房地产估价报告10ccmh

房地产抵抵押估价价报告XXX房房估字第第（20015）0199号估价项目目:宿州州市南关关汴河路路3788号、安安徽华夏夏商场 （集团）有有限公司司名下沿汴汴河路第第1-44层 （华夏商商场）商商业房地地产抵押押价值评评估委 托 人:安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司估价单位位:XXXX房地地产估价价咨询事事务所有有限公司司估价人员员:XXXXXXXX估价作业业日期::20115年11月211日—220155年1月月22日日 目 录一、房地地产抵押押估价报报告封面面……………………………………………...第1页页二、目录录 …………………………………………………………………………...第2页三、致委委托方函函 ………………………………………………………………...第33页四、执行行估价师师声明……………………………………………………………...第5页页五、估价价的假设设和限制制条件…………………………………………………...第6页页六、房地地产估价价结果报报告（现现场勘查查图片）…....起第8页至第19页七、房地地产估价价技术报报告（部部分技术术报告公公司存档档）….起第200页至第第32页八、委托托方附件件：………………………………………… 起起第333页至第第39页（一）房房地产估估价委托托书、未未设立法法定优先先受偿权权承诺（二）委委托方、产产权人营营业执照照、组织织机构代代码证、复复印件（三）房房地产权权证、国国有土地地使用证证、复印印件九、评估估机构附附件：……………………………………… 起起第400页至第第44页（一）执执行房地地产估价价师资格格证书、复复印件（二）房房地产估估价机构构资格证证书、复复印件（三）价价格评估估机构资资质证书书、复印印件（四）企企业法人人营业执执照、组组织机构构代码证证、复印印件致 委 托 方方 函安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司：受贵方委委托，我我公司对对坐落于于宿州市市南关汴汴河路3378号号、安徽徽华夏商商场（集集团）有有限公司司名下沿汴汴河路第第1-44层（华华夏商场场）商业业房地产产（建筑筑面积1107115.111㎡）进行行抵押价价值评估估。

含分分摊的宗宗地使用用权的价价值（以以下简称称“估价价对象”）（1）土土地使用用权情况况：宿州州国用（220077）第0073000188号土地使用用权人：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，用途：商业用地座落：宿宿州市汴汴河路3378号号，使用用权类型型：划拨拨使用权面面积：338300.100㎡，发证证日期：：20007年6月15日2）房房地产权权证记载载：产权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，房房屋产别别：股份制制企业房房产权证字号号房号总层数所在层结构房屋编码码建筑面积积（㎡）设计用途途200440200070102241-4钢混34133020050440166100001001022107115.111经营（3）评评估对象象的实际际用途为为：华夏夏商场4）产产权人营营业执照照注册号号：34113000000002005711， 组织织机构代代码证代代码：11523340008-XX估价目的的：为确确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估其房房地产抵抵押价值值价值时点点：本项项目的价价值时点点确定为为20115年11月211日，本本价值时时点的选选取是较较接近于于估价目目的所要要求的经经济行为为合理实实现日期期，并经经委托方方同意。

价值定义义：本次次评估的的价值是是估价对对象房地地产在价价值时点点的市场场价值，包包括房屋屋建筑物物室内外外不可移移动的设设备和装装修价值值房地产抵抵押价值值：为抵抵押房地地产在价价值时点点的市场场价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值估价结果果：估价价人员根根据估价价目的，遵遵循估价价原则，采采用科学学的估价价方法，在在认真分分析所掌掌握资料料与影响响估价对对象价值值诸因素素的基础础上，对对估价对对象采取取市场比比较法、收收益还原原法计算算结果为为估价结结果，最最后确定定估价对象象在价值值时点220155年1月月21日日未设立立法定优优先受偿偿权利下下的房地地产市场场参考价价值为：：￥166733378773元（取取整）人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟捌捌佰柒拾拾叁元整整（取整整）估价结果果一览表表坐落房地产权权证号用途建筑结构所在楼层建筑面积积（㎡）单价（元/㎡㎡）评估价值值（元）宿州市南南关汴河河路3778号20044020007经营钢混1-4107115.11115611716733378873人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟捌捌佰柒拾拾叁元整整（取整整）（保留到到百位）人人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟玖玖佰元整整。

需要声明明的是：：本估价价结果仅仅为本次次评估目目的下，为为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估其其房地产产抵押价价值不不得用于于其他目目的,使使用方请请多注意意本估价价报告中中的假设设和限制制条件,,并且报报告的全全文作为为一个不不可分割割的整体体,仅有有部分内内容则不不能成为为有效的的评估报报告提示说明明：上述述评估结结果中不不包含抵抵押物抵抵押、使使用及处处置时的的抵押登登记费用用、过户户税费、拍拍卖佣金金、司法法诉讼费费用、物物业管理理费、水水电暖气气费及其其他应付付费用等等 以上内内容摘自自本房地地产抵押押估价报报告书欲欲了解本本评估项项目的全全面情况况，应认真阅阅读估价价报告书书全文估价结果果的有效效性有赖赖于本次次估价的的前提、假假设限制制以及遵遵循的经经济原则则，这些些条件是是由本公公司估价价人员根根据估价价对象实实际情况况并结合合估价相相关规定定综合提提出的，具具有客观观性和合合理性，以以上条件件若不成成立，本本估价结结果无效效本估价报报告书一一式贰份份，交于于委托方方办理相相关手续续，他用用无效；；本估价价报告书书盖有骑骑缝章，涂涂改、换换页、复复印均无无效。

本估价报报告应用用的有效效期为半半年，自自报告出出具日算算起 XXXX房地地产估价价咨询事事务所有有限公司司 法定代代表人：： 20115年11月222日估 价 师 声声 明我们郑重重声明：：1、我们们所提供供的估价价服务是是依据中中华人民民共和国国《房地地产估价价规范》进进行的，估估价报告告中陈述述事实是是真实的的和准确确的，请请仔细阅阅读本估估价报告告及有关关附件；；2、本估估价报告告中的分分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。

3、我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与当事人人没有个个人利害害关系或或偏见4、我们们依照《中中华人民民共和国国担保法法》、《中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》、《城城市房地地产抵押押管理办办法》、中中华人民民共和国国国家标标准GBB/T5502991—119999《房地地产估价价规范》及及建设部部、中国国人民银银行、中中国银行行业监督督管理委委员会联联合颁布布《房地地产抵押押估价指指导意见见》进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告5、我们们已对本本估价报报告中的的估价对对象进行行了实地地查勘，但但仅限于于对评估估标的物物外观和和使用状状况估估价人员员不承担担对评估估标的物物建筑结结构、质质量进行行调查的的责任和和其他被被遮盖、未未暴露及及难于接接触到部部分进行行检视的的责任 6、对本本估价报报告中的的估价对对象进行行实地查查勘的状状况与房房地产权权证记载载状况一一致用用途（华华夏商场场）钢混混结构，建建筑面积积107715..11㎡㎡7没有人人对本估估价报告告提供重重要专业业帮助本本次估价价过程中中没有其其他专业业人员及及机构对对本估价价报告提提供诸如如结构安安全、环环境保护护、规划划控制、产产权设定定与登记记、装修修及配套套设施设设备的权权属等方方面的专专业支持持和帮助助，委托托方应当当保证估估价对象象的合法法使用收收益。

8本估价价报告需需经估价价人员盖盖章并加加盖估价价机构公公章，作作为一个个整体时时有效，复复印件无无效9本估价价报告所所依据的的有关资资料由委委托方提提供，委委托方对对资料的的真实性性负责因因资料失失实造成成评估结结果有误误差的，估估价机构构和估价价人员不不承担相相应的责责任 中国注注册房地地产估价价师签章章：中国注册册房地产产估价师师签章：： 20115年11月222日 估价的假假设和限限制条件件一、估价价的假设设前提：：1、本报报告估价价结果是是估价对对象在220155年1月月21日日的抵押押价值，该该价值是是在估价价对象同同一时点点的市场场基础上上形成的的所谓谓市场价价值是指指估价对对象在诸诸多假设设限制条条件下最最可能实实现的交交易价格格，这些些假设条条件主要要有：（11）具有有公开、比比较活跃跃、发达达的房地地产市场场；（2）估估价对象象能够自自由地在在市场上上进行交交易活动动；（3）交交易双方方无任何何利益关关系，交交易目的的是追求求各自利利益的最最大化；；（4）交交易是在在理性及及非强制制情况下下自愿进进行的，交交易双方方都能够够掌握必必要的市市场信息息，不考考虑特殊殊买者的的附加出出价；（5）为为使交易易完成以以及达成成合理成成交价格格，需要要有一个个合理的的谈判周周期，在在这个周周期内，市市场情况况、物理理状态等等是相对对静止不不变的。

2、估价价对象现现状用途途符合最最高最佳佳使用原原则3、估价价对象在在价值时时点处于于完好状状态并满满足基本本使用功功能，能能够按照照规划用用途在合合理的使使用期限限内持续续有效的的使用4、委托托方对估估价对象象的房屋屋所有权权和国有有土地的的使用权权是合法法、完整整的5、估价价对象所所占用土土地为划划拨商业业用地，估估价对象象尚可使使用年限限按商业业用地最最高年限限40年年计算二、未经经调查确确认或无无法调查查确认的的资料或或数据1、本次次估价未未对估价价对象做做建筑物物基础和和结构上上的测量量和实验验，本次次评估假假设其无无基础、结结构等方方面的重重大质量量问题，可可在剩余余经济耐耐用年限限内持续续使用2、委托托方提供供了估价价对象的的《房地地有权证证》及《国国有土地地使用证证》的复复印件，估估价人员员未向登登记机关关进行查查证，估估价时假假定其提提供的资资料真实实有效，且且估价对对象不存存在产权权、债务务纠纷，无无司法机机关、行行政机关关禁止转转让、抵抵押的情情形三、估价价中未考考虑的因因素及一一些特殊殊处理1、估价价结果是是反映估估价对象象在本次次估价目目的下的的价值参参考，是是在价值值时点的的市场状状况下得得出的，没没有考虑虑国家宏宏观经济济、市场场供应关关系、市市场结构构发生重重大改变变，和遇遇有自然然力和其其他不可可抗力等等因素对对房地产产价值的的影响，以以及特殊殊交易方方式下的的特殊交交易价格格等对评评估价值值的影响响。

当上上述条件件发生改改变时，评评估价格格一般亦亦会发生生变化2、本报报告未考考虑未来来处置风风险、诉诉讼风险险及诉讼讼费用的的负担3、本报报告称法法定优先先受偿权权指已抵抵押担保保的债权权，未考考虑其他他优先受受偿权四、本报报告使用用的限制制条件：：评估对对象坐落落于宿州州市南关关汴河路路3788号、安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司名下沿汴汴河路第第1-44层（华华夏商场场）经营营房地产产（建筑筑面积1107115.111㎡）进进行抵押押价值评评估含含分摊的的宗地使使用权的的价值（以以下简称称“估价价对象”）（1）土土地使用用权情况况：宿州州国用（220077）第0073000188号土地使用用权人：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，用途：商业用地座落：宿宿州市汴汴河路3378号号，使用用权类型型：划拨拨使用权面面积：338300.100㎡，发证证日期：：20007年6月15日2）房房地产权权证记载载： 产权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，房房屋产别别：股份制制企业房房产权证字号号房号总层数所在层结构房屋编码码建筑面积积（㎡）设计用途途200440200070102241-4钢混34133020050440166100001001022107115.111经营（3）评评估对象象的实际际用途为为：华夏夏商场。

4）产产权人营营业执照照注册号号：34113000000002005711，组织织机构代代码证代代码：11523340008-XX1、本次次评估的的范围、面面积、权权利状况况等基础础数据以以及估价价目的都都是由委委托方提提供或指指定的，如如果发生生变化，本本估价报报告随之之失效2、本报报告仅在在已确定定的目的的下使用用，不作作他用3、房地地产估价价结果具具有很强强的时效效性，在在一定条条件和环环境下得得出的结结果只使使用于特特定的时时期因因此，本本次估价价的结果果是估价价对象在在价值时时点下的的价值，不不能将该该估价结结果作为为估价对对象在其其他时点点下的价价值；同同时本估估价报告告的应用用必须在在本报告告所确定定的应用用有效期期内4、本报报告应用用有效期期限为半半年5、为保保障抵押押双方的的合法权权益，在在确定贷贷款额时时，估价价报告使使用者应应充分关关注“房房地产抵抵押估价价报告使使用提示示”及“房房地产变变现能力力分析”6、本估估价报告告分为“估估价结果果报告”和和“估价价技术报报告”两两部分估估价结果果报告”提提供给委委托方，“估估价技术术报告”部部分内容容根据有有关规定定由估价价机构存存档。

7、未经经估价机机构书面面同意，本本估价报报告的全全部或部部分及任任何参考考资料均均不允许许在任何何公开发发表的文文件、通通告或声声明中引引用，亦亦不得以以其他任任何方式式公开发发表8、如发发现本估估价报告告文字或或数字因因校对或或其他类类似原因因出现差差错时，请请通知本本公司进进行更正正 220155年1月月22日日房 地 产 估估 价 结 果果 报 告XXX房房估第（220155）0199号一、委托托方：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司营业执照照注册号号：34413000000002205771组织机构构代码证证代码：：1522340008--X企业地址址：安徽徽省宿州州市汴河河路3778号二、估价价方：估价机构构全称：：XXXX房地产产估价咨咨询事务务所有限限公司 营业执照照注册号号：XXXX组织结构构代码证证代码：：XXXX法 定 代表人人：XXXX机 构 地 址：XXXX单 位 资 质：国国家二级级房地产产估价机机构资格格证 书 编 号：XXXX单位资质质：国家家乙级价价格评估估机构资资质证书书证书编号号：XXXX三、估价价对象：：坐落于宿宿州市南南关汴河河路3778号、安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司名下沿沿汴河路路第1--4层经经营房地地产（建建筑面积积107715..11㎡㎡）进行行抵押价价值评估估。

含分分摊的宗宗地使用用权的价价值（以以下简称称“估价对对象”）（1）土土地使用用权情况况：宿州州国用（2007）第0730018号土地使用用权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，用途：商业用地座落：宿宿州市汴汴河路3378号号，使用用权类型型：划拨拨使用权面面积：338300.100㎡，发发证日期期：20007年年6月15日2）房房地产权权证记载载：产权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，房房屋产别别：股份份制企业业房产权证字号号房号总层数所在层结构房屋编码码建筑面积积（㎡）设计用途途200440200070102241-4钢混34133020050440166100001001022107115.111经营（3）评评估对象象的实际际用途为为：华夏夏商场4）产产权人营营业执照照注册号号：34413000000002205771，组织机构构代码证证代码：：1522340008--X1、估价价对象区区位状况况：评估对象象位于：：宿州市市汴河路路3788号（汴河河路与淮淮海路交交口东北北角），通通风采光光良好，临近华夏商商场、武武夷商城城、中央央广场、苏苏果超市市、家乐乐福超市市、市立立医院、二二中、十十二小、中中国农业业银行、中中国工商商银行，该该区域系系宿州市市商业一一类类优地段，公公共和基基础设施施配套齐齐全，通通1.33.8..10..11..12..15路路等多路路公交车车站点，交交通便利利，周围围商业氛氛围浓厚厚。

评估对象象四临界界址：东东临砚窝窝池巷，南南临汴河河路，西西临淮海海路，北北临在建建工程2、估价价对象实实体状况况：估价对象象建筑状状况简表表 项 目目宿州市南南关汴河河路3778号、安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司名下沿沿汴河路路第1--4层商业经营营房地产产（华夏夏商场）成新%96%结构类型型钢混朝向南层数所在在层数总层数44层，所所在层第第1-44层室内净高高标准墙体24填充充墙门 玻璃门窗塑钢窗室内地面面地板砖屋面现浇消防消防设施施楼梯电梯、公公用楼梯梯内墙乳胶漆外墙铝塑板装饰中等装修修平面布局局沿路第11-4层层经营房房地产通风自然基础设施施：达到到“5通通一平”（即即通上水水、下水水、通电电、通讯讯、通路路及宗地地平整）4、估价价对象区区位截图图估价对象宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层经营房地（华夏商场）估价对象第1-4层（华夏商场）5、估价价对象现现场勘查查图片：：一层室内内状况二层室内内状况三层室内内状况四层室内内状况商场电梯梯通道评估对象象周边状状况6、估价价对象案案例区位位截图：：案例3区位案例2区位案例1区位四、估价价目的：：为确定定房地产产抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估房地产产抵押价价值。

五、价值值时点：：20115年11月211日六、价值值定义：：本次评评估的价价值是估估价对象象房地产产在价值值时点的的市场价价值，包包括房屋屋建筑物物室内外外不可移移动的设设备和装装修价值值房地产抵抵押价值值：为抵抵押房地地产在价价值时点点的市场场价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值七、估价价依据：：（一）本本次估价价所依据据的有关关法律、法法规和部部门规章章1、《中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》；；2、《中中华人民民共和国国土地管管理法》；；3、《中中华人民民共和国国担保法法》；44、《城城市房地地产抵押押管理办办法》二）本本次估价价采用的的技术规规程1、中华华人民共共和国国国家标准准GB//T5002911—19999《房房地产估估价规范范》；2、建设设部、中中国人民民银行、中中国银行行业监督督管理委委员会联联合颁布布《房地地产抵押押估价指指导意见见》三）委委托方提提供的有有关资料料：1、房地地产估价价委托书书；2、房地地产权证证、土地地证复印印件3、产权权人营业业执照、组组织机构构代码证证复印件件（四）估估价机构构和估价价人员现现场勘察察所搜集集掌握的的有关资资料。

包包括现场场图片）八、估价价原则本次估价价遵守独独立、客客观、公公正、合合法、谨谨慎的原原则及最最高最佳佳使用原原则、价价值时点点原则、替替代原则则等技术术性原则则一）独独立、客客观、公公正原则则要求估价价机构有有完全独独立性，估估价机构构和估价价人员与与估价对对象及相相关当事事人没有有利害关关系，不不受外部部干扰因因素影响响，从实实际出发发，公平平合理地地进行估估价二）合合法原则则应以估价价对象的的合法使使用、合合法处分分为前提提进行所所谓合法法，是指指符合国国家的法法律、法法规和当当地政府府的有关关规定，其其权益才才能受法法律保护护，并体体现其权权益价值值三）谨谨慎原则则：在面临临不确定定因素的的情况下下作出判判断时，应应保持必必要的谨谨慎，充充分估计计抵押房房地产在在处置时时可能受受到的限限制、未未来可能能发生的的风险和和损失，不不高估市市场价值值，不低低估知悉悉的法定定优先受受偿款四）最最高最佳佳使用原原则应以估价价对象的的最高最最佳使用用为前提提进行在在合法使使用前提提下，房房地产只只有在最最高最佳佳使用状状态下才才能发挥挥最大效效用最最高最佳佳使用应应是法律律上允许许、技术术上可能能、经济济上可行行，经过过充分合合理的论论证，能能使估价价对象产产生最高高价值的的使用方方式。

五）价价值时点点原则估价结果果应是估估价对象象在价值值时点的的客观合合理价格格或价值值六）替替代原则则：估价结结果不得得明显偏偏离类似似房地产产在同等等条件下下的正常常价格同同一供求求范围内内，在用用途、规规模、档档次、建建筑结构构等方面面类似的的房地产产之间具具有相互互影响作作用，其其价格会会相互牵牵掣而趋趋于一致致九、估价价方法：：根据估价价目的及及估价对对象的状状况，估估价人员员在认真真分析所所掌握的的资料、进进行实地地查勘核核对临近近地区进进行市场场调查之之后，结结合估价价对象本本身使用用权及经经营的特特性，进进行综合合分析， 采取市市场比较较法和收收益还原原法两种种不同的的估价方方法十、估价价结果：：本估价报报告采取取市场比比较法和和收益法法进行评评估，本本次估价价的目的的：为确确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估房地地产抵押押价值价值时点点取定为为20115年11月211日估估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，采采用科学学的估价价方法，在在认真分分析所掌掌握资料料与影响响估价对对象价值值诸因素素的基础础上，估估价对象象在价值值时点220155年1月月21日日未设立立法定优优先受偿偿权利下下的房地地产市场场参考价价值为：：￥166733378773元（取取整）人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟捌捌佰柒拾拾叁元整整（取整整）估价结果果一览表表坐落房地产权权证号用途建筑结构所在楼层建筑面积积（㎡）单价（元/㎡㎡）评估价值值（元）宿州市南南关汴河河路3778号20044020007经营钢混1-4107115.11115611716733378873人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟捌捌佰柒拾拾叁元整整（取整整）（保留到到百位）人人民币大大写：壹壹亿陆仟仟柒佰叁叁拾叁万万柒仟玖玖佰元整整。

十一、房房地产变变现能力力分析为为 ：变现能力力是指假假定在价价值时点点实现抵抵押权时时，在没没有过多多损失的的条件下下，将抵抵押房地地产转换换为现金金的可能能性一）估估价对象象的合法法用途为为经营按按现用途途持续经经营，收收益稳定定）（二）假假定在价价值时点点拍卖或或者变卖卖估价对对象时，因因存在短短期内强强制处分分、潜在在购买群群体受到到限制及及心理排排斥因素素影响，最最可能实实现的价价格一般般比公开开市场价价格要低低，与评评估的市市场价值值的差异异程度大大约在335%--45%%三）处处置房地地产时，其其变现的的时间长长短以及及费用、税税金的种种类、数数额和清清偿顺序序与处置置方式和和营销策策略等因因素有关关一般般说来，以以拍卖方方式处置置房地产产时，变变现时间间较短，但但变现价价格一般般较低，变变现成本本较高，要要支付拍拍卖佣金金、营业业税及部部分手续续费十二、房房地产抵抵押估价价报告使使用提示示：（一）估估价对象象状况和和房地产产市场状状况因时时间变化化对房地地产抵押押价值可可能产生生影响，在在估价对对象实物物及区域域因素不不受意外外损害，能能正常维维护使用用，且未未增加法法定优先先受偿款款，房地地产市场场没有大大的波动动的情况况下，预预计估价价报告使使用有效效期内，房房地产抵抵押价值值基本保保持稳定定。

二）对对抵押期期间可能能产生的的房地产产信贷风风险，估估价报告告使用者者应给予予关注:: 估价价对象可可能会由由于房屋屋现状变变更、环环境变化化以及房房地产市市场价格格波动、房房地产税税费调整整等原因因导致房房地产抵抵押价值值减损三）估估价报告告使用者者应合理理使用评评估价值值,关注注处置房房地产时时快速变变现及费费用的影影响,当当房地产产抵押估估价报告告出具后后至抵押押登记之之间,是是否会出出现法定定优先受受偿权利利四）定定期或者者在房地地产市场场价格变变化比较较快时对对房地产产抵押价价值进行行再评估估 （五）上上述评估估结果中中不包含含抵押物物抵押、使使用及处处置时的的抵押登登记费用用、过户户税费、拍拍卖佣金金、司法法诉讼费费用、物物业管理理费、水水电暖气气费及其其他应付付费用等等 以上内内容摘自自本房地地产抵押押估价报报告书欲欲了解本本评估项项目的全全面情况况，应认认真阅读读估价报报告书全全文估价结果果的有效效性有赖赖于本次次估价的的前提、假假设限制制以及遵遵循的经经济原则则，这些些条件是是由本公公司估价价人员根根据估价价对象实实际情况况并结合合估价相相关规定定综合提提出的，具具有客观观性和合合理性，以以上条件件若不成成立，本本估价结结果无效效。

十三、估估价人员员： 注册房地地产估价价师：XXXX 注注册号::XXXX注册房地地产估价价师：XXXX 注注册号::XXXX十四、估估价作业业日期：：20115年11月211日至220155年1月月22日日十五、估估价报告告应用的的有效期期：估价报告告应用的的有效期期的长短短应根据据估价目目的和预预计估价价对象的的市场价价格变化化程度来来确定鉴鉴于宿州州市房地地产市场场状况变变化大，根根据《房房地产估估价规范范条文说说明》88.0..4条规规定，本本估价报报告应用用的有效效期为半半年，自自报告出出具日算算起十六、估估价师签签字： 20155年1月月22日日房 地 产 估估 价 技 术术 报 告XXX房房估技第第（20015）0199号一、估价价对象：：坐落于宿宿州市南南关汴河河路3778号、安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司名下沿沿汴河路路第1--4层（华夏夏商场）经营房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）（1）土土地使用用权情况况：宿州州国用（2007）第0730018号土地使用用权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，用途：商业用地。

座落：宿宿州市汴汴河路3378号号，使用用权类型型：划拨拨使用权面面积：338300.100㎡，发发证日期期：20007年年6月15日2）房房地产权权证记载载：产权人：：安徽华华夏商场场（集团团）有限限公司，房房屋产别别：股份份制企业业房产权证字号号房号总层数所在层结构房屋编码码建筑面积积（㎡）设计用途途200440200070102241-4钢混34133020050440166100001001022107115.111经营（3）评评估对象象的实际际用途为为：华夏夏商场4）产产权人营营业执照照注册号号：34413000000002205771，组织机构构代码证证代码：：1522340008--X二、个别别因素分分析影响房地地产价格格水平的的个别因因素主要要是土地地最佳用用途、临临街位置置、临街街宽度、面面积、形形状、建建筑结构构、建筑筑成新、建建筑工程程质量、朝朝向、设设施设备备等因素素1土地最最佳用途途根据估价价对象具具体所在在的区位位汴河路路中段（宿宿州市一一类优地地段）及及规划用用途（商商业），估估价对象象最佳用用途为经经营2房屋坐坐落 估价对象象临汴河河路，道道路约550米宽宽。

3估价对对象实体体状况：：估价对象象建筑状状况简表表 项 目目宿州市南南关汴河河路3778号、安安徽华夏夏商场（集集团）有有限公司司名下沿沿汴河路路第1--4层（华夏夏商场）经营房地产成新%96%结构类型型钢混朝向南层数所在在层数总层数44层，所所在层第第1-44层室内净高高标准墙体24填充充墙门 玻璃门窗塑钢窗室内地面面地板砖屋面现浇消防消防设施施楼梯电梯、公公用楼梯梯内墙乳胶漆外墙铝塑板装饰中等装修修平面布局局沿路第11-4层层经营房房地产通风自然基础设施施：达到到“5通通一平”（即即通上水水、下水水、通电电、通讯讯、通路路及宗地地平整）4建筑外外观形状状、建筑筑成新估价对象象外观形形状规则则，综合合成新率率96%5建筑工工程质量量本次评估估设定估估价对象象符合当当时当地地建筑规规范，建建筑工程程质量合合格6建筑物物朝向：：根据估估价人员员实地勘勘察，估估价对象象为南朝向7评估对对象四临临界址：：东临砚砚窝池巷巷，南临临汴河路路，西临临淮海路路，北临临在建工工程由上述，估估价对象象房地产产个别条条件较好好，按规规划用途途使用，作作为经营营用房，房房地产价价格与同同类、同同级房地地产相同同水平。

三、评估估对象区区域因素素分析影响房地地产的价价格水平平的区域域因素主主要有商商业繁华华条件、交交通条件件、规划划条件等因因素估估价人员员经过市市场调查查并经现现场勘察察，该区区域有以以下特点点：1、该区区域属华华夏商服服中心范范围，紧紧靠家乐乐福商服服中心，投投资环境境好，商商业繁华华度高1）区区域商服服等级：：该区域域属宿州州市华夏夏商服中中心范围围，属市一级商服服中心范范围2）产产业聚集集规模据城市规规划，估估价对象象附近属属商业、居居住、综综合区，住住宅楼及及综合楼楼开发项目集集中，分分布有华华夏商场场、武夷夷商城、中中央广场场、苏果果超市、家家乐福超超市、市市立医院院、二中中、十二二小学、中中国农业业银行、中中国工商商银行3）据据城市规规划，估估价对象象所在区区域为商商业、居居住区，故故商业范范围网点点的设置、配配备主要要面向本本市居民民，其商商业服务务功能优优2、交通通条件（1）公公交便捷捷度估价对象象所在区区域通行行1.33.8..10..11..12..15路路等多路路公交车车站点，交交通便利利2）道道路通达达度：估估价对象象所在区区域内主主要道路路有汴河河路、淮淮海路，均均为混合合型主干干道，水水泥混凝凝土路面面，通达达能力强强。

3、规划划条件：：区域内内土地多多规划为为综合、居居住用地地由上述，估估价对象象所在区区域区位位条件优优，交通通便利，同同类物业业集中，作作为经营营用房，房房地产价价格水平平属稳步步上涨趋趋势，目目前该区区域投资资环境优优，房地地产价格格与同类类、同级级房地产产相同水水平四、市场场背景分分析影响房地地产价格格的一般般因素主主要指影影响城市市房地产产总体水水平的社社会、经经济、政政策和自自然因素素等，内内容包括括城市经经济发展展水平、产产业税收收政策、人人口与城城市发展展、土地地利用规规划、地地理位置置等1、地理理位置宿州市位位于安徽徽省最北北部，苏苏鲁豫皖皖4省交交界处襟襟连沿海海、背倚倚中原，历历来被称称为“枕枕徐豫而而控江淮淮之郡”境境内有京京沪、陇陇海两大大铁路干干线，连连霍、合合徐两条条高速公公路，四四条国道道纵横穿穿越京京沪高速速铁路、泗泗永高速速公路已已经开工工建设，宿宿淮铁路路、明徐徐高速公公路即将将建设宿宿州市区区南距蚌蚌埠866公里，北北距徐州州75公公里，西西北距淮淮北市440公里里宿州市中中心城市市中国国中部地地区新兴兴的制鞋鞋业和纺纺织服装装业基地地；京沪沪铁路沿沿线重要要的现代代加工业业和商贸贸物流业业基地；；华东地地区重要要的能源源和原材材料生产产供应基基地；省省际区域域性综合合交通枢枢纽和商商贸流通通中心；；皖北地地区重要要的战略略性新兴兴产业基基地；皖皖北地区区的中心心城市。

2、城市市建设宿州市是是从县城城、县级级市逐步步发展起起来的长长期以来来，由于于城市建建设投入入不足，建建设起点点较低，城城市经济济发展缓缓慢，城城市规模模扩张不不足迈迈入二十十一世纪纪后，迎迎来了城城市建设设的高潮潮3、城市市规划区区范围包括城市市现状建建成区、三三八办事事处、城城东办事事处、汴汴河办事事处、西西二铺乡乡、北杨杨寨乡全全部及符符离镇的的梁套水水库以南南和朱仙仙庄镇东东二铺以以西部分分地区，面面积3441平方方公里4、城市市规模人口规模模：近期期(20010年年)  60万万人、 远期((20220年))73万万人、远远景(220500年左右右)  控制在在90万万人以内内用地规模模：近期期控制在在65平平方公里里，远期期控制在在70～～75平平方公里里(近期期城市实实际居住住人口按按60万万人，用用地按665平方方公里，远远期人口口按733万人，用用地按773平方方公里进进行平衡衡)5、城市市用地发发展方向向主城区重重点向北北、西北北方向发发展，适适当向东东发展，控控制向南南发展；；符离镇镇区重点点向南、西西南方向向发展，控控制向北北、东北北发展6、城市市布局结结构与功功能分区区布局结构构：规划划对宿州州市未来来城市空空间结构构进行合合理化重重组，构构建成组组团状的的城市空空间发展展形态，即即以城市市南北向向汇源大大道、拂拂晓大道道2条主主干道和和东西向向汴河路路主干道道为城市市发展主主轴线，以以新汴河河、人民民路为城城市景观观主轴线线，形成成“南部部老城区区 －中中部新城城区－北北部符离离镇区”的的空间结结构形态态，城市市呈南北北相向团团聚发展展。

功能分区区：将城城区划分分为三大大主要功功能区，即即老城区区、汴河河新城区区和符离离镇区同同时，由由老城区区和汴河河新城区区共同构构筑成宿宿州市城城市主城城区老城区：：以现状状建成区区为主，适适当向外外围扩展展以商商贸金融融、文化化教育和和工业、交交通及居居住等功功能为主主随着国家家的经济济重心和和经济优优惠政策策向中部部迁移和和倾斜，将将促进中中部经济济高速发发展，从从长远看看，位于于中部地地区的宿宿州市，其其房地产产价格水水平将会会稳步上上升7、经济济及城市市发展因因素（1）宿宿州市220144年以来来经济保保持了稳稳步增长长的趋势势，宿州州市房地地产开发发和住宅建设设适度发发展，带带动了整整个城市市房地产产价格水水平的稳稳步上涨涨2）城城市基础础设施的的不断完完善，尤尤其是宿宿州市的的旧城改改造、西西北新区区建设、北北关新城城建设的的成功，使使得投资资环境进进一步改改善大大量的商商业及住住宅用房房需拆迁迁异地安安置，使使得房地地产需求求有所增增长3）目目前房地地产处于于宏观调调控阶段段，仍采采用货币币适度从从紧的政政策，对对房地产产信贷控控制较严严，目前前从20014年近期期宏观经经济形势势对宿州州房地产产价格影影响不是是十分显显现，宿宿州市房房地产处处于稳步步发展阶阶段。

8、宿州州市房地地产运行行情况第一、房房地产投投资规模模良好，房房产开发发量持续续放量第二、商商品房销销售较为为平稳，价价格暂不不会出现现较大波波动虽虽有小幅幅下降，但但都保持持在正常常范围之之内从部分楼楼盘备案案价格分分析来看看，预计计下半年年我市商商品住房房销售价价格仍将将保持一一定水平平，暂不不会出现现较大幅幅度的波波动第三、商商品房供供应有所所增加，部部分区域域上升明明显各各区商品品房供应应量都有有明显增增加    今年年楼市调调控也仍仍未松懈懈，楼市市调控政政策新“国国八条”，进进一步的的扩大了了限购范范围、加加大限购购力度全全国执行行的《商商品房销销售明码码标价规规定》使使得各地地商品房房销售必必须明码码标价，可可自行降降价，但但涨价必必须重新新申报，充充分的利利用预售售许可证证审批近期宏观观经济形形势对宿宿州房地地产价格格影响不不是十分分显现，随随着宿州州经济的的发展，该该房地产产有一定定的升值值潜力五、最高高最佳使使用分析析房地产估估价应当当以估价价对象的的最高最最佳使用用为前提提进行，最最高最佳佳使用是是指法律律上允许许、技术术上可能能、经济济上可行行，经充充分合理理论证，能能使估价价对象产产生最高高价值的的使用，相相对于该该区域的的房地产产，本报报告中使使用功能能为最高高最佳使使用。

六、估价价方法选选用估价方法法通常有有市场比比较法、收收益法、成成本法及及假设开开发法等等四种估估价方法法市场场比较法法适用于于同类房房地产交交易案例例较多的的估价；；收益法法适用于于有收益益或有潜潜在收益益的房地地产估价价；成本本法适用用于无市市场依据据或市场场依据不不充分而而不宜采采用市场场比较法法、收益益法、假假设开发发法进行行估价的的情况下下的房地地产估价价；假设设开发法法适用于于具有投投资开发发或再开开发潜力力的房地地产估价价且对对同一估估价对象象宜选用用两种以以上的估估价方法法进行估估价本次估价价的目的的是对经经营房地地产进行行抵押价价值估价价，根据据评估对对象的特特点和估估价目的的以及估估价人员员对邻近近地区类类似经营营用房市市场状况况的调查查和对评评估对象象的实地地勘察，估价人员在认真分析所掌握的资料，结合估价对象本身使用权及经营的特性，进行综合分析，采取市场比较法和收益还原法两种不同的估价方法首先估算算出估价价对象在在价值时时点假设设以出让让方式取取得土地地使用权权的单价价，然后后扣除划划拨用地地需要缴缴纳的444%土土地使用用权出让让金及相相关税费费，即可可得出估估价对象象单价。

七、估价价测算过过程：（一）估估价对象象在价值值时点假假设以出出让方式式取得土土地使用用权的单单价测算算 由于估估价对象象为1--4层（华华夏商场场）经营营房地产产，周围围没有11-4层层类似交交易案例例，所以以根据估估价师了了解熟悉悉知，周周边第一一层交易易价格估估算出估估价对象象第1层层经营房房地产单单价，然然后根据据上一层层占本层层的百分分比测算算出第22-4层层的单价价，最后后采用简简单算术术平均数数估算估估价对象象均价我我们对周周围类似似经营房房地产和和商业房房地产的的市场行行情进行行调查，最最后确定定第2层层单价为为第1层层单价的的50%%，第33层单价价为第22层单价价的400%，第第4层单单价为第第3层单单价的770%1、市场场比较法法 通通过对估估价对象象附近区区域类似似经营用房房的调查查分析，筛筛选了三三项实例例作为比比较对象象各案案例与估估价对象象的情况况比较见见表一所所示可比实例例因素条条件说明明表 （表表1）待估对象象实例一实例二实例三项目名称称宿州市南南关汴河河路3778号第第1层经经营房地地产恒丰大厦厦第1层层经营房房地产国贸第11层经营营房地产产家乐福广广场第11层经营营房地产产项目位置置汴河路汴河路淮海路汴河路面积30033.6㎡㎡约20000㎡约18000㎡约25000㎡交易价格格/397000元//㎡390000元//㎡414662元//㎡交易时间间20155.120144.520144.720144.122交易情况况正常正常正常正常道路通达达度汴河路、淮淮海路汴河路、淮淮海路环城南路路、淮海海路汴河路、东东昌路基础设施施完善程程度五通一平平五通一平平五通一平平五通一平平公交便捷捷度1.3..8.110.111.112.115等多多路公交交车、便捷1.3..8.110.111.112.115等多多路公交交车、便捷1.3..8.110.111.112等多多路公交交车、便捷1.3..10..15..17..18..等多路路公交车车、便捷环境条件件优优优优距商服中中心距离离近近近近商业繁华华度商业繁华华地段、人人流量大大、商业业集聚度度高商业繁华华地段、人人流量大大、商业业集聚度度高商业繁华华地段、人人流量大大、商业业集聚度度高商业繁华华地段、人人流量大大、商业业集聚度度高采光通风风自然、较较优自然、较较优自然、较较优自然、较较优使用布局局第1层经经营房地地产第1层经经营房地地产第1层经经营房地地产第1层经经营房地地产经营状况况规模大，适适宜经营营规模大，适适宜经营营规模大，适适宜经营营规模大，适适宜经营营室内外装装修中等装修修中等装修修中等装修修中等装修修配套设施施完备度度利用道路路停车基本完备备停车场停停车基本完备备利用道路路停车基本完备备停车场停停车基本完备备建筑结构构钢混框架钢混框架成新0.9660.9660.9660.999（表2） 比 较较 因 素 指指 数 表项目名称称待估对象象实例一实例二实例三面积100100100100交易时间间1009899100交易情况况100100100100道路通达达度100100100100基础设施施完善程程度100100100100公交便捷捷度100100100100环境条件件100100100100距商服中中心距离离100100100100商业繁华华度10010099101采光通风风100100100100使用布局局100100100100经营状况况100100100100室内外装装修100100100100配套设施施完备度度100101100101建筑结构构100100100100成新100100100101（表3）因素比较修正系数表项目名称称实例一实例二实例三交易价格格（元//㎡）397000390000414662面积100//1000100//1000100//1000交易时间间100//98100//99100//1000交易情况况100//1000100//1000100//1000道路通达达度100//1000100//1000100//1000基础设施施完善程程度100//1000100//1000100//1000公交便捷捷度100//1000100//1000100//1000环境条件件100//1000100//1000100//1000距商服中中心距离离100//1000100//1000100//1000商业繁华华度100//1000100//99100//1011采光通风风100//1000100//1000100//1000使用布局局100//1000100//1000100//1000经营状况况100//1000100//1000100//1000室内外装装修100//1000100//1000100//1000配套设施施完备度度100//1011100//1000100//1011建筑结构构100//1000100//1000100//1000成新100//1000100//1000100//1011比准价格格（元//㎡）401009397992402443经比较修修正，三三个案例例比准价价格较为为接近，故故采用简简单平均均法得出出估价对对象比准准价格：：（4001099元/㎡㎡+3997922元/㎡㎡+4002433元/㎡㎡）÷33=4000488元/㎡㎡（取整整）2、收益益法收益法是是根据估估价对象象在未来来可使用用年限（经经济收益益年限）内内使用过过程中获获得净收收益的能能力，采采用适当当的资本本化率。