王志纲工作室上海新江湾城

上海新江湾城 本案提要 新江湾城项目是王志纲工作室在上海策划的首个城市运营项目，是继天津张贵庄、廊坊新城以及成都市总体发展战略之后的又一个成功的品牌性项目工作室在此次策划中，站在整个上海乃至整个中国的高度上，导入城市运营的理念，从产业发展、城市格局以及企业需求三方面对项目进行了准确的定位提出了"绿色生态港，国际智慧城"的战略定位进入上海不到半年时间，接手项目仅三个月，工作室就在上海上演了一场城市运营的"完美风暴"为这个堪称上海城建001工程的项目指出了发展方向，初步奠定了工作室在大上海的江湖地位 项目背景 2003年6月，受上海城开集团邀请，工作室上海策划中心正在为1480亩的万源项目紧张工作在一次谈话中，上海城开倪总提到有一个朋友的大项目--新江湾城正缺少战略思路在倪总的引荐下，2003年6月14日，首席到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触 新江湾城原系空军上海江湾机场1996年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区新江湾城行政区划为杨浦区，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限公司实施开发新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。

被称为上海城市建设的001工程上海城投公司成立于1992年7月，是由上海市政府授权，对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理的城市建设专业投资控股公司上海目前的"申"字形高架和"三横三纵"为标志的市区快速道路网架，由大桥、隧道组成的黄浦江越江设施，由地铁一号线、二号线以及一大批公交设施所组成的公共交通网络，都是出自城投公司之手因此，上海城投公司也被称为制造上海迷阵的"魔术师的手" 1996年，受上海市政府委托，上海城投公司正式着手新江湾城项目的开发工作在1996-2003年期间，新江湾城也经历了多次的论证和讨论在工作室接触的时候，新江湾城刚刚完成了新一轮的规划方案国际招标韩正市长在考察项目后，也充分肯定了项目的规划方案但是，面对这样一个体量庞大、战略意义重大的项目，对项目的可持续发展问题，上海城投的孔总还是有些不放心面对这种情况，首席一针见血的指出，"新江湾城的问题不是规划的问题，而是要确定新江湾城在未来的上海扮演什么角色的问题，一句话，新江湾城缺魂"王老师的一席话，是上海城投的孔总很受震撼，当场表示要请工作室为项目找"魂"一句话，奠定了双方合作的基础 203年8月12日，王志纲工作室正式和上海城投公司签约。

项目纪要 2003年5月，王志纲工作室上海策划中心成立； 2003年6月14日，首席首次到新江湾城项目现场，与上海城投公司正式接触，并达成初步合作意向 2003年8月12日，新江湾城项目策划正式签约； 2003年9月21日，正式方案提交； 2003年11月8日，提交最终策划成果方案在会上，受到客户和上海业内的高度认同 大势把握 1、上海正在向新的梦想--世界城市进发！ 发轫于上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力新世纪的上海，向着更高的目标进发以上海为龙头，带领长江三角洲地区向着"世界第六大都市圈"的目标迈进…… 在这个宏观背景下，新江湾城也拥有了实现更高梦想的可能 2、"黄浦江时代"到来！ 之前，上海城市发展主轴一直是沿东西方向展开新世纪伊始，上海启动更宏伟的战略--黄浦江两岸综合开发工程标志着上海进入"黄浦江时代"！沿黄浦江两岸的外滩源、北外滩以及复兴岛次第开发，世博会、环球影城在黄浦江南端落户黄浦江，上海城市发展新的南北主轴线展现在世人面前。

新江湾城，正处于这一发展主轴之上新江湾城，作为这一发展轴上的北节点，将于世博会"一南一北"，共同舞起黄浦江"巨龙"！ 3、知识上海--上海城市发展的必由之路 上世纪九十年代以来，上海坚持"三二一"的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强进入新世纪，上海开始全面启动"科教兴市"战略依托科教兴市，走通华山天险一条路成为上海的必由之路"知识上海"，上海新的光荣与梦想！ 新江湾城，正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区在杨浦区提出"知识杨浦"战略的大背景下，新江湾城，将扮演很重要的角色我们提出，定位于"国际智慧城"的新江湾城，应该与杨浦区一起构建上海的"中央智力区"，成为"知识上海"战略的龙头型项目 理念创新 1、导入城市运营的理念 新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题在策划之初，工作室就提出"跳出地产看地产"的理念站在上海整个城市发展的角度上，从产业、城市形态和城市发展趋势等多方面来考察新江湾城的价值 2、导入"三老理论" 新江湾城不同于一般的地产开发项目，它对于城市、对于区域乃至对于整个社会都有重要的影响。

因此，在策划新江湾城项目的时候，工作室并没有单纯关注企业的需求，而是把政府、企业（尤其是二级开发商）和最终消费者（社会）的需求均衡来考虑导入"三老理论"，使得项目真正取得政治效益、经济效益和社会效益三赢 战略定位 新江湾城的总体定位："绿色生态港，国际智慧城" 新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区即： 一个回归自然的生态化的"田园都市" 一个新兴的富有魅力的"知识经济高地"和"财智乐园" 一个丰富多彩并不断成长的"活力之城" 一个海纳百川、缤纷多彩的"国际街区" 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的"休闲之都" 一个最适于工作和生活的"城中之城" 策略设计 1、"产业导入"策略 产业导入，是实现新江湾城可持续发展的关键策略在房地产住宅产业的基础上，工作室提出导入"知识型产业集群"的理念 新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区。

新江湾城的产业是以教育产业为核心，以旅游休闲、会议商务、餐饮娱乐、商业贸易及生活居住为依托，集研发、培训、出版、咨询、传媒与信息等内容产业为一体的知识产业集群 2、"整体开发，熟地供应"策略： 针对项目运营策略，工作室提出以城市运营的全新理念为指导，承政府之上，启市场之下，整合各方优势资源，通过"五统一"（统一策划、统一规划、统一配套、统一监理、统一宣传），对进入的开发企业提供全方位的服务的一整套土地开发策略 顾问监理 规划设计顾问：在尊重新江湾城国际招标的基础上，提出了构建"国际智慧城"的新的指导性规划建议 编纂新江湾城宣传册 项目成效 1、客户高度认同： "工作室在短短的四十天时间，研究上海、研究新江湾城，跳开房地产做房地产给我们上了一课关于黄浦江时代，我们以前想也没想，国际智慧城，我感觉魂已经找到了！"--城投公司总经理孔庆伟 2、同行赞同： "我们一直是"高，高不上去，低，低不下去"，王老师的定位高屋建瓴，操作性也很强我们很认同，定位定了，我们下一步也就好办了"--上海最大的房地产策划和代理机构金丰易居总经理周忻 3、社会反响初现 在上海财经频道上的财富人生专栏播出后，上海各界对工作室策划新江湾城的反响比较强烈。

项目思考 对于大型项目的策划，高屋建瓴的视角和高度的概括提炼能力尤为重要"欲穷千里目，更上一层楼"正是我们站在上海整个城市未来的战略高度上，才对新江湾城未来的发展看的比较清楚 其次，"抓大放小"对于大型项目的定位同样关键大型项目涉及的方面比较多，产业的、区域的以及开发各个环节的，定位的前提就是对这些因素和问题进行盘存梳理抓住主要矛盾的主要方面"牵一发而动全身"才能有效的撬动整个项目。