房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案（第21次）
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D2.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B3.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A4.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。
A.355B.435C.457D.465【正确答案】C6.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元A.195B.210C.213D.217【正确答案】B7.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.0【正确答案】D8.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D9.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B10.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B11.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C12.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法【正确答案】D13.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D14.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D15.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C16.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C17.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B18.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。
A.6B.8C.6～10D.6～8【正确答案】C19.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D20.在房地产估价中，一般将建筑物视为()A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物【正确答案】D21.算术平均数有简单算术平均数和()A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数【正确答案】B22.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C23.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用它可以帮助确定（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A24.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D25.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。
A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A26.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C27.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/mA.2080B.2288C.2340D.2392【正确答案】C28.将房地产称为物业的国家或地区是()A.法国B.意大利C.日本D.香港【正确答案】D29.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A30.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60【正确答案】D31.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C32.分支机构应当以（）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D33.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C34.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A35.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C36.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%则该宗房地产的现时收益价格为（）万元A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B37.建立价格可比基础中，统一付款方式是指()A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【正确答案】D38.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。
偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B39.划分路线价区段的最主要标准是()A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C40.成本法中的"成本"不是通常意义上的成本，而是（）A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A41.投资利润率的计算公式是()A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值【正确答案】A42.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A43.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元A.370B.280C.210D.200【正确答案】B44.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。
A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【正确答案】C45.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C46.一份完整的估价报告通常由()组成A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期【正确答案】A47.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A48.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C49.能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税【正确答案】D50.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。
A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A51.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价【正确答案】A52.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C53.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧【正确答案】D54.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D55.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D56.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于B.大于C.等于D.小于或等于【正确答案】B57.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C58.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B59.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D60.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B61.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A62.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C63.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C64.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C65.下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值【正确答案】B66.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B67.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段【正确答案】A68.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元A.180B.196C.200D.300【正确答案】B69.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为()A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元【正确答案】A70.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C71.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D72.路线价法主要适用于（）的估价A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【正确答案】A73.房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求【正确答案】C74.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D75.城市房屋拆迁估价应当采用()A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C76.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为()A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元【正确答案】D77.搜集什么样的实例资料，主要取决于()A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A78.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A79.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B80.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B81.如果设立了他项权利，()就变得不完全A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案】C82.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D83.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。
该综合楼的价值为()万元A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A84.对新建的经济适用住房出售价格实行()A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A85.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C86.一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同【正确答案】B87.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B88.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A89.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。
A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D90.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D91.房地产估价中的价值，一般是指()A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B92.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C93.假设开发法更深层的理论依据，类似于()A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B94.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值【正确答案】C95.在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）。
A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用【正确答案】D96.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D97.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B98.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C99.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B100.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B二.多选题(共70题)1.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC2.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE3.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD4.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD5.可以列入商品住宅开发成本的是()。
A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD6.下列()是对房地产实物状况的描述A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件【正确答案】ABC7.【真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【正确答案】AB8.最高最佳使用具体包括3个方面，即()A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境【正确答案】ABD9.【真题】关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【正确答案】AE10.下列哪几项属于土地使用管制()A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间【正确答案】BC11.居民消费价格指数包括()。
A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC12.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB13.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为()年答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC14.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD15.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD16.房地产价格与一般物价相同之处在于()A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC17.影响房地产价格的心理因素主要有()。
A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张【正确答案】ABC18.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE19.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE20.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC21.下列哪些情况需要进行房地产评估()A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD22.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()A.要做"交易情况修正"B.不做"市场状况调整"C.先对多个"可比实例价格"进行综合，然后再进行"房地产状况调整"；而不是先对"可比实例价格"进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的"可比实例价格"-路线价，同时评估出许多"估价对象"-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个"估价对象"的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD23.剩余技术有（）。
A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE24.类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似A.用途B.规模C.档次D.外观【正确答案】ABC25.市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校【正确答案】ABC26."两税一费"是指()A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC27.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构【正确答案】ACD28.根据土地的"生熟"程度，把土地粗略地分为()A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地【正确答案】ABD29.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCD30.人口因素包括()。
A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构【正确答案】ABC31.在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正【正确答案】ABC32.GDP增长，意味着()增长A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD33.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC34.选取可比实例的基本要求包括()A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市【正确答案】BCD35.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD36.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。
A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE37.房地产的交易类型主要有()A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC38.下面()是计入商品住宅价格的费用A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB39.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产【正确答案】BD40.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE41.下列存在替代关系的有（）A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC42.【真题】长期趋势法可以用于()。
A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE43.求取报酬率的方法有()A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC44.下列属于基本完好房的特点的是()A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝【正确答案】ACD45.市场法又称()B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB46.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD47.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC48.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD49.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。
A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC50.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC51.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB52.以下属于房地产转让环节税收的是()A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD53.净收益的测算途径可分为（）A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益【正确答案】AB54.下列是非收益性房地产的有（）A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【正确答案】BCD55.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD56.经济适用住房基准价格由（）构成A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD57.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。
A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE58.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE59.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD60.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD61.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE62.以下属于非正常交易的情况有（）A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【正确答案】ACDE63.房地产价格构成中的建设成本包括（）。
A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答案】BCD64.面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC65.权益是房地产中无形的部分，它包括（）A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD66.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价【正确答案】ABD67.临街深度价格修正率表又称()A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表【正确答案】AB68.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE69.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。
A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC70.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法)【正确答案】错2.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价正确答案】对3.在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值正确答案】错4.房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值)【正确答案】对5.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的正确答案】对6.谨慎原则不是技术性原则)【正确答案】错7.替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加)【正确答案】对8.进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格)【正确答案】错9.【真题】有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。
)【正确答案】对10.房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量)【正确答案】错11.估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素)【正确答案】错12.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术)【正确答案】错13.只有合法权利的房地产才能成为估价对象)【正确答案】错14.划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段)【正确答案】对15.可比实例的用途应与估价对象的用途相似)【正确答案】。
