九大工业地产企业分析

目录一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式 3二、联东集团：产业地产做的很纯粹 6三、天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容 7四、张江高科：创新孵化 一体两翼产业互动 7五、华南城：商贸物流城 9六、卓尔发展：汉口北模式 10七、万通地产：美国工业地产模式 全部持有出租 11八、万科：轻资产运作之小股操盘 “运营能力+合伙人制度”.. 11九、绿城：轻资产运作之“代建” 12公司名称基本信息（资产规模、上 市情况）企业定位战略布局华夏幸福基业2013年资产总值740亿，净收益27亿，上市中国领先的开发区投资运吕专家环渤海和长三角区域联东集团总资产90亿，产业园区项目达四十余个中国产业地产专业运吕服务商北京、天津、济南、青 岛、上海、南京、广州、 重庆等二十多座城市天安数码城总资产数十亿，十余座园区中国领先的城市产业地产综合运吕商以珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈的"两洲两圈"布局为重 点张江高科2013年资产总值183亿，净收益3.7亿，上市浦东新区重点开发区，国家级高技术重点开发区上海华南城2012年资产净值104亿，净收益16亿，下属13个家项目公司，上市现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台立足深圳、依托珠三角、辐射全国卓尔发展2013年资产总值180亿，净收益16亿领先的专业市场及商用物业提供商和服务商立足大武汉，拓展西 南、西北、东北、华北万通地产2013年资产总值119亿，净收益38亿，上市中国房地产行业领导品牌企业立足京津，聚焦环渤海区域万科2013年资产总值4790 亿，净收益243亿，上市中国最大的专业住宅开发企业珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区以浙江省为主要基地，拓展至长三角其他绿城2013年资产总值1223亿，净收益60亿，上市以商业模式运营的社会公益企业重要城市、环渤海经济圈重要城市以及其他 省会城市一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式㈠ 三大核心能力：战略规划能力+产业招商引资能力+投资建设能力㈡ 产品线：以固安为代表的产业新城+以无锡为代表的城市产业综 合体+以丰台为代表的商业综合体㈢ 产业新城理念：“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹、共 同发展”，通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题。

㈣“园区运营+地产开发”模式解读+他产核式屡驻设1迎粮引曲IB図挣台踵势匚耳亠咖T5A地严幵童政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、 基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门进行经营 和管理华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发目前，产业园区周边的土地 储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线从 2011 年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”1、园区运营与土地开发在园区运营方面：通过与地方政府签订区域整体委托开发协议， 公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施 建设到招商引资，再到后期的综合服务基建和土地整理项目的资金 投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2 年，在项目建成后由政 府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款土地开发上：采用 BT 模式，与政府按 110%结算；招商引资， 提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的 45%进行返还，落地 投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到 40-50%，净利率在 25%左右。

从政府的角度：契合政治诉求2、企业与地方政府的“双赢”：从企业的角度：园区与地产开发的协同效应1、前期零成本零投入;1、低成本锁定土地：由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地;2、地产销售回款提供园区开发资金支持：土地整理和基础设施定程度上实现对于前两者的现金流支持;2、财政收入和区域GDP的双重提升;建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一3、解决地方人口就业问3园区发展带来房地产客户：园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充题足的目标客户群;4、园区价值提升促进房地产销售：随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效 提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑二、联东集团：产业地产做的很纯粹联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎联东集团两大产品线：产业综合体+总部综合体产品线 类型业态价值选址代表项目产业综合体集低密度总部、研发中试楼、标准厂 房、公寓、商业等多种业态于 体， 并在各业态之间建立一种相互依存、 相互助益的上下游链接关系，从而为 入驻企业提供完善的产品、优美的环 境和优化的园区服务。

支持区域发展第 二、二产业，发展 高端制造、研发中 试和总部经济城市的开发区或新区联东U谷・北京金桥基地项目总部综合体总部综合体产品涵盖独栋办公、高层 办公、高档公寓、商业配套等，为入 驻企业提供能代表独立的企业形象的 产品、成熟的总部办公氛围（集聚人 才和高端资源）和完善的商务配套服 务支持区域发展第 二产业，培育总部 研发、设计创意为核心的服务型经 济城市的中心或副中心联东U谷・天津双港项目办公厂房的大规模产销使联东得以迅速扩张，这种类似制造业的做法在如今的市场上非常有效但相对低端的产业水平、缺乏产业引导培育能力和资源的问题让联东还停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关三、天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容㈠ 三次转型：工业园_工贸园-科技产业园匚城市产业综合体天安数码城为进驻的企业提供金融扶持，每一个园区均打造了集 银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的投融资平台借助该投 融资平台，为入园企业提供风险投资、私募形式投资、股权占有、咨 询管理、小额贷款、天使基金、创业基金等综合金融服务这也是天 安数码城区别于其他产业地产运营商的显著特征。

㈡ 产品线天安数码城三个不同功能的产品线：城市型科技园、生态型科技 园、创意产业园，每个园区都有各自针对的客户全体㈢ 盈利模式首先保持一定的销售比例，以支持规模化的开发建设 其次，自己持有部分物业赚取租金，并在未来物业升值之后取得 收益第三部分就是使用各种方式将持有物业资本化四、张江高科：创新孵化 一体两翼产业互动在“中国智造”和“高新孵化”方面表现出色的张江高科由于其 先发优势和国家级政策的大力扶持，张江模式曾经是中国产业园区的 执牛耳者新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲，但市场化运作不足、产业引导中行政意识影响过强、重资产导致收益率不足都是潜在的隐患㈠“一体两翼产业互动式”的新战略以公司科技房产的开发运营为主导，以高科技产业投资和提供专 业化集成服务为两翼的产业互动阶越式发展具备政府背景的大股东 与公司实现优势互补，是该模式成功的有力保障公司"一体两翼“战略形成三丸业务的相互推动发展㈡ 盈利模式公司利用房地产开发租赁业务为PE投资提供短期资金来源，利用专业化集成服务提升科技地产的价值，并提高 PE 投资的成功率最后通过PE投资实现公司价值的长期增长上述盈利模式成功的关键是 具备政府背景的大股东与公司之间 实现了优势互补。

一方面，大股东张江集团通过上市公司实现了资本市场对接，形 成了以集团公司为塔基、集团下属子公司为塔身、上市公司为塔尖的 牢固“金字塔”结构通过此结构，集团公司给上市公司注入成熟有 稳定收入的优质资产，公司得以实现资本的退出另一方面，上海浦东国资委对公司的绝对控股地位可以确保上海 市政府和集团对公司业务的鼎力支持㈢ 创新集群孵化模式在张江高科的创新集群孵化模式中有六个最显著的特点，即政府 严格规划和大力支持、实行与市场运作相结合的管理体制、龙头企业 高端切入、大力引进各级科研机构、与区域经济联动发展和产业融合 实现的同时进一步推进研发合作五、华南城：商贸物流城首开以工业用地建设商贸物流城并成功上市的先河，其模式为卓尔、毅德等企业仿效但过于投机的战略和重销售轻运营的问题显露出来㈠ 竞争优势：庞大的土地储备和低廉的土地成本㈡ 盈利模式：一体两翼之“商贸物流城+配套商业+住宅”即主体业务为建立大型综合商贸物流及商品交易中心，辅以配套 商业设施及住宅物业，使所涵盖的五项配套服务支柱能全面配合其开 发及经营商品交易中心的核心业务典型华南城顼目的商业结构商业设施宜葫 面积20%+㈢ 产品线：“三位一体”的项目实体华南城“一体两翼”的盈利模式，表现在项目实体上，即商品展 览展示交易区（主体）+综合商务区及仓储配送区（商业配套）+住宅配 套区。

六、卓尔发展：汉口北模式廉价土地+旺盛市场需求+租售结合一＞ 安全现金流+持续稳定盈利汉口北国际商品交易中心选择深具发展潜力的大幅郊区土地，经 由独特开发程序，将近乎荒地的土地开发成数目庞大的潜力商铺其 不可复制的区位优势和领先高水准市场规划及硬件条件，吸引市内及 全国沿海商家争相抢滩入驻项目开发后创造出重大价值，企业获得 强大盈利能力汉口北市场的成功让卓尔集团一战成名，一度被海外投资者称为 “中国铺王”，这种新型商贸批发市场模式也不断在各地复制但工 业用地建商贸物流市场本身就是违法违规之举，加之售后包租的运用 这种颇具“中国特色”的商业模式仍然有待商榷七、万通地产：美国工业地产模式 全部持有出租万通和国内多个实业商进行密切合作，从TCL、汇源等实体生产 性企业手中盘活闲置资产（收购闲置资产，经过改造后进行回租，或 做成汽车影院、奥特莱斯等产品）万通以普洛斯为模板的美国工业地产模式，走纯工业物业持有收 租之路，坚持以全部出租的方式运作工业地产，在各个阶段对接基金 但其不确定性在于，海外私募基金和资本市场的成熟是国内远远难以 望其项背的，能否找到契合的长线基金和现金流稳定的优质物业是其 成功的关键。

八、万科：轻资产运作之“小股操盘” “运营能力+合伙人 制度”“小股操盘”，是指开发商合作开发项目时，占有较少股权的一。