房地产评估报告标准格式

房 地 产 评 估 报 告委托方：南京工业大学估价员：王杰估价作业日期：201目 录一．致委托方函………………………………………………… 二．估价师声明………………………………………………… 三．估价的假设和限制条件…………………………………… 四．估价结果报告……………………………………………… 五．估价技术报告……………………………………………… 六．附件………………………………………………………… 致委托方函女士：本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于南京浦口区的威尼斯水城12幢502室的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提供客观的市场价值参考依据根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家?房地产估价标准?及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原那么，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为：¥52.27万元，大写〔人民币〕：伍拾贰万贰仟柒佰元整。

现将完成的天诚房字[2004]第086号房地产估价报告提交给您此致南京天诚资产评估事务所二○一一年十月一日估 价 师 声 明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制3．本报告中的估价机构和估价师与本估价报告中的估价对象及委托方无任何利害关系或偏见4．我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999?房地产估价标准?进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告5．参与本次估价工程的估价师对本报告中的估价对象进行了详细的实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承当责任但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况等一般性的观察，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损，对被遮盖、未暴露及难以接触到的局部，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估6．本估价报告依据了委托方提供的相关资料，包括?房屋所有权证?、?国有土地使用权证?复印件均为委托方提供，并以此作为估价的重要依据之一，委托方对所提供资料的合法性、真实性负责，并负责解释其资料假设因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承当相应的责任。

7．没有人对本估价报告提供重要专业帮助8．本估价报告仅供委托方及所涉金融机构按报告确定的估价目的正常的完整使用方为有效，不得做其它用途，估价机构对其他目的使用本报告或仅使用报告中局部内容所导致的可能的损失，均不负任何法律或经济责任9．本估价报告的全文或局部内容，均不得向使用目的以外的第三者提供或载于任何文件、公告、公开媒体等，征得本公司同意及国家法律有规定的除外本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中的内容，国家法律有规定的除外10．除本公司出具估价报告正本外，其他任何复印件、影印件均无法律效力11. 本报告由南京天诚资产评估事务所负责解释估价师：〔签章〕估价的假设和限制条件1．本报告估价结果是估价对象在2011年10月1日的公开市场价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：⑴ 具有一个公开、比拟活泼、兴旺的房地产市场；⑵ 估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；⑶ 交易双方无任何利害关系；⑷ 为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的⑸ 委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

2．本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨3．由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一局部，故本次估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项效劳配套设施为假设前提4．本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动局部的价值5．本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响 6．本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考抵押贷款最终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定7．本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。

8．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定的时期因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提浦口区威尼斯水城12幢502室房地产估价结果报告书天诚房字[2004]第086号一、委托方姓 名：南京工业大学 住 址：南京市浦口区威尼斯水城12幢502室 身份证号：二、估价方名 称：南京天诚资产评估事务所地 址：南京市珠江路222号长发科技大厦8楼D座资质证书号：苏房估字056号资格等级：贰 级联系 ：三、估价对象概况估价对象为南京市浦口区沿江镇威尼斯水城12幢502室，5/11， 建筑面积110平米，三房两厅一卫，框架，南北朝向，简装，完全产权1． 估价对象实体状况⑴ 房屋用途：住宅 ⑵ 建筑结构：混合结构； ⑶ 建筑年代：1980年； ⑷ 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；⑸房屋楼层：威尼斯水城12幢502室总层数为11层，估价对象位于第5层；⑹ 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一阳台和一走廊通道的格局； ⑺ 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； ⑻ 装璜情况： Ⅰ地面：卧室地面铺设木地板，厨房、卫生间地砖；Ⅱ墙面：卧室为乳胶漆装饰，厨房、卫生间面砖墙面；Ⅲ顶棚：厨房、卫生间为扣板吊顶，其余房间为平顶，乳胶漆粉刷； Ⅳ其他：估价对象室内均为木包门，木窗，普通防盗门，一木封闭阳台。

2. 估价对象权益状况 根据委托方提供的?房屋所有权证?及?国有土地使用证?中记载：该房屋所有权人为张如崧，产权来源为房改购房，产别为私有房产，共有权人登记栏和设定他项权利摘要栏均未有记载内容；土地使用者为张如崧，土地用途为住宅其中： ⑴?房屋所有权证?权证编号：秦改字第02265号，丘号：376150-II-7； ⑵?国有土地使用证?权证编号：宁秦国用〔99〕字第02482号，图号：44.25-95.75，地号：04-001-031-0473. 估价对象区域、交通、根底设施状况估价对象所在的威尼斯水城位于南京浦口区沿江镇，东面长江，八卦洲，与南京市区隔江相望，北接六合区，西靠浦珠路，南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口，用地面积约300万平米，规划为城市近郊住宅区公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等，居住环境较为理想四、估价目的委托方拟以其拥有的南京市浦口区威尼斯水城12幢502室房地产为抵押物向金融机构贷款，本次评估系据此进行，以提供上述房地产在本次估价时点下的公开市场价值，作为委托方向金融机构抵押贷款的参考依据。

五、估价时点二○一一年十月一日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准七、估价原那么此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原那么指导下进行，具体作业中主要遵循如下原那么进行评估：1. 合法原那么该原那么要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的2. 最高最正确使用原那么在合法前提下的最高最正确使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响，当这些因素配适宜当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而到达最高最正确使用状态此次的估价对象土地规划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价3. 替代原那么根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用与房地产本次评估中对估价对象用市场比拟法进行测算时，即是依据该原那么4. 估价时点原那么由于房地产市场价格具有很强的波动性，同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况确实定，均以其在估价时点的状况为准。

八、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等公布的条例、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1．?中华人民共和国城市房地产管理法?；2．?中华人民共和国土地管理法?； 3．?中华人民共和国担保法?；4．?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?；5．国家标准GB/T50291—1999?房地产估价标准?；6．?城市房地产抵押管理方法?； 7．?南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告?； 8．南京市社会开展水平及有关统计资料； 9．本公司掌握的房地产市场信息资料； 10．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 11．委托方提供的?国有土地使用证?、?房屋所有权证?复印件九、估价方法根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比拟活泼，且类似交易案例较多，故确定采用市场比拟法作为本次评估的方法其技术路线和具体步骤如下：1．技术路线：根据?房地产估价标准?，“有条件选用市场比拟法进行估价的，应以市场比拟法作为主要的估价方法〞。

遵循市场比拟法可比实例的选取原那么，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比根底，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格2．具体步骤：(1) 收集案例→ (2) 选取可比案例(三例)→ (3) 建立价格可比根底→(4) 修正交易情况→ (5) 修正交易日期→ (6) 修正区域因素→ (7) 修正个别因素→ (8) 综合评定估价值十、估价结果本公司估价师根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为人民币：¥52.27万元，大写〔人民币〕：伍拾贰万贰仟柒佰元整十一、估价人员 中国注册房地产估价师：王冷石 注册号：3220030158 中国注册房地产估价师：张 谊 注册号：3220030143十二、估价作业日期自二○一一年十月一日起至二○一一年十月二日止。

十三、本估价报告应用的有效期限自二○一一年十月二日起至二○一二年十月一日止 浦口区威尼斯水城12幢502室房地产估价技术报告书一、 估价对象价格影响因素分析1.估价对象区位因素分析 估价对象所在的威尼斯水城位于南京浦口区沿江镇，东面长江，八卦洲，与南京市区隔江相望，北接六合区，西靠浦珠路，南临规划中的3号地铁线浦珠路站入口，用地面积约300万平米，规划为城市近郊住宅区公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等，居住环境较为理想2.估价对象个别因素分析估价对象为南京市浦口区威尼斯水城12幢502室，5/11， 建筑面积110平米，三房两厅一卫，框架，南北朝向，简装，完全产权⑴ 房屋用途：住宅 ⑵ 建筑结构：混合结构； ⑶ 建筑年代：1980年； ⑷ 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；⑸房屋楼层：威尼斯水城12幢502室总层数为11层，估价对象位于第5层；⑹ 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一阳台和一走廊通道的格局； ⑺ 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； ⑻ 装璜情况： Ⅰ地面：卧室地面铺设木地板，厨房、卫生间地砖；Ⅱ墙面：卧室为乳胶漆装饰，厨房、卫生间面砖墙面；Ⅲ顶棚：厨房、卫生间为扣板吊顶，其余房间为平顶，乳胶漆粉刷； Ⅳ其他：估价对象室内均为木包门，木窗，普通防盗门，一木封闭阳台。

二、估价方法选用根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比拟活泼，且类似交易案例较多，故确定采用市场比拟法作为本次评估的方法其技术路线和具体步骤如下：1．技术路线：根据?房地产估价标准?，“有条件选用市场比拟法进行估价的，应以市场比拟法作为主要的估价方法〞遵循市场比拟法可比实例的的选取原那么，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比根底，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格2．具体步骤： (1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比根底 → (4) 修正交易情况 → (5) 修正交易日期 → (6) 修正区域因素 → (7) 修正个别因素 → (8) 综合评定估价值三、估价测算过程和估价结果确定1．选择可比案例根据替代原那么，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比拟。

具体条件见表一： 可 比 案 例 情 况 表〔表一〕比拟因素估价对象实例一实例二实例三工程名称威尼斯水城12幢502室平江府路夫子庙乌衣巷建康路单价〔元/m2〕待估494850985383土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2021.102021.52021.32021.7交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式现房现房现房现房区域因素区域繁华程度一般一般一般一般道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备根底设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度较好较好较好较好个别因素小区环境一般一般一般一般小区配套一般一般一般一般学区情况一般一般一般一般层 次2/56/64/63/5户 型三室两室一厅两室一厅两室一厅朝向南北向南北向南北向南北向结构形式混合混合混合混合房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代1980199219881990装璜情况简装简装简装简装2．比拟因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比拟因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素详见表二：可比案例比准价格系数修正表〔表二〕比拟因素估价对象实例一实例二实例三工程名称威尼斯水城12幢502室平江府路夫子庙乌衣巷建康路土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100区域因素区域繁华程度100100100100道路通达度100100100100交通便利度100100100100公共设施完备度100100100100根底配套完备度100100100100环境质量优劣度100100100100个别因素小区环境100100100100小区配套100100100100学区情况100100100100层 次10098102102户 型100102102102朝向〔卧室〕100100100100结构形式100100100100房屋配套设施100100100100房屋成新100105103104装修情况1001011011023．比拟因素修正将可比案例与估价对象进行比拟，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：〔转下页〕可比案例比准价格修正表〔表三〕比拟因素实例一实例二实例三案例单价〔元/平方米〕494850985383土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交割方式100/100100/100100/100区域因素区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共设施完善度100/100100/100100/100根底设施完备度100/100100/100100/100环境质量优劣度100/100100/100100/100个别因素小区环境100/100100/100100/100小区配套100/100100/100100/100学区情况100/100100/100100/100层 次100/98100/102100/102户 型100/102100/102100/102朝 向100/100100/100100/100结构形式100/100100/100100/100房屋配套设施100/100100/100100/100房屋成新100/105100/103100/104装修情况100/101100/101100/102比准价格〔元/平方米〕466847104877采用简单算术平均综合得出比准价格为：(4668+4710+4877)/3＝4752元/m24．估价结果确定估价对象评估总值=4752元/m2×110m2=522720元取整：52.27万元。

四、评估结论综合以上分析测算，确定该估价对象在估价时点2011年10月1日的公开市场价值为：¥52.27万元，大写〔人民币〕：伍拾贰万贰仟柒佰元整 附 件1．估价对象?房屋所有权证?〔复印件〕2．估价对象?国有土地使用证?〔复印件〕3．委托方身份证〔复印件〕4．估价机构资格证书〔复印件〕5．估价师资格证书〔复印件〕。