国际资产评估准则-中文版(DOC90)

Evaluation Warning:The document was created with Spire.Doc for.NET.国国际资产评估估准则中文版版11 变 2011 1IVS 框架内容的段落估价和判断 1独立与客观性 2 2-4能力 5-6 6价格、成本和价价值 7-1 10市场 11-15市场活动 16-18市场参与者 19 9-20 0实体特定因素 2 21-2 23聚集 25-24价值 26-29 的基础市场价值 30-35交易成本 36投资价值 38-37公平值 43-39特别价值 48-44假设 49-52强制销售 53-55评估方法 56市场接近 55-58收入接近 59-62成本方法 63-64应用方法 65估值输入 71-66框架Draf t 月月 2011 员工？12 变 201 11系统框架包括普普遍接受的价价值观念、原原则和国际估价标准的的定义这框架应考虑和应应用时，遵循循个别标准和估值应用评估和判断1将这些标准准中的原则应应用到具体情情况中将需要要练习.判断这种判断断必须客观适适用，不应用用于高估或低估的评评估结果行行使审判时应应具有关于估值的目的的、价值基础础和其他假设设适用于估价。

独立性和客观性性2评估过程需需要评估机构构作出公正的的判断的在得出结论时，对对不同的事实实数据或假设设的信赖对于估值是可信信的，重要的的是，这些判判断可以看出出有了一个环境，促促进透明度和和使主观因素对过程程的影响三.许多州都有有法律或法规规，只允许某某些人特别重重视各种用途的资产产类别此外外，许多专业业机构和估值提供者有道道德规范，需需要识别和披披露潜在利益冲突这这些标准的目目的是在国际际估价编制和报告告的公认原则则和定义他们不包括这些些调试之间的的关系的规定定估值和那些承担担他们，作为为有关的行为为和道德行为评估是专业业机构或其他他机构有监管管在评估的作用而具体的行行为规则是估估价师在这些些标准的范围围，它是然而，一个基本本的期望，适适当的控制和和程序到位，以确保必必要的独立性性和客观性的的程度估值过程，使结结果可以看出出是免费的偏偏见那里的的的评估目的需要要评估师有一一个具体的状状态或披露信心 rming g 估价师抯状状态进行，要要求载于适当的标准因为估值需需要技巧和判判断力的练习习，这是一个个根本期望估值是由个个人或公司有有适当的准备备技术技能，经验验和知识的评评估，市场的的主题其中它的交易和和估值的目的的。

框架Draf t 月月 2011 员工？13 变 201 116复杂或大型型的多资产估估值，对估价价师寻求它是是可以接受的的协助专家在某些些方面的整体体分配，提供供这在工作范围披露露（见 IVS 1 101 工作范围）价格、成本和价价值7价格是要求求，提供或支支付的好或服服务的金额因因为这个买方或卖方的财财务能力、动动机或特殊利利益付出的代价可能能是不同的值值，这可能归归因于商品或或他人服务成本是创造造或生产商品品或服务所需需的金额.当那好或服务已完成，其其成本是一个个事实价格格与成本有关关，因为为好或服务支付付的价格成为为买方的成本本价值不是事事实，而是对对两者的估计计：（a）交易所内内货品及服务务所需支付的的最可能的价价格，b）拥有这些商商品或服务的的经济效益的的量度交换的价值是一一个假设的价价格和价值的的假设.估计是由估值的的目的决定的的所有者的的价值是的利益，不会对对一个特定的的人或受益人人估计商品或服务这个词的的估值可以用用来指估计值值（估值）或参照编制估估计值（估价价行为）在在这些标准一般应应该从上下文文中清楚的意意思是预期如果有潜潜在的混乱或或需要作出明明确的区别之间的替代含义义，额外的话话。

IVSC 2 2011 1 11IVS Fra amewor rkContent ts Par ragrap phsValuati ion an nd Jud dgemen nt 1Indepen ndence e and Objec ctivit ty 2-4Compete ence 5 5-6Price,Cost and V Value 7-10 0The Mar rket 1 11-1 15Market Activ vity 1 16-1 18Market Parti icipan nts 19 9-20 0Entity Speci ific F Factor rs 21-23Aggrega ation 24-25Basis o of Val lue 26 6-29 9Market Value e 30-35Transac ction Costs s 36Investmment V Value 37-38Fair Va alue 3 39-4 43Special l Valu ue 44-48Assumpt tions 49-52Forced Sales s 53-55Valuati ion Ap pproac ches 5 56Market Appro oach 5 55-5 58Income Appro oach 5 59-6 62Cost Ap pproac ch 63-64Methods s of A Applic cation n 65Valuati ion In nputs 66-71FRAMEWO ORKStaff D Draf t t Feb 2011?IVSC 2 2011 1 12The IVS S Frammework k incl ludes gener rally accep pted v valuat tionc concep pts,p princi iples anddefinit tions upon which h the Inter rnatio onal V Valuat tionS Standa ards a are ba ased.Thisframewo ork sh hould be co onside ered a and ap pplied d when n foll lowing gthe indiv vidual l stan ndards sand val luatio on app plicat tions.Valuati ion an nd Jud dgemen nt1.Appl lying the p princi iples in th hese s standa ards t to spe ecific csitu uation ns wil ll req quire the e exerci iseof judg gement t.Tha at jud dgemen nt mus st be appli ied ob bjecti ivelyand s should d not be us sed to ooversta ate or r unde erstat te the e valu uation n resu ult.J Judgemment s shallbe ex xercis sed ha avingregard to th he pur rpose of th he val luatio on,th he bas sis of f valu ueand d any other r assu umptio onsapplica able t to the e valu uation n.Indepen ndence e and Objec ctivit ty2.The proce ess of f valu uation n requ uires the v valuer r to mmakei impart tial j judgemments as to o therelianc ce to be gi iven t to dif fferen nt fac ctual data or as ssumpt tionsin ar rrivin ng at a con nclusi ion.For a v valuat tion t to be credi ible,it is s impo ortant t that t thos sejud dgemen nts ca an be seen tohave be een ma ade in n an e envi r ronmen nt tha at pro omotes stran nspare ency a and mi inimis ses th heinfluen nce of f any subje ective e fact tors o on the e proc cess.3.Many y stat tes ha ave la aws or r regu ulatio ons th hat on nly al llowc certai in per rsons to va alue p partic cularclasses s of a assets s for vario ous pu urpose es.Ad dditio onally y,man nypro ofessi ional bodie es and dvaluati ion pr rovide ers ha ave et thical l code es tha at req quire thei identi ificat tion a and di isclos sure o ofpotenti ial co onflic cts of f inte erest.The purpo ose of f thes sesta andard ds is to se et int ternat tional llyrecogni ised p princi iples and d defini itions s for the p prepar ration nand repor rting of va aluati ions.They do o not inclu ude re egulat tions on th he rel lation nship betwe eenth hose c commis ssioni ingvaluati ions a and th hose u undert taking g themm,as matte ers re elatin ngto the c conduc ct and d ethi icalbehavio our of f valu uers i is for r prof fessio onal b bodies s or o otherbodie es tha at hav ve a r regula atoryrole ov ver va aluers s.4.Whil le spe ecific c cond duct r rules for v valuer rs are e outs side t thesc cope o of the ese st tandar rds,i it isneverth heless s a fu undame ental expec ctatio on tha at app propri iatec contro ols an nd pro ocedur res ar rein plac ce to ensur re the e nece essary y degr ree of f inde epende ence a andob bjecti ivity in th hevaluati ion pr rocess s so t that t the re esults s can be se een to o be f freef from b bias.Where e thepurpose e of t the va aluati ion re equire es the e valu uer to o have e a sp pecif fic st tatus or di isclos suresconfi r rming the v valuer r 抯 stat tus to o be mmade,ther requir rement ts are e set out i in the eappropr riate stand dard.Compete ence5.Beca ause v valuat tion r requir res th he exe ercise e of s skill andj judgme ent,i it is a fun ndamen ntalexpecta ation that valua ations s are prepa ared b by an indiv vidual lor f firm h having g the appro opriat tetechnic cal sk kills,expe erienc ce and d know wledge e of t the su ubject t oft the va aluati ion,t the ma arketin whic ch it trade es and d the purpo ose of f the valua ation.FRAMEWO ORKStaff D Draf t t Feb 2011?IVSC 2 2011 1 136.For compl lex or r larg ge mul lti as sset v valuat tions,it i isacc ceptab ble fo or the e valu uer to o seek kassista ance f from s specia alists s in c certai in asp pects of th he ove erallassig gnment t,pro ovidin ng thi isis disc closed d in t the sc cope o of wor rk(se ee IVS S 101 Scope e of WWork).Price,Cost and V Value7.Pric ce is the a amount t aske ed,of ffered d or p paid f for a good orse ervice e.Bec cause of th hefinanci ial ca apabil lities s,mot tivati ions o or spe ecial inter rests of agiven n buye er or selle er,th heprice p paid mmay be e di f fferen nt fro om the e valu ue whi ich mi ight b beasc cribed d to t the go oods o orservice es by other rs.8.Cost t is t the ammount requi ired t to cre eate o or pro oduce the g goodo or ser rvice.When n that t good dor serv vice h has be een co omplet ted,i its co ost is s a fa act.P Price isre elated d to c cost b becaus se the eprice p paid f for a good or se ervice e beco omes i its co ost to o thebuyer r.9.Valu ue is not a a fact t but an es stimat te of eithe er:a)the most proba able p price to be e paid d for goods s and servi icesi in an excha ange o or,b)a me easure e of t the ec conomi ic ben nefits s of o owning g thos se goo odsor r serv vices.A value e in e exchan nge is s a hy ypothe etical l pric ce and d thehypot thesis s on w which the v value isestimat ted is s dete ermine ed by the p purpos se of the v valuat tion.Aval lue to o the owner r is a anestimat te of the b benefi its th hat wo ould a accrue e to a a part ticula arown ner or r bene eficia ary of f thegoods o or ser rvices s.11。

一个市场场环境中，商商品和服务之之间的买家和和贸易卖方通过价格机机制市场的的概念意味着着商品或服务可能是交易易中的买方和和卖方没有他他们的不当限限制活动.每一方应应该对供求关关系和其他定定价格因素以及自己对对商品相对效效用的理解或服务和个人的的需要和欲望望框架Draf t 月月 2011 员工？14 变 201 1112为了估计计最可能的价价格，将支付付的资产，它它是基本的重要性，以以了解市场的的程度，该资资产将贸易这是因因为可以得到到的价格将取取决于特定市场上买家家和卖家的估估值日数有有对价格的影响，买买方和卖方必必须进入该市市场一个市市场能被各种标准定义义这些措施施包括：（一）交易的货货物或服务，如如汽车市场从黄金市场，二）规模或分销销限制，例如如，制造商的的货物可能没没有分销或营销基础础设施出售给给最终用户和和最终用户可可能不要求货物在其其生产的数量量制造商，地理，例如，类类似商品或服服务的市场可可能是本地，区区域，国家或国际然而，虽虽然在任何时时间点，市场场可能是自给给自足的，很很少受其他市场活动动影响，在一一段时间内市市场会影响彼此.例如，在在任何给定的的日期，一个个国家的商品品价格可能比另一资产中的的相同资产高高。

如果有可可能的扭曲的影响所造造成的政府贸贸易限制或财财政政策忽略了，随着时时间的推移，供供应商将增加加商品的供应应状态在那里可以获得得更高的价格格和减少供应应的状态价格较低，从而而使价格趋同同除非另有有明确的背景景下，参考市市场的平均间间隔资产或负债被估估价的市场通通常在估值日期，其中中大部分参与与者在该市场场，包括当前前业主，通常有访访问市场很少少能在供求均均衡的情况下下完美地运作作.和水平的活动，由由于各种缺陷陷共同市场场不完善包括供应应中断，需求求突然增加或或减少市场参与者之间间的知识不对对称因为市市场参与者应对这些些缺陷，在一一个给定的时时间，市场很很可能是调整造成失衡的的任何变化有有价值的估计市场上最有有可能的价格格的目的，以以反映有关市场在估值值日内的情况况，未经调整整或平滑基于均衡均衡假假设的价格框架Draf t 月月 2011 员工？15 变 201 11市场活动16任何市场场的活跃程度度都会波动虽虽然它可能是是可能的识别在一段正常常活动水平，在在大多数市场场将有活动时间显著高高于或低于本本标准活动动水平只能用相对的术术语来表达，例例如，市场或或多或少比它它活跃在以前的日期。

活活跃的市场之之间没有明确确的界限无效当需求与与供应量有关关时，价格就就会上涨.往往会吸引更多多的卖家进入入市场，因此此增加的活动动这个当需求低，价格格下跌时，情情况正好相反反.然而，不不同的活动水平可能是是对价格变动动的反应而不不是原因交易可以和确实实发生在市场场，目前不太太活跃正常的，同样重重要的是，潜潜在的买家很很可能有一个个价格他们准备进入市市场来自非活活跃市场的价价格信息可能能仍然是市场场价值的证据据一价格下跌的时期期很可能会看看到活动的减减少和增长.在销售上，可以以称之为强迫迫（见第 53 至 55 以下）然然而，有在下跌的市场中中的卖家是不不是在胁迫下下和解雇的证证据这些卖家意识到到的价格将忽忽视市场的现现实市场参与者19引用 IV VS 市场参与者者对人的整个个身体，公司或其他实体体参与实际交交易或考虑进入某一特特定类型资产产的交易意意愿交易和任何意见见归因于市场场参与者是典典型的买家和卖方，或潜在在的买家和卖卖家，活跃在在市场上的估估值日期，不属于任何特定定个体或实体体的在进行基基于市场的估估值，这是具具体到当前的的所有者问题题是不相关的，因因为愿意卖方方是一个假设设的个人或实实体与典型市场参与者者的属性。

市市场价值的概概念框架排除任何特殊价价值的元素或或任何价值要要素，将不会会可供市场参与者者普遍实体的具体因素素21特定于买买方或卖方而而不适用于市市场的因素参与者一般被排排除在市场估估值中所使用用的投入之外外.实体特定因素的的例子，可能能无法提供给给市场参与者者包括以下：框架Draf t 月月 2011 员工？16 变 201 11（a）衍生同类类资产组合的的额外价值，（二）本集团拥拥有的资产与与其他资产之之间的协同作作用，（三）法律权利利或限制，（四）税收优惠惠或税收负担担，（e）利用该实实体所独有的的资产的能力力不管这些些因素是具体体的实体或将将在提供给别别人市场一般取决于于逐案基础例例如，一个资资产可以不正常的交易作作为一个独立立的项目，作作为一组的一一部分任何何与相关资产的协协同作用将转转移到市场参参与者因此，本集团之之转让并非实实体如果评估估的目的是确确定值的一个个具体的所有有者，实体具体因素反映在在资产估值上上价值的情情况一个特定的业主主可能要求红红包括下面的的例子：（一）支持投资资决策，（b）检讨资产产的表现聚集24个人资产产的价值往往往取决于其与与其他相关资产例子子包括：（a）在金融工工具组合中抵抵销资产及负负债，（b）属性，通通过互相补充充，提供前瞻瞻性的一个组组合买方或临界质量量或存在的战战略位置，（c）生产线中中的一组机器器，或操作一一个机器或机器，（d）支持品牌牌的配方和专专利。

e）在商业中中使用的相互互依存的土地地、建筑物、厂厂房及其他设设备企业.25在某个价价值是必要的的，在与其他他资产补充或相关资产产，重要的是是要明确界定定是否是集团团或资产组合，或或个别资产如如果后者，同样重要的是要要确定是否每每个资产被假假定为价值：框架Draf t 月月 2011 员工？17 变 201 11（a）作为个别别项目，但假假设其他资产产可供买方使使用或（b）作为个别别项目，但假假设其他资产产不适用于买方价值基础26价值的基基础是一个陈陈述的基本测测量假设估值它描述了了报告值将根根据的基本假假设，假设交易的性质质、关系和动动机各方及资产暴露露于市场的程程度适当的的依据将根据估值值的目的而有有所不同价价值的基础应应该是明显区别于：（a）估计值的的方法或方法法，（二）有价值的的资产，（c）资产在估估值点的实际际或假设状态态，（d）任何附加加条件或特殊殊的假设，穆穆迪 FY 基本在具体情况下的的假设估值基础础可分为三大大类：（一）第一个是是估计最可能能的价格，可可实现一个自由开放市场中中的假想交易易市场价值值定义在这些标准属于这这一类二）二是估计计实体享有的的所有权资产.该值是特特定于该实体体，并可能与与市场无关一般参与者。

投投资价值和特特殊价值标准属于这一类类c）第三是估估计两人之间间合理商定的的价格交换资产的特定定当事人虽虽然各方可能能在手臂的长度无无关抯和谈判判、资产不一一定在市场上暴露和和价格商定可可能是一个反反映了具体所有权的利弊，而而不是涉及各各方大市场在这些些标准中定义义的公允价值值类别.框架Draf t 月月 2011 员工？18 变 201 1129很多估值值可能需要不不同的价值根根基所定义的的使用法律、法规、私私人合同或其其他文件虽虽然这样的基基地可能会出现类似于这些些标准中定义义的价值基础础，除非明确确引用的相关文件件，个人游，他他们的应用程程序可能需要要一个从描述间隔不同同的方法这这样的基地必必须加以解释释和按照规定申请的的源文件实实例库在其他法规中定定义的价值是是各种估价在国际财务报告告准则（IFRS）等发现基基地会计准则市场价值30市场价值值是一个资产产应该在在手臂的长度抯抯自愿买方和和卖方之间的的估值日期适当的市场交易易后，各方都都采取行动聪明，谨慎，并并没有强迫市场价值值的定义应按按照以下内容容应用概念框架：一）搕他估计量量？指以应付付款项表示的的价格在手臂的长度抯抯市场交易的的资产。

市场场价值是最在估值日内在市市场上合理取取得的可能价价格符合市场价值定定义这是最最好的价格由卖方获得和最最有利的价格格合理获得由买方这个估估计特别不包包括估计的价价格膨胀或经特殊条件或情情况如非典型型融资、销售售和售后租回安排，特特殊的考虑或或让步批准任何与销售有关关的人，或任任何特殊价值值的元素b）揳 N 资产要要交换吗？指指资产的价值值是一个估计金额，而不不是预定金额额或实际销售售价格它是是市场预期满足所所有其他要素素的交易的价价格市场价值定义应应在估值日完完成C）搊 n 估值日日期吗？需要要有，市场价价值是特定时时间的给定的日期由由于市场和市市场状况可能能发生变化，估估计价值可能是错误误的或不适当当的在另一个个时间价值值量将反映实际市场场状态和情况况的有效估值日期，而不不是过去或将将来日期这这个定义也假设同时交换和和完成销售合合同没有任何可能造成的的价格变动框架Draf t 月月 2011 员工？19 变 201 11D）之间的揵买买主？指的是是动机，但不不强迫购买这个买主主既不过分，也也不愿意不惜惜任何代价购购买.这买方也是根据实实际情况购买买的人.市场，并与目前前的市场预期期，而不是关关系到不能证明或预期期的假想或假假想市场存在。

假定买方方不支付比市市场更高的价价格要求.在场的所所有人包括那那些构成搕他他市场？E）揳 ND 愿意意卖吗？既不不是过度的渴渴望也不是强强迫卖方准备备出售在任何价格，也也没有准备坚坚持的价格不不认为合理在目前的市场卖卖方愿意在市市场上出售资资产适当市场后，在在公开市场上上达到的最佳佳价格条件，无论价格可能是是什么实际际所有者的实实际情况是这不是考虑的一一部分，因为为愿意卖方是是假设所有者者f）搃 N 臂抯交交易？是一方方之间没有谁谁特殊或特殊关系系，如母公司司或子公司或或房东和房客，可可能使价格水水平不符合市市场或因特殊价值的的因素而膨胀胀市场价值值交易被假定为非非关联方之间间，每个代理理独立地.g）揳通过适当当的营销？意意味着资产将将暴露在市场场中最适当的方式，以以合理的价格格影响其处置置根据市场价值定定义获得销销售方法是被认为是最合适适的，以获得得最佳的价格格在市场上卖方有访问曝曝光时间的长长短不是固定定的但会根据资产类类型和市场情情况而有所不不同唯一的的准则是，必须有有足够的时间间让资产引起足够数量的的市场参与者者的注意这这个曝光期发生在评评估日期之前前框架Draf t 月月 2011 员工？20 变 201 11h）搘规定当事事人都是聪明明的，谨慎的的吗？假定双方愿意买方和和愿意卖方合合理地了解有有关资产的性质和特特点，其实际际和潜在用途途和估值日期的市场场状态。

每个个被进一步推推定为采取行行动随着知识的利益益和审慎地寻寻找他们的最最好的价格交易中各自的立立场谨慎是是指通过评估估在估值日期的市市场状态，而而不是事后的的好处在一些些以后的日子例例如，它不一一定是不明智智的卖方出售售资产在价格低于市场场水平的市场场中在这种情况下，市市场价格变化化的其他交易易所也是如此此.，谨慎的买方或卖卖方将按照最最佳市场信息可用的时间间我并没有强迫揳揳）？确定每每一方的动机机进行交易，但也不是是强迫或过分分强迫的去完完成它市场价值值的概念是在在一个开放和和协商价格竞争市场，参与与者自由行动动资产的市市场可能是国际市场场或本地市场场市场可以以包括许多买家和卖家家，或可能是是一个特点是是数量有限市场参与者资资产被出售的的市场是其中中之一.该资产交换通常常是交换（见见第 16 至 20 段）资产的市市场价值将反反映其最高和和最佳用途.最高最好的使用是一一种资产的使使用，最大限限度地提高其其生产力，这这是可能的，法律上允许和经经济上可行最最高和最好的的使用可能是是一项资产的使用用抯存在延续续或为一些替替代使用这这是由市场参与者对对资产的使用用决定当制定的价格，它它愿意出价。

34一个独立立的基础上的的资产的最高高和最好的使使用可能是不不同的从它的最高和最最好的使用作作为一个群体体的一部分，当当它的整体贡贡献必须考虑组的值值最高和最最佳用途的确确定涉及以下下方面的考虑虑：（a）确定是否否使用是可能能的，尊重将将有什么市场参与者认为为合理b）反映需求求是法律允许许的，在任何何法律限制使用的资产，如如分区的名称称，需要考虑虑框架Draf t 月月 2011 员工？21 变 201 11（C）的需求，可可以考虑是否否经济可行在物理上可能和和法律上允许许的另一种用用途在考虑到一个典典型的市场参参与者后，产产生足够的回回报转换到该用途的的成本，超过过现有的回报报使用交易成本36市场价值值是不考虑出出售或卖方抯抯成本一项资资产的价值买方抯采购成本本和没有任何何税金的调整整作为交易的直接接结果投资价值37投资价值值是指所有者者或潜在所有有者的资产价价值.个人投资或经营营目标这是一个个具体的价值值基础虽然然资产对所有有者的价值可能是相同的金金额，可以实实现从它的销销售给另一方方，该价值基础反映映实体持有资资产所获得的的收益.因此，并不一定定涉及假设的的交换投资资价值反映的实体体的情况和财财务目标正在生产估价。

它它通常用于衡衡量投资绩效效资产的投资价值值与其市场价价值之间的差差异买方或卖方进入入市场的动机机公允价值39公允价值值是资产或负负债之间转让让的估计价格格.识别知识和意愿愿之间，反映映了各自的利利益这些方国际会计计准则中公允允价值的定义义是不同的从从上面斯伯伯认为的在国际财务报告告准则对公允允价值的定义义通常是与市市场价值相一一致根据国际财务报报告准则，公公允价值的应应用定义了 IVS 3 300财务报告的估值值除了在财财务报表中使使用的目的外外，公允价值值可以区分从市场价值公公允价值需要要的价格是公公平的评价考虑到各自的优优势或每个将从交易中中获得的缺点点它通常应应用于司法语境与此此相反，市场场价值要求任任何优势，将将不会可供市场参与者者一般被忽视视框架Draf t 月月 2011 员工？22 变 201 1142公允价值值是一个比市市场价值更宽宽泛的概念虽虽然在许多情情况下，价格格这是公平的两党党将等同于在在市场上获得得，将情况下，FAI I 的 R 值的评估需需要考虑的事事项在评估市场价值值时，如任何何因素，都必必须予以忽略略.由于利益的结合合而产生的特特殊价值使用公允允价值的例子子包括：（a）估计非报报价业务的公公平值，其中中两个具体当事人人的增持可能能意味着价格格是公平的它们与市场上可可能得到的价价格不同.，（b）估计出租租人与承租人人之间公平的的价格对租赁资产或租租赁取消永久久转会责任。

特殊价值44特殊值是是反映资产唯唯一属性的金金额.对一个特殊的购购买者的价值值特殊购买买者是特定资资产的特殊购购买者.价值，因为它的的所有权所产产生的优势，将将不可用在市场上的其他他买家特殊的价价值可能会出出现在一个资资产的属性，使使其更具吸引引力一个特定的买家家比市场上的的其他买家这这些属性可以以包括资产的物理、地地理、经济或或法律特征市市场价值要求任何特殊价价值的元素，因因为在任何给给定的日期，它它是只有假设有一个个愿意购买的的买家，而不不是一个特别别愿意购买当特殊价价值被识别，它它应该被报告告和清楚地区区别于市场价值协同价值值是二者结合合创造的附加加价值要素或更多的利益，其其中的价值相相结合的利益益是值得超过过原利益和如果果只提供一个个协同的具体体买家然后是一个特殊殊值的例子假设49除了说明明价值的基础础外，常常需需要作出假设设.或多个假设，阐阐明 FY 或状态在假假设资产交换或资产被假假定交换的情情况这样的假设可以以有价值具有有重要的影响响框架Draf t 月月 2011 员工？23 变 201 1150通常使用用的附加假设设的例子包括括但不限于：？企业作为一个个完整的经营营实体的假设设，？假设在企业中中使用的资产产没有转让业务，无论是单单独或作为一一个组，？个人价值资产产与其他资产产一起转让的的假设互补性资产（见见第 24 及 25 以上），？持有股份作为为一个块或个别地,？一个假设，即即业主自用的的财产是空置置的假设转移。

51假设是假假设的事实不不同于现有的的该报告编写日期期，它成为了了一个特殊的的假设（见 IVS101 工作范围围特殊的假假设经常被用用来说明资产价值可能发发生的变动他他们被指定为为搒特殊？所所以，作为向估价用户强调调估值结论是是基于改变目前的情况况或它反映了了一个观点，将将不会采取按市场参与者一一般在估值日日假设和特特殊假设必须须是合理的和和相关的关于需要评估的的目的强制销售53长期揻钢钢筋出售吗？在卖方不在在的情况下经经常使用强制出售，因此此，适当的营营销周期不是是可能的在这种种情况下可以以获得的价格格将取决于卖方压力的本质质及正当营销销的原因不能进行它也也可能反映的的后果卖方未未能在可用期内出售售除非性质质和原因卖方的限制是已已知的，在强强迫销售获得得的价格不能能实事求是地估计计卖方在强强行出售中接接受的价格将将反映其价格格.具体情况，而不不是假设的愿愿意卖方市场价值定义价价格在拍卖得得到的只是一一个巧合与本准则所界定定的市场价值值或其他任何何一揻钢筋出售吗？是对交换发发生情况的描描述，没有一个明显的的价值基础框架Draf t 月月 2011 员工？24 变 201 1154如果要求求在强制出售售情况下取得得的价格估计计，则有必要明确卖方方约束的原因因包括在指定期间间未能出售的的后果适当的假设。

如如果在估价日日期不存在这这些情况，这些必须清楚地地确定为特殊殊假设在一个无无效的或下降降的市场销售售不会自动揻揻钢筋销售？简单地因为如果条件改改善，卖方可可能希望得到到更好的价格格.除非卖方被迫出售的的最后期限，防防止适当的营营销，卖方将将在市场价值的定定义是一个愿愿卖（见第 18 和 31（d）以上）评估方法56为了达到到估价，可以以使用一个或或多个估价方方法.由价值适当的基基础定义（见见第 26 至 29 段）三在这个框架中描描述和定义的的方法是使用用的主要方法法在估值它们都都是基于价格格均衡的经济济原则，利益或替代的预预期市场法57市场方法法通过比较标标的资产和相同或类似资产产的价格在这种方方法下，第一一步是考虑相相同的交易价价格或类似的资产，最最近发生在市市场上如果果最近的交易易已经发生，也可可以适当考虑虑价格相同或或类似资产的上市或提提供出售提供供的相关信息息明确确立和批判判性分析可可能有必要调调整价格从其他交易的信信息，以反映映在条款的任任何差异实际交易及价值值基础及拟采采纳的任何假假设正在进行的估价价也可能有有差异的法律律、经济或其他交易及资产产资产的物理理特性宝贵的.收益法59。

收益法通通过将未来现现金流量转换换为单一当前资本价值框架Draf t 月月 2011 员工？25 变 201 1160这种方法法考虑了资产产在其使用寿寿命上产生的的收益.估计值通过资本本化过程资资本包括通过适当的应用用将收入转化化为资本总和和贴现率收入流流可能是一个个合同或触头头下推导出来来的，或非合同性的，例例如，预期利利润产生的使使用或资产持有收入法下下的方法包括括：？收入资本化，在在所有风险或或整体资本化化率的应用有代表性的单期期收入，？贴现现金流量量折现率适用用于一系列现现金流为未来期间贴现现他们的现值值，？各种期权定价价模型收入方法法可以应用于于负债考虑现现金流量要求赔偿责任直直至解除债务务成本法63成本法估估计值使用买买方的经济原原则将不支付更多的的资产比成本本获得同等效效用的资产，无论是通过购买买还是通过建建设这种方法法是基于经济济原则的价格格，买方在市场将支付资产产的价值将，除除非不适当的的时间，不便，风险或其其他因素的参参与，不超过过成本购买或建造现代代等价资产经经常被价值的的资产比购买或建造的的替代品更具具吸引力由于年龄或报废废在这种情情况下，调整整将需要作出的替代资产产成本。

方法应用65这些主要要估值方法包包括不同的详详细方法应用各种方法法通常用于不不同资产类别别资产标准中讨论论评估数据66估值输入入指的是所使使用的数据和和其他信息.本标准中描述的的估值方法这这些输入可能能是实际的或或假定框架Draf t 月月 2011 员工？26 变 201 1167实际输入入的例子包括括：？为相同或类似似资产取得的的价格，？资产产生的实实际现金流量量，？相同或类似资资产的实际成成本假定输入入的例子包括括：？预计或预计现现金流量，？假设资产的估估计成本，？市场参与者？感知风险态态度更大的依依赖通常会放放在实际的投投入，但是，这这些不相关的，例如如，在实际交交易的证据日日期，历史现现金流动并不代表未未来现金流量量或实际成本本信息是历史史性的，假定输入将更相相关价值评估估的性质和来来源应反映价价值的基础依次取决于估值值目的例如如，各种方法法和方法可用于估计计市场价值，他他们使用市场场衍生数据市场方法法将定义使用用市场衍生的的投入估计计市场价值收益法法应采用投入入和假设这将通过市场参参与者利用用市场价值估估计市场价值值成本法、施工费费和折旧费由由参考分析市场为为基础的估计计成本和累计计折旧.虽然可用用的数据和有有关的情况资产价值的市场场将决定哪些些估值方法是是最相关的和适当的的，结果应该该是市场价值值，如果每个个方法在适当分析市场场衍生数据的的基础上。

71估值方法法和方法通常常是常见的许许多类型估值然而，不不同类型的资资产估值涉及及不同的来源源必须反映资产价价值的市场的的数据对于于例如，由公司拥拥有的房地产产的潜在投资资将重视在相关的房房地产市场的的背景下，房房地产交易，而该公司司本身的股份份将被估值的的背景下股票交易市场通用标准Draf t 月月 2011 员工？27 变 201 11IVS 101 1 工作范围内容的段落一般原则 1要求 2修改工作范围 3 3有效日期 4Princip ple 将军1有许多不同同的类型和评评估的建议，可可提供水平IV 型坦克的设设计适用于广广泛的估价作作业估值必须适合其预期期的目的，它它也是重要的的收件人理解什么是提供供和任何限制制使用的估值值它是因此，重要的是是，工作范围围的准备，制制定商定的目目的的估值，调查的的程度，程序序，将采用，将作出的假设和和局限性，将将适用工作作范围可在估价工作的的开始或期间间进行准备，但但在报告评估定稿稿工作范围应应以书面形式式处理并确认认事项下载对于某些些资产类别或或应用程序，可可能有本标准或附加事事项须纳入或或考虑准备范范围工作这些是在在相关资产标标准或估值应应用中找到的的。

一）的估价师师身份和地位位声明可以证明：我的评估师的身身份）评价价者可以是个个人或公司；二），评估师是是在一个位置置提供一个客客观的、独立立的估值；III）是否有有任何材料或或者参与评估标的或委托托方估价四），评估师是是主管进行估估值如果估估价师需要寻求他人的的帮助，与任任何方面的转让，这种援助助的性质和依依赖程度应商定并记录通用标准Draf t 月月 2011 员工？28 变 201 11（b）客户及其其他预期使用用者的识别这些配置信息因因为估值正在在产生在确定估价报告告的形式和内内容时重要确保它包含与他他们需要相关关的信息对可能依赖估价价的人的任何何限制，应经经同意并记录c）估价的目目的编制估价的目的的应当清楚说，例如，估值值是必要的贷贷款担保，支支持分享转让或支持发行行股份估价价的目的将确定价值的基础础重要的是，估值值不使用的上上下文或目的的他们不打算d）资产价值值或负债的确确认阐述了技术可能能需要区分资资产和之间该资产的权益或或使用权如果估值是一个个资产，是利利用与其他资产，必须阐明明这些资产是是否列入年度度估值，排除，但但假设是可用用或排除假定不可（见 I IVS 框架该 24 和 25）。

E）价值基础础估值基础必须是是适当的目的的源应引用的任何价价值基础的定定义或依据解释.估值基础础的定义和确确认间隔在系统框架进行行了讨论，但但可以使用其其他基地它它可能也有必要澄清货货币估值将报道.（F）估值日期期估价日期是指在在 IVS 作为日期的的估计价值应用这可可能不同于估估值的日期报告将发出或调调查的日期是是完成或完成通用标准Draf t 月月 2011 员工？29 变 201 11（G）的调查范范围任何限制或限制制的检查，查查询和分析估价的目的应在在工作范围内内列明.如果相关信息不不可用，因为为转让限制调查，如如果分配被接接受，然后这些限制和任何何必要的假设设或特殊假设设应记录在工作范范围内h）须倚赖的的资料的性质质及来源所依赖的任何相相关信息的性性质和来源在估价过程中没没有具体的验验证应被同意意并记录I）假设和特特殊假设所有假设和任何何特殊假设，将将在评估的进行和报报告应记录有有序假设是合理的，作作为事实接受受的事项语境的评估分配配没有具体调调查或验证.他们的问问题，一旦陈陈述，将被接接受了解估值一个特殊的假设设是假设要么么假设事实与报告编制日期期存在的实际际事实有所不不同或将不会由一个个典型的市场场参与者在交交易估价日期。

特殊的假设经常常被用来说明明改变的效果果.价值环境特殊殊假设的例子子包括：？一个拟议的建建筑物实际上上已经完成了了估值日期；？一个具体的合合同是存在的的估值日期其实并没有完成成；？用收益率曲线线衡量金融工工具的价值与市场参与者使使用的不同只有假设和特殊殊假设是合理理的有关评估所需的的目的的有关关应作通用标准Draf t 月月 2011 员工？30 变 201 11（j）限制使用用、发行或出出版有必要或需要限限制使用估值值或那些依靠它的人人，应该被记记录下来如如果事项识别别：都有可能导致估估值是合格的的，这也应该该记录k）确认的估估值将与 IVS 依法承担而整合的信息是是限制 IVS 必要，有可可能场合的估值需要要有背离的目目的IVS任何此此类离境应连连同证明理由由离境离开将是是不合理的，如如果它的结果果在估值这是误导l）报告的说说明配置信息的报告告将提供的格格式应一致，记录.应参照指指定的任何报报告内容IVS 103 3 报告，被排排除在外工作范围的变更更三.上述事项中中的一些可能能不能够确定定，直到转让让正在进行中，或或更改范围可可能成为必要要的过程中分配，例如，额额外的信息可可能成为可用用或出现这需要进一步调调查。

工作要要求的范围可可以包含在一个单一的文文件发出的开开始或在一系系列文件准备备在整个分配的过过程中，所有有的事项都记记录在转让完成，并出出具估价报告告该标准的生生效日期是#20 011，虽然早期期的采用鼓励.通用标准Draf t 月月 2011 员工？31 变 201 11IVS 102 2 实施内容的段落一般原则 1调查 2-4 4估值方法 5-7评估记录 8有效日期 9Princip ple 将军1估价分配应应按照所列的的原则进行.本标准及工作范范围内规定的的条款及条件件在赋值赋值值过程中进行行的调查必须须充分考虑到需要评估估的目的和价价值基础被报道三.充分证据应应当通过查阅阅、询问等方方式进行，计算和分析，以以确保估值得得到适当的支支持什么时时候确定收集证据的的程度，职业业判断要求红红确保获得的信息息是足够的，考考虑到的目的的估值作为一种种实用的权宜宜之计，要同同意的限制是是很正常的抯调查程度的评评估任何限限制应记录在在范围内工作估价的目的的、价值基础础、范围和限限度调查及任何可供供参考的资料料来源均录得得工作范围，看到到 IVS 1 101 工作范围如如果在一个任任务的过程中中很明显，包括在在工作范围内内的调查，不不会导致可信的估值或信信息由第三方方提供是不可可用或不适当的，应适适当修改工作作范围。

通用标准Draf t 月月 2011 员工？32 变 201 11评估方法5应考虑有关关及适当的估估值方法主要的价值评估估方法在系统统框架和方法法通常用于将这些些方法应用到到不同的资产产类型在资产标准的评评论中讨论最适当的估估值方法或方方法将取决于于以下：？所采用的价值值基础，由价价值评估的目目的决定；？估值输入和数数据的可用性性；？相关市场参与与者使用的方方法或方法一个以上的的估值方法或或方法通常被被认为是到达达价值的指示，尤尤其是在没有有足够的事实实或可观察到到的输入对于单一的方法法产生可靠的的结论其中中不止一种方方法和方法，由此产产生的价值指指标应进行分分析和调和达成估价结结论评估记录8在估价过程程中所做的工工作应保持记记录这应包括使用的估值值方法和方法法，所有计算算，关键输入入，调查，分析，所所有假设和任任何特殊假设设得出评价结论该标准的生生效日期是#20 011，虽然早期期的采用鼓励.通用标准Draf t 月月 2011 员工？33 变 201 11IVS 103 3 报告内容的段落一般原则 1-3报告内容 4？五五后估值日期事件件 6有效日期 7Princip ple 将军1。

估值过程中中的最后一步步是将值与委托方及其他预预期用户重重要的是估价价报告传达必要的的信息以正确确理解估值估价报告告不得模棱两两可或误导，并并应提供对预期读者有明明确的估价提提供为提供可比比性、相关性性和可信性，估估价报告应明确和准确地描描述了转让的的范围，其目目的和预期用途、确认认使用价值的的基础及任何何披露假设，特殊假设设或限制条件件，直接影响响估值三.本标准适用用于所有估值值报告是否打打印在纸上或或电子地.对于某某些资产类别别或应用程序序，可能有本标准的或额外外的要求，要要报上这些些被发现在有关资产或估值值申请报告内容4评估的目的的，资产的复复杂性和用户户的价值？要求将决定适当当的细节水平平的估价报告告这个该报告从本标准准的内容要求求，排除任何何格式应已同意并记录录在工作范围围内通用标准Draf t 月月 2011 员工？34 变 201 115所有估价报报告应包含以以下信息此此中（k）的项目（a）列出有关事项，应应记录在工作作范围。