《厦门市物业管理若干规定实施细则》草案

《<厦门市物业管理若干规定>实施细则》（草案）（征求意见稿） 第一章 总 则第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《厦门市物业管理若干规定》和其他有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本实施细则b5E2RGbCAP第二条 市建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，履行下列职责：（一）组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定；（二）制定物业管理的相关政策措施；（三）指导、协调各区建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、市物业管理协会以及其他相关部门（单位）依法开展物业管理相关工作；p1EanqFDPw（四）指导各区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为；（五）统一监督管理全市的物业专项维修资金；（六）指导各区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动；（七）组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作；（八）建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度；（九）开展全市物业管理有关法律、法规、政策的宣传和培训工作；（十）指导各区建设行政主管部门定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训；DXDiTa9E3d（十一）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。

第三条 区建设行政主管部门履行辖区内的下列物业管理监督管理工作职责：（一）指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责；（二）会同街道办事处（镇人民政府）调整和决定物业管理区域范围；（三）办理（前期）物业服务合同、物业管理招投标等备案事项；（四）监督和管理物业管理招标投标活动；（五）办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项；（六）依法处理物业管理的信访投诉事项；（七）配合或组织实施实施物业服务企业的资质检查和日常监督检查工作；（八）实施或配合实施物业管理的行政处罚；（九）负责物业专项维修资金的缴交、使用和核销的日常监督管理；（十）定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训；RTCrpUDGiT（十一）法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责各区建设行政主管部门应当设立物业管理专职机构，配备专职工作人员，具体承担辖区内物业管理的监督管理工作5PCzVD7HxA第四条 街道办事处（镇人民政府）在区建设行政主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：jLBHrnAILg（一）负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作；（二）指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动：（三）责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；（四）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议；xHAQX74J0X（五）对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议；LDAYtRyKfE（六）对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会；（七）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举；（八）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销；Zzz6ZB2Ltk（九）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章；（十）组织召开街道物业管理联席会议；（十一）依法处理物业管理信访事项；（十二）法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

第五条 社区居民委员会（社区工作站）协助街道办事处或受街道办事处委托依法开展辖区内下列物业管理相关工作： dvzfvkwMI1（一）指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作；（二）监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作；（三）根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表；（四）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；（五）在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用等有关职责，并接受全体业主监督；rqyn14ZNXI（六）法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责第六条 街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会应当明确工作机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责EmxvxOtOco第七条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，定期组织辖区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题会议可邀请区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

SixE2yXPq5第八条 街道办事处可委托社区居民委员会组织召开物业管理联席会议街道办事处受区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托 第九条　经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任6ewMyirQFL经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行kavU42VRUs物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录 第十条　街道办事处或社区居委会应设立物业纠纷调解机构，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷y6v3ALoS89业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解M2ub6vSTnP 第十一条 规划、国土房产、价格、城管执法、工商、环境保护、质监、民政、安监、公安和消防等部门，按照各自职责对物业服务及其相关活动依法进行监督管理。

0YujCfmUCw第十二条 广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等公共服务单位应当依照法律法规等规定建立责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共服务正常开展eUts8ZQVRd第十三条 市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业服务从业人员的表彰与惩戒等行业自律制度 第十四条　市政府有关部门和各区政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系 各区政府应当创新扶持政策，在老旧住宅区和原农村城市化社区推行社会化、专业化、市场化的物业服务第十五条 鼓励和提倡街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作sQsAEJkW5T第十六条 鼓励社区居委会、物业服务企业等探索推行居家养老与社区服务相结合等有利于养老服务业发展、健全养老服务体系的物业服务新模式具体管理办法由市民政主管部门会同市建设行政等有关主管部门制定，报市人民政府批准后实施GMsIasNXkA第十七条 鼓励物业服务采用新技术、新方法提高物业管理与服务水平，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化 TIrRGchYzg第二章 业主大会和业主委员会第一节 业主第十八条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：　　（一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人；　　（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；7EqZcWLZNX　　（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；　　（五）其他符合法律、法规规定的人。

符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件第十九条 业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：（一）按照（前期）物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票或表决权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行（前期）物业服务合同；（八）享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；（九）监督房屋专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利第二十条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：（一）遵守社会公序良俗、业主大会议事规则、（前期）管理规约；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按规定或约定按时足额交纳物业公共服务费、专项维修资金等费用；（五）维修、养护危害安全、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用的物业专有部分；（六）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为理由不履行相应义务确有必要汇总明确业主的权利和义务：以便形成健康导向；推出后续制度） 　　　　第二节 业主大会筹备组第十九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后，街道办事处在收到建设单位提交成立业主大会报告或10名以上业主以书面形式提出成立业主大会请求的，应在30日内负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）lzq7IGf02E筹备组在30日内无法成立的，经街道办事处报区建设行政主管部门同意后，可延长至60日内成立筹备组成员由街道办事处、社区居民委员会、建设单位和业主代表7至11人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数三分之二；筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派工作人员担任，常务副组长由社区居民委员会派代表担任zvpgeqJ1hk建设单位已不存在，或经街道办事处（镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员NrpoJac3v1第二十条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件：（一）具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住；（二）具有完全民事行为能力；（三）依法履行法律法规等规定的业主义务；（四）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；（五）热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间；（六）临时管理规约中规定的其他条件。

业主代表名额应当考虑物业类型、幢（梯）及建筑面积的均衡分布，并根据业主推荐票数多少确定第二十一条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位报告或业主请求之日起5日内，制定组建筹备组的公告，在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于7日1nowfTG4KI组建筹备组公告应当明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等社区居民委员应根据组建筹备组的公告，组织业主推荐产生业主代表业主代表的业主推荐票数应当不低于业主总票数的三分之一，并根据得票率高低确定fjnFLDa5Zo筹备组成员名单确定后，街道办事处（镇人民政府）应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不应少于7日公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处（镇人民政府）应当进行复核tfnNhnE6e5筹备组成员名单公示期满且业主无异议的或者经复核异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应当及时在物业管理区域内显著位置公告筹备组成员名单、工作职责、工作规则等，公告期不应少于7日筹备组自公告之日起成立HbmVN777sL筹备组成立后一个月内，街道办事处（镇人民政府）应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。

第二十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及各业主所有的建筑物专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟订管理规约、业主大会议事规则；（四）制定业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人名单；（五）完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作第二十三条 筹备组通过召开会议，按照少数服从多数的原则进行筹备工作的决定筹备组的决定违反法律法规及相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其改正 V7l4jRB8Hs第二十四条 筹备组应当于首次业主大会会议召开前15日，将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况等在物业管理区域内显著位置进行公告83lcPA59W9筹备组应当自成立之日起3个月内完成本细则第二十二条规定的筹备工作，并组织召开首次业主大会会议筹备组无法按期限组织召开业主大会会议的，经街道办事处（镇人民政府）同意，可延长至6个月筹备组成立6个月仍无法召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，街道办事处（镇人民政府）可以解散筹备组并重新成立筹备组mZkklkzaaP第二十五条 鼓励街道办事处（镇人民政府）通过购买服务的方式，委托第三方开展成立筹备组、召开业主大会会议、选举产生业主委员会等工作。

AVktR43bpw第二十六条 建设单位应当向筹备组提供业主名单、业主联系方式和各业主所有建筑专有部分面积情况等建设单位未能提供的，由街道办事处（镇人民政府）向房地产交易权籍登记机构查阅房地产交易权籍登记机构应当在收到街道办事处（镇人民政府）的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复ORjBnOwcEd第二十七条　首次业主大会筹备经费由建设单位承担建设单位应当在办理工程竣工验收备案前，一次性向物业所在地街道办事处（镇人民政府）缴纳筹备经费筹备经费缴交标准为：物业总建筑面积5万平方米以下的，按每平方米1元缴交；超出5万平方米以上的部分，按每平方米0.5元缴交，建设单位缴交的筹备经费最多不超过20万元2MiJTy0dTT第二十八条 筹备经费应当专户储存、专款专用首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督经费结余部分应当转入公共收益资金账户gIiSpiue7A第三节 业主大会第二十九条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达每一位业主，并在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于15日uEh0U1Yfmh第三十条 在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的，业主委员会应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢（梯）张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：IAg9qLsgBX（一）在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴；（二）在物业管理区域的主要出入口张贴；（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

第三十一条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加会议第三十二条 业主大会共同决定的管理规约应当对下列事项作出约定： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护；（二）物业管理用房的使用和经营；（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；（四）物业屋面、外墙、阳台、门窗的装修和户外设施的装饰装修和安装规范；（五）业主维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务；（六）物业公共服务费、日常专项维修资金等缴交标准与方式及公共收益的分配方式；（七）业主违反管理规约应当承担的责任；（八）其他应当予以约定的有关内容第三十三条 管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、物业使用人均具有约束力第三十四条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称；（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（三）业主投票权数的确定方法；（四）业主代表的产生和业主授权委托的具体方式及主要内容；（五）业主大会会议的表决程序；（六）业主委员会的职责；（七）业主委员会议事规则；（八）业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止情形等；（九）业主委员会换届选举程序、业主委员会委员补选规则等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的名称、使用和管理；（十二）业主委员会所聘请专职工作人员的职责和报酬。

业主大会设立业主大会代表并由其组成业主大会常务会议的，业主大会议事规则还应当对业主大会代表的资格、人数、任期等事项以及业主大会常务会议的产生方式、选举规则、委托内容、工作授权、具体职责、议事规则和表决程序进行规定WwghWvVhPE第三十五条 首次业主大会会议的选票、表决票和委托书等原始凭证应当由街道办事处（镇人民政府）保管，保管期限为一个完整的选举周期其他业主大会会议的选票、表决票、委托书等资料的保管由业主大会议事规则规定 asfpsfpi4k第三十六条 业主对业主大会会议的选票、表决票等有疑义的，经占业主总数20%以上的业主提议并经街道办事处（镇人民政府）同意后，可以召开业主大会临时会议，进行必要的查验复核、重新统计等工作补充目的）ooeyYZTjj1　　第三十七条 业主可以梯（幢）、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约规定，不得与业主大会的决定相抵触各单位范围内的事项内容、议事方式、程序等应当在管理规约和业主大会议事规则中约定BkeGuInkxI　　第三十八条　业主大会会议分为定期会议和临时会议　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

　　业主大会定期会议召开前，业主委员会应当物业管理区域内显著位置公告以下内容：　　(一)上一年度物业管理情况；　　(二)上一年度业主委员会工作情况；　　(三)上一年度业主大会收支情况；　　(四)物业管理的其他有关事项　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于召开前10日发布召开临时会议的公告：　　(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上（含20%,以下同）业主提议；　　(二)经业主委员会决定；　　(三)经50%以上业主大会代表提议；　　(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；　　(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形第三十九条　业主委员会未按照本细则规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）或委托社区居民委员会组织召开PgdO0sRlMo　　第四十条 业主根据本细则第三十八条规定提议召开业主大会临时会议的，应当提供业主签名的书面提议资料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式　　业主委员会应当在收到提议资料后15日内，核实提议的业主人数是否达到业主总人数20%以上。

业主委员会未核实或核实情况存在异议的，由街道办事处（镇人民政府）予以核实　　经核实提议符合本细则第三十八条规定的，业主委员会应当自核实完成之日起30日内就提议议题召集业主大会临时会议经核实提议不符合本细则第三十八条第二款第一项、第三项规定但业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式，提议召开业主大会临时会议　　业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就该管理事项组织召开业主大会临时会议；但业主大会决定依法被撤销的除外　　第四十一条　召开业主大会会议，应当于会议召开前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时书面告知物业所在地的社区居民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外3cdXwckm15　　公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见组织召开业主大会会议的组织或机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日h8c52WOngM　　第四十二条　采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。

采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果v4bdyGious　　表决结果应当向全体业主公示采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上公示内容应当包括业主基本信息、所有的建筑专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等J0bm4qMpJ9　　业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会保管，保管期限不少于5年　　未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当责令限期公示并告知全体业主XVauA9grYP　　第四十三条　业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当在物业管理区域显著位置公告业主大会决定bR9C6TJscw　　采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的组织或机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

pN9LBDdtrd业主查验本人意见，应当提供本人身份证明和房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书 　 第四十四条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算DJ8T7nHuGT　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算　　第四十五条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：　　(一)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算但尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算QF81D7bvUA　　(二) 按照前项的统计总和计算总人数　　第四十六条　一个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人4B7a9QFw9h　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权　　业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权　　业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第四十七条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分业主在决定自行管理之前，应当对自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府）ix6iFA8xoX第四十八条 业主大会成立后产生的经费应当由全体业主共同承担第四十九条 业主大会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：（一）挂号信件或特快专递；（二）电子邮件；（三）手机短信；（四）其他电子信息传送方式业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的方式为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业wt6qbkCyDE业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送Kp5zH46zRk抄送人应当保留已抄送的相关记录第四节 业主小组、业主大会代表制度第五十条 鼓励规模较大或条件较好的物业管理区域，建立业主小组制度和业主大会代表制度第五十一条 同一物业管理区域内有500个以上业主的，可以以梯（幢）、单元为单位成立业主小组业主小组由该梯（幢）、单元的全体业主组成。

Yl4HdOAA61业主小组应当履行下列职责：（一）委托推选业主大会代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意见；（二）依法依约决定有关共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；（三）依法依约决定本小组范围内的其他事项 业主小组议事由该业主小组产生的业主大会代表主持业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行ch4PJx4BlI第五十二条 业主大会代表由所在业主小组的业主选举产生，业主大会代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定qd3YfhxCzo业主可以书面委托的形式，约定由其选举的业主大会代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权，具体委托的内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则约定E836L11DO5业主大会代表有下列情形之一的，其代表资格终止：（一）不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被司法机关限制人身自由的；（四）不履行业主法定义务的；（五）侵害其他业主合法权益的；（六）无正当理由连续三次不参加业主大会的；（七）以书面形式向业主委员会提出辞职的；（八）经业主小组半数以上业主提议，认为有必要取消其业主大会代表资格的；（九）法律、法规规定以及业主大会议事规则规定的其他情形。

第五十三条 业主大会会议可以以业主大会代表组成业主大会常务会议的形式召开 业主大会会议采用业主大会常务会议参加的形式召开的，业主小组的全体业主应当书面委托业主大会代表，委托书应当明确委托事项、委托权限和期限与会业主大会代表所代表的投票权数应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会常务会议方为有效S42ehLvE3M业主大会会议采用业主大会常务会议的形式召开的，业主大会代表应当在参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所在业主小组的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主大会代表在业主大会或其常务会议在投票时如实反映501nNvZFis第四节 业主委员会第五十四条 业主委员会由5到13人的单数委员组成业主委员会委员和业主委员会候选人应符合下列条件：（一）具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅区实际居住；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力； （四）遵守管理规约和业主大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务；（五）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；（六）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职；（七）本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系；（八）具备履行职务的健康条件和文化水平；（九）具有履行业主委员职责的工作时间；（十）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件。

鼓励在社区居委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举jW1viftGw9第五十五条 业主委员会的选举应当有本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效；业主委员会委员、候补委员的当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（以下简称“面积、人数双过半”），方能当选xS0DOYWHLP第五十六条 业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿服务有条件的物业管理区域，业主大会也可以根据业主委员会委员和专职工作人员从事公益性工作情况按月给予适当的津贴，每月津贴总额不得超过本市最低工资标准，具体标准通过业主大会规则予以约定 LOZMkIqI0w鼓励业主大会聘请专职人员具体办理业主大会和业主委员会的信访处理和日常事务，专职人员应当定期接受区建设行政主管部门和街道办事处的业务培训，并在业主大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬等。

ZKZUQsUJed第五十七条 业主委员会应当维护业主合法权益、促进小区和谐，依法履行下列职责： （一）召集业主大会会议，每年向业主大会会议或全体业主报告上一年度的工作情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷； （四）督促业主履行管理规约、缴纳物业公共服务费和专项维修资金，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；dGY2mcoKtT（五）根据业主大会授权可代表全体业主就物业管理事宜依法进行诉讼；（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并依法使用和管理； （七）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请； （八）定期公布专项维修资金、公共收益和业主委员会经费收支等情况； （九）受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主；（十）业主大会赋予的其他职责第五十八条 业主委员会应当在物业管理显著区域内公布下列情况和资料：（一）业主委员会名称和成员名单；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）物业服务合同；（四）首期、日常专项维修资金的收支情况；（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（七）业主大会和业主委员会的决定；（八）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况；（九）其他应当向业主公布的情况和资料。

前款第（一）～（三）项应当长期公布，若有变化的应当及时更新前款第（四）～（六）项应当至少每半年公示一次，公示期10日以上，第（五）、（六）项应当同步在厦门市专项维修资金网站公示rCYbSWRLIA前款第（七）（八）项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公告，公告期不少于7日FyXjoFlMWh第五十九条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为：TuWrUpPObX（一）接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益；（二）采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等全体业主共有的资产；（三）索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬；（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为第六十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止：（一）任期届满的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）丧失民事行为能力的；（四）被司法机关依法限制人身自由的；（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（六）以书面形式向业主大会提出辞职的；（七）本人、配偶或者直系亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职的；（八）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；（九）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；（十）无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；（十一）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员有前款所列第（一）至第（七）项所列情形的，业主委员会应当在15日内依法进行公示业主委员会委员有前款第（八）至第（十一）项所列情形的，业主委员会应当自知道该情形后30日内予以查实，情况属实的，在15日内依法进行公示委员资格自公示之日起终止7qWAq9jPqE业主委员会不履行上述职责的，街道办事处可在收到业主请求后15日内进行公示第六十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或其常务会议决定是否终止其委员资格：（一）不履行业主委员会委员职责的；（二）利用业主委员身份谋取私利的；（三）侵害物业管理区域内其他业主合法权益的；（四）经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，认为有必要终止其资格的；llVIWTNQFk（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的出现上列情形的，业主委员会委员资格自业主大会会议做出决议之日起终止第六十二条 业主委员会应当自其选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处（镇人民政府）备案，并在选举产生之日起15日内到区民政行政主管部门进行社团法人登记yhUQsDgRT1（一）业主委员会备案表；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）业主大会议事规则、管理规约；（四）业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况；（五）业主大会决定的其他重大事项；（六）法律法规规定要求的其他材料；街道办事处（镇人民政府）在收齐上述文件之日起5个工作日内发放业主委员会备案证明，并将业主委员会情况录入厦门市业主委员会管理系统；业主委员会收到备案证明后，应当将备案情况在物业管理区域内显著位置公告。

MdUZYnKS8I管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内到原备案机关办理变更备案 09T7t6eTno第六十三条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处（镇人民政府）的备案证明业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期 e5TfZQIUB5业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定 　　第六十四条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开会议由主任委员召集和主持；主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持业主委员会会议不得以书面形式召开s1SovAcVQM　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，委员不能委托代理人参加会议业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力GXRw1kFW5s　　业主委员会召开会议时，可以同时邀请物业所在地街道办事处（镇人民政府）的代表或者相关的社区居民委员会参加。

涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议重要事项的范围由业主大会议事规则约定UTREx49Xj9　　业主委员会会议应当制作书面记录，由参加会议的委员签字后存档　　第六十五条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：　　（一）业主大会、业主委员会会议记录；　　（二）业主大会、业主委员会的决议和决定；　　（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等；　　（四）业主委员会委员选举及备案材料；　　（五）专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目；　　（六）业主的意见和建议；　　（七）业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录； 　　（八）业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等　　业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意第六十六条 业主委员会应当在任期届满前3个月内，按照业主大会议事规则规定程序，组织召开业主大会会议，进行换届选举8PQN3NDYyP业主委员会委员任期届满后，不得继续履行委员职责业主委员会任期届满仍未完成换届选举的，所在地街道办事处（镇人民政府）应当责令其在30日内组织召开业主大会会议。

逾期仍未组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可按照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员由街道办事处（镇人民政府）或其委托的社区居民委员会确定；经确认前期选举工作合法的，街道办事处（镇人民政府）可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举mLPVzx7ZNw业主委员会任期已届满仍未换届选举产生新一届业主委员会的，由社区居民委员会代行业主委员会组织表决重大事项等职责，代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止 AHP35hB02d第六十七条 新一届业主委员会选举产生之日起10日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续NDOcB141gT第六十八条 业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他业主大会的财物移交给业主委员会拒不移交的，业主委员会应当将其拒不移交的行为予以公告，并可以请求辖区内派出所协助移交；拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任　　业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过40%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补；缺员超过50%的，由街道办事处解散该业主委员会，组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

1zOk7Ly2vA　　第六十九条 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由执行秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府）街道办事处（镇人民政府）应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会fuNsDv23Kh　　业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定对离任委员进行财务审计第三章 物业服务和物业使用第一节 一般规定第七十条 本市物业项目实行项目经理负责制一个物业管理项目应当配备一名驻场负责的项目经理，项目较小或物业服务合同另有约定的除外tqMB9ew4YX10万平方米以上（含本数）的住宅项目和5万平方米以上（含本数）的非住宅项目必须由物业管理师担任项目经理；10万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目必须由持有效物业管理从业人员岗位证书者担任项目经理HmMJFY05dE物业项目经理在该项目任职期间，应当依法履约、守法尽职经查实存在违反法律法规和相关规定的，区建设行政主管部门应当依法进行监管，并在信用系统中计入不良行为记录；情节严重的，纳入向社会公布的警示名单。

ViLRaIt6sk第七十一条 非本市注册物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当依法到所在地工商部门办理分支机构有关手续，并提供相关专业技术人员和物业服务企业资质证书等合法有效证件，到建设行政主管部门办理相关信息登记 9eK0GsX7H1第七十二条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定提供相应的物业服务，并接受业主的合同履约监督和辖区建设行政主管部门的行业监督管理，自觉加入物业服务行业协会，遵循行业协会章程及其他自律规定 naK8ccr8VI第七十三条 物业服务企业应当公开物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息，并在物业区域显著位置设置标牌长期公示B6JgIVV9ao物业服务公示标牌管理的具体办法由市建设行政主管部门制定第七十四条 建设单位或业主委员会与物业服务企业签订前期物业服务合同或物业服务合同的，应当在30日内提交以下资料向项目所在地的区建设行政主管部门备案P2IpeFpap5（一）前期物业服务合同或物业服务合同备案申报表；（二）物业服务企业资质证书；（三）前期物业服务合同或物业服务合同；（四）前期物业项目的中标通知书；（五）项目经理执业资格或岗位证书等其他有关资料。

区建设行政主管部门负责对所提交资料进行形式审查；资料齐全、符合法定形式的，区建设行政主管部门应当在10日内予以备案3YIxKpScDM合同主体、收费标准、合同期限等实质性条款发生变更的，应当在变更之日起30日内向原备案部门进行变更备案 gUHFg9mdSs第七十五条 建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：（一）建设面积十万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于50平方米；（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置，但最高不超过1000平方米物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能，并在建设工程规划许可证中明确uQHOMTQe79第七十六条 物业管理用房归全体业主所有，作为业主委员会办公用房、物业服务处办公用房、门卫值班用房等；不包括设施设备用房、架空层和建设单位出售时承诺归全体业主所有的活动用房或健身用房等IMGWiDkflP未经业主大会同意，物业服务企业和业主委员会不得改变物业管理用房的用途第七十七条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对设计图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核WHF4OmOgAw国土房产行政主管部门办理商品房预售许可或现售备案时，应当对物业管理用房进行核查；办理房屋产权初始登记时，应当在房产登记簿中注明“物业管理用房”字样。

aDFdk6hhPd第七十八条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作承接查验中发现共用部位、共用设备和共用设施不符合规定或约定要求的，建设单位应当整改，并组织物业服务企业复验ozElQQLi4T第七十九条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土房产等有关部门批准，并将依法办理相关手续的情况书面告知物业服务企业CvDtmAfjiA住宅物业经合法手续改作商业使用的，物业公共服务费收取标准可按物业服务合同约定进行调整第八十条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定和（临时）管理规约的约定，依照有利于安全、公平、合理地使用物业的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系临时管理规约的主要内容参照本细则第三十二条QrDCRkJkxh第八十一条 政府有关部门或公共服务单位、街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会应当支持物业服务工作，不得干预物业服务企业的正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费；不得向物业服务企业转嫁公共管理、公共服务或社区服务的有关职责。

4nCKn3dlMX第八十二条 物业服务企业依法享有以下权利：（一）依照（前期）物业服务合同在物业管理区域开展物业管理活动；（二）制定物业服务的管理制度和具体措施；（三）按照（前期）物业服务合同的约定，收取物业公共服务费和其他相关费用；（四）制止违反（前期）物业服务合同、（临时）管理规约及有关法规规定的行为；（五）要求业主委员会协助履行物业服务合同；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利第八十三条 物业服务企业应当履行下列义务：（一）履行（前期）物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；（二）接受有关行政管理部门的监督管理；（三）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；（四）将存在的安全隐患或重大物业管理措施报请业主委员会提交业主大会审议；（五）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时予以制止，并报告有关行政管理部门；ijCSTNGm0E（六）按照有关管理规约、临时管理规约，制止有关禁止性行为实施；（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务第八十四条 物业服务企业应当按照下列规定落实物业共用部位、共用设施设备的安全生产责任：（一）建立健全安全管理责任制；（二）制定和实施物业管理区域内突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业公共安全事故等突发事件安全防范的应急预案；vfB1pxanfk（三）制定和实施安全巡查、安全宣传、安全培训、安全隐患整改等安全管理制度；（四）依法依约定期开展安全隐患排查、检测和维护保养；及时发现、依法依约报告或提请业主、使用人及业主委员会消除安全隐患；业主、使用人及业主委员会不积极落实整改的，应当及时书面报告相关主管部门，并配合做好督促整改工作。

JbA9VhEou1（五）及时如实报告安全事故；（六）依法依约申报或保障安全措施、安全宣传、安全培训、安全隐患整改等经费；（七）其他依法应当履行的安全生产责任 第八十五条 区建设行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，建立物业应急服务企业预选库有下列情况之一的，可以由街道办事处（镇人民政府）组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供应急服务：X7Ahr18pJI（一）合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的；（二）合同期满后，物业服务企业退出，尚未成立业主委员会的；（三）原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的应急服务合同的期限由街道办事处（镇人民政府）与物业服务企业具体约定 物业服务内容、标准和收费可参照物业服务最基本标准执行，物业公共服务等费用由业主承担 b3zqXLCqXo第二节 前期物业服务第八十六条 前期住宅物业的建设单位，应当通过市或区工程交易中心采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并将招投标情况报区建设行政主管部门备案pZyytu5rc5投标人少于3个或者住宅规模较小的，经所在区建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

DVyGZezsrM第八十七条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续20日之前，向物业服务企业移交项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、。