物业管理法规概论课件

CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS 物业管理法规概述物业管理法规概述 我国物业管理法制建设的现状我国物业管理法制建设的现状 我国物业管理法制建设的过程我国物业管理法制建设的过程 CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONSCHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称义务的法律规范的总称物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称义务的法律规范的总称物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。

和保障作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称义务的法律规范的总称物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障20 20世纪世纪8080年代以来，我国物业管理事业及有关立年代以来，我国物业管理事业及有关立法工作开始起步并得以发展概括地说，我国物业管法工作开始起步并得以发展概括地说，我国物业管理法制建设的现状主要表现出下列一些特点：理法制建设的现状主要表现出下列一些特点：改革开放政策实行之初，深圳借鉴香港物业管理经改革开放政策实行之初，深圳借鉴香港物业管理经验，于验，于19811981年年3 3月月1010日成立深圳市物业管理公司，专业化日成立深圳市物业管理公司，专业化的物业管理开始在我国内地部分城市陆续出现的物业管理开始在我国内地部分城市陆续出现通过对比专业物业管理与传统房屋管理的实践效果，通过对比专业物业管理与传统房屋管理的实践效果，各级政府逐步认识到物业管理不仅仅是一种房地产管理各级政府逐步认识到物业管理不仅仅是一种房地产管理技术方面的改良，还应当是中国房地产管理经营体制和技术方面的改良，还应当是中国房地产管理经营体制和城市管理体制方面重大革新的突破口。

城市管理体制方面重大革新的突破口从上世纪从上世纪8080年代末期，建设部开始有计划地组织物年代末期，建设部开始有计划地组织物业管理新模式在住宅建设试点小区的应用，组织全国文业管理新模式在住宅建设试点小区的应用，组织全国文明住宅小区的考评活动，从而有力地推动了新建住宅小明住宅小区的考评活动，从而有力地推动了新建住宅小区物业管理的实施与物业管理业在全国范围内的发展区物业管理的实施与物业管理业在全国范围内的发展19941994年年3 3月月2121日，山东省青岛市政府以发布了全国第日，山东省青岛市政府以发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章一个关于物业管理的地方政府规章 青岛市住宅小区物青岛市住宅小区物业管理试行办法业管理试行办法；3 3月月2323日，国家建设部发布日，国家建设部发布城市新城市新建住宅小区管理办法建住宅小区管理办法，其中第四条明确要求：，其中第四条明确要求：“住宅住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理管理公司统一实施专业化管理6 6月月1818日，深圳市第一日，深圳市第一届人大常委会通过了届人大常委会通过了深圳经济特区住宅区物业管理条深圳经济特区住宅区物业管理条例例，成为全国第一部关于物业管理的地方性法规。

成为全国第一部关于物业管理的地方性法规从此，物业管理在房地产业中的法律地位逐步确立从此，物业管理在房地产业中的法律地位逐步确立起来，各地方都陆续出台了关于物业管理的地方性法规起来，各地方都陆续出台了关于物业管理的地方性法规或政府规章或政府规章中国物业管理实施的开始和重点都是住宅小区，国家中国物业管理实施的开始和重点都是住宅小区，国家颁布的第一部关于物业管理的部门性规章就定名为城市颁布的第一部关于物业管理的部门性规章就定名为城市新建住宅小区管理办法，而且现行物业管理的行政法规新建住宅小区管理办法，而且现行物业管理的行政法规和部门规章，大都也是直接针对居住物业的管理制定的，和部门规章，大都也是直接针对居住物业的管理制定的，而对非居住物业的管理，则规定可参照居住物业管理规范而对非居住物业的管理，则规定可参照居住物业管理规范性文件执行性文件执行省级物业管理规范文件中，只有重庆市政府出台的省级物业管理规范文件中，只有重庆市政府出台的重庆市物业管理办法试图将非居住物业与居住物业一重庆市物业管理办法试图将非居住物业与居住物业一样直接纳入该办法适用范围，但就其规定的内容而言，也样直接纳入该办法适用范围，但就其规定的内容而言，也未能针对非居住物业管理的特殊性作出相应的一些特别规未能针对非居住物业管理的特殊性作出相应的一些特别规定。

定因此，中国非居住物业管理的立法内容还有待充实因此，中国非居住物业管理的立法内容还有待充实19991999年年1010月，建设部制定了月，建设部制定了物业管理企业资质管物业管理企业资质管理试行办法理试行办法，而在，而在19991999年之前，上海、深圳等地已出年之前，上海、深圳等地已出台了相关的地方性规章台了相关的地方性规章20032003年，国务院颁布年，国务院颁布物业管理条例物业管理条例，而深圳早，而深圳早在在19941994年就制定了年就制定了深圳经济特区住宅区物业管理条深圳经济特区住宅区物业管理条例例从全国性和地方性两个角度来了解我国物业管理从全国性和地方性两个角度来了解我国物业管理法制建设的过程，并能运用相应法规来解决实际的案法制建设的过程，并能运用相应法规来解决实际的案例物业管理在我国发展物业管理在我国发展2020多年来，国务院及相关部门先多年来，国务院及相关部门先后制定了一批关于物业管理的规章和规范性文件，各省市后制定了一批关于物业管理的规章和规范性文件，各省市也出台了许多物业管理条例或物业管理的办法以及物业管也出台了许多物业管理条例或物业管理的办法以及物业管理的规范性文件。

理的规范性文件以下将按照时间的先后，对全国性有关法律、法规与以下将按照时间的先后，对全国性有关法律、法规与政策逐一简介政策逐一简介1994 1994年年4 4月，建设部颁布月，建设部颁布城市新建住宅小区管理办城市新建住宅小区管理办法法，这是我国自建国以来有关物业管理的第一个部门规，这是我国自建国以来有关物业管理的第一个部门规章第四条指出：第四条指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式由物业管理公司统一实施专业化管理化的管理模式由物业管理公司统一实施专业化管理该办法正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管该办法正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据同时，作理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据同时，作为我国有关物业管理的第一个部门规章，为各省、市、区为我国有关物业管理的第一个部门规章，为各省、市、区地方立法提供了依据地方立法提供了依据2007 2007年年9 9月，该办法被废止月，该办法被废止1996 1996年年2 2月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，对服务费用收取的原则小区物业管理服务收费暂行办法，对服务费用收取的原则和服务费用的内容做了具体的规定。

和服务费用的内容做了具体的规定该办法为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益该办法为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，减少物和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，减少物业管理与服务费用纠纷，促进物业管理事业的健康发展又向业管理与服务费用纠纷，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步前迈出了一大步2004 2004年年1 1月，国家发改委与建设部制定下发了月，国家发改委与建设部制定下发了物业服物业服务收费管理办法务收费管理办法 ，自，自20042004年年1 1月月1 1日起执行，日起执行，城市住宅城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法小区物业管理服务收费暂行办法同时被废止同时被废止1997 1997年年8 8月，建设部、国家工商行政管理局制订了月，建设部、国家工商行政管理局制订了物业管理委托合同示范文本；物业管理委托合同示范文本；1997 1997年年8 8月建设部制订了业主公约示范文本；月建设部制订了业主公约示范文本；1999 1999年年1010月制订了前期物业管理服务协议月制订了前期物业管理服务协议这三个示范文本已成为物业管理中规范物业管理行这三个示范文本已成为物业管理中规范物业管理行为，保护当事人合法权益，减少纠纷不可缺少规范性文为，保护当事人合法权益，减少纠纷不可缺少规范性文件。

件1998 1998年年1212月，建设部和财政部联合印发了住宅共用部月，建设部和财政部联合印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法位共用设施设备维修基金管理办法2007 2007年年1212月，根据物权法、物业管理条例等法月，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部和财政部制定发布了住房专项维修律、行政法规，建设部和财政部制定发布了住房专项维修资金管理办法，住宅共用部位共用设施设备维修基金管资金管理办法，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法同时废止理办法同时废止新办法明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管理新办法明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管理模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保值增值模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保值增值问题，并明确了增值的归属问题，并明确了增值的归属1999 1999年年1010月，建设部制定发布了月，建设部制定发布了物业管理企业资物业管理企业资质管理试行办法质管理试行办法，自，自20002000年年1 1月月1 1日起实施日起实施该试行办法，建立了物业管理企业的资质等级，规该试行办法，建立了物业管理企业的资质等级，规定了不同资质等级的标准及申请材料、审批程序与资质定了不同资质等级的标准及申请材料、审批程序与资质管理办法。

管理办法2004 2004年年3 3月，建设部制定发布了月，建设部制定发布了物业管理企业资质物业管理企业资质管理办法管理办法，自，自20042004年年5 5月月1 1日起施行，日起施行，物业管理企业资物业管理企业资质管理试行办法质管理试行办法同时废止同时废止2007 2007年年1111月，建设部对月，建设部对物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法 进行修改进行修改2002 2002年年1010月国家国务院法制办发布了物业管理条例（月国家国务院法制办发布了物业管理条例（草案），是国家颁布的第一部有关物业管理的行政法规，草案），是国家颁布的第一部有关物业管理的行政法规，以用来规范我国境内的物业管理活动以用来规范我国境内的物业管理活动草案曾于草案曾于20022002年年1010月分别在人民日报和法制日报月分别在人民日报和法制日报上全文公布，在广泛听取、研究和充分吸收社会各界人士上全文公布，在广泛听取、研究和充分吸收社会各界人士对草案意见的基础上，经过修改和完善，于对草案意见的基础上，经过修改和完善，于20032003年年5 5月月2828日在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，审日在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，审议并原则通过。

议并原则通过20032003年年6 6月月2020日，国务院第九次常务会议通过日，国务院第九次常务会议通过了物业管理条例并正式发布，于同年了物业管理条例并正式发布，于同年9 9月月1 1日起施行日起施行2007 2007年年8 8月月，国务院对，国务院对物业管理条例物业管理条例进行修改，修改进行修改，修改后后自自20072007年年1010月月1 1日起施行日起施行为了规范业主大会和业主委员会的活动，根据为了规范业主大会和业主委员会的活动，根据物业管物业管理条例理条例，建设部于，建设部于20032003年年6 6月月2626日制定发布了日制定发布了业主大会规业主大会规程程 ，首次明确了业主大会和业主委员会的职责权限首次明确了业主大会和业主委员会的职责权限同时，建设部还印发了同时，建设部还印发了前期物业管理招标投标管理暂前期物业管理招标投标管理暂行办法行办法这些规章的实施，进一步地确定了物业管理在我国的地这些规章的实施，进一步地确定了物业管理在我国的地位，标志着我国物业管理事业的发展进人了新的时期位，标志着我国物业管理事业的发展进人了新的时期20092009年年1212月，住房和城乡建设部印发了月，住房和城乡建设部印发了业主大会和业业主大会和业主委员会指导规则主委员会指导规则，自，自20102010年年1 1月月1 1日起施行，日起施行，业主大会业主大会规程规程同时废止。

同时废止2007年年3月月16日，日，物权法物权法由十届全国人大第五次会议由十届全国人大第五次会议高票通过，自高票通过，自10月月1日起开始施行日起开始施行物权法物权法体现了民法体现了民法“私法自治私法自治”的原则，明确了业主的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式理的物业管理模式随着随着物权法物权法的出台和实施，物业管理将会形成新的的出台和实施，物业管理将会形成新的服务模式服务模式1994 1994年年3 3月月2121日，山东省青岛市政府以日，山东省青岛市政府以1818号令批准发号令批准发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章青岛青岛市住宅小区物业管理试行办法市住宅小区物业管理试行办法同年同年6 6月月1818日，深圳市第一届人大常委会通过了日，深圳市第一届人大常委会通过了深深圳经济特区住宅区物业管理条例圳经济特区住宅区物业管理条例，这是全国第一部地方，这是全国第一部地方性法规；同时，深圳市政府和行业主管部门还有计划、有性法规；同时，深圳市政府和行业主管部门还有计划、有步骤地制定了步骤地制定了2020余件操作性强的配套细则和规章制度，包余件操作性强的配套细则和规章制度，包括括条例实施细则条例实施细则、深圳经济特区物业管理行业管理深圳经济特区物业管理行业管理办法办法、深圳市物业管理考核评比标准深圳市物业管理考核评比标准、深圳市物深圳市物业管理资质证书管理规定业管理资质证书管理规定、深圳市物业管理服务收费深圳市物业管理服务收费指导标准指导标准、深圳市业主大会和业主委员会指导规则深圳市业主大会和业主委员会指导规则等。

等1994 1994年年8 8月常州市也制定了常州市市区住宅区物业月常州市也制定了常州市市区住宅区物业管理办法，管理办法，此后，各地方都陆续出台了本地方关于物业管理的地此后，各地方都陆续出台了本地方关于物业管理的地方性法规或政府规章例如：方性法规或政府规章例如：北京市政府以第北京市政府以第2121号令颁布了自号令颁布了自19951995年年1010月月1 1日起施日起施行的北京市居住小区物业管理办法；行的北京市居住小区物业管理办法；1997 1997年年5 5月月2828日上海市居住物业管理条例通过并日上海市居住物业管理条例通过并于于6 6月月9 9日公布；日公布；1998 1998年年9 9月月 21 21日江苏省政府发布施行江苏省城市住日江苏省政府发布施行江苏省城市住宅区物业管理办法；宅区物业管理办法；1999 1999年年2 2月月1313日重庆市政府发布了自同年日重庆市政府发布了自同年4 4月月1 1日起施日起施行的行的重庆市物业管理办法重庆市物业管理办法，年月日重，年月日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过了了重庆市物业管理条例重庆市物业管理条例，该条例从业主、物业管理企，该条例从业主、物业管理企业、物业管理服务、前期物业管理、物业管理涉及各方的业、物业管理服务、前期物业管理、物业管理涉及各方的法律责任等多个方面做了规定。

法律责任等多个方面做了规定此外，广东、江苏、江西、西安、天津等省市也相继此外，广东、江苏、江西、西安、天津等省市也相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循了有法可依、有章可循1989 1989年年1111月，建设部颁布了月，建设部颁布了城市异产毗连房屋管城市异产毗连房屋管理规定理规定，对加强结构相连或具有共有、共用设备和附，对加强结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋进行管理，明确属建筑，而为不同所有人所共有的房屋进行管理，明确管理、修缮责任，维护范围所有者和使用者的合法权益管理、修缮责任，维护范围所有者和使用者的合法权益造就了法律依据框架造就了法律依据框架1991 1991年年6 6月月2424日经建设部第五次部常务会议通过并日经建设部第五次部常务会议通过并公开发布了第公开发布了第1111号城市房屋修缮管理规定，该规定号城市房屋修缮管理规定，该规定为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能而制定，自和提高房屋的完好程度与使用功能而制定，自19911991年年8 8月月1 1日起施行。

日起施行该规定较为详细地明确规定了房屋修缮管理机构的该规定较为详细地明确规定了房屋修缮管理机构的职责、责任、房屋修缮计划管理、房屋修缮资金管理、职责、责任、房屋修缮计划管理、房屋修缮资金管理、房屋修缮质量管理、房屋修缮定额管理、房屋修缮质量管理、房屋修缮定额管理、房屋修缮企房屋修缮企事业单位管理及其法律责任等事项事业单位管理及其法律责任等事项为明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，为明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，监督政府房屋管理部门对建设单位移交的新建房屋和实监督政府房屋管理部门对建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收，以确保房屋的住用行产权转移的原有房屋进行的验收，以确保房屋的住用安全和正常的使用功能，建设部于安全和正常的使用功能，建设部于19911991年年2 2月月4 4日发布了日发布了房屋接管验收标准房屋接管验收标准，自，自19911991年年7 7月月1 1日实施1992 1992年，建设部为了配合住房分配货币化，解决公年，建设部为了配合住房分配货币化，解决公有住宅销售后存在的维修养护纠纷与疑义，制定了针对有住宅销售后存在的维修养护纠纷与疑义，制定了针对公有住宅售后维修养护管理的暂行办法，为明确公有住公有住宅售后维修养护管理的暂行办法，为明确公有住宅售后的维修责任，保障房屋住用安全以及保值、增值宅售后的维修责任，保障房屋住用安全以及保值、增值奠定了法律基础。

奠定了法律基础为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，建设部于理，提高住宅小区的综合效益，建设部于19931993年制定并年制定并发布了城市住宅小区竣工综合验收管理办法，该办发布了城市住宅小区竣工综合验收管理办法，该办法自法自19931993年年1212月月1 1日起施行日起施行该办法具体规定了住宅小区竣工综合验收必须符合该办法具体规定了住宅小区竣工综合验收必须符合的要求、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的文件以的要求、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的文件以及住宅小区竣工综合验收遵循的程序等相关问题及住宅小区竣工综合验收遵循的程序等相关问题为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据保障房屋租赁当事人的合法权益，根据中华人民共和中华人民共和国城市房地产管理法国城市房地产管理法，19951995年年5 5月月9 9日建设部发布了日建设部发布了城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法，该办法自，该办法自19951995年年6 6月月1 1日起施日起施行。

行该办法较详细地规定了租赁合同应当具备的条款、该办法较详细地规定了租赁合同应当具备的条款、房屋租赁登记备案制度、房屋租赁当事人享有的权利和房屋租赁登记备案制度、房屋租赁当事人享有的权利和承担的义务、房屋转租以及当事人的法律责任等相关内承担的义务、房屋转租以及当事人的法律责任等相关内容物业管理公司与业主之间到底是什么关系物业管理公司与业主之间到底是什么关系?这是正确处理这是正确处理小区内各种问题的一个基本出发点小区内各种问题的一个基本出发点目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深层目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方之间的原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方之间的关系造成的关系造成的68物业管理法规概论69物业管理法规概论70物业管理法规概论 业主作为物业的所有权人，也是物业管理的权利主体业主以业业主作为物业的所有权人，也是物业管理的权利主体业主以业主管理委员会为权力核心，由业主管理委员会代表全体业主与物业管主管理委员会为权力核心，由业主管理委员会代表全体业主与物业管理企业签订合同在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的理企业签订合同。

在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理业主是业实施管理业主是“主人主人”，物业管理者是，物业管理者是“管家管家”业主属于买业主属于买方即需方，物业管理公司则应为卖方即供方作为物业管理市场上需方即需方，物业管理公司则应为卖方即供方作为物业管理市场上需求方的业主，通过业主管理委员会在物业管理市场上选择物业管理公求方的业主，通过业主管理委员会在物业管理市场上选择物业管理公司，通过他们的选择，决定物业管理公司能否有机会提供服务，进而司，通过他们的选择，决定物业管理公司能否有机会提供服务，进而影响物业管理公司如何生存和发展从这个意义上讲，业主是处于主影响物业管理公司如何生存和发展从这个意义上讲，业主是处于主导地位的，而物业管理公司则相对来说，是处于被动地位的导地位的，而物业管理公司则相对来说，是处于被动地位的71物业管理法规概论 第四，要防止两种相反的倾向第四，要防止两种相反的倾向 一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义一切权力归业主，一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义。

一切权力归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文章认为业主绕业主的产权做文章认为业主(代表代表)大会是最高决策机构对物大会是最高决策机构对物业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过这种业权至上、不能说、不用人的行为规范笼而统之，一笔带过这种业权至上、不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担责能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的另外一种倾向就是所谓物业管理就是另外一种倾向就是所谓物业管理就是“管理管理”，物业管理公司，物业管理公司就是就是“管理者管理者”的观念有些发展商没有意识到商品房经过交易后的观念有些发展商没有意识到商品房经过交易后自己位置的转换，有些物业管理公司以当然的管理者、领导、自己位置的转换，有些物业管理公司以当然的管理者、领导、“太上皇太上皇”身份来身份来“治理治理”业主，由此导致了一系列的法律纠纷地业主，由此导致了一系列的法律纠纷地出现。

出现72物业管理法规概论 关于业主和物业管理公司关系的问题，有人曾采访过一位著名的物关于业主和物业管理公司关系的问题，有人曾采访过一位著名的物业管理公司经理，这位香港经理有过很精彩的阐述业管理公司经理，这位香港经理有过很精彩的阐述问：你很早就在不同报纸上写文章讲问：你很早就在不同报纸上写文章讲“主人主人”和和“仆人仆人”的关系，的关系，现在很多人反对，认为应是现在很多人反对，认为应是“平等平等”关系，你为什么还坚持用关系，你为什么还坚持用“保姆保姆”来来比喻比喻?答：我认为提出把答：我认为提出把“主人主人”和和“仆人仆人”的关系变为的关系变为“平等平等”关系是关系是将两个不同的概念混为一谈将两个不同的概念混为一谈仆人仆人”和和“主人主人”本来是本来是“平等平等”的，提的，提出这个问题关键是作为出这个问题关键是作为“仆人仆人”的人自己把自己看低了，不是的人自己把自己看低了，不是“平等平等”才才有选择权，有选择权，“仆人仆人”一样有选择权家里找过保姆的一定碰见过保姆问您一样有选择权家里找过保姆的一定碰见过保姆问您家有没有彩电、洗衣机，有没有她的单独住房，如果您没有，她很可能不家有没有彩电、洗衣机，有没有她的单独住房，如果您没有，她很可能不去。

同样，物业管理公司也可以选择接受或不接受委托管理某个物业同样，物业管理公司也可以选择接受或不接受委托管理某个物业我们说们说“平等平等”是指互相选择、签订和执行合同的是指互相选择、签订和执行合同的“平等平等”，我们说，我们说“主人主人”和和“仆人仆人”是要解决谁听谁的问题是要解决谁听谁的问题73物业管理法规概论家里请了保姆，绝不意味主人可以要求保姆超出合同规定的内容和时家里请了保姆，绝不意味主人可以要求保姆超出合同规定的内容和时间去干活，主人可以随意克扣保姆的工资，任意侮辱、糟蹋保姆，但间去干活，主人可以随意克扣保姆的工资，任意侮辱、糟蹋保姆，但是，保姆干活时必须按主人的要求去做是，保姆干活时必须按主人的要求去做问：按照你的说法，问：按照你的说法，“仆人仆人”听听“主人主人”的，一个物业区域有那的，一个物业区域有那么多业主，众口难调，物业管理公司是否意味着无法管理了么多业主，众口难调，物业管理公司是否意味着无法管理了?答：我相信有这种思想的人一定不少，包括很多业主，也包括物答：我相信有这种思想的人一定不少，包括很多业主，也包括物业管理公司，我认为这是由于人们对物业管理这个新生事物还没有充业管理公司，我认为这是由于人们对物业管理这个新生事物还没有充分认识。

我讲分认识我讲“仆人仆人”要听要听“主人主人”的，是指物业管理公司要听全体的，是指物业管理公司要听全体业主的，而不是要听某个业主的我这样说绝不是说物业管理公司不业主的，而不是要听某个业主的我这样说绝不是说物业管理公司不需要听取每个业主意见，而是说物业管理公司不是按某个业主的意志需要听取每个业主意见，而是说物业管理公司不是按某个业主的意志办事74物业管理法规概论 几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇“业主业主至上至上”口号，业主被称为口号，业主被称为“主人主人”、“上帝上帝”、“衣食父衣食父母母”，物业管理公司自谦为，物业管理公司自谦为“仆人仆人”、“保姆保姆”、“管家管家”但从我国近年来物业管理的实践来看，但从我国近年来物业管理的实践来看，“业主至上业主至上”也也给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼业界人士开始重新思考业界人士开始重新思考“业主至上业主至上”说，并对其持否定说，并对其持否定态度，强调物业管理企业与业主地位平等态度，强调物业管理企业与业主地位平等75物业管理法规概论76物业管理法规概论77物业管理法规概论78物业管理法规概论79物业管理法规概论80物业管理法规概论81物业管理法规概论82物业管理法规概论无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管强调个性，侵害其他业主利益；惟我独尊，歧视物业管理强调个性，侵害其他业主利益；惟我独尊，歧视物业管理人员人员83物业管理法规概论无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管 一切权利归属业主。

业主大会是最高权利机构，用财产一切权利归属业主业主大会是最高权利机构，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担的责任和所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担的责任和义务极端自由化，拒绝民主集中制个别业主认为义务极端自由化，拒绝民主集中制个别业主认为“别人别人选的业主委员会我不承认，你们的决议我不执行选的业主委员会我不承认，你们的决议我不执行”84物业管理法规概论强调个性，侵害其他业主利益；惟我独尊，歧视物业管理强调个性，侵害其他业主利益；惟我独尊，歧视物业管理人员人员 认为认为“我的房子我有权处理，物业公司无权过问我的房子我有权处理，物业公司无权过问”，在，在装修中违章搭建过多主张权利，不承担义务，不缴纳物业装修中违章搭建过多主张权利，不承担义务，不缴纳物业管理费85物业管理法规概论86物业管理法规概论87物业管理法规概论 虽然业主至上与关系平等是两股道上跑的车，业主至上虽然业主至上与关系平等是两股道上跑的车，业主至上是经营理念范围内物业管理企业提出的口号，而关系平等是是经营理念范围内物业管理企业提出的口号，而关系平等是法律范畴内民事主体身份地位的认定标准但实际上业主至法律范畴内民事主体身份地位的认定标准。

但实际上业主至上对平等关系的干扰却随处可见如何准确定位和描述业主上对平等关系的干扰却随处可见如何准确定位和描述业主与物业公司之间的关系成为摆在物业管理从业人员面前的与物业公司之间的关系成为摆在物业管理从业人员面前的一大课题我们主张对业主至上应持辩证扬弃的态度，批判一大课题我们主张对业主至上应持辩证扬弃的态度，批判地继承与接受，保留对业主尊重的一面，同时摒弃其一切负地继承与接受，保留对业主尊重的一面，同时摒弃其一切负面影响88物业管理法规概论 20002000年底，国际标准化组织正式发布年底，国际标准化组织正式发布20002000版版IS09001IS09001，在，在这一标准中，提出了质量管理的八项原则，第一项即是这一标准中，提出了质量管理的八项原则，第一项即是“以以顾客为中心顾客为中心”这一业主中心说包含三层关系这一业主中心说包含三层关系，即即：l业主与物业管理企业在物业管理层面上是平等关系业主与物业管理企业在物业管理层面上是平等关系；l物业管理企业的各项工作、各种观念与意识均应围绕业物业管理企业的各项工作、各种观念与意识均应围绕业主运作主运作；l在业主与物业管理公司之间由法律、法规来界定与约束在业主与物业管理公司之间由法律、法规来界定与约束。

89物业管理法规概论 在物业管理中，任何一个企业都将争取业主、使业主满在物业管理中，任何一个企业都将争取业主、使业主满意作为首要工作意作为首要工作业主满意业主满意”有三个层次要求，即：有三个层次要求，即：必须了解业主需求；必须了解业主需求；必须满足业主需求；必须满足业主需求；努力超越业主期望努力超越业主期望业主中心说突出了业主的中心地位，但不是至高无上的业主中心说突出了业主的中心地位，但不是至高无上的地位，表达了物业管理企业围绕业主提供优势服务的理念和地位，表达了物业管理企业围绕业主提供优势服务的理念和模式，其描述和定位均较准确，与国际接轨，符合模式，其描述和定位均较准确，与国际接轨，符合ISOISO标准，标准，必将为我国物业管理业界人士所接受和应用必将为我国物业管理业界人士所接受和应用90物业管理法规概论91物业管理法规概论 冯某打算盖一座三层小楼，经申请，于冯某打算盖一座三层小楼，经申请，于20002000年年2 2月获得城建部月获得城建部门批准并领取了建筑许可证同年门批准并领取了建筑许可证同年3 3月，冯某开始建楼由于资金月，冯某开始建楼由于资金不足，冯某盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。

不料，不足，冯某盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层不料，此后冯某经营的小饭店又亏本，欠债此后冯某经营的小饭店又亏本，欠债1 1万多元为了还债，冯强只万多元为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖孙某买下了此楼的第二层，双方订立书面好将楼房的第二层出卖孙某买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续，冯某在出卖第二层楼房时并没有说明协议并办理了房屋过户手续，冯某在出卖第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些将来要加盖第三层楼房双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见杂物，双方对此均无意见20022002年，冯某积攒下一笔钱，打算将楼年，冯某积攒下一笔钱，打算将楼房的第三层盖起来孙某表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当房的第三层盖起来孙某表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，冯某无权加盖第三层冯某则认为自己盖三层楼然属于自己所有，冯某无权加盖第三层冯某则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖双方相持不下，冯某诉到法院，已经城建部门批准，当然有权加盖双方相持不下，冯某诉到法院，要求维护自己的合法权益要求维护自己的合法权益 。

92物业管理法规概论 本案是一起建筑物区分所有权纠纷案件要对本案作出正确评本案是一起建筑物区分所有权纠纷案件要对本案作出正确评释，需从建筑物区分所有权的基本理论谈起在本案中，释，需从建筑物区分所有权的基本理论谈起在本案中，20002000年，年，冯某向城建部门申请盖一座三层小楼，后获得批准并领取了建筑许冯某向城建部门申请盖一座三层小楼，后获得批准并领取了建筑许可证因建筑过程中缺乏资金，冯某只盖了二层就封了顶，准备以可证因建筑过程中缺乏资金，冯某只盖了二层就封了顶，准备以后有钱再加盖第三层冯某把盖好的第二层楼房出卖给孙某，双方后有钱再加盖第三层冯某把盖好的第二层楼房出卖给孙某，双方订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应受到保护这样一来，孙某买下的第二层楼房便与冯某的第一层楼受到保护这样一来，孙某买下的第二层楼房便与冯某的第一层楼房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯某对一房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯某对一层楼房层楼房(专有部分专有部分)享有单独的区分所有权，孙某对二层楼房享有单独的区分所有权，孙某对二层楼房(专有专有部分部分)享有单独的区分所有权。

冯某的一层楼房下的地基，与孙某享有单独的区分所有权冯某的一层楼房下的地基，与孙某的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，如利用它堆放杂物等，均无不可如利用它堆放杂物等，均无不可93物业管理法规概论 两年后，冯某打算把楼房第三层盖起来，通知孙某把堆放在二层两年后，冯某打算把楼房第三层盖起来，通知孙某把堆放在二层楼顶的杂物清除，我认为冯某的要求是正当的，法院应予以支持二楼顶的杂物清除，我认为冯某的要求是正当的，法院应予以支持二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用根据区分所有权理为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用根据区分所有权理论，冯某基于在先的行政许可证有权在二层楼顶加盖第三层楼房因论，冯某基于在先的行政许可证有权在二层楼顶加盖第三层楼房因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖三层小楼的许可，且冯为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖三层楼房。

在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房加盖三层楼房在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房(专有部分专有部分)，冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用，即孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上冯、孙二人共同占有、使用，即孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上但如果冯某在卖给孙某楼之前没有取得三层楼的建筑许可证，后来又但如果冯某在卖给孙某楼之前没有取得三层楼的建筑许可证，后来又想盖第三层，则首先必须征得孙某的同意，如果孙某不同意，冯某就想盖第三层，则首先必须征得孙某的同意，如果孙某不同意，冯某就无权申请加盖第三层无权申请加盖第三层94物业管理法规概论教你写字 下面是赠送的下面是赠送的PPT模板不需要朋友可以模板不需要朋友可以下载后编辑删除！谢谢！下载后编辑删除！谢谢！95物业管理法规概论 感恩 父母96物业管理法规概论天冷时，是他们给你送来温暖97物业管理法规概论有时，他们会对我们发火98物业管理法规概论感恩父母感谢你们把我带到了这个世界感谢你们给了我自由的空气感谢你们 谆谆的教导 殷殷的嘱托 我长大了 而你们却老了 谁言寸草心 报得三春晖 我会向你们献上一片诚挚的孝心 祝你们永远健康 99物业管理法规概论愿天下所有的父母愿天下所有的父母永远健康快乐！永远健康快乐！100物业管理法规概论对部门及岗位职责的理解 系统集成（SI，System Integration）：就是通过结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个分离的设备(如个人电脑)、功能和信息等集成到相互关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分共享，实现集中、高效、便利的管理。

系统集成负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安装、调试及使用培训、售前技术支持负责项目及相关技术问题的跟踪和解决，售后设备维护工作岗位职责101物业管理法规概论三、工作总结 项目运维 项目实施 银青高速l 无线网桥l 视频监控 东毛隧道l 语音电话l 人员定位基站l 隧道监控l 停车场项目全面实施（IP设置）银青路基五标贵州独平高速项目全面实施（监控室机柜布线）102物业管理法规概论四、心得体会 在这段时间的学习过程中，我对部门很多产品从零学起，刚到公司的时候感觉压力很大，经过这些时间的认真学习和实际操作，调整心态，现已完全能融入公司的各项岗位职责和管理制度中这些时间，感觉不仅仅是工作技能的提深，更宝贵的是对我人生观念和工作认识有了很大的改变，还让我对工作流程和工作方法有了深刻的体会由于到达公司时间较短，不可能一下子将公司所有产品亲自操作一遍，但通过公司相关文档的学习收获颇多希望以后有机会多多参加这些的项目九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下”只有通过工作中的点点滴滴，脚踏实地做事，才能成为一名优秀的集成工程师103物业管理法规概论五、职业发展规划第二阶段低姿态起步、踏实做事虚心请教，加强相关产品学习成为一名优秀的集成项目管理工程师 相关证件的考取项目管理流程的学习第一阶段第三阶段104物业管理法规概论。