建筑物区分所有权专有权案例

建筑物区分所有权专有权案例一、改变住房用于案例在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务 员的宿舍，一个 80 多平米的房子里面住了 20 多个年轻姑娘，晚上下 班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半 夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都 休息不好，怨声载道邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安 局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服 务而已我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？ 就是这一条，业主不能改变住房的用途节目播出不久，这家的出租 合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了二、违反建筑物使用目的案例 有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买 了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买 的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯要知道，底商 和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在 防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多开发商因为考虑到这是 一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯等房子投入使用后，这个 人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。

结果， 不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不 开了，于是大家就告他法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状， 拆掉楼梯，赔偿损失理由就是他改变了用途三、卫生间移改案例原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997 年 9 月起被告开始 装修住房，同年 11 月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交 涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该 卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，1998 年 2 月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧 室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状被 告辩称理由有三条：一是原告要求被告将擅自变更用途的部位恢复原状，主张主体资 格不当被告购买的是全产权商品房，有自由支配、使用的权利，房 屋性质为居住，将其中一间房改为卫生间，其性质仍是居住，没有改 变房屋性质二是被告入住时曾与物业管理公司签订有“某某公寓公共契约”， 原告无权以这份契约为据，因这是被告与物业管理公司之间的约定， 原告无权引用为诉讼依据三是被告只有权要求原告修复渗漏，并赔偿原告损失，但不同意 恢复原状，原告也无权要求恢复原状。

一审判决被告修复，不支持原告的恢复原状的要求，该判决发生 法律效力但时隔二年，原审法院依职权提起再审，判决支持原告的主张， 被告上诉，又被驳回法院改判的理由是被告改变房屋用途且将有防 水要求的卫生洁具装在没有防水处理的卧室内，而被告称已做了严格 的防水施工证据不足，不予采信评析：专有权人的义务：（1）不得违反全体区分所有权人之共同 利益区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很 抽象的概念，一般要结合具体个案依当地社会一般观念加以区分 一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损， 如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本来用途和 使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等；（2）维持建筑物存在 的义务；（3）不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等（4） 应独自出资修理其专有部分；（5）维护住宅环境的卫生和安宁，及所 在地之善良风俗习惯日本一般规定， 区分所有权人下列情形属违反（论文库）共同 利益的行为：（1）将专有部分供居住或所定用途之外使用；（2）搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等；（3）带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用 行为；（4）变更建筑物专有部分的基本结构与外观；（5）饲养有危害 或干扰他人的动物；（6）体育用品或较重物品之任意投掷；（7）共用 部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新设、附加或变更电气、煤气、 给排水等设施，使容量受到影响；（9）私自设置专用庭院、阳台或停 车场等构造物；（10）违反公序良俗的行为。

1、将卧室改为卫生间是否改变建筑物的用途？对于这个问题，实际上原告是欲借已有的法规规定来达到其另一 个真正所想解决的问题，不能容忍被告的卫生间在自己头上，这令原 告在中国传统观念上难以接受被告辩称将卧室改为卫生间仍是居住 使用性质，没有改变住宅用途，这与一些国家的法律规定一致，所谓 改变用途一般当指居住改为营业或其它非居住用途仅仅是将卧室改 为卫生间很难构成改变住宅的本来用途2、原告认为在楼下卧室之上安装厕所设施是否有违社会公德的 问题？社会公德这是一个相当难定义的概念，是一个多以个案来确定的 范畴被告代理人认为，这仅是原告自己的落后的观念，不能对此进 行保护，以提倡新型的社会观念，而且随着建筑市场的发展，错层复 式结构房在市场上受到普遍认同，错层房上下功能错位排列也没有引 起什么观念上的障碍，也可推导出原告的观念不是社会普遍所持的观 念，法律上没有保护之必要被告代理人的观点不能不说是有一定道 理的，可惜没有得到审判机关的正面回应本应由审判机关回答的问 题审判机关绕了过去本案另一个问题是原告能否依被告与物业管理公司的管理规约 来作为诉讼依据，根据区分所有权人的有成员权的法律规定这个问题 迎刃而解，被告作为区分所有权人的成员权义务为：执行区分所有权 人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义 务等，原告作为区分所有权人的成员权享受权利之一为请求停止违反 （论文库）共同利益之行为，故原告当然有权以被告违反管理规约之 规定而向法院要求被告停止此等行为，被告的关于这一方面的答辩是不能成立的。

四、改造承重墙案例北京市某住宅小区32号楼的7〜25层居民住宅，居民入住已超 过10年1〜6层原设计为商业用房，一直空置最近，A房地产开 发公司购得 1〜6 层后，拟将其改为民用住宅，规划管理部门以在该 楼原规划许可证上批注的形式将1〜6 层的使用性质由商业用房改为 民用住宅为了将1〜6层改造成民用住宅，A公司准备在1〜6层的 承重墙上开凿门窗40 余个，并委托该楼的原设计单位对其施工方案 进行了重新设计 2002 年 7 月， A 公司开始在承重墙上多处开凿门 窗，并切断多处钢筋，使承重墙遭受严重破坏该事件导致了居住于 该楼 7〜25 层居民（以下简称“楼上居民”）的严重恐慌，并引起了 新闻媒体和社会公众的广泛关注为了维护自己的合法权益，保护自 己的生命和财产安全，楼上居民于2002年11 月4日集体向一审法院 提起诉讼，请求判令 A 公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失一审 法院于2002年12月6日判决驳回了楼上居民的诉讼请求楼上居民 不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院经慎重审 理，从行政审批及相邻关系的角度阐述判决的理由，于2003 年 6 月 18日作出终审判决，撤销了一审判决，判决A公司立即停止在承重 墙上开凿门窗，楼上居民最终获得胜诉。

评析：承重墙的法律性质是否属于建筑物区分所有制度中的共有 部分呢？从国家建筑主管部门的规范性文件中应能得到肯定的答案 建设部、财政部联合颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法》第 3 条规定：“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构 部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙 面……等”建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条 也同样规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋 顶、梁、柱、内外墙体和基础等）外墙面 等”由于建筑行业具 有特殊性，任何建筑行为无不关系到人民的生命财产安全，建设部作 为国家建筑行业的主管部门，其颁布的规定应当对建筑行业具有强制 的约束力因此，在规范建筑物区分所有权以及建筑物共有部分的相 关国家法律没有出台之前，建设部的上述规章作为现有的规定应当在 人民法院审判类似案件时得到参照适用根据建筑物区分所有制度的 基本理论，建筑物的共有部分包括共用部分、共用设施及附属物等， 建设部的上述规定均将承重墙列入了建筑物的共用部位，因此承重墙 也自然应包括在建筑物的共有部分的范畴之内五、外墙开窗案例［案情］：家住某小区7 幢302室的王某在对新房进行装潢时，为 了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设 了一扇1.5米X1.2米的塑钢窗户。

楼下住户刘某见状后，即以王某 擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即 将开设的窗户拆除并恢复原状在多次协调未果的情况下，刘某一纸 诉状将王某告上了法庭在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全 鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在外墙 所开设的1.5米X1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的 结构性损坏，目前不影响居住和使用安全［裁判要点］：法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的 行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状［分歧］：该案在审理过程中有两种不同的观点，一种观点认 为，原、被告属同幢异产的相邻各方，理应按照有利生产，方便生活， 团结互助，公平合理的精神，正确处理好相邻关系被告虽然自行开 设了窗户，但并未对原告的居住安全构成妨碍，故应驳回原告的诉讼 请求；另一种观点认为，被告擅自在外墙开设窗户的行为，构成对原 告的侵权，依法应判令被告拆除开设的窗户并恢复原状设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已 有涉及，其中第八条规定，一方所有人如需改变共有部分的外行或结 构时，除须经城市规划建设部门批准外，还须征得其他所有人得书面 同意。

本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好 象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告 的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的 外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得 其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的 主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的 行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除 妨碍、恢复原状的民事责任。