江门台山地王广场失败原因分析_

江门台山地王广场项目分析一、 项目地址及环境1. 项目命名:台山地王广场2. 地点:位于台山市中心通济桥与台西桥之间台海路临河段3. 土地性质：商业——使用年限40年4. 项目面积:总长度一公里(930米),占地面积1049.52平方米5. 建设层数：负一楼加1-4楼商业6. 商铺总建筑面积： 70,000平方米,(含河堤街/中空步行街/蔡澜广场/通济广场/中心大广场)7. 出售面积：主力出售面积30平方米8. 投资额：超过人民币3亿元（两岸两桥环境改造 + 商业文化街建设）9. 项目定位:集购物、餐饮、休闲、观光及旅游为一体的体验式生态型生活品体步行街10. 七大业态定位：A1区： G I创意坊 ,总面积1,600多平方米(低中端品牌,主打创意潮流)A2、B区：女人街, 总面积13,000多平方米(走中低端档次,主售潮流中低端品牌商店,汇集各种日,欧美,台湾等时尚流行元素)C区：香港柏丽大道, 总面积3,562.9多平方米(走中低端路线,招商目标主要为中高档名店,和香港尖沙咀柏丽大道相仿)D区：地王名店坊, 总面积5,094.7多平方米(走高档路线,主要集中各国高档品牌,为台山名店之集中点,引导中高端人群的消费观念)E区：Iplay数码步行街, 总面积7,590.3多平方米(走科技路线,带动台山之科技产)F区（大盒子B1-4F）：蔡澜叹世界, 总面积19,179多平方米(为饮食,娱乐之大型场所,由蔡澜主理)二、 项目的定位与规划业态类型商业面积业态细分比例分布区域购物22000 ㎡百货超市、数码电子、品牌服饰、家电、化妆品、珠宝、钟表眼镜、精品饰品等40%主要分布在A区,C区，D区和E区中心位置。

娱乐休闲11000 ㎡酒吧、KTV、电影院、桑拿洗浴、电玩、SPA、商会娱乐设施等20%基本集中在采A区,B区,F区三、四层，符合相关业种的选址餐饮12000 ㎡中西餐馆、美食广场、面包店、咖啡、食品店、快餐、地方风味、茶艺、风味小吃等20%大型餐饮集中在F区，风味美食等松散分布各区，调节各业态组合主题店5500 ㎡书店、儿童天地（文化艺术培训、儿童乐园、儿童购物）、家居家饰、床品女人坊、蔡澜手信街等11%基本集中在A2,B,C区,二三层手信街在各区负一层文化交流2200 ㎡侨乡民间艺术馆、文物馆、侨乡风味馆、古董字画馆、音像馆、黄蜡石展销馆等4%主要是A区及入口处配套2700 ㎡银行、通讯、邮政、美容没发、便利店、药店、网吧、文化音像店、鲜花店、干洗店等5%主要集中在各区的底层，与对面居住区业态相对应，满足居住区需要总计55400 ㎡100%三、 项目销售与合作模式70%出售，30%自营委托第三方“深圳保利物业服务有限公司”物业管理及经营招商无商业运营管理经验四、 市场及商业环境台山·地王广场” 处于台山市黄金商业区，毗邻台西路步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心等成熟商圈；台山碧桂园、碧翠园、华侨花园、高业大酒店等高档小区及星级酒店；台山汽车站等交通枢纽，项目名称经营结构开业时间售价（均）租金（均）天岭购物广场5F娱乐城4F超市3F百货2F百货1F百货-1F停车场2007年1月15000~23000元/㎡返租年回报7~8%以扣点形式15%+1%（租金+杂费）或250元/㎡管理费7元/㎡，空调费按流量另算。

1F：180元-250/㎡2F：100-150元/㎡3F：80-110元/㎡台山商业城1F内步行街超市2F淘宝区3F儿童电玩2002年7月不售1F：180-300元/㎡2F：80-100元/㎡天诚港1F淘宝2F超市2007年5月9000-12000元/㎡1F：150-300元/㎡台山步行街街铺/10000－13440元/㎡150-350元/㎡通济路（东）街铺/6900-13800元/㎡100-180元/㎡通济路（西）街铺/4100-8200元/㎡60-120元/㎡购物行为分析：（1）偏向于中低档消费台山市民在本地消费多属中低价消费，台西路商业步行街、商业城、天岭广场不乏汹涌的人流，而台山内富裕的消费者多会选择去外地消费、如香港、澳门、广州等地，此类消费属于中高档消费2）品牌意识强烈台山消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度长期以往购物基本就在某几间常逛的店铺中消费3）商业的集中依赖性因台山特殊商业环境——商业区域集中商业城到天岭商业城之间，其他区域基本无甚商业氛围，因此在全台山区域的人们心中享受购物及消费的地点就在于此五、 项目的运营模式委托期（年）12345678910100%收益率6%7%7%7%8%11%12%12%15%15%经营年收益（元）（合同总价*收益率） ）经营月收益（元）出租率：设计商家800家，共入驻116个商家。

六、 产权及其他问题分析七、。