(2022更新）国家开放大学电大《物业管理法规》案例分析题题库及答案（试卷号2224）

最新国家开放大学电大【物业管理法规】案例分析题题库及答案(试卷号2224)案例分析题1. 8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区 15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块啊！ 〞伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头 看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送 往医院救治因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林 某将露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关业 主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关问题：(1) 小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？(2) 本案应如何处理？答：(1)可以通过协商、调解、诉讼等途径维护自己的合法权益2)顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭 建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；而物业公司作为物业管理方，对业主林某 私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错两方的过错行为共同导致小萌伤 残的损害结果，应当承担相应的赔偿责任。

2. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住2014年物业公司多次发 出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失 败，从2015年3月开始停止向银行供款银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士 通过拍卖取得了该房产2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业 费问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？(2) 物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？(3) 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：(1)赵先生的理由不成立因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务 的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应 保值和增值所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；(2) 物业公司不应当向张女士追索物业服务费首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本 身有过错；其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；(3) 物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与 赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护白己的合法权益。

3. 陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防 台风准备陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回 家，恰好走到陈军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，长平物业公司的巡逻保安员见 状，忙把其送往医院抢救经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从 六楼陈军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去陈军家玩，陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵 于是，黄佳父母找到陈军要求其赔偿损失，陈军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属 不可抗力，不同意赔偿为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求陈军赔偿损失，并以管理不善为由将长 平物业公司告上法庭问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？(2) 本案应由谁来承担赔偿责任？为什么？(3) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？答：(1)原告是黄佳，被告是陈军和长平物业公司2) 应由陈军承担赔偿责任，因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的，陈军未能妥善 管理白家窗台上的花盆存在着过错；花盆是放在业主的专有权的范围，物业公司没有管理义务。

3) 台风将花盆刮落不属于不可抗力，因为不可抗力是指不能预见，也不能避免的事件，在木案中台 风来临前是有通知的，陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生4. 2012年4月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母何帆开车到 该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上 小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求 下交纳了 5元的停车费何帆离开小区时，发现车辆丢失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一 直都未找到在此情况下何帆向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此 部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？(2) 物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？(3) 在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物业公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一个是物 业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。

2) 无权，因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分 的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利3) 不能成立，因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对 车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理5. 刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元/平方米，且五年不 变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中但刘先生人住2年后，非但相 关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元/平方米刘先生找到理论，物业公司说“开发商说 的不算数〞，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？(2) 刘先生是否应当按照3元/平方米交纳物业管理费？(3) 刘先生应如何维护自己的合法权益？答：(1)本案涉及物业管理与房屋买卖是两种法律关系物业管理公司与开发商是两个独立的民事主 体，相互之间不应为对方承担民事责任2) 应当，因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，物业管理收费标准的依据是有关物业服务的 委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。

3) 刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任由于开发商没有完全履行合同所约定的义务， 依据【合同法】第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者 赔偿损失等违约责任6. 2013年4月，某小区业主委员会与广州天天物业服务公司签订合同，约定该住宅小区自2013年5 月份开始由天天物业服务公司进行管理2013年8月，赵先生人住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物 业费当天天物业公司催促他缴物业管理费时，赵先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业服 务公司的管理赵先生以拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明 他将不会跟物业服务公司建立任何物业服务关系经业委会多次出而调解也没有结果，最后物业服务公司 把赵先生告上了法庭，要求赵先生支付物业管理费及滞纳金问题；(1)本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对赵先生发生法律效力？ 为什么？(2) 如果该委托服务合同对赵先生有约束力，赵先生应该负有哪些义务？(3) 物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益？答：(1)该物业服务合同对赵先生产生法律效力业主委员会代表业主签订服务合同对小区内的业 主都具有约束力。

除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费2)赵先生负有物业服务合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范 围内的服从物业服务公司管理的义务3)可以7. 河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车收费过高等 问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商未果于是部分业主以串 联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物 业服务费、解除与现物业公司的服务合同之后新物业服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定业 主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办 公室与此同时蓝天物业公司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气问题：(1)本案中业主的行为有哪些违法违规之处？(2) 蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？(3) 业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？答：(D①部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会〞不合法， 不符合【业主大会和业主委员会指导规则】有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。

② 业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延 和拒交临时业主委员会〞做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力③ “临时业主委员会〞以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法2) 物业公司的做法是不妥当的①业主不交物业服务费的行为与业主使用燃气的行为分别属于两个 不同的法律关系，两者之间没有联系②是否停天然气属于燃气公司的权利，物业公司的行为是侵害业主 权利的行为3) 业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能 采取“围堵售楼处、物业管理处办公室"等过激行为8. 李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅出于经营需要，李先生将该套住宅作抵押向某银行 进行了贷款李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费物业公司认为李先生的房 子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费由于李先生没有及时归还银行 的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房子进行拍卖来偿｛丕贷款王女士通过拍卖取 得了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费结果王女士拒付过户前的物管费，李先 生又不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。

问题：(1) 如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？(2) 物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？(3) 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：(1)李先生的理由不成立；因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务 的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会得到相应 保值和增值；所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费2) 物业公司不应当向王女士追索物业服务费；首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，木 身有过错；其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责3) 物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与 李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益9. 2011年10月的一天晚上两岁的小女孩彤彤在小区喷泉池旁玩耍，不幸掉人池内溺水身亡彤彤 的母亲胡女士悲痛之余把小区开发商A公司和负责小区物业的B公司告上法庭，要求赔偿小孩死亡损失 30万元胡女士说，喷泉池与人行道间未设护栏等任何防护措施，房产开发商设计不合理，物业公司作 为大型综合社区的管理者，应全而考虑景观设施的安全问题，在日常维护、管理过程中应尽到足够的安全 保障义务，而两家公司都疏于防范，才导致了悲剧的发生。

彤彤的死亡完全是家长未尽到监护人责任所导致的，应负全责〞开发商A公司和B物业公司辩称, 胡女士作为彤彤的母亲，是法定监护人，彤彤年仅2岁3个月，是无民事行为能力人，“胡女士更应该寸 步不离地看护〞孩子当时是跟随胡女士一同出门的，胡女士没有看好，让彤彤独自待在街上，以致孩子 跌入喷泉还仍不知晓，更谈不上及时救助，这才是悲剧发生的主要原因同时，开发商还称，他们仅是喷 泉的建造者，而喷泉是根据相关规定建造的，是无过错的，无须承担赔偿责任问题：(1)在本案中，原告和被告分别是谁？(2)你认为本案应如何处理？答：(1)本案的原告是胡女士；被告是开发商A公司和B物业公司(2)本案应这样处理：胡女士负主要责任，因其未尽到对未成年人的恤护义务是悲剧发生的主要原因; 开发商A公司应负次要责任，因其喷泉设计有缺陷；B物业公司应负次要责任，因其未尽到安全保障义务。