药中间体项目工程项目策划分析【参考】

泓域/药中间体项目工程项目策划分析药中间体项目工程项目策划分析目录一、 房地产开发项目前期策划 2二、 工程项目构思策划与实施策划 17三、 独立方案比选方法 23四、 投资方案类型 23五、 工程项目可行性研究报告的编制和评估 25六、 工程项目环境影响评价和社会评价 35七、 公司基本情况 42八、 产业环境分析 44九、 行业竞争格局 45十、 必要性分析 47十一、 进度实施计划 47项目实施进度计划一览表 48十二、 经济效益及财务分析 49营业收入、税金及附加和增值税估算表 50综合总成本费用估算表 51利润及利润分配表 53项目投资现金流量表 55借款还本付息计划表 58一、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后，围绕房地产开发项目的预期目标，通过全面分析市场前景和项目开发影响因素，将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件，通过准确的客户定位、项目定位和产品定位，对项目进行整体策划，为项目实际运行提供依据一）前期策划的主要任务和基本原则1、主要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?““怎么建”等关键问题。

1）“为谁建”是解决项目客户定位问题即通过市场分析，选择目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础只有明确了目标客户群体，才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划2）“建什么”是解决项目定位和产品定位问题即根据目标客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等解决“建什么”的问题，是前期策划的关键任务，也是项目差异化的实现途径项目定位和产品定位准确与否，会直接影响到目标客户对项目的认可度和接受度3）“能否建”是对项目可行性的评价即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价，从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位和产品定位相吻合的项目，项目运行能否达到预期目标4）“怎么建”是解决项目总体运行问题即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则（1）约束性原则房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件，尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行。

2）差异性原则差异性是项目市场竞争力的关键，需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场，策划出满足特定消费者需求的房地产产品，塑造出有价值的产品差异性这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面3）系统性原则每一个房地产开发项目都不是孤立的，必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑，保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致同时，特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系，必须考虑特定项目与其他项目之间的关系，形成互补或促进关系4）预测性原则房地产开发项目建设周期和经营周期比较长，因此，必须对经营期内房地产市场发展趋势进行预测，依照预测结果进行前期策划预测的准确度越高，前期策划效果就会越好二）前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分（1）环境分析环境分析是房地产开发项目前期策划的基石进行环境分析时，要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势，并对运营期变动情况进行预测2）市场定位。

市场定位是房地产开发项目前期策划的核心房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上，对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程，包括客户定位、项目定位和产品定位3）运行建议运行建议是指项目前期策划的操作设计房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程，对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重要，运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案4）经济评价经济评价是指项目前期策划中的财务分析，包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求；分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等三）房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础，只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上，才能对房地产市场未来发展走势作出判断1、政策分析首先，应分析相关政策对房地产项目开发的影响，如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等；其次，应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略这些政策因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响。

2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响3、用地分析（1）城市层面上的宏观用地分析其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能要研究区域功能特征，如是否是产业开发区、高教区、中心商务区（CBD）、政府行政区等；区域认可度，即在消费者印象中的区域形象和特征；区域发展趋势，如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域，废旧工业区转变为新型文化艺术区等2）区域层面上的中观用地分析其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件区域交通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施3）地块层面上的微观用地分析其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件，地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景观条件，现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等。

地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进行考察，内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想4、市场分析（1）市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容，对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析首先是宏观经济指标分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等，分析这些因素变化对房地产市场的影响其次聚焦到房地产市场，考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状，以及在开发经营期内的变动趋势等2）中观层次的市场分析中观层次的市场分析即区域市场分析，这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域这种区域市场的划分可与行政区划重叠，也可跨越行政区域界限大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等3）微观层次的市场分析微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目，通过对比分析，发现竞争空白点，同时对本项目的优劣势有清醒的认识，在此基础上寻求项目差异点，扬长避短。

5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析房地产开发企业的主观条件包括项目开发目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标（战略实现、业务平衡、市.场开拓等）及企业领导人的意图，客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上，要对开发期内房地产市场发展进行研判，主要包括：一是房地产市场走势研判，即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判；二是房地产市场需求研判，重点是对潜在的有效需求进行分析和预测；三是房地产市场供给研判，预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量，同类竞争产品的数量、成本、竞争力等；四是房地产市场价格研判，重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动趋势四）房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分，对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合房地产开发项目的目标和特点，最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程1）市场细分房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。

细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场住宅市场细分的依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等在细分非住宅市场时，地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准除此之外，非住宅市场细分的主要依据还包括最终消费者和消费者规模等因素2）目标市场选择房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场，即房地产开发项目的服务对象开发项目选定的目标市场必须满足以下条件1）目标市场应有足够的需求量足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求；“需求量”既指现实有效需求，也包括开发期内潜在有效需求2）目标市场必须是企业有能力进入的在房地产市场中，有足够需求量的细分市场很多，但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制，不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求，因此，必须结合自身能力、资源、优势等条件选择部分细分市场作为目标市场3）目标客户选定市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向，要准确地锁定目标客户，就需要在选定目标市场的基础上再行细分，确定具体开发项目的消费群体，即目标客户在选定的目标市场中，虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性，但是对房地产的效用排序并不相同。

通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析，选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象，这就是目标客户选定4）目标客户特征分析在选定目标客户后，要进一步分析目标客户的基本特征因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素，对目标客户基本特征的分析要与物业类型相结合房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其概念性规划的过程1）项目开发战略选择项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标，针对目标客户的需求特征，通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析，确定项目开发的总体思路1）SWOT分析这是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境，从而选择最佳经营战略的方法其中，S代表企业内部资源和能力的优势（Strength）W代表企业内部资源和能力的劣势（WeakneSS）0代表企业外部环境中的机会（OppOrtunity）T代表企业外部环境中的威胁（threat）根据房地产开发项目环境分析成果，可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析。

2）项目开发战略基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有以下四种①SO战略SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势，充分利用外部机会的发展型战略当房地产开发项目有显著的资源和能力优势，同时市场有发展机会时，可选择此战略②WO战略WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略当房地产开发企业或项目存在短板，但外部机会很好时，可以采用这种战略，抓住机遇，扭转劣势③ST战略ST战略是指充分利用企业或项目的内部优势，避开有较大威胁的开发领域的多元化战略当房地产开发企业能力强，同时比较灵活时，可采用此战略④WT战略WT战略是指以退为进的战略当房地产开发项目受到外部市场环境的威胁且内部状况又不佳时，可以考虑采用此战略2）项目主题创意房地产开发项目主题创意是指根据项目及其所在地区特征，确定项目特有的、显著区别于竞争对手的、能进行概念化描述、能通过宣传推广活动被目标客户接受且产生共鸣的项目特质主题创意确定了开发项目最显著的特征，能够凸显项目个性，避免项目同质化房地产开发项目主题创意应满足以下要求：要易于展示和传播，能够让客户感知到，并可以在信息渠道中展示和传播；要凸显开发项目的内在品质，否则会引起客户反感或者被认为是欺骗；要与目标客户的需求特征相吻合，这样才能激发目标客户的购买行为；要与开发项目所在地区的资源条件相协调，这是房地产开发项目主题创意的基础。

3）项目总体规划布局房地产开发项目总体规划布局，是指根据开发项目的主题创意，对项目的功能结构、空间尺度和用地结构等重要规划指标所进行的总体安排和布局，是项目定位的重要内容对商品住宅开发项目而言，总体规划布局主要包括以下六项内容1）物业类型构成及布局从使用功能来看，包括住宅、公寓、商业及公共建筑等物业类型从物业形态来看，有高层住宅、多层住宅，高层住宅中还有点式高层、板式高层等项目总体规划布局是对项目中各种物业类型和物业形态的面积及其在项目总面积中的占比、在项目用地范围内的平面布局进行的总体安排和设计2）项目空间尺度安排项目空间是指在开发项目用地范围内，由各建筑物、构筑物组成的外部空间项目空间尺度是指在外部空间中，各建筑物、构筑物之间的空间位置关系进行项目空间尺度安排时，主要应满足三个方面的要求：一是满足设计规范和用地规划指标要求；二是满足共享性和安全性要求，这主要是针对项目的公共设施、构筑物和景观等的空间尺度安排的；三是满足视觉审美要求，建筑物高低错落有致，景观节点的空间布局和空间造型都能形成不同的视觉效果3）项目用地规划布局项目用地规划布局是指根据开发项目用地规划技术指标要求，对开发项目的各种用地类型进行分配和布局，主要涉及开发项目的各类建筑物、交通道路、景观绿化、水体设施等用地规模及布局。

4）项目道路交通规划房地产开发项目道路交通规划主要包括项目道路网络规划、项目出入口设置和项目静态交通规划道路交通规划应遵循系统性、安全性和节地性原则系统性原则要求项目内各种不同功能的道路之间有合理的比例和密度，有较好的衔接安全性原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求节地性原则要求项目内道路系统在保证安全畅通的前提下，对路网密度、道路宽度等作出科学安排5）项目绿地和景观规划在项目定位过程中，绿化与景观规划主要包括项目园林风格确定、项目绿化景观布局、项目景观节点设计等内容项目园林风格应结合项目主题创意、整体风格、开发规模、目标客户及项目档次和开发用地的自然条件、周边环境等因素综合考虑项目绿化景观布局应根据所确定的绿化园林的性质、风格、主题和内容，结合开发用地情况，对绿化园林进行综合安排居住小区景观通常是由景观节点和景观轴线构成的一个具有时间属性的动态整体系统应注意对主要景观节点和景观主轴线的设计，规模较大的居住小区，可以有多条景观主轴线6）项目配套公共设施对住宅项目而言，配套公共设施是指房地产开发企业按照规定在项目用地范围内为商品住宅配套修建的各种公共设施，一般包括教育、医疗卫生、文化体育商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公共设施。

3、产品定位房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，对房地产开发项目的功能、质量、档次、风格、面积、户型、环境构建等方面进行构思和设计，为房地产开发项目设计提供指导性意见的过程产品定位是项目定位的延续和细化，产品定位将项目定位的概念和设想转化为具体的有形产品和无形服务，满足目标客户的需求房地产商品具有菲利普•科特勒所描述的产品三层次结构，即房地产商品是由核心产品有形产品和附加产品组成的复合体1）核心产品核心产品是指房地产所能提供的满足消费者最基本的生活和生产需要的功能和效用居住项目核心产品定位的主要内容包括功能组合策划、户型设计策划和配套设施策划功能组合策划是对不同类型的住宅功能配置的设计与安排，包括住宅类型策划、设施设备策划、室内装修策划②户型设计策划是房地产核心产品定位的主要内容，包括户型组合构成、户型平面布局、户型面积大小等③配套设施策划是在项目定位的配套公共建筑策划基础上进一步细化的过程，主要包括对会所、幼儿园、儿童游乐场、老龄活动场所、体育场馆设施等的位置、面积、内部功能等的策划2）有形产品有形产品是核心产品的基本载体，是房地产的外在表现形式，是房地产效用的重要基础，也是购买者选购房产时直观的依据。

房地产有形产品一般包括房地产开发项目所处的区位及地段、开发项目规划设计、建筑材料及建筑质量、建筑风格及外观造型、建筑结构及平面布局、外墙装饰及色彩、小区环境及周边设施等房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划小区规划策划是房地产开发项目总体规划所确定的主要内容的具体化和形象化展示，主要包括住宅群体平面组合、小区内道路选线、小区内管网设施和竖向设计等环境设计策划主要包括小区环境设计要素界定、绿地环境设计、环境小品设计等建筑设计策划是对房地产开发项目各类建筑物的建筑风格、外立面造型及色彩、建筑材料选用等的设计与安排3）附加产品附加产品是购买者在购买和使用房地产过程中得到的附加服务和附加利益的总和房地产附加产品一般体现在房地产销售阶段和使用阶段①在销售阶段，房地产附加产品主要表现为信息咨询、信贷服务、价格优惠、装修服务等②在使用阶段，房地产附加产品主要表现为房屋保修和物业服务，尤其是物业服务，已成为房地产商品不可分割的组成部分在房地产开发项目前期策划阶段，房地产附加产品定位虽然处于次要地位，但对营销策划有着重要影响对于住宅项目，附加产品定位的主要内容是物业服务策划、信贷服务策划和装修服务策划。

在前期策划中，应按照国家相关规定明确物业管理用房的面积、位置、交付标准等二、 工程项目构思策划与实施策划（一）工程项目构思策划工程项目构思策划是指在工程项目投资决策阶段进行的总体性策划活动，通过确立项目目标、定义项目功能、估算项目投资和建设周期、开展技术经济论证，以确保整个项目建立在可靠、坚实、优化的基础之上1、工程项目构思策划来源工程项目构思策划不是凭空臆想，而是以经济和社会发展为前提，以市场需求和社会需求为依据一般情况下，经营性投资项目构思策划多起始于市场需求，非经营性投资项目构思策划多起始于社会需求对项目需求的深入研究，是工程项目构思策划成功的重要保障由于建设工程寿命期较长，准确地预测其需求以满足建设工程全寿命期需要是较为困难的工程项目需求取决于对工程建设投资过程及结果产生重要影响的项目利益相关者，因此，工程项目构思策划必须识别项目利益相关者，确定并管理其需求和期望，以获得项目的成功工程项目需求可分为明确需求和隐含需求明确需求是用法律条文或者合同文件等明确表示的需求隐含需求一般又可分为两种：一种是约定俗成的惯例或由交易习惯确定的需求另一种是需要通过一系列方法研究分析得出的需求此外，工程项目需求还可分为现实需求和战略需求。

前者源于既有工程项目不能满足人们的使用需要，后者源于经济社会战略发展需要，这类需求往往是隐含需求如京沪高速铁路工程项目，在项目建设初期曾因票价过高等原因面临各种质疑；但在建成运行一段时间后，由于其在重塑经济格局、改变时空观念、提高出行效率等方面发挥出重要作用而逐步被认可，从而成为国内经济效益最好的高铁线路这是供给侧结构性改革的成功案例，供给使隐含需求显性化，贯彻落实了战略规划意图同样，在进行城乡基础设施项目构思策划时，应充分考虑未来发展战略需求，预留足够的发展空间2、工程项目构思策划内容工程项目构思策划应以法律、法规和有关政策方针为依据，结合实际建设条件和地区经济社会环境进行如果已确定在特定地点建设，还必须与地区或城市规划要求相适应工程项目构想策划主要包括以下四项内容1）工程项目定义和定位工程项目构思策划的首要任务是根据建设意图进行工程项目定义和定位工程项目定义是指明确界定工程项目的性质、用途和基本内容如要解决京沪两地交通问题，缓解交通压力，首先需明确修建高速公路、高速铁路还是增建机场，或者是同时采用多种形式工程项目定义为接下来的工程项目构思策划指明方向，明确工程项目建设目的、宗旨和指导思想。

工程项目定位是指根据市场需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定工程建设规模、建设水准，分析确定工程项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力，并进行工程项目定位依据及必要性和可能性分析2）工程项目系统构成在工程项目定义和定位明确的前提下，提出工程项目系统框架描述系统总体功能，确定系统内部各单项工程、单位工程的构成和相互联系，明确内部系统与外部系统协作和配套的策划思路，并进行方案的可行性分析通过策划工程项目系统构成，使工程项目基本设想变为具体而明确的建设内容和要求3）工程项目目标系统充分考虑并权衡工程项目利益相关者对工程项目的期望和需求，论证分析工程建设质量标准、投资估算、建设工期，确定工程项目质量、投资和进度总目标工程项目目标系统的策划，是工程建设实施过程动态控制的前提通常情况下，工程项目质量、投资和进度三大目标之间存在相互制约的关系，要同时达到“质量高、投资省、工期短”往往是不现实的因此，只能是首先做到工程项目投资与质量的协调平衡，即在一定投资限额下，寻求达到满足使用功能要求的最佳质量规格和档次；其次再通过项目实施策划，寻求节省工程建设投资和缩短建设周期的途径和措施，以实现工程项目三大目标的最佳匹配。

4）其他构思策划与工程项目有关的重要环节策划，均可列入工程项目构思策划范畴二）工程项目实施策划工程项目实施策划是指将体现建设意图的工程项目构思，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性设想的过程当然，这里的工程项目实施策划仍然是指在工程项目投资决策阶段站在业主方角度的前期策划事实上，在工程建设全过程中，工程项目参建各方都有其相应策划1、工程项目组织策划对于政府投资的经营性项目，需要实行项目法人责任制，应按《中华人民共和国公司法》的要求组建项目法人对于政府投资的非经营性项目，可以实行代建制，也可以采用其他实施方式，包括委托全过程工程咨询或阶段性专项咨询对于企业或私人投资项目，也需要设立专门机构负责工程建设实施总之，从业主方角度，首先需要确定工程建设实施管理的组织架构、管理职能部门及其职责划分，其次确定专业人员配备及管理职责、组织运行工作流程及规章制度，从而为工程建设顺利实施提供组织保障2、工程项目融资策划资金是工程建设实施的物质基础工程项目投资额大、建设周期长，资金的筹措和运用对工程项目成败影响重大建设资金来源渠道广泛，各种融资方式有其不同的特点和风险因素工程项目融资策划是解决建设资金来源，控制资金使用成本，进而控制工程造价、降低工程风险所不可忽视的环节。

工程项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，它取决于工程项目性质和工程建设实施运作方式竞争性项目、基础性项目和公益性项目的融资有不同特点，只有通过策划才能确定和选择最佳融资方案3、工程项目目标策划工程项目只有具有明确的目的和要求、明确的建设任务量和时间界限、明确的项目系统构成和组织关系，才能进行有效的项目目标控制明确工程项目的质量、投资和进度目标是工程建设实施的基本前提，同时还要兼顾安全和环保目标由于工程项目目标之间存在内在联系和制约，因此首先需要在工程建设条件和经济社会需求的基础上分析论证工程项目目标间的相互关系，力求使工程项目目标之间实现最佳匹配在此基础上，根据工程项目组成、组织模式、实施过程、建设进度等，分解工程项目质量、投资和进度总目标，形成从总目标到子目标、再到分目标的工程项目目标体系，并分析影响工程项目目标实现的风险因素4、工程项目实施过程策划工程项目实施过程策划是对工程项目实施的任务分解和组织工作策划，包括①工程发承包模式选择，如采用设计、施工分别发包模式还是工程总承包模式②工程招标及合同管理策划，如标段划分、招标方式选择、招标方案制定、合同计价方式及合同文本选择等。

③工程项目目标实现风险因素识别、项目目标控制方案及应急预案制定等④工程项目信息管理平台及协同工作方案制定等工程项目实施过程策划应视工程项目系统规模和复杂程度，分层次、分阶段地展开，是一个从总体轮廓性概略策划到局部实施性详细策划逐步深化的过程5、工程项目运营策划工程项目运营策划是指对工程项目建设完成后项目运营方式、运营管理组织和项目经营机制的策划对于经营性项目，同样需要在项目投资决策阶段进行运营策划，包括确立项目运营管理组织方案、初步拟订人员需求计划等三、 独立方案比选方法独立方案在经济上是否可被接受，取决于方案自身的经济性，即方案的经济效果是否达到或超过投资者预期的评价标准或水平因此，只需通过计算方案的经济效果指标，并按照指标的评价准则加以判别即可从这一点来看，独立方案比选实质上就是单一方案比选若没有资金或其他资源限制，则应选择NPV>0的所有方案但在工程实践中，如果经济上可行的方案较多，项目投资者可能没有足够的资源满足所有可行性方案，最常见的资源约束就是资金约束在此情境下，方案比选问题就变成资金约束条件下的独立方案比选问题为了保证得到最优组合方案，可采用独立方案互斥化方法四、 投资方案类型为了正确地进行多方案比选，首先应清楚投资方案之间的相互关系。

依据投资方案之间的关系，投资方案可分为以下三种类型一）独立方案独立方案是指方案间互不干扰，即一个方案的执行不影响其他方案的执行，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分运用为止严格地讲，独立方案是指相互之间加法法则成立的方案例如，有A、B两个投资方案（假设投资期为1年）仅向A方案投资，投资额为2000元收益为2600元；仅向B方案投资，投资额为3000元，收益为3750元；同时向A，B两个方案投资时，若有投资额为5000（200043000）元，收益为6350（2600+3750）元的关系成立，说明A、B两个方案间加法法则成立，即A，B两个投资方案是相互独立的二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，选择其中住一方案，其他方案必然会被排斥的一组方案夜如，某房地产公司欲在同一地点投资建造住宅、商店或宾馆等，由于只能选择其中一种投资方案，因此，这些方案就是互斥方案进行方案比选时，有时还会遇到两个方案互相影响（既不是完全独立，又不是互相排斥的情况例如，某公司欲制定A、B两种产品投资方案，但发现两种产品的销售存在关联性，如果其中一种产品畅销，则另一种产品将会滞销，由此可形成“A产品投资方案”“B产品投资方案”“A、B两种产品投资方案”三个互斥方案。

三）混合方案如果在若干互相独立的投资方案中，每个独立方案又存在着若干个互斥方案，称之为混合方案例如，某集团公司对其下属生产相互独立产品的三个工厂分别进行新建、扩建和更新改造，由此形成互不影响的三个独立方案，而每个独立方案又存在着若干互斥的具体方案，则该集团公司所面临的就是混合方案的选择问题在实际应用时，明确所面临的方案是互斥方案还是独立方案，对于投资方案比选十分重要以下仅介绍互斥方案和独立方案的比选方法，而且主要以动态分析指标比选投资方案为主五、 工程项目可行性研究报告的编制和评估（一）可行性研究报告的编制1、编制依据（1）国家经济和社会发展中长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等2）经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等3）由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划；对于交通运输项目建设，要有相关江河流域规划与路网规划等4）国家进出口贸易政策和关税政策5）拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料6）有关国家、地区和行业的工程技术标准，经济方面的法律、法规、标准和定额资料等7）由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定（8）包含各种市场信息的市场调研报告。

2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量，应切实做好编制前的准备工作，充分收集信息资料进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全，表述形式尽可能数字化、图表化，能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现，报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成1）工程项目可行性研究报告正文结构及内容工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面1）项目总说明具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等2）项目概况具体包括项目名称、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等3）市场预测具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等4）资源条件评价具体包括资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价5）建设规模与产品方案具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由，产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由6）场址选择具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等7）技术方案、设备方案和工程方案。

具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施8）原材料、燃料供应具体包括主要原材料、燃料供应方案，分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量，供应来源与运输方式，以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测9）总图、运输与公用辅助工程具体包括总图布置方案，场内外运输方案，给排水、供电通信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案10）环境影响评价具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等11）劳动安全卫生与消防具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等12）组织机构设置与人力资源配置具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等13）项目实施进度具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接14）投资估算与资金筹措具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析15）财务评价具体包括选取财务评价基础数据与参数，估算经营（销售）收人、税金及附加、成本费用，编制财务评价报表，计算财务评价指标，分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力，进行不确定性分析，得出财务评价结论及建议。

16）国民经济评价具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论17）社会评价具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论18）风险分析具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策19）研究结论与建议具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议2）房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面1）项目总说明具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等2）项目概况具体包括：项目名称、开发建设单位；项目地理位置，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性；项目性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围3）开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定具体包括以下内容0土地调查其包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。

②人口调查其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等③调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等④调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等⑤调查各种管线主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间⑥调查其他地上、地下物项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等项目用地现状一般要附平面示意图用地范围内的拆迁计划图制定安置方案具体包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等4）市场分析和建设规模的确定具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象（目标市场）分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等5）规划设计方案的选择具体包括以下内容市政规划方案的选择市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等项目构成及平面布置。

建筑规划方案的选择建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置，各种户型的数量、建筑面积等6）资源供给条件分析具体包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件7）环境影响评价具体包括建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议8）项目开发组织机构和管理费用的研究具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟订人员培训计划，估算年管理费用支出情况等9）开发建设计划的编制具体包括以下内容前期开发计划其包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划工程建设计划具体包括各个单项工程的开竣工时间、进度安排、市政工程配套建设计划建设场地的布置④施工队伍的选择10）项目的经济评价及社会效益分析具体包括以下内容项目总投资估算其包括开发建设投资和经营资金两部分。

项目投资来源、筹措方式的确定开发成本估算销售成本、运营成本估算销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算财务评价分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标，对项目进行财务评价国民经济评价房地产投资项目一般不进行国民经济评价对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价不确定性分析与风险分析一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展形势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析项目环境效益、社会效益及综合效益评价11）结论及建议具体包括以下内容①运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案②存在的问题及相应的建议需要说明的是，无论是一般工程项目，还是房地产开发项目，以上结构及内容均是根据编写的逻辑关系进行阐述的在实际编写过程中，有些内容可合并在一起，不是一定分开的，章节划分也不一定与上述内容完全一致二）可行性研究报告的评估可行性研究报告是工程项目投资决策的重要基础和依据，可行性研究报告的编写质量和准确性关系到项目投资决策的科学性和可靠性，是决定项目成败的关键因素。

鉴于此，投资法策机构应自行或委托专门的咨询机构，对可行性研究报告进行全面审核和评价，审查和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案提出意见，作为项目投资最终决策的主要依据贷款机构在接到项目贷款申请时，也需要自行或委托专门的咨询机构对可行性研究报告进行评估，根据评估结论进行贷款决策对可行性研究报告的评估内容主要包括以下两个方面1、报告编制的规范性评估评估内容包括项目批复文件资料是否齐全，报告内容及文件是否齐全、完整，编制依据是否可靠，编制深度是否符合要求，结论是否明确等2、报告内容及结果的真实性、可靠性、准确性评估（1）项目建设必要性评估评估拟建项目是否符合国家建设方针，是否满足市场需求，是否具有良好的前景2）项目建设条件评估评估项目建设规模是否经济合理；物料供应数量、质量是否满足项目需求；项目所需的供电、供水、供热、供气和通信等设施条件是否可靠，能否满足项目建设和建成后正常运行的需要；项目选址是否符合规划原则和要求，是否符合土地管理、文物保护、环境保护等方面的法律和法规，选择依据和理由是否充分；项目建设期组织管理机构与职能分工是否明确，建成后的运行管理机构是否落实，运行管理及经营方式是否可行；项目实施计划和工程进度是否合理等。

3）项目环境影响评估评估是否按要求编制环境影响评价文件，文件内容是否全面，环境保护措施是否可行4）技术方案、设备方案和工程方案评估评估技术方案、设备方案和工程方案是否可行；节能措施和节水措施是否合理、得当；设计依据是否正确，相关负荷、参数是否满足功能需要，是否安全、经济、合理，是否符合相应规范与标准；安全防范措施是否可靠5）投资估算与资金筹措评估评估投资估算依据、估算方法、内容及范围是否科学、合理、完整、准确，是否真实反映了可行性研究报告中建设内容的要求；对项目资金来源、筹措方式、筹资额度、筹资风险及资金使用计划等的合理性和可靠性进行分析论证和评估，分析资金使用计划是否与项目实施进度计划相衔接，用款计划安排能否与资金来源相对应，能否保证项目顺利实施6）项目效益评估主要从经济、社会等方面对项目的效益状况进行评估评价项目对所属行业发展、社会发展及为建设单位带来的效益，分析参数的选取是否合理，计算是否准确是否客观地反映了项目的经济效益和社会效益在汇总上述评估结果的基础上，对可行性研究报告中各部分内容和方案存在的问题提出修改意见，对不能确定的问题提出建议，得出最终的结论性意见，供决策部门参考六、 工程项目环境影响评价和社会评价（一）环境影响评价根据《中华人民共和国环境影响评价法》，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。

国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价1、环境影响评价的分类管理《中华人民共和国环境影响评价法》规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理1）对于可能造成重大环境影响的项目，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价2）对于可能造成轻度环境影响的项目，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价3）对于环境影响很小、不需要进行环境影响评价的项目，应当填报环境影响登记表2、环境影响报告书的内容建设项目环境影响报告书应当包括下列内容：建设项目概况；建设项目周围环境现状；建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术.经济论证；建设项目对环境影响的经济损益分析；对建设项目实施环境监测的建议；环境影响评价结论3、环境影响评价的相关要求环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表，应当由具有相应环境影响评价资质的机构编制除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众意见。

建设单位报批的环境影响报告书应当附有有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明建设项目环境影响报告书、环境影响报告表经过批准后，建设项目的性质、规模、地点，采用的生产工艺或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的，建设单位应当重新报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表建设项目环境影响报告书、环境影响报告表自批准之日起已满5年，建设项目方开工建设的，其环境影响报告书、环境影响报告表应当报原审批部门重新审核4、房地产投资项目的环境影响评价房地产开发、宾馆、酒店、办公用房、标准厂房等房地产项目，涉及环境敏感区及需自建配套污水处理设施的，应当编制环境影响报告表环境敏感区是指依法设立的各级各类保护区域和对建设项目产生的环境影响特别敏感的区域环境敏感区主要包括①自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、海洋特别保护区、饮用水水源保护区②基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林区、野生动物重要栖息地、重点保护野生植物生长繁殖地③文物保护单位④针对标准厂房类房地产项目，环境敏感区还包括以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域对于其他房地产投资项目，应当编制环境影响登记表。

二）社会评价社会评价旨在分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性进行工程项目社会评价，有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致，有利于项目与所在地区利益协调一致1、社会评价适用范围社会评价适用于社会因素较为复杂、社会影响较为久远、社会效益较为显著、社会矛盾较为突出、社会风险较大的投资项目主要包括需要大量移民搬迁或者占用农田较多的水利权纽项目、交通运输项目、矿产和油气田开发项目，扶贫项目、农村区域开发项目，以及文化教育、卫生等公益性项目2、社会评价主要内容（1）社会影响分析社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响包括项目对所在地区居民收入、生活水平和生活质量、就业等产生的影响，项目对所在地区不同利益群体的影响，项目对所在地区文化、教育、卫生等方面的影响，项目对当地基础设施、社会服务容量和城镇化进程等的影响，项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响等2）互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。

具体包括分析预测不同利益攸关群体、项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度及参与程度，分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展3）社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件可能会诱发民族矛盾、宗教矛盾的项目应特别注重这方面的分析3、社会评价方法项目涉及的社会因素、社会影响和社会风险不可能用统一的指标、量纲和判据进行评价，因此，社会评价应根据项目的具体情况采用灵活的评价方法在项目前期准备阶段，采用的社会评价方法主要有快速社会评价法和详细社会评价法快速社会评价法主要是分析现有资料和现有状况，着眼于负面社会因素的分析判断，一般以定性描述为主它是在项目前期阶段进行社会评价常用的一种简捷方法，通过这一方法可大致了解拟建项目所在地区社会环境的基本状况，识别主要社会影响因素，粗略地预测可能出现的情况及其对项目的影响程度详细社会评价法是在可行性研究阶段广泛应用的一种评价方法，是指在快速社会评价的基础上，进一步研究与项目相关的社会因素和社会影响，进行详细论证，并预测风险度，结合项目备选的技术方案、工程方案等，从社会分析角度进行优化。

详细社会评价法采用定量与定性分析相结合的方法，进行过程分析4、社会稳定风险分析重大项目在可行性研究阶段应当进行社会稳定风险分析社会稳定风险分析应当作为项目可行性研究报告、项目申请报告的重要内容并设独立篇章项目单位在组织开展重大项目前期工作时，应当对社会稳定风险进行调查分析，征询相关群众意见，查找并列出风险点、风险发生的可能性及影响程度，提出防范和化解风险的方案措施，以及采取相关措施后的社会稳定风险等级建议1）社会稳定风险等级划分重大项目社会稳定风险等级分为三级1）高风险大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件2）中风险部分群众对项目有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突3）低风险多数群众理解、支持，少数群众对项目有意见，但通过有效工作可防范和化解矛盾2）社会稳定风险分析相关要求社会稳定风险分析由项目所在地人民政府或其有关部门指定的评估主体组织开展评估论证，根据实际情况可以采取公示、问卷调查、实地走访和召开座谈会、听证会等多种方式听取各方面意见，分析判断并确定风险等级，提出社会稳定风险评估报告评估报告的主要内容包括项目建设实施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引发的社会稳定风险，各方面意见及其采纳情况，风险评估结论和对策建议，风险防范和化解措施及应急处置预案等。

对于由国家发展改革委审批、核准或者核报国务院审批、核准的在我国境内实施的固定资产投资项目，国务院有关部门、省级发展改革部门、中央管理企业向国家发展改革委报送项目可行性研究报告、项目申请报告的申报文件中，应当包含对该项目社会稳定风险评估报告的意见，并附具社会稳定风险评估报告评估主体作出的社会稳定风险评估报告是项目审批、核准机关审批、核准项目的重要依据评估报告认为项目存在高风险或者中风险的，应不予审批、核准和核报；存在低风险但有可靠防控措施的，可以审批、核准或者核报，并应在批复文件中对有关方面提出切实落实防范.化解风险措施的要求七、 公司基本情况（一）公司简介公司坚持诚信为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场的经营理念，秉承以人为本，始终坚持 “服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”的经营理念，遵循“以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高最高的服务价值”的服务理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于为客户量身定制出完美解决方案，满足高端市场高品质的需求公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念。