某别墅地块开发可行性分析报告

地块属性分析,市场研判,项目开发可行性,投资回报,大明边城在建,一,一期,宗地：,194.8,亩,锦,江,铜仁国土资源,局,局挂牌公示：,项目认知,基地属性,该地块在铜仁,国,国土资源局挂,牌,牌，并于,2011-8-11,日，被贵州大,明,明边城旅游开,发,发股份有限公,司,司以,5900,万元摘得项目认知,开发优势,1,资源优势：面,临,临锦江，背靠,山,山峦，景色优,美,美，满足别墅对于,稀,稀缺资源占有,性,性的要求项目认知,开发优势,2,竞争优势：虽,然,然铜仁是个不,缺,缺乏山水的城,市,市，但老城中,心,心土地开发基,本,本完毕近两年及铜仁,未,未来供应的土,地,地主要集中谢,桥,桥和川硐新城,，,，从自然资源,占,占比（锦江情,结,结）上，无法,与,与项目区域抗,衡,衡老城区,谢桥新政府,川硐新城,11,年及未来主要,供,供地方向,09-10,年主要供地方,向,向,11,公里,3,公里,宗地,2.5,公里,数据来源中国,土,土地市场网，,截,截止,2011,年,8,月,30,日,虽然城市发展,方,方向意味着各,种,种配套、人口,的,的导入，但对,于,于一个紧临市,中,中心的别墅项,目,目，这些并非,至,至关重要。

铜仁东西为峡,谷,谷、山峦地貌,，,，限制了城市,只,只能南北方向,发,发展,项目认知,开发优势,2,竞争优势：从,近,近,3,年铜仁出让土,地,地的容积率呈,现,现一个明显的,上,上升势头同时出让土地,规,规模性较小，,低,低密度住宅基,本,本绝迹尤其是老城区,甚,甚至给到,8.0-10.0,这一方面是,核,核心区域土地,资,资源相对紧缺,；,；更深层次的,原,原因是当地政,府,府过于看重经,济,济效应，从而,忽,忽略城市规划,和,和生态人居的,重,重要性本地块能够算,上,上铜仁第一个,，,，也是目前来,看,看近,1-2,年内，唯一的,低,低密度住宅区,项目认知,开发优势,3,土地成本优势,：,：,30,万,/,亩的土地单价,相,相对整个铜仁,2011,年土地出让的,平,平均价格有明,显,显落差同时可上调的,容,容积率，使得,作,作为低密度别墅开发的楼,板,板价，仅略高,于,于市中心高层,楼,楼板价假设按,纯独栋,0.3,容积率 计,算,算楼板价,1513,元,/,独栋,+,双拼,0.5,容积率 计,算,算楼板价,908,元,/,高出市中心,821,元,/,高层,住宅楼板价，,相,相对有限。

项目认知,开发劣势,1,宗地面积小：,194.8,亩，用为别墅开发,，,，相对略显局,促,促同时锦江水位,上,上移，还将覆,盖,盖部分红线面,积,积地块四周发展,受,受限，不具备,可,可持续发展性,锦江水位线在,238.7-238.9,米，而,地块红线标高,238.7-248.8,米不等，,若锦江水位再,上,上移3米，退,红,红线及预留泄,洪,洪通道后，宗,地,地可用面积将,大,大大减少地块四周都无,法,法延展，开发,完,完毕后，即无,后,后续可用地块,，,，可持续发展,性,性差发展受限,项目认知,开发劣势,2,宗地形状：西,边,边有一块狭长面积，降,低,低了土地利用,率,率，并将对整个,社,社区规划布局,造,造成较大难度,最宽处：,56,米,最窄处：,39,米,狭长面积：,25,亩,项目认知,开发劣势,3,交通劣势：现,行,行道路为穿过,大,大明边城，且,盘,盘山路多而,江,江对岸交通通,达,达性较好，但需要自架设过,江,江桥梁，无疑额外增添开发,成,成本江面最窄处大,约,约,96,米,参考一：,目前政府招标,公,公告,铜仁市鹭鸶岩,二,二桥（跨西段,锦,锦江），全长,153,米，空腹式钢,筋,筋混凝土板拱,桥,桥，双向四车,道,道，总投资约,为,为,1880,万元,参考二：,项目所处锦江,段,段最窄面,96,米，采用最低,的,的双向双车道,，,，桥面宽,14,米。

预计需要,800-1000,万投资,项目认知,开发劣势,4,产权劣势：,40,年的商业属性,，,，以及养老名,义,义立项产生的,限,限制问题,商业属性,住宅属性,客户心理影响,40,年产权,水、电、管理,费,费等生活成本,上,上升,交易成本高（,首,首付、利率上,浮,浮、营业税等,）,）,70,年产权,民用水、电,当地普通住宅,无,无限购,商业产权作类,住,住宅只适用于,成,成熟市场，做,投,投资类或低门,槛,槛低端产品用,用于高端别墅,，,，抗性将被放,大,大稀缺资源占有,；,；,低密度项目无,竞,竞争；,土地成本低；,地块规模小,；水位线上移,动,动还将浪费部,分,分面积,地块四周发展,受,受限，项目,不具备可持续,发,发展性,地块现状不规,整,整，有条狭长,地,地段，降低土,地,地利用率；,需要自架设跨,江,江桥梁；,土地属性是商,业,业产权,优势,劣势,土地基本属性,判,判定,地块虽然满足,别,别墅物业开发,的,的核心必要条,件,件（稀缺性、,竞,竞争力高），,但,但地块大小、,发,发展的持续性,和,和产权等因素,局,局限了宗地的,开,开发价值宗地,基,基本,属,属性,条,条件,有,有局,限,限性,财富,分,分配,体,体系,：,：,高端,购,购买,力,力研,判,判,房地,产,产现,状,状,高端,市,市场,表,表现,市场,研,研判,1,4,2,3,核心,要,要素,：,：,市场,研,研判,铜仁,市,市国,民,民经,济,济稳,定,定快,速,速增,长,长。

2002-2009,年，,铜,铜仁,市,市国,民,民生,产,产总,值,值平,均,均增,长,长速,度,度为,19.39%,2009,年，,国,国民,生,生产,总,总值,为,为,46.49,亿元,，,，同,比,比增,长,长,16.23%,虽然,铜,铜仁,地,地区,是,是贵,州,州东,部,部的,重,重要,城,城市,，,，但,铜,铜仁,地,地区,的,的生,产,产总,值,值在,省,省内,的,的排,名,名仅,为,为倒,数,数第,二,二经济,发,发展,铜仁,地,地区,生,生产,总,总值,仅,仅排,名,名倒,数,数第,二,二，,经,经济,发,发展,较,较为,落,落后,；,；,经济,发,发展,较,较快,，,，但,经,经济,基,基数,较,较低,烟草,种,种植,、,、加,工,工已,成,成为,拉,拉动,铜,铜仁,经,经济,的,的主,要,要行,业,业之,一,一，,主,主要,集,集中,在,在德,江,江县,铜仁,市,市第,二,二产,业,业同,样,样是,支,支柱,产,产业,，,，境,内,内蕴,含,含有,丰,丰富,的,的锰,，,，是,中,中国,最,最大,的,的锰,产,产区,，,，储,量,量,1.2,亿吨,锰,锰矿,资,资源,；,；以,及,及矾,矿,矿资,源,源，,储,储量,120,万吨,的,的；,黑,黑色,金,金属,的,的开,采,采和,冶,冶炼,发,发展,迅,迅速,。

水电,热,热力,也,也是,重,重点,发,发展,行,行业,，,，思,林,林电,站,站、,沙,沙陀,电,电站,、,、彭,水,水电,站,站（,位,位于,重,重庆,境,境内,）,）为,当,当地,大,大型,项,项目,铜仁,市,市支,柱,柱产,业,业：,除,除旅,游,游业,外,外，,主,主要,为,为黑,色,色金,属,属开,采,采业,、,、金,属,属加,工,工冶,炼,炼业,、,、水,电,电热,力,力、,烟,烟草,种,种植,四,四大,产,产业,经济,发,发展,铜仁,市,市第,三,三产,业,业呈,现,现快,速,速发,展,展的,势,势头,，,，自,2005,年起,至,至,2009,年，,第,第三,产,产业,占,占比,最,最高,，,，约,为,为,44%-45%,；,2010,年全,区,区旅,游,游人,次,次过,1000,万,铜仁,地,地区辖,1,个县,级,级市,、,、,4,个县,、,、,4,个自,治,治县,、,、,1,个特,区,区，总人,口,口约,342,万铜仁,市,市是一,个,个多,民,民族,聚,聚居,的,的地,区,区，,境,境内,有,有,24,个少,数,数民,族,族，,少,少数,民,民族,占,占比,超,超过60%，,其,其中,以,以：,侗,侗族,人,人，,土,土家,族,族人,，,，苗,族,族人,为,为主,，,，也,是,是铜,仁,仁地,区,区行,署,署所,在,在地,，,，总人,口,口约40,万,万，,市,市区,人,人口,约,约21.4万。

铜仁,市,市下,属,属：,4,街道,、,、,5,镇、,7,乡、,150,自治,村,村,铜仁,地,地区,的,的人,口,口非,常,常分,散,散，,铜,铜仁,市,市对,周,周边,县,县市,的,的吸,纳,纳力,弱,弱；,财,财富,掌,掌控,群,群体,集,集中,低,低财富,分,分布,基础,薄,薄弱：贵,州,州省,的,的经,济,济发,展,展属,国,国内,落,落后,的,的地,区,区，,铜,铜仁,地,地区,在,在省,内,内的,经,经济,排,排名,倒,倒数,第,第二,，,，虽,然,然保,持,持较,快,快稳,定,定的,发,发展,速,速度,，,，但,当,当地,居,居民,的,的经,济,济基,础,础还,是,是比,较,较薄,弱,弱分配,体,体系,不,不均,衡,衡：同时,，,，由,于,于当,地,地矿,产,产、,水,水利,资,资源,丰,丰富,，,，财,富,富集,中,中在,少,少数,人,人手,中,中，,两,两级,分,分化,非,非常,大,大,集中,度,度低：铜,仁,仁市,吸,吸纳,力,力弱,，,，财,富,富掌,控,控群,体,体在,整,整个,地,地区,非,非常,分,分散,财富,分,分配,体,体系,：,：,铜仁,市,市当,地,地的,具,具备,高,高端,物,物业,消,消费,能,能力,的,的客,户,户基,数,数有,限,限。

商品,房,房供,求,求走,势,势,2009,年和,2010,年成,交,交量,大,大幅,增,增加,，,，高,出,出,2008,年近,一,一倍,；,；尤,其,其到,2011,年上,半,半年,，,，基,本,本达,到,到供,需,需平,衡,衡；,铜仁,市,市房,地,地产,市,市场,2008,年刚,开,开始,起,起步,，,，供,求,求量,仅,仅二,十,十万,方,方，,2009-2010,年走,势,势跳,跃,跃式,发,发展,；,；,2011,年,1-7,月土,地,地成,交,交量,就,就高,于,于去,年,年近,一,一倍,，,，未,来,来两,年,年房,地,地产,放,放量,将,将增,大,大2009,年至,今,今，,发,发展,加,加速,，,，供,求,求逐,步,步趋,于,于平,衡,衡,基数,较,较小,数据,来,来源,：,：市,房,房管,局,局,商品,房,房价,格,格走,势,势,市场,调,调研,结,结果,当,当地,主,主力,产,产品,供,供应,是,是电,梯,梯商,品,品房,，,，均,价,价,3700-3,9,00,，上,述,述房,管,管局,统,统计,数,数据,出,出现,较,较大,偏,偏差,，,，主,要,要是,包,包含,下,下属,乡,乡镇,及,及多,层,层房,价,价格,。

从,2008,年的金融,危,危机以及,2009-2010,年房地产,快,快速发展,期,期，到国,家,家出台的,各,各项调控,政,政策，均,没,没有对当,地,地房地产,市,市场造成,影,影响，可,见,见其市场,较,较为闭塞,，,，受外界,影,影响小，,没,没有大量,外,外来购房,客,客户，价,格,格上涨平,稳,稳房地产市,场,场发展闭,塞,塞，受外,界,界影响小,，,，价格平,稳,稳上涨数据来源,：,：市房管,局,局,谢桥新政,府,府板块,老城区板,块,块,火车站板,块,块,3,公里,2.5,公里,铜仁住宅,市,市场划分,为,为三大板,块,块：,老城区板,块,块：（供,求,求主力）,火车站板,块,块：（老,城,城区的延,伸,伸）,谢桥新政,府,府板块：,（,（未来两,年,年供 应,主,主力）,住宅市场,版,版块划分,目前供应,主,主力,城区开发,。