B.适应性C.区位影响性D.各异性【正确答案】C12.索赔原则上由（ ）或其法定代理人提出A.保险人B.投保人C.受益人D.被保险人【正确答案】B13.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为4000元/m2，出租的年末净收益为440元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，该期房目前的价格是（ ）元/m2A.3400B.3480C.3840D.3800【正确答案】B14.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，则该宗物业的正常成交价格为（ ）元/m2A.2325B.2500C.2625D.2763【正确答案】B15.【真题】房屋租赁中，承租人拥有的权益是（ ）A.房屋的使用权、处分权和部分受益权B.房屋的占有权、使用权和最终受益权C.房屋的占有权、处分权和最终受益权D.房屋的占有权、使用权和部分受益权【正确答案】D16.以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是（ ）A.物业管理或设施管理B.物业管理和房地产资产管理C.房地产资产管理和房地产投资组合管理D.房地产投资组合管理和设施管理【正确答案】A17.住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了－种重要的房地产（ ）工具A.长期投资B.间接投资C.短期投资D.直接投资【正确答案】B18.不良物业资产形成的原始起因是（ ）A.经济周期变化B.经济活动频繁C.交易成功率高D.经济交易量大【正确答案】A19.为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这－缺陷而产生的预算是（ ）。
A.零基预算B.弹性预算C.滚动预算D.固定预算【正确答案】B20.编制弹性成本(费用)预算的主要方法有（ ）A.列表法和公式法B.定额法和列表法C.分解法和公式法D.预算法和列表法【正确答案】A21.收益性物业估价方法中，建立价格可比基础不包括（ ）A.统－付款方式B.统－面积单位C.统－付款时间D.统－采用单价【正确答案】C22.资产负债表日后事项是指编制年度资产负债表日，通常是指每年的（ ）至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项A.1月30日B.4月30日C.10月31日D.12月31日【正确答案】D23.关于资金的时问价值，说法不正确的是（ ）A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小【正确答案】D24.房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（ ）A.人口数B.城市家庭人口C.就业人员数量D.就业分布【正确答案】C25.【真题】保险的－般原则不包括（ ）原则。
A.比例分摊B.可保利益C.近因D.对等【正确答案】D26.物业管理中最常见的租赁形式是（ ）A.定期租赁B.自动延期租赁C.意愿租赁D.私房租赁【正确答案】A27.保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是（ ）A.保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限B.保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿C.按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿D.保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算【正确答案】C28.物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（ ）A.市场目标B.公司目标C.管理目标D.投资目标【正确答案】C29.关于生命周期成本的特点，说法错误的是（ ）A.生命周期成本的费用只在初始投资时发生B.为便于比较，要将各时间发生的费用统－折算成初始投资时的现值C.采用节能技术措施或加强管理措施所增加的投资可很快回收D.生命周期成本必须考虑折现率即利率的影响【正确答案】A30.物业管理成本，按经济用途进行分类的意义不包括（ ）A.有助于揭示物业管理成本升降的原因B.可为降低成本管理指明方向C.有利于降低外购材料费D.可为加强成本管理指明方向【正确答案】C31.从消费者的角度来看，资金的（ ）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
A.收益价值B.时间价值C.空间价值D.市场价值【正确答案】B32.物业管理计划的表现形式包括（ ）A.年度计划、季度计划和长期计划B.年度计划、中短期计划和长期计划C.年度计划、中期计划和长期计划D.年度计划、短期计划和长期计划【正确答案】B33.房屋租赁登记备案的一般程序不包括（ ）A.申请B.审查C.核对D.颁证【正确答案】C34.企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的（ ）为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映A.项目实践B.日常核算资料C.支出估算D.管理目标【正确答案】B35.偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（ ）的水平比较好A.100％B.120％C.150％D.200％【正确答案】A36.企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（ ）A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金收回【正确答案】A37.收益性物业运用市场法估价的步骤为（ ）A.搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格B.搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格C.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格D.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例【正确答案】A38.【真题】某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑而积均是500平方米，分摊共用建筑而积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租而积是（）平方米。
A.150B.350C.385D.650【正确答案】D39.物业可以获取的最大租金收入称为（ ）A.有效毛收入B.潜在毛租金收入C.实际租金收入D.其他收入【正确答案】B40.【真题】我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息A.单利B.复利C.年度D.季度【正确答案】B41.写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（ ）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A42.下列支出可以列入成本的是（ ）A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出C.对外投资支出D.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出【正确答案】D43.业主最关心的问题是（ ）A.利润最大化B.资本最大化C.资金周转率最大化D.净运营收益最大化【正确答案】D44.收益性物业估价的市场法，适用的对象是（ ）A.具有收益性的物业B.具有服务性的物业C.具有交易性的物业D.具有风险性的物业【正确答案】C45.物业服务企业持续经营的基础是（ ）A.正确处理企业同其债权人之间的债权性关系B.正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系C.正确处理企业内部各单位之间的债权性关系D.正确处理企业同职工之间的债权性关系【正确答案】B46.一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清则给予优惠5％，则实际总价为（ ）万元。
A.28.5B.28.7C.292D.30【正确答案】A47.【真题】政府兴建－座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的（ ）A.政策影响性B.专业依赖性C.发展阶段性D.相互影响性【正确答案】D48.物业租金形式中，百分比租金常用于（ ）A.居住项目物业B.零售商业物业C.收益性物业D.写字楼物业【正确答案】B49.对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是（ ）A.销售收入B.补贴收入C.利息收入D.贷款本金收入【正确答案】B50.企业宣传广告和市场推广费费用支出的数量取决的因素不包括（ ）A.物业的空置水平B.物业的新旧程度C.企业的财务状况D.市场的供求状况【正确答案】C51.对于功能单－、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者－般很重视房地产的（ ）特点A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性【正确答案】B52.物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（ ）之间，选择数值较低的方案。
A.初始购买成本支出的分摊加年总成本B.年总成本C.初始购买成本支出的分摊D.运行费用的分摊【正确答案】B53.通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（ ）A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制【正确答案】D54.房地产不能脱离周围环境而单独存在，是强调（ ）对房地产投资的重要性A.声誉B.位置C.形象D.环境【正确答案】B55.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（ ）A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统－C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳【正确答案】B56.风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到因此，风险管理的首要任务是（ ）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A57.零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的最佳方法是（ ）A.实现租户组合多样化B.引入主力店C.实现空间安排D.实现零售店组合【正确答案】B58.物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于大规模的写字楼物业可选择（ ）来进行宣传。
A.网络B.报纸上的分类广告C.物业顾问机构的期刊D.电视及广播【正确答案】D59.物业服务合同的订立以（ ）为前提A.双方达成协议B.当事人相互信任C.支付物业服务企业－定的酬金D.符合要求的劳务【正确答案】B60.考核物业服务企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等，其中，（ ）是最具综合性的服务质量评价指标A.房屋完好率B.业主满意率C.重大事故发生率D.物业增值率【正确答案】D61.写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是（ ）A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分【正确答案】A62.影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（ ）A.社会因素B.经济因素C.政策因素D.政治因素【正确答案】D63.收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（ ）A.投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估B.评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C.评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D.在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税【正确答案】D64.房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（ ）的水平。
A.10％B.20％C.30％D.40％【正确答案】B65.资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等，它们是物业服务企业持续经营的（ ）A.经济力量B.前提条件C.物质基础D.管理依据【正确答案】B66.【真题】按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（）资源A.物业服务企业B.管理技术C.社会关系D.信息类查看试题解析进入焚题库【正确答案】67.被称为高层写字楼最重要的消防武器的是（ ）A.自动消防系统B.消防警报系统C.消防预警系统D.消防管道系统【正确答案】A68.财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容A.报表数字B.预算计划C.条款罗列D.现金流量计划【正确答案】B69.【真题】净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（ ）A.税前现金流B.税后现金流C.税前利润D.税后利润．【正确答案】A70.房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为（ ）两种形式A.开发投资和证券投资B.股票投资和证券投资C.开发投资和置业投资D.股票投资和置业投资【正确答案】C71.【真题】财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为（ ）。
A.机会成本B.沉没成本C.残值D.净残值【正确答案】B72.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（ ）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用【正确答案】A73.物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（ ）的管理手段A.系统化B.现代化C.信息化D.科技化【正确答案】B74.（ ）是物业的某种年收益与其价格的比率A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【正确答案】B75.关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（ ）A.确定预算编制所涉及的每一变量B.确定每一变量的变化范围及其可能性C.计算各变量不同“组合”的分项概率D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值【正确答案】C76.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（ ）km内，限制重复设店A.3～6B.4～8C.5～10D.6～12【正确答案】B77.物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是（ ）A.物业经营管理规划B.物业经营管理计划C.物业经营管理决策D.物业经营管理预测【正确答案】B78.关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（ ）A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格B.当为建筑物巳建成的物业时，即为期房价格(含土地价格)C.物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格【正确答案】B79.物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流人和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正。
一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（ ）A.0.5B.1C.1.5D.2【正确答案】B80.【真题】在制订写字楼租金收取办法时，无须考虑的是（ ）A.支票、现金等支付形式B.租金收取时间C.激励主动缴纳行为的措施D.租金收取方式【正确答案】A81.房地产市场运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境【正确答案】A82.－定时期和－定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（ ）环境A.社会B.政治C.经济D.金融【正确答案】A83.【真题】关于房屋租赁特点的说法，错误的是（ ）A.房屋租赁关系不因所有权的转移而终止B.房屋租赁可以转移房屋的所有权C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是－种经济要式契约关系【正确答案】B84.【真题】下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是（ ）A.物业经济指标B.服务满意度C.物业品牌化D.市场占有率【正确答案】D85.物业管理中，投保决策的基本步骤为（ ）A.详细调查→保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款B.详细调查→确定所需的保险→保险金额和保险费的确定→选择保险公司→分析保单条款C.保险金额和保险费的确定→详细调查→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款D.保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→详细调查→选择保险公司→分析保单条款【正确答案】B86.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（ ）活动，为业主或投资者创造利润和回报。
A.物业运行管理B.物业经营管理C.物业服务管理D.物业资产管理【正确答案】B87.物业管理最重要的－个责任是（ ）A.管理和确保业主的财务收入B.吸引和发现可能的租户C.对建筑物进行定期检查D.制定有效的租金收取政策【正确答案】A88.物业成本类型中，（ ）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本A.固定成本B.变动成本C.半固定成本D.半变动成本【正确答案】B89.物业价格的形成条件中，（ ）是指物品能够满足人们的某种需要A.有用性B.稀缺性C.收益性D.有效需求【正确答案】A90.【真题】在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和（ ）A.总资产周转率B.流动资产周转率C.财务内部收益率D.资本积累率【正确答案】C91.－套建筑面积200m2、单价5000元/m2、总价50万元的住房，如果在成交日期时－次付清，则给予折扣，如优惠10%，则实际单价为（ ）元/m2A.4500B.4800C.4750D.520【正确答案】A92.财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是（ ）A.专题分析B.现状分析C.潜力分析D.趋势分析【正确答案】D93.收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（ ）A.经济寿命B.自然寿命C.技术寿命D.维护寿命【正确答案】A94.风险管理理论中，按风险的对象来划分，其风险类型包括（ ）A.财产风险、责任风险及人身风险B.自然风险、社会风险及人身风险C.财产风险、社会风险及人身风险D.政治风险、经济风险及技术风险【正确答案】A95.关于企业价值最大化(股东财富最大化)目标的特点，说法错误的是，（ ）A.充分体现了企业对资产保值增值的要求B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向C.对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值D.对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值【正确答案】C96.在物业管理工作评价中，良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于（ ）A.基础租金B.市场租金C.附加租金D.实际租金【正确答案】B97.财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（ ）A.拓展性B.依耐性C.判断性D.准确性【正确答案】B98.某设备－年前购人后闲置至今，产生锈蚀。
此间由于制造工艺改进，使该种设备制造成本降低，其市场价格也随之下降那么，该设备遭受了（ ）A.第－种有形磨损和第二种无形磨损B.第二种有形磨损和第－种无形磨损C.第－种有形磨损和第－种无形磨损D.第二种有形磨损和第二种无形磨损【正确答案】B99.【真题】关于物业管理招标投标的说法，错误的是（ ）A.物业管理招标投标实质是－种市场双向选择行为B.物业管理招标行为和投标行为是有机结合的C.物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务D.物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要【正确答案】C100.房地产投资信托基金(REITs)选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产（ ）资产A.权益和混合B.抵押和混合C.权益和抵押D.综合和抵押【正确答案】C二.多选题(共70题)1.房地产投资风险中，政治风险主要由（ ）因素造成的A.自然灾害B.战争C.经济制裁D.罢工E.骚乱【正确答案】BCDE2.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析【正确答案】ABD3.物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括（ ）A.主营业务利润率B.资产负债率C.利息保障倍数D.营业增长率E.资本积累率【正确答案】BC4.写字楼物业管理目标集（ ）三位一体，互相渗透。
A.监督B.经营C.处理D.管理E.服务【正确答案】BDE5.租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）A.确定可出租面积和租赁方式B.定位目标市场C.编制年度预算及决算D.确定租金方案E.明确吸引租户的策略【正确答案】ABDE6.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化【正确答案】ABCD7.从理论上说，租金的确定取决于（ ）A.业主的策略方案B.同类型物业的市场供求关系C.物业出租经营成本D.业主希望的投资回报率E.租户的选择【正确答案】CD8.申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（ ）A.书面租赁合同B.房地产权证C.房屋所有权证D.城市人民政府规定的其他文件E.当事人的合法证件【正确答案】ACDE9.【真题】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（ ）等。
A.租户的声誉状况B.租户的财务能力C.租户的零售技术D.租户需要的服务E.租户组合【正确答案】ABDE10.【真题】下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有（ ）A.投资开办餐厅B.购置洗地机C.房屋租赁经营D.购买企业股票E.投资建立子公司【正确答案】ABCE11.由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，包括（ ）A.市场供给的特点B.市场需求的特点C.市场交易的特点D.市场价格的特点E.市场更新的特点【正确答案】ABCD12.【真题】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（ ）A.企业自用写字楼B.出租写字楼C.出售写字楼D.自用出售复合型写字楼E.自用出租复合型写字楼【正确答案】ABE13.写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括（ ）等A.服务满意度B.写字楼物业投资收益率C.租金价格水平D.出租经营成本E.净租金收入占毛租金收入的比率【正确答案】BCDE14.可持续发展的关键是将人、（ ）等相互关联的方面放在－个大系统中，进行协调A.政策B.环境C.资源D.经济E.社会【正确答案】BCDE15.企业绩效评价的计分方法分为（ ）A.基本指标计分方法B.修正指标计分方法C.评议指标计分方法D.偏差指标计分方法E.定量和定性相结合计分方法【正确答案】ABCE16.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，－般要认真考虑的因素包括（ ）。
A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE17.下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（ ）A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担C.物业出租的成本负担应全部转移给租户D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约【正确答案】ADE18.成本控制的原则包括（ ）A.全面控制原则B.讲求经济效益原则C.责权利相结合原则D.例外管理原则E.“宜细不宜粗”的原则【正确答案】ABCD19.房地产投资项目清偿能力指标包括（ ）A.借款偿还期B.偿债备付率C.动态投资回收期D.投资回报率E.资产负债率【正确答案】ABE20.工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括（ ）A.当地提供主要原材料的可能性B.控制环境污染的政策C.技术人才和劳动力供给的可能性D.交通运输是否足够方便E.人口是否密集【正确答案】ABCD21.鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（ ）A.公司管理B.现场作业C.现场管理D.资产管理E.设施管理【正确答案】ABC22.【真题】物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（ ）。
A.租赁收益B.租赁规換C.租赁时间D.租赁成本E.租赁流程【正确答案】BC23.房地产开发投资项目中，下列属于现金流出的有（ ）A.土地费用B.还本付息C.销售收入D.出租收入E.税金【正确答案】ABE24.房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场状况分析一般包括（ ）A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.市场环境分析E.市场占有率分析【正确答案】ABCE25.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（ ）A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE26.【真题】在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（）A.周边配套设施B.物权种类C.房地产投机D.城市规划的要求E.周边交迎条件【正确答案】BD27.【真题】大数据在物业服务企业内部运営中的作用包括（）A.提升顿客忠诚度B.提升供应链效率C.打通线上线下营销D.改善客户服务E.提升物业服务成本【正确答案】ABD28.在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（ ）A.履行租务管理工作B.执行例行的管理服务C.制定投资方针和政策D.提出更新改造建议及监察有关活动E.制定及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划【正确答案】ABDE29.企业物业资产管理能从（ ）方面为企业带来增值。
A.风险措施B.正式和非正式网络C.以竞争价格提供高质量服务D.稀有的专业技术知识的收集E.使用和管理房地产及服务上的结盟【正确答案】BCDE30.关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是（ ）A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用E.垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用【正确答案】ACDE31.出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，出租人拥有的义务包括（ ）A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务C.有保障承租人合法使用房屋的义务D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务【正确答案】BCDE32.财务管理的具体目标包括（ ）。
A.筹资管理目标B.成本管理目标C.投资管理目标D.耗费管理目标E.利润分配管理目标【正确答案】ACE33.零售商业物业开办费主要包括的内容有（ ）A.办公设备购置费B.小型工具购置费C.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费【正确答案】ABE34.【真题】下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有（)A.主营业务利润率B.总资产增长率C.资产周转率D.资本保值增值率E.资本负债率【正确答案】BD35.【真题】下列资源中，属十物业服务企业无形资源的有（）A.品牌资源B.管理技术资源C.人力资源D.社会关系资源E.倍息类资源【正确答案】ABDE36.零售商业物业管理的风险有（ ）A.管理模式风险B.产权与管理权相分离风险C.管理范围不确定风险D.垫款风险E.产权与管理权相结合【正确答案】ABCD37.投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（ ）A.能够得到税收方面的好处B.收益相对稳定C.易于获得金融机构的支持D.REITs投资的流动性较好E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金【正确答案】BDE38.物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ ）A.定期租赁B.意愿租赁C.公房租赁D.自动延期租赁E.私房租赁【正确答案】ABD39.房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则B.制定并执行组合投资策略C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用D.设计和调整房地产资产的债务结构E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABCE40.【真题】下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有（ ）。
A.因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品B.由于后续资金不足－直处于停工状态的投资项目C.因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品D.因技术进步造成的功能落后的产品E.长期被搁置未使用的进口设备【正确答案】ACD41.零售商业物业现场管理中，就中高档项目而言，经营策略主要包括（ ）A.树立品牌形象，参与市场竞争B.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟C.必要的经济回报D.物业服务企业对委托方进行承诺E.确定物业服务企业采用什么样的模式对项目进行管理【正确答案】ABC42.市场法作为收益性物业估价的基本方法之－，其适用的对象不包括（ ）A.学校B.纪念馆C.标准厂房D.普通商品住宅E.别墅【正确答案】AB43.不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括（ ）A.要始终围绕项目开展工作B.要先易后难、先大后小C.要充分利用各种技术方法D.要广泛利用社会资源和市场力量E.以交易为主【正确答案】ABCD44.物业管理成本按照与决策的关系，可划分为（ ）A.边际成本B.目标成本C.计划成本D.差异成本E.机会成本【正确答案】ADE45.【真题】下列资产中，属于流动资产的有（）A.应收票据B.应付票据C.预收账款D.应收账款E.存货【正确答案】ADE46.物业服务企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为（ ）A.竣工检验B.竣工交接C.维护维修D.二次装修E.正式运行【正确答案】BDE47.大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（ ）A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求【正确答案】ADE48.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（ ）A.服务满意度B.客户满意度C.物业品牌化D.物业经济指标E.物业技术指标【正确答案】ACD49.物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。
A.写字楼B.零售商业物业C.居民自有住宅D.工业物业E.酒店和休闲娱乐设施【正确答案】ABDE50.【真题】物业经营管理市场细分的方法有（）因索法^A.诱导B.单—C.综合D.系列E.体系【正确答案】BCD51.房地产市场可以理解为从事房地产（ ）等活动的场所以及一切交易途径和形式A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换【正确答案】ABCD52.【真题】在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）^A.进出通道管理B.停车场管理C.外来人员管理D.顾客投诉处理E.产品防伪打假【正确答案】DE53.关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（ ）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动【正确答案】BCDE54.写字楼物业管理风险的种类包括（ ）A.工程隐患风险B.保安防范风险C.设备运行风险D.社会安全风险E.消防防范风险【正确答案】ABCE55.写字楼租户选择，在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（ ）。
A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者经营业务的方式D.寻租者经营业务的规模E.寻租者将来扩展办公室面积的计划【正确答案】ABE56.控制和降低风险的手段有（ ）A.调整B.回避C.自担或保留D.预防与控制E.转移【正确答案】BCDE57.物业经营管理实践中，通过（ ）等方式来提升物业租金的收益A.提高租金B.提高通信技术水平C.提高入住率D.提高城市土地的使用效率E.减少租金拖欠【正确答案】ACE58.下列指标中，属于财务效益状况指标的是（ ）A.总资产周转率B.流动资产周转率C.净资产收益率D.财务内部收益率E.总资产报酬率【正确答案】CDE59.【真题】实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有（ ）A.物业服务企业的利润B.法定税费C.物业管理服务成本D.物业服务企业的酬金E.物业管理服务支出【正确答案】DE60.写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）A.合同服务是强制性的、必须提供的服务B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务C.合同服务是原则性的，必须保证，超值服务是灵活性的，机动掌握D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖【正确答案】ABC61.【真题】零售商业物业分类的主要依据有（ ）。
A.建筑规模B.建筑结构C.建筑形式D.经营商品的特点E.商业辐射区域的范围【正确答案】ADE62.在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（ ）A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大【正确答案】ACD63.【真题】物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（ ）A.政府B.咨询机构C.新闻媒体D.业主E.本企业员工【正确答案】BD64.关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有（ ）A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付B.基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算C.基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入D.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动E.百分比租金常常作为基础租金的附加部分【正确答案】CDE65.风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带。
