工程管理专业课程设计说明书
工程管理专业课程设计说明书专业课程设计任务书：一、 设计题目：济南市市中区房地产民用住宅产品性价比分析二、 设计内容与要求：1) 民用住宅产品分析，楼盘——数量分析，确定楼盘类型我们组选定卧龙花园的龙泰苑、豪商如意苑、世纪佳园、伟东新都、阳光舜城的锦绣苑五个楼盘进行分析楼盘类型皆为民用住宅，具体介绍见正文2) 确定调查、工作小组及相应人员的数量与分工我们是三组，组员：胡玉晓、吴青霖、刘岩、潘光远、殷齐鲁、韩菲、刘明、王美、邢晓宇进行调查时每三人为一小组，各组对五所楼盘进行调查分工3) 选择民用住宅产品市场调研的方法,设计市场调研的范围、工具采用调查问卷的方法进行市场调研调研人群设定为市中区居民，并在楼盘性价比因素的确定中采用德尔菲法向各房地产商中专业人士进行咨询充分利用四月份召开的房地产住宅博览会与住交会4） 民用住宅产品性价比分析的指标体系设计我们选择了十八个因素，通过德尔菲法进行筛选，最终确定八个因素作为楼盘性价比分析的指标体系5） 按照给定的分析工具做出分析图表通过层次分析法，对数据进行分析，列出图表具体图表见本组资料6）设计确定性价比分析各指标的权重，并计算、做出评价 根据调查问卷所得进行计算，具体内容见本组资料。
7）编写设计说明书 前期工作结束后进行设计说明书的编写设计评语： 老师签名：正文目录：一、 课题简介……………………………………………二、 济南房地产市场发展趋势…………………………三、 初期训练……………………………………………四、 性价比指标体系的建立……………………………五、 楼盘的确定与楼盘信息……………………………六、 性价比指标的获取…………………………………七、 数据整理与图表的建立……………………………八、 结论与学习体会……………………………………九、 进度计划表…………………………………………说明书后附问卷样本 一、课题简介我们隶属于山东大学管理学院工程管理专业建筑业和房地产业是我国国民经济发展中重要的基础先导性支柱产业，工程管理专业是为了适应国民经济的高速发展和城市化建设进程的需要，从事工程项目决策、实务和全过程管理的高级工程管理学科培养目标：具备土木工程技术、管理学和经济学的基本知识；初步掌握现代管理科学的理论、方法和手段；熟悉有关产业的方针、政策和法规；了解国际工程承包及项目管理的国际惯例；具备从事国内外建筑工程项目管理、工程估价、项目投资分析、工程项目招投标及房地产开发、物业管理等基本技能；并受到科学研究的初步训练。
能从事工程项目决策、实务和全过程管理的复合型高级工程管理人才毕业去向：建筑施工企业、建设监理单位、项目业主方或房地产开发、物业管理、工程咨询、设计等企事业单位从事工程项目管理、工程估价、项目投资分析、工程项目招投标和国际工程项目管理等工作这是对我们专业的介绍，正是基于这些要求，才有了专业课程设计课题出现的必要性我们选择了“房地产民用住宅产品性价比分析”作为课题，之所以选择这个课题是因为房地产业目前在国民经济中占有很大的比重，同时与我们的专业紧密的联系起来通过完成整个课题的过程，使我们可以亲身接触到房地产业，给我们带来更多的对专业的了解，增加大家的专业知识，为今后步入社会打下坚实的一步整个设计过程分为如下：首先，依据济南市市中区现有住宅楼盘进行产品——数量分析、市场调研，确定楼盘类型其次，建立文档，分析调查信息，确定德尔菲法的运用条件再次，根据产品性质、功能要求，设计民用住宅产品性价比指标体系然后，确定五个住宅产品进行比较分析最后，运用层次分析法对数据进行整理分析，得出结论课题的整个内容如上所述，我们是一个团队，在知识得到验证体会的同时考验我们的是能否合理的处理在工作过程中出现的各种问题。
二、济南房地产市场发展趋势自99年济南市房地产市场的销售途径逐渐由集体销售转为散户销售以来，济南市的房地产开发，尤其是住宅开发，无论是经济适用房、中档大众消费住宅还是高档时尚住宅均被大量的建造出来，取代了大片的低矮、危、旧房屋，真有一种“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的感觉济南市房地产市场也一改自92年火爆场面后的低迷，出现了欣欣向荣、如火如荼的场面，济南房地产开发公司由两年前的100余家发展到今天的近300家就是最好的明证1、竞争日趋激烈，市场趋于规范，整体盈利水平下降 房地产的区位性特征，决定了它的不可移动性，区域性消费量的减少，将使房地产项目的销售速度明显减慢而各个区域的房地产项目大量的被开发出来，使市场几乎没有空白点，也使得销售曲线的先扬后抑的难题更加不易得到解决竞争的加剧必使房地产开发项目的利润率水平趋于下降，一直到各个行业的平均利润率在10-15%左右，而在这种环境下，规范的运作，将使开发商更能赢得客户的信赖，从而在市场竞争中取得有利地位这是房地产业发展的必然趋势 2、期房交易向现房交易过渡 目前的济南市房地产市场，个人购房者已成为绝对主力，而且逐渐趋于理性和成熟由于开发商对市场反映的迟钝，使得这个市场转型期现房供应不足成为一个明显的特点，而为了补充市场，开发商又大量的开发出楼花进行销售，而目前济南市期房供应量，尤其是高档、中档住宅的供应量已大大超出市场需求，这又必然使得期房在竣工前期销售完毕成为不现实的幻想，开发商预售回笼资金的量也愈来愈小。
而好的开发地段的减少，也使得半年之后济南市房市进入现房销售为主流的阶段成为现实，开发商应充分注意这一特点 3、发展商进入优胜劣汰阶段目前济南市近300余家房地产开发企业大体可分为四种类型：土地储备型、品牌主导型、资金实力型、政府保护型由于消费者日趋成熟，市场趋于规范，以及协议出让土地量的减少，土地储备已越来越困难，政府保护型企业及土地储备型企业的发展空间已经非常有限，而大量的房屋纠纷，使得住房消费者在购房时更加仔细的研究开发商的资质及实力，这使得许多开发手续不够齐全的中小开发公司必将被市场淘汰出局，而在市场中能真心实意为业主服务，赢得良好市场口碑的品牌主导企业和资金实力企业必将在市场中脱颖而出，占据主导地位而 另一个值得注意的趋势是：济南市几家老牌国有房企市场占有额呈下降趋势，而新兴私有房企却迅速的发展起来，比如“汇统”和“三庆”，仅两年的总开发量已接近100万平方米，而总的土地储备已经超过了200万平方米的建筑面积这个状况很值得行业深思和研究 4、产品更新换代速度加快 可以说，济南市房地产市场受中国房地产大环境，尤其是北京、上海、深圳、广州等住宅发达地区的影响，在各方面均处于一个高度发展的不稳定期。
从建筑外型到园林设计、外环境营造，到室内平面布置、智能化设备、装修标准，一切都在急剧变化中都遵循着一个发展和更新的规律从中我们也可以看出，开发商为突破市场重围而刻意采取的求新求变，以及消费市场在发展中面对时尚的错失和迷惘一阵风，一阵风的刮过去，城市被钢筋和混凝土包装得更加现代和美丽，同时也在“风”中不断的进步，发展商和消费者在面对这些变化时，感性决策与理性抉择变得同样重要 认清房地产的大环境及其发展趋势是每一位准备在激烈竞争的房地产市场中取得胜利的开发商首先要进行的必修课认清了济南市房地产的现状，我们就很容易明白课程设计的必要性与迫切性我们的专业课成设计题目正是为房地产商而设，他们可以通过我们的调查数据进行分析，来了解现阶段的业主们所需要的建筑类型与要求当然我们现在的知识水平还不够专业，所做设计只是在老师的知道下摸索着进行的而且在一些数据的获取过程中还不够严密，这次设计只是在我们阶段的产品，对于课题的设计还不能达到一种完美的境地不过，正是这种挑战性同时激发了我们对她的激情，我们必将竭尽全力来完成我们的课题设计三、初期训练 本学期我们开设了“房地产开发与经营”与“专业课程设计”课程，为了学习安排的方便周老师将专业课程设计调到第十周开始。
为便于后期设计的顺利进行，我们在第十周时进行了济南市各区楼盘价格合理性调查问卷的设计那是我们第一次自己设计问卷，当然大家都很兴奋在平时我们也接触过很多各种各样的问卷，于是大家凭着自己的感觉进行着问卷格式与题目的设计在设计过程中所遇到的主要问题就是如何通过我们设计的题目得到对楼盘价格合理性的分析也就是说这一份问卷的针对性是如何确立的在问卷的正式确定之前，我们在课堂上进行了简易的答辩每个小组将自己的设计思路说出来，大家一起参考评价，出现的问题大家同时进行讨论分析而令我们比较兴奋的是在4月22日与23日我们班有幸以志愿者的身份参加在济南舜耕会展中心举行的住宅产业博览会山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会由山东省建设厅、济南市人民政府、青岛市人民政府主办建设厅首届住博会，是规模空前，规格最高，给各地市以充分展示自己的舞台，也给老百姓一次通过览展会了解全省的机会开发商也都给予了高度的重视，品牌企业几乎全部参加，并在展位的布置上，表现出了新创意，新理念，大投入，大手笔这是一次不可多得的机会，在展会上我们可以接触到很多的知名房地产商，的到专家的指点，同时在为他人服务的同时我们可以做我们的调查问卷。
在做问卷的过程中我们每人都有亲身感受，每人的收获也是各有不同有的见识了知名企业，有的在做调查问卷的过程中学到了很多东西通过本次调查问卷的制作与实施，我们对问卷的设计与作用有了深刻的了解，为我们在以后的几次问卷设计中提供了很好的经验在做问卷的时候的确存在一些问题，诸如：遭到拒绝，回答问卷时不认真，给我们问卷的设计提意见当然，在这些问题当中我们才能发现自己的不足大家了解了，问卷是今后工作的依据必须保证其有效性在问卷的前期工作中必须下大功夫进行可行性研究，只有这样才能在以后的工作中节省时间提高效率问卷样本见后附表1）四、性价比指标体系的建立高性价比已成为房地产开发商和消费者共同追求的目标,然而长期以来性价比都只是定性描述我们的目的就是建立房地产性能评价指标体系,并应用德尔菲法最终确定房地产性价比指标并将其定量化我们选择了授课过程中老师所讲的十八种因素作为初始因素，包括：小区位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、车位数量我们决定应用德尔菲法来确定影响楼盘性价比的指标体系德尔菲法是60年代初美国兰德公司的专家们为避免集体讨论存在的屈从于权威或盲目服从多数的缺陷提出的一种定性预测方法。
为消除成员间相互影响，参加的专家可以互不了解，它运用匿名方式反复多次征询意见和进行背靠背的交流，以充分发挥专家们的智慧、知识和经验，最后汇总得出一个能比较反映群体意志的预测结果德尔菲法的一般工作程序如下：1）确定调查目的，拟订调查提纲首先必须确定目标，拟订出要求专家回答问题的详细提纲，并同时向专家提供有关背景材料，包括预测目的、期限、调查表填写方法及其它希望要求等说明2）选择一批熟悉本问题的专家，一般至少为20人左右，包括理论和实践等各方面专家3）以通信方式向各位选定专家发出调查表，征询意见4）对返回的意见进行归纳综合、定量统计分析后再寄给有关专家，如此往复，经过三、四轮意见比较集中后进行数据处理与综合得出结果每一轮时间约7到10天，总共约一个月左右即可得到大致结果，时间过短因专家很忙难于反馈，时间过长则外界干扰因素增多，影响结果的客观性这种方法的优点主要是简便易行，具有一定科学性和实用性，可以避免会议讨论时产生的害怕权威随声附和，或固执已见，或因顾虑情面不愿与他人意见冲突等弊病；同时也可使大家发表的意见较快收敛，参加者也易接受结论，具有一定程度综合意见的客观性但缺点是由于专家一般的时间紧，回答总是往往比较草率，同时由于预测主要依靠专家，因此归根到底仍属专家们的集体主观判断。
此外，在选择合适的专家方面也较困难，征询意见的时间较长，对于需要快速判断的预测难于使用等仅管如此，本方法因简便可靠，仍不失为一种人们常用的定性预测方法 以上是对德尔菲法的简单介绍，本来我们将依照所说进行操作，那样我们的工作量将会比较大而幸运的是住宅产业博览会在此时于济南舜耕会展中心召开，届时将有全省各地的房地产商参加展出同时对自己的楼盘进行宣传与销售，而且会有很多专家莅临现场，我们在作志愿者的同时进行问卷调查我们分为三个小组，每小组三个人留下一组做志愿者，其余两组做问卷我们在各房地产商的展位上进行专家咨询可能是因为我们态度比较好或者是我们汕大的名气比较大，所咨询专家都给与了相当热情的帮助我们选择的是所属济南市市中区的楼盘，各个楼盘的介绍见下文在与专家们的咨询过程中，他们对于我们设计中的不足进行了指导他们给我们讲了很多内容并对潜在购房者作了一定的介绍，当然，潜在购房者才是他们真正的研究对象①潜在购房客群基本特征分析潜在购房者年龄结构日趋年轻化，26-30岁之间的年轻人成为购房群体的主流；主要以家庭为单位进行房产的买卖，三口之家占据主导，单身购房者需求明显不足；潜在购房者的工作单位多为私营企业。
②潜在购房群体需求特征潜在购房者的购房需求多为改善自身居住条件，购房时间集中于1~2年内，潜在购房者首选东部区域，二室、三室是需求的主力户型，80~100平米成为需求的主力面积③潜在购房者的购买能力分析潜在购房者多为中、低收入家庭，能够接受的楼盘单价集中于4000元/平米以下，总房款在40万元以下的住宅颇受欢迎；多采用银行按揭的付款方式 ④综合配套需求分析绿化、超级市场、幼儿园与学校是最重要的三项配套，同时租用车位的特征也越来越显著⑤潜在购房者获取信息渠道分析报纸广告和房展会是购房者最大的信息来源渠道，比例均达22.4％在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖及最具房地产广告传播的优势被购房者认同；电视广告以12.8％的比例，位居第二他们的专业令我们望尘莫及，经过他们的建议我们选择了如下几个因素作为我们的指标体系：小区的位置、户型设计、朝向、发展商信誉、建筑质量、交通情况、房间配套与物业管理据此着手于下一份问卷的制作，来针对选定的五个楼盘调查问卷样本见附表2、3）五、楼盘的确定与楼盘信息介绍我们调查的五个楼盘分别是：卧龙花园的龙泰苑、如意苑、世纪佳园、伟东新都、阳光舜城锦绣苑，现就其各自的房产情形简介如下：1、卧龙花园·龙泰苑1）楼盘介绍：位于济南市市中区郎茂山路29号，是卧龙花园的扩建楼盘，内建有板式小高层6栋，依山而居，空气清新，自然宁静。
以小区为中心，东有英雄山路，南接二环南路，北依经十路，郎茂山路也正在进行道路拓宽施工，拓宽后将大大提高出行速度，整个小区拥有便利的交通网络，附近有大型的购物中心：山水大润发；小区内设有民生自助银行，保证了住户的不时之需，随着小区的进一步完善，设立中学、小学，幼儿园的筹建工作也已经展开2）开发商资料：济南市房地产开发总公司隶属于济南市房产管理局，是山东省内较早从事房地产开发及相关产业的国有企业集团，成立于1993年，现有员工1200余人经过多年的实践与发展，济发集团形成了“文化促管理，改革求发展，开拓创市场，品牌树形象”的发展战略和“专业化发展”的经营方针通过深化改革，建章立制，规范管理和培育品牌，建立起了房地产开发、物业管理、建筑施工、房管经营、房屋维修等专业化发展的经营格局年平均房产开发面积达10万平方米以上主要品牌项目有泉星小区、名士阁等楼盘2、世纪佳园1）楼盘介绍：位于济南市市中区建设路93号，占地约140亩，总建筑面积近20万平方米小区内配备大型会所、科教中心、幼儿园、大型地下车库，采用智能化住宅管理及环保高标准设计，高品位、高质量、高性能，是集居住、休憩、娱乐为一体多功能的济南一流小高层住宅小区，周边配套设施齐全，交通便捷。
一期工程已经顺利实现入住，在施工过程中一期的多个楼号分别获得得省、市“红牌”工地称号二期工程共6个住宅和一个幼儿园工程12#、13#、15#、16#楼已全面开工建设，目前已经封顶，11#、14#住宅楼及幼儿园的施工准备工作正在积极的进行中2）开发商资料：济南市房屋建设综合开发集团隶属于济南市房产管理局的独立事业法人单位,现有职工159人，总资产3亿多元主要承担房地产开发、建筑施工、物业管理、装饰装潢、房屋租赁等业务具备年开发30万平方米，竣工20万平方米各类民用、商用建筑的能力集团先后开发建设了汇都花园、玉函东区安居工程群、金阁花园、世纪佳园等十三个住宅小区,完成建筑面积近200万平方米，累计投资达15亿元，工程全部合格，优良品率65%以上3、三箭·如意苑1）楼盘介绍：位于济南市市中区建设路85号，汇统花园、将军双辰苑以南，北临新规划道路，南临刘长山路，东临建设路，西临阳光新路（原水泥厂路），项目总占地面积235亩根据该项目的初步规划，在上述土地范围内，规划建设总面积30.51万m2，其中住宅建筑面积26.54万m2（高层10.60万m2，小高层15.55万m2，多层0.39万m2），商务办公及相关公建3.97万m2，总停车位1382个，居住户数2212户，建筑密度23.2%，容积率2.43，绿地率35%。
2）开发商资料：山东三箭置业集团有限公司国有大型一级施工企业，是经山东省政府批准建立的大型企业集团，是以国有资产授权经营管理为基础的国有独资企业集团公司具有工程总承包、建筑设计、建筑科研、大型公共建筑和高层建筑工程施工，设备安装、房地产开发、大型土石方、水利电力工程、道路桥梁工程施工，建筑456456装饰、建材生产、物资供销、国内国际贸易、矿产资源开发、影视制作、广告策划、教育等综合功能 4、伟东新都1）楼盘简介：位于济南市南部，是济南市最大的旧城改造项目，改造范围包括东八里洼、西八里洼、张安三个村，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，中部有一条东西向城市次干道八里洼路穿过，城市交通条件十分便利居住区距市中心4公里，区位环境优越基地总占地780亩，总建筑面积103.3万平方米，分四期工程开发，按顺时针滚动开发，一期占地约190亩，建筑面积约23万平方米，约1692户，一期工程共计33栋楼，均是板式结构，1梯2户，绿化率达40%，容积率2.07 2）开发商资料：济南伟东置业有限公司由香港、新加坡、澳大利亚实力财团联合投资成立的大型专业房地产开发企业，经营范围涉及房地产开发建设、经营和租赁。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，推行现代化企业管理制度,公司产权明晰、机构健全、管理科学诚信、勤奋、团结、开拓是公司一贯坚持的企业精神5、阳光舜城·锦绣苑1）楼盘简介：地处阳光舜城南城核心区域，建筑面积18万平方米南望远山，北依蝎子山，西临龟山，东邻鲁能足球俱乐部训练基地，处于济南千佛山的风景名胜区域，山体、植被、人工绿化情况较好，是济南市适于居住、环境最好的地区之一项目与舜耕路、旅游路等多条城市主干道相接，交通便捷是典型的新兴都市主义城市，是为中产阶层精心构筑的心灵家园2）开发商资料：山东三联城市建设有限责任公司三联集团直属全资骨干企业，具有国家房地产一级开发资质，是具有综合功能的、以"城市"为主导产品的城市开发商成立于1994午，现注册资本18亿元三联城建确立了"土地储备主题化、地产开发规模化、住宅建设产业化、物业管理精细化"的房地产开发思路，目前开发有阳光舜城、凤凰城、彩石花园、田横岛度假村等4个超级大盘以上即是我们所选定的楼盘六、性价比指标的获取 调查背景：问卷调查是我们专业课程设计的另外一个很重要的步骤，同样我们也因此给予了很大的重视 为了让我们组中的每个组员都有一个锻炼的机会，同时也根据我们的任务量，我们针对我们的五个对象――市中区的五个楼盘，进行了任务分配。
我的主要工作是同刘明一起到南外环的领袖城进行问卷调查调查时间：5.20――5.21 双休日 联系到双休日比较休闲，人们的心情可能更好，可能会给我们的调查更大的配合，于是初步定到该天调查过程：5.20日中午我们几经转车终于来到了南外环的领袖城，但是在我们意料之外的是它还没有建成，现在仍在施工过程中这主要由我们调查之前对领袖城没有全面的信息收集，全面的掌握它的信息造成的虽然是徒劳了一场，但是却让我们得到了无准备工作的教训在总结了上次教训的基础上我们在回到学校之后另外选取了一个被调查对象――卧龙花园，并对它在网站上进行了全面详细的调查5.21上午我们驱车前往卧龙花园－龙泰苑，它在济南市的位置大体上看应该算是在西南部，我们在K94路车上，看着沿途的城市风景，接近的时候车渐渐开始颠簸，可以想象它周边的道路设施不怎么好但是到下车之后，发现那里的楼盘从总体看还是不错的，比较规整比较干净，楼盘的表观颜色也很和谐在没调查之前，根据其他组的经验，调查中能遇到种种的阻挠，所以我们是怀着一颗受措的心去的，但是另外一个出乎意料事是：在我们向门卫说明了来意之后，他友善的接待了我们，并且给我们的查提供了极大的帮助在他的帮助下，我们不仅圆满的完成了任务而且对卧龙花园－龙泰苑的人文文化印象极好。
由于调查比较顺利，所以中午的时候我们就已经回到学校获得了第一手的资料 （问卷样本见附表4） 七、数据整理与图表的建立在数据的整理过程中我们用到了层次分析法，并且我们曾集体学习过，现在就层次分析法作如下简单介绍层次分析法又称AHP法(Analytic Hierarchy Process)是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于二十世纪70年代初，在为美国国防部研究"根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配"课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合层次分析法的步骤如下：1）通过对系统的深刻认识，确定该系统的总目标，弄清规划决策所涉及的范围、所要采取的措施方案和政策、实现目标的准则、策略和各种约束条件等，广泛地收集信息2）建立一个多层次的递阶结构，按目标的不同、实现功能的差异，将系统分为几个等级层次。
3）确定以上递阶结构中相邻层次元素间相关程度通过构造两比较判断矩阵及矩阵运算的数学方法，确定对于上一层次的某个元素而言，本层次中与其相关元素的重要性排序--相对权值4）计算各层元素对系统目标的合成权重，进行总排序，以确定递阶结构图中最底层各个元素的总目标中的重要程度5）根据分析计算结果，考虑相应的决策层次分析法的整个过程体现了人的决策思维的基本特征，即分解、判断与综合，易学易用，而且定性与定量相结合，便于决策者之间彼此沟通，是一种十分有效的系统分析方法，广泛地应用在经济管理规划、能源开发利用与资源分析、城市产业规划、人才预测、交通运输、水资源分析利用等方面下面就是我们共同整理后的数据与图表：表一：层次划分楼盘性能小区位置户型设计朝向发展商信誉建筑质量交通情况物业管理房间配套‘C1伟东新都C2如意苑C5卧龙花园C4阳光舜成C3世纪佳园这就是我们根据所调查内容建立的层级结构，在集体学习过层次分析法之后，知道首先要明确分为哪几个层次在针对每个关系建立矩阵进行计算下面就是我们的数据计算部分，由于图表的大小关系我们将其置于下一页表二：准则层权重注释：B1―― 小区位置 B2――户型设计 B3――朝向 B4――发展商信誉B5――建筑质量 B6――交通情况 B7――房间配套 B8――物业管理 AB1B2B3B4B5B6B7B8WiWi^1/8特征向量 TA最大特征根B112334577176403.3947850.3356022.7757018.6912245B2 1/211 12355751.715470.1695881.448693CIB3 1/31121243161.41420.1398051.1290550.0987464B4 1/31 1/21 1/3 1/3130.0555560.696770.0688810.663057RIB5 1/4 1/21311344.51.20680.1193021.011281.41B6 1/5 1/3 1/2311310.30.860280.0850460.756944CRB7 1/7 1/5 1/41 1/3 1/31 1/30.0002650.35720.0353120.3046090.0700329B8 1/7 1/5 1/3 1/3 1/41 310.0023810.4699960.0464630.418694 表三：方案层对B层排序权重注释：C1――伟东新都 C2 ――如意苑 C3－－世纪佳园C4――阳光舜城 C5――卧龙花园3．1小区位置B1C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC113141121.643750.2952511.6499465.34869950.077835C2 1/31 1/3431.3333331.059220.1902581.489489CI C313 11 1/50.60.902880.1621761.1705120.0871749 C4 1/4 1/211 1/40.031250.50.089810.486554RI C51 1/35416.6666671.461440.2625051.7912961.12 3．2户型设计B2C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC11 1/21 1/210.250.757850.1415830.717125.37212220.083063C22131 3181.78260.3330291.726898CI C31 1/31 2 1 0.6666670.922110.1722711.0107110.0930305 C421 1/21331.245730.232731.296221RI C51 1/31 1/310.1111110.644390.1203860.6228271.12 3．3朝向B3C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC111 1 1221.1486980.2249771.1292155.05819280.012989C21 111221.1486980.2249771.129215CI C31 111221.1486980.2249771.1292150.0145482 C41 1 1 11110.1958541RI C5 1/2 1/2 1/21 10.1250.659750.1292150.6625341.12 3．4发展商信誉B4C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC11 1/21 21110.1878980.9450825.05197210.011601C221132121.643750.3088571.574816CI C311 12121.1486980.2158381.0995110.012993 C4 1/2 1/3 1/21 1/20.0416670.52960.0995110.498279RI C51 1/21 21110.1878980.9450821.12 3．5建筑质量B5C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC11 1/21 2 1 110.1901880.9646485.05520280.012322C22113161.430960.2721511.391635CI C31112121.1486980.2184691.1007240.0138007 C4 1/2 1/3 1/21 1/20.0416670.52960.1007240.505003RI C511 12121.1486980.2184691.1007241.12 3．6交通情况B6C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC11112241.31950.2527071.2902865.05819280.012989C21 1 1/2110.50.870550.1667250.854859CI C31212281.51570.2902821.4570110.0145482 C4 1/21 1/2110.250.757860.1451430.728506RI C5 1/21 1/2110.250.757860.1451430.7285061.12 3．7房间配套B7C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC111111110.19503315.05819280.012989C21122281.51570.2956111.509357CI C31 1/21110.50.870550.1697860.8521950.0145482 C41 1/21110.50.870550.1697860.852195RI C51 1/21110.50.870550.1697860.8521951.12 3．8物业管理B8C1C2C3C4C5WiWi^1/5特征向量TA最大特征根CRC11 1/2 1/21 1/20.1250.659750.1250.62550C22112141.31950.251.25CI C32112141.31950.251.250 C41 1/2 1/21 1/20.1250.659750.1250.625RI C52112141.31950.251.251.12 表四：方案层总排序权重 B1B2B3B4B5B6B7B8B层总排序权重0.3356020.1695880.1398050.0688810.1193020.0850460.0353120.046463C10.2952510.1415830.2249770.1878980.1901880.2527070.1950330.1250.224369524C20.1902580.3330290.2249770.3088570.2721510.1667250.2956110.250.241757794C30.1621760.1722710.2249770.2158380.2184690.2902820.1697860.250.198324076C40.089810.232730.1958540.0995110.1007240.1451430.1697860.1250.140008181C50.2625050.1203850.1292150.1878980.2184690.1451430.1697860.250.195539413价格合理性计算 B层总排序权重价格合理性权重一致性均价合理化调整合理性价格C10.2243695241.12184847004189.5174471.196C20.2417577941.20878948003970.916 C30.1983240760.9916241004134.647 C40.1400081810.70004140005713.952 C50.1955394130.97769742504346.95 注释： 权重一致性=权重×5 合理化调整=均价÷权重一致性 合理性价格=∑合理化调整÷5结论： 通过全部数据整理与计算我们得出的结果是，楼盘性价比有高到低依次为：如意苑 1.073538伟东新都 1.051173卧龙花园 0.950529世纪佳园 0.916981阳光舜城 0.894615 计算方法：楼盘均价/合理性价格结果分析：根据表四的结论我们得出五个楼盘的性价比分析如上所示：如意苑的性价比最高，阳光舜城偏低。
其中如意苑和伟东新都的性价比都大于一，说明他们的楼盘相对较好我们所选择的市中区的五个楼盘性价比差距不是很大，主要是因为我们准则层里小区位置的权重比较大，而市中区的楼盘位置一般都得到业主认可，所以结果很大方面倾向于小区位置 八、学习总结 光阴似箭，尽半个月的实习即将结束！乐亦有之，苦亦不少，我的实习体验或者说经验颇多１． 学习经验： 1.1实习让我学到了很多关于我们专业课程的知识，使我对房地产的兴趣倍增，在一定程度上让我对工程管理专业有了一定更深的认识1.2在进行专业课程设计的过程中，还学到了很多在以往的学习中没有接触过的知识，比如一种很有用的管理决策方法－AHP未接触这种方法的时候，感觉它很神奇，为什么一种简简单单的方法在决策和方案选择中的作用这么有用通过一段时间的自学，对它由一无所知到渐渐了解到最后的熟练应用，初学成有一种特别高兴的感觉另外，因为在之前的学习中对Excel的掌握不够细致，以致于在现在用的过程中有了种种的疑问，经过我们的共同学习对它有了更加深入和细致的了解２．实践经验：2.1经过半个学期的实习，使我体会到了理念知识与实践是有区别的课本上的知识在真正的实践过程中不一定都适用：比如在课程设计最后输出结果的时候，应用学的AHP的步骤，在最后得结论的时候并好用。
在以后的学习和工作中更应该懂得变通总之做任何的事都要仔细，谨慎，不能上点马虎做任何事也都得主动，不然永远都不会成功良好的开端是成功的一半2.2在这一实习期间，我学会了很多东西，也明白了许多事情包括为人处世，要把自己的工作做好，就必须有很重的责任心和奋斗精神，使我真正体会到了适者生存，不适者淘汰在我们进行两次问卷调查中，我们可真正的练就了厚脸皮为了我们的学习任务，我们可谓是死疲烂打2.3还有一点是验证了那句话：上帝永远光顾那些有准备的人由于我们在对领袖城的调查是白白忙活了半天，就是因为没有事先做好准备工作，所以才成了这样在以后的工作中事事都应该有良好的准备才能在以后的工作和竞争中占优势3.心得体会：有了这段时间的实习我学到了很多，也总结出了很多有用的经验首先是无论在工作还是学习中要吃得起苦其次是谦虚另一方面，端正处世心态，进一步完善自我人格，学会人际沟通是必需的最后就是团队的协作，我们组可以说是一个成功的组合，工作分配合理，在我们的共同努力下取得了很好的成绩在这次实习中，我们将书本上的东西与实际相结合，又向经验丰富的周老师请教了很多平时不明白的问题，获益不浅在此再次感谢老师的帮助！九、进度计划表第十周到十一周：设计完成关于楼盘价格和理性的问卷与楼盘定价指标的问卷。
参加在舜耕会展中心举行的十年成就展与住宅产业博览会，并在参与过程中完成这两份问卷的调查工作每三人一组，各组完成相应数量的问卷 十一周到十二周：设计完成关于楼盘性价比的调查问卷参加在舜耕会展中心举行住房交易博览会按照分组，除在住交会上服务的一组，其余进行问卷调查十二周到十三周：正值五一放假，同学们大部分回家 安排每人自己思考在这初期的专业课程设计中学到的东西，以及今后几天需要进行的事情十三周到十四周：完成层次分析法的学习过程，掌握层次分析法的要领将问卷所得数据进行整理以便于在AHP法中方便运用，并且将运用AHP法前的工序理清楚十四周到十五周：按照所设定的方法将专业课程设计数据工作完成，得出结果小组成员根据所得数据完成自己课程设计的其余内容第十六周： 小组讨论，解决个别问题，完善各自设计报告打印上交实际工作过程中出现问题再与老师联系参考文献：﹡金坚:《住宅的综合性能价格比--住宅商品的核心竞争因素》[J];《房地产世界》2001(12).﹡赵晓录、孙维佳:《以住宅产品的性能价格比赢得顾客》[J];《建筑与预算》2001(5).﹡李清立：《房地产开发与经营》清华大学出版社，北方交通大学出版社2004.1*王莲芬，许树柏 《层次分析法引论》 中国人民大学出版社 1990﹡佚名 附录1首先感谢您的积极参与，您的意见对我们很重要！本次调查是由山东大学03级工程管理系发起，旨在深入了解济南市市中区居民当前住宅价格形势，仅为我们今后学习提供信息依据。
您的个人数据和资料一概保密 济南市市中区楼盘价格合理性调查问卷请在您认为合适的选项上面打√，谢谢！1、您认为济南现在的房价如何：（ ）A.贵 B.便宜 C.还可以2、您认为市中区的房价相比济南市其它区均价如何：（ ） A.贵 B.便宜 C.差不多3、您居住的小区相比市中区平均房价如何：（ ）A.贵 B.便宜 C.差不多4、您认为影响房价的主要因素有（ ） A.户型设计 B.周围环境 C.文化氛围 D.交通 E.物业管理5、您现在的住房是：（ ）A. 商品房 B. 自建房 C. 房改房 D. 租赁房 E.单位房6、您的购房承受价格相比市场价格来说：（ ） A. 高 B.低 C. 相当7、您现在住的房子，面积有多大？(单位：平方米) （ ）A.50以下 B.50—80 C.80—110 D.110—140 E.140以上 8、如果您买房，出于哪一种考虑？（ ）A.满足居住要求（第一次购房） B.改善住房条件 C.为父母子女购房 D.投资 E.其它 9、 您打算什么时候买房子：（ ）A.1年内 B.1—3年内 C.3—5年内 D. 5年以后10、 如果购房您倾向于选择：（ ）A.二手房 B.新房 11、如果您买房，您能够接受的最高单价是：（单位：元/平方米）（ ）A.1500以下 B.1500—2500 C.2500—3500 D.3500以上12、如果您买房，您会买多大面积的房子？（单位：平方米）（ ）A. 60以下 B. 60—80 C.80—110 D.110—140 E.140以上 13、你可以接受的物业管理收费价格是：（ ）A.20元/月 B.40元/月 C.60元/月 D.80元/月 E.服务好多点无所谓14、您买房时主要考虑的因素是什么？（ ）（可多选）A.交通便利程度 B.离工作单位远近 C.价格 D.社区规划效果 E.室内户型设计 F.小孩教育问题 G.小区绿化和空气质量 H.社区及其周围的消费、娱乐、购物环境 I.品牌与开发商实力 J. 物业管理是否完善15、您对今后几年房价趋势的看法：( ) A.看涨B.看跌C.基本维持不变D.不确定以下涉及到您的个人情况，仅供资料分析使用，我们将遵守《保密法》为您的资料严格保密。
● 性别： 年龄： 学历： 家庭人口： 住址： ● 您的职业：（ ） A.机关事业单位干部 B.大型股份或国有企业职工 C.个体工商户 D.中小生产企业职工 E.无职业 F.下岗工人 G.专业技术人员 H.经商人员 I.公司一般职员 J.其他 ● 您担任职务：（ ）A.高层管理人员 B.中层管理人员 C.普通职员 D.其他●请问您的家庭的月收入约：（ ）A.1000元以下 B.1000—2000元 C.2000—3000元 D.3000—4000元 E.4000—5000元 F.5000以上再次感谢您的参与！课程设计书附录2楼盘定价指标调查问卷尊敬的老师：您好！我们是山东大学03级工程管理的学生，正在进行专业课程设计，旨在深入了解济南市市中区居民当前住宅性价比状况，以为我们今后学习提供信息依据，现急需专家指导并提出宝贵意见，请您不吝赐教！ 我们根据所学内容总结了以下十八种因素，请您根据每种因素对楼盘价格的影响程度做出评价，并以分值的形式表示，每种因素满分为10分，请您打分：A.小区位置 _________ B.价格 __________ C.配套 _________ D.物业管理 __________ E.建筑质量 _________ F.交通 __________ J.城市规划 _________ H.楼盘规模 __________ I.朝向 __________ J.外观 __________ K.室内装饰 __________ L.环保 __________ M.发展商信誉 __________ N.付款方式 __________ O.户型设计 ___________ P.销售情况 __________ Q.广告 ____________ 。
