宁波镇海商帮公园西侧地块前期市场与战略定位研究(上)cptb

镇海商帮公园西侧地块前期市场研究与战略定位报告宁波中原物业顾问有限公司2010年2月生而不凡，从出生就赚足眼球，故事就此开始2009年9月7日下午，镇海招宝山饭店，13家开发商聚集，经过6小时、146146轮轮竞拍的“拉锯战”，最终由宁波建材房地产开发有限公司以21.9221.92亿亿的总价拿下了镇海商帮公园西侧地块，这一总价不但刷新了前不久刚由雅戈尔置业拿下茶亭村地块创造的18.17亿的宁波土地总价记录，同时也超过了上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块21.02亿，成为近一个月来全国的总价第第二高二高！该地块最终成交的楼面地价为6023元/，也成为了镇海区的“新地王新地王”对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，充分挖掘地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对城市理想和居住理想的再探索从一片空旷的土地到一个近40万成熟社区的呈现，是理想与领先的理念推动着他的前行行进中，风云变幻，理想不曾改变在建筑美学上，追求尽善尽美，不断升级换代，于此成为争相效仿的对象在市场中，他将经受各种检验，以完美的姿态，打动每一位到访者子楔第一回第一回第二回第二回第三回第三回土地属性研究土地属性研究客户初判与市客户初判与市场环境分析场环境分析项目竞争机会项目竞争机会研判研判第四回第四回第五回第五回大盘攻略（案大盘攻略（案例分析）例分析）项目发展战略项目发展战略定位定位录目土地属性研究在建筑师和策划师眼里，在建筑师和策划师眼里，每一片土地，都有她的灵魂，每一片土地，都有她的灵魂，有她最适合成长的房子。

有她最适合成长的房子回第一本案地理位置：处本案地理位置：处镇海新城南部庄市片镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点镇海新城规划总体目标：镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区性新城区 镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发展的建设思路 镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省20032007年的百亿工程之一城市角色城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。

本案所处的镇海新城更舟山等地紧密关联的重要区域本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向是未来区域重点规划发展方向本案本案“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地级石化产业基地宁波中心城北部商贸商务中心宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户宁波科技研发基地宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式区级行政中心：区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。

宁波中心城北部现代居住区：宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园 城市角色城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块一重要板块城市角色城市角色镇海老镇海老城城镇海新镇海新城城新城北区新城北区（骆驼片）（骆驼片）宁波中心城区北部商宁波中心城区北部商贸商务中心贸商务中心 -以双核带动板块，“双核”即北部行政办公核心和南部商贸休闲核心北部行政办公核心北部行政办公核心 -依托优越的区位交通条件,发展超市板块群、专业市场、生活资料配送中心等宁波中心城市北部生活性服务中心和区级商业服务中心新城南区新城南区（庄市片）（庄市片）南部商贸休闲核心南部商贸休闲核心 -以“商业功能、公园环境”为特色，营造“游园逛商场，购物看风景”的独特商业氛围的生活区本案所在的新城南区，占据有利地理位置，环境、配套本案所在的新城南区，占据有利地理位置，环境、配套优势明显，有望塑造为宜居住性最强的镇海新形象区。

优势明显，有望塑造为宜居住性最强的镇海新形象区镇海老城区城关片镇海老城区城关片 -围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有有5 5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一镇海炼油厂、镇海发电液体化工码头之一镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了如今，这里已聚集了4040多家部、省、市属重多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地家大工业基地工业经济工业经济镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地都市农业都市农业现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基地。

高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地新新城城核核心心区区现代服务业现代服务业优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场外经外贸外经外贸2008年外贸出口保持平稳发展态势全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速但镇海区主要但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。

响，一定程度上制约了住宅市场的发展城市角色城市角色2006年以来，镇海还投入30多亿元用于生态建设和环境保护，建成了大规模的生态绿化林带，城区绿地率和绿化覆盖率分别达到了42.8%和45.1%；引进国内首套大气特殊污染因子在线自动监测系统等先进的环境监测设施，在全国率先推出重点企业环境行为评色制度十五期间，镇海区属工业总产值以年均32.3%的速度增长，然而全区主要污染物排放总量指标COD却下降了12%，城区空气质量优良率稳定保持在100%2006年，镇海顺利通过国家级生态示范区创建2009年，区城镇空气二氧化氮、二氧化硫和可吸入颗粒物指标达到环境空气质量标准(GB3095-1996)的二级标准，城镇空气环境质量优良率为86.3%全年总共有50天轻度污染天气，环境优良天气达315天镇海区荣获宁波市2008年外商投资环境优秀区域 因工业发展造成对于因工业发展造成对于镇海环境质量的负面镇海环境质量的负面影响，可谓区域置业影响，可谓区域置业者心中的者心中的“心魔心魔”但通过区域内产业转但通过区域内产业转变、企业变、企业/政府的环境政府的环境控制信心和行动努力，控制信心和行动努力，相信通过引导，将逐相信通过引导，将逐渐把区域环境改善成渐把区域环境改善成为全宁波环境最佳区为全宁波环境最佳区域之一。

域之一未来区域内空气质量环境将成为宁波环境最佳区域之一未来区域内空气质量环境将成为宁波环境最佳区域之一城市角色城市角色政府在进行有意识引导和支持，镇海环境质量正逐步政府在进行有意识引导和支持，镇海环境质量正逐步提升尤其是新城南区公园环境先行打造，宜居性大提升尤其是新城南区公园环境先行打造，宜居性大大增强，区域抗性逐步消除大增强，区域抗性逐步消除镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人在中国科学院和工程院就24位院士省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80以上新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹宁波大学宁波大学镇海中学镇海中学宁波帮博物馆宁波帮博物馆城市角色城市角色镇海始建于唐朝，自古是镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮宁波帮”发源地，如今成发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴具宁波其他区为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。

具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源域较难抗衡的人文和文脉资源区域面积区域面积户籍人口户籍人口 户籍人户籍人口密度口密度（人（人/平平方公里）方公里）区域面区域面积积（平方（平方公）公）所占所占比例比例户籍人户籍人口量口量（万人）（万人）所占所占比例比例蛟川街道蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街招宝山街道道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇九龙湖镇65.317.8%2.499.2%381招宝山街招宝山街道道蛟川街道蛟川街道庄市街庄市街道道骆驼街骆驼街道道澥铺澥铺镇镇九龙湖九龙湖镇镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主未来新多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主未来新城规划人口达城规划人口达4040余万，有待房地产开发的支持，也给住余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。

宅发展带来巨大的契机镇海新城规划面积46平方公里，规划人口规划人口40-4540-45万镇海新城北区（骆驼片）：总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万城市角色城市角色4848648486542985429841909419093727537275东至：归源路东至：归源路北至：清泉路北至：清泉路西至：明海大道西至：明海大道南至：中官路南至：中官路宗地分析宗地分析项目四至：项目西面临河道和住宅区、东面临公园，项目四至：项目西面临河道和住宅区、东面临公园，整体视野较好，且临城市干道出行方便整体视野较好，且临城市干道出行方便西北：鑫隆花园西北：鑫隆花园东面：商帮博物馆东面：商帮博物馆西南面：河道西南面：河道东南：商帮公园东南：商帮公园北面空地北面空地西面：清泉花园西面：清泉花园项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路地块镇海新城南区商帮公园西侧1号地块镇海新城南区商帮公园西侧2号地块镇海新城南区商帮公园西侧3号地块镇海新城南区商帮公园西侧4号地块本项目土地面积48486419095429837275181968商业面积控制800080004000500025000容积率1.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.0总建面积969728381810859674550363936其他要求配套建筑面积不小于60平米的公厕；不可改变河道接口；90平米以下住宅比例不少于住宅总量的30%；建筑密度35%，绿化率30%，限高80米。

交地条件：4#地已交付；其余地块2010年5-7月交付项目项目规划规划指标指标p项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分可合；p宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划；p1-3#地块各项指标可统一规划，统一配套，更便于项目整体规划与定位p项目整体体量大，具规模优势，中等容积率，有机会发展高层公寓类/洋房类/别墅类等多种物业类型项目为占地项目为占地1818万方，城区内罕见的规模大盘，物业选万方，城区内罕见的规模大盘，物业选型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化型丰富开发周期长，需合理规划统盘考虑，以最大化实现土地价值实现土地价值宗地分析宗地分析至舟山至舟山至镇海老城区、北仑至镇海老城区、北仑至澥铺、慈溪至澥铺、慈溪至宁波市区至宁波市区至江东至江东交通配套交通配套项目目前周边公共交通有所不足，但临城市主干道，项目目前周边公共交通有所不足，但临城市主干道，对内对外以及至城区各主要接点私车交通便利，尤其对内对外以及至城区各主要接点私车交通便利，尤其与江东、江北、骆驼、镇海老城交通直达性好，有利与江东、江北、骆驼、镇海老城交通直达性好，有利于人流导入于人流导入n本案周边目前公共交通：本案周边目前公共交通：-靠近公交341路轻纺学院生活区站-靠近376路清泉花园北大门站-靠近342路清泉花园北大门站-靠近547路宁波大学北校区站私车交通：私车交通：明海大道：南北贯穿，连接骆驼片，江东片宁镇路：贯穿东西，连接镇海老城、江北片。

东外环线：连接东部新城n2009年12月25日，舟山大桥全线通车，舟山本岛及附近小岛成为与大陆连接的半岛n2010年1月1日，常洪隧道停止收费从江东区天伦广场到镇海区庄市街道只需十五分钟左右交通配套交通配套近期舟山大桥通车、常洪隧道取消收费更有效得提高近期舟山大桥通车、常洪隧道取消收费更有效得提高了区域地段价值未来伴随轨道交通、绕城高速的建了区域地段价值未来伴随轨道交通、绕城高速的建设，将组成设，将组成高效便捷交通网络，区域发展潜力更上一高效便捷交通网络，区域发展潜力更上一层未来交通未来交通p同时本案靠近2号线轻轨院士路站及5号线庄桥货站，轨道交通一旦开工，本地块价值将显著提高p绕城高速在建，预计将在2010年底开始可与甬舟高速（舟山跨海大桥）宁波连接线互通本案本案文中兴中学中兴中学文逸夫小学逸夫小学文宁波万里小学宁波万里小学l主要有：主要有：中兴中学：中兴中学：省等级重点中学现有教学班级42个，其中高中24班，在校学生总数2149人宁波万里小学：宁波万里小学：民办性质，目前有教学班70个，2800余名在校学生宁镇路小学：宁镇路小学：现有个班级，274名学生镇海蛟川书院：镇海蛟川书院：09年初中部有教学班级46个，学生2083人；高中部教学班级11个，学生474人。

大学教育：大学教育：北部高教园区，宁波大学、宁波工程学院、浙江纺织学院、宁波易斯戴学院等大学高尚人文素质环境，成就书香门第之家文镇海蛟川书院文宁镇路小学宁镇路小学教育配套教育配套项目区域内各类教育配套丰富层次较好，且为高教园，项目区域内各类教育配套丰富层次较好，且为高教园，人文气质浓厚人口素质较高，有利于区域形象的提高人文气质浓厚人口素质较高，有利于区域形象的提高和项目高气质形象的树立和项目高气质形象的树立目前商业配套目前商业配套地块区域内商业资源尚不成熟，主要依托北部庄市老城区商业：北部庄市商业带宁大步行街：属宁波大学学生村配套商业加贝购物俱乐部胜隆连锁店 商北部庄市商业带北部庄市商业带商宁大步行街宁大步行街商加贝胜隆店加贝胜隆店未来商业配套未来商业配套地块区域内未来商业配套潜力较大，预计2010年将逐步推出绿核商贸商务地块，加快区域商业建设：陈倪路商贸中心绿核商贸商务地块 本案本案商业配套商业配套地块周边目前商业主要依托北部庄市老城区商业，商地块周边目前商业主要依托北部庄市老城区商业，商业生活配套有所不足，但未来随着本案北面绿核商贸业生活配套有所不足，但未来随着本案北面绿核商贸中心的兴建，本案未来各类商业配套将日趋完善。

中心的兴建，本案未来各类商业配套将日趋完善本案本案宁波康宁医院宁波康宁医院庄市佩珍医院庄市佩珍医院宁波新民医院宁波新民医院镇海丰望门诊镇海丰望门诊宁波新民医院宁波新民医院:是浙江省卫生厅批准的宁波市一家以肿瘤为特色的综合性医院，是宁波十大医疗基础设施重点工程，总投资6亿人民币占地88亩，建筑面积72000平方米设床位500张，按国家三级医院标准建设宁波康宁医院宁波康宁医院:建筑面积28490平方米，开放床位520张，年门诊量10余万人次，年出院病人近2000人次庄市佩珍医院：庄市佩珍医院：是一所承担预防、医疗保健、康复、健康教育、计划生育技术服务六位一体基本功能的综合性医院、省文明卫生院、宁波市医保定点单位镇海丰望门诊镇海丰望门诊医疗配套医疗配套地块区域内医疗配套完善，具备医疗保健、康复、健地块区域内医疗配套完善，具备医疗保健、康复、健康教育、计划生育等综合性功能康教育、计划生育等综合性功能本案本案目前周边已建成的配套有：目前周边已建成的配套有：宁波商帮文化公园：宁波商帮文化公园：占地17万平方米已建成的10万平方米宁波帮文化公园以水榭园林和商帮文化景观为特色宁波帮博物馆宁波帮博物馆：宁波帮博物馆占地70亩，建筑面积约24000平方米，2009年10月开馆后实行免费参观。

中科院宁波材料研究院：中科院宁波材料研究院：是中国科学院在浙江省建立的首家国立研究机构，以材料科技进步为牵引，立足宁波、服务浙江、辐射“长三角”其他配套其他配套地块区域内其他配套凸显人文科教气息，为区域增添地块区域内其他配套凸显人文科教气息，为区域增添良好景观的同时，树立区域较高的形象良好景观的同时，树立区域较高的形象地块西面水系地块西面水系地块西南水地块西南水系系商帮公园水商帮公园水系系商帮公园水商帮公园水景景p人文景观丰富，富有浓郁的文化气息；p4号地块西、南两面环水，水系资源丰富，形成较好的滨水景观宁波帮博物宁波帮博物馆馆景观资源景观资源项目西临河流，东临商帮文化公园，周边人文、水系项目西临河流，东临商帮文化公园，周边人文、水系资源丰富，人文和自然景观资源是本案的重要优势卖资源丰富，人文和自然景观资源是本案的重要优势卖点之一，需充分利用点之一，需充分利用本案本案同心村商住楼同心村商住楼(0708)(0708)绿城桂花园绿城桂花园(0708)(0708)宁大花园宁大花园(0406)(0406)鑫隆花园鑫隆花园(0506)(0506)柳岸晨韵柳岸晨韵(0708)(0708)嘉盛银座嘉盛银座(0809)(0809)水木清华水木清华(0809)(0809)清泉花园清泉花园(0506)(0506)合生国际合生国际(0810)(0810)目前开发情况：目前开发情况：区域自2005年开始陆续开发数个成功项目，银亿集团、合生创展等知名开放商的进入，提高了区域形象，也拉高宁波人对于镇海新城区域的价值期望。

知名企业奠定区域基础，并留出大部分区域为未来开发所需合生国际城 占地面积:300000平方米总建筑面积:550000平方米容积率：1.5开发周期:2800户 7期车位数：地下2000个物业费：2-2.5元/平方米/月入住时间：2009-07别墅入住；高层在建物业公司：广东康景物业服务有限公司宁波分公司清泉花园 占地面积:150000平方米总建筑面积:200000平方米容积率：1.6规划户数:1657户 车位数：地下374个物业费：0.5-1元/平方米/月入住时间：2006-04-30物业公司：宁波银亿物业管理有限公司水木清华 占地面积:24861平方米总建筑面积:54829平方米容积率：2.65规划户数:420户 车位数：地下350个建筑类型：由2幢高层、2幢小高层、2幢多层和2幢叠拼住宅组成入住时间：待定物业公司：宁波金鹏房地产开发有限公司周边开发周边开发项目周边房地产开发起步较晚，但已有知名企业率先项目周边房地产开发起步较晚，但已有知名企业率先入主新城区域，给区域发展奠定良好基础，也侧面反入主新城区域，给区域发展奠定良好基础，也侧面反映对区域成长的乐观预期映对区域成长的乐观预期已交付商品房：已交付商品房：目前已交付楼盘多为次新房，房龄新，形象相对较好。

绿城房产、银亿集团、合生创展等项目相继交付使用，给区域带来人气和市场关注度合生国际城合生国际城绿城桂花园绿城桂花园柳岸晨韵柳岸晨韵清泉花园清泉花园周边开发周边开发目前区域内多个楼盘刚交付，房龄新，形象相对好，给目前区域内多个楼盘刚交付，房龄新，形象相对好，给区域带来人气，增强市场关注度区域带来人气，增强市场关注度南部商务休闲核心南部商务休闲核心绿核商贸商务地块绿核商贸商务地块绿核地块处本案北侧300米，步行只需5分钟新城核心圆北区主要建设成为核心商业区，分3大地块面积约190公顷，容积率为2.0-3.8新城核心圆南区主要为中央公园，分4个地块，面积约19.06万平方米，容积率1.6-3.0中央公园由开阔的南部湖体和地标塔强化的中央公园一高水准的公园配置，提供了一系列多变的空间和活动内容内部布置商务办公、创意科研、高档酒店及码头、湿地公园、草坪灯景观项目新城核心圆北区新城核心圆北区地块地块用地性质用地性质 面积面积 容积率容积率新城核心圆北区块新城核心圆北区块1 1商服商服56900569003.83.8新城核心圆北区块新城核心圆北区块2 2商住商住53100531002.02.0新城核心圆北区块新城核心圆北区块3 3商服商服29200292002.02.0新城核心圆南区新城核心圆南区地块地块用地性质用地性质 面积面积 容积率容积率新城核心圆南区块新城核心圆南区块1 1商服商服57500575003.03.0新城核心圆南区块新城核心圆南区块2 2商服商服46100461002.82.8新城核心圆南区块新城核心圆南区块3 3商服商服14700147001.61.6新城核心圆南区块新城核心圆南区块4 4商服商服72300723001.61.6周边开发周边开发紧临本案的南部绿核，将打造为以紧临本案的南部绿核，将打造为以“商业功能、公园环商业功能、公园环境境”为特色的南部商贸休闲中心。

目前处于招商阶段，为特色的南部商贸休闲中心目前处于招商阶段，建成后将有力提升区域形象完善配套带来商贸人气，本建成后将有力提升区域形象完善配套带来商贸人气，本案将是直接受益者案将是直接受益者步行步行5 5分钟可达本案分钟可达本案北部行政办公核心北部行政办公核心新城核心开发区新城核心开发区日期地块面积（亩）属性总价（万元）容积率受让方2009-12-25镇海新城核心区B2-1号地块9.92商服22903.2宁波跃达经贸发展有限公司2009-12-25镇海新城核心区B2-2号地块9.08商服21653.3宁波沧海新城房地产开发有限公司2009-12-25镇海新城核心区B3-1号地块8.91商服21853.4宁波广怡置业有限公司2009-12-25镇海新城核心区B3-2号地块10.27商服20002.7宁波鼎信投资有限公司2009-12-25镇海新城核心区B4-1号地块12.29商服23052.6宁波韵恒置业有限公司2009-12-25镇海新城核心区B4-2号地块8.97商服16852.6浙江尚海投资发展有限公司2009-12-25镇海新城核心区B4-3号地块12.24商服22952.6宁波东威置业有限公司2009-12-25镇海新城核心区B4-4号地块8.56商服16702.7宁波美银投资有限公司2009-12-25镇海新城核心区B5号地块16.26商服29352.5浙江省二建建设集团有限公司2009-12-25镇海新城核心区B6号地块22.04商服38152.4宁波东来化工有限公司2010年1月12日下午的开幕式上，保利(香港)控股有限公司拟开发的保利箭湖文化保利箭湖文化广场广场(暂定名暂定名)项目项目，作为香港浙江周宁波团五个项目之一签约。

保利箭湖文化广场总用地面积约500亩，将集中开发商业文化广场、大型百货、超市、商业步行街、休闲娱乐、商务办公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商业等2009年12月30日上午，第一高楼总高达148.6米的镇海新城核心区壹号商务楼镇海新城核心区壹号商务楼开工索菲克大酒店索菲克大酒店：用地46亩，建筑面积约8.2万平方米，主要建设内容为五星级大酒店和住宅，计划2010年开工建设，2012年建成周边开发周边开发协同新城南区，北部行政办公核心协同新城南区，北部行政办公核心新城核心开发新城核心开发区也已开始加快发展，土地推出频次加快，投资项目区也已开始加快发展，土地推出频次加快，投资项目同步加快启动步伐镇海新城即将进入大规模的开发同步加快启动步伐镇海新城即将进入大规模的开发阶段，板块迎来新的发展里程阶段，板块迎来新的发展里程人口结构改变商业中心南移产业结构升级产业结构转变产业结构转变确立新城作为宁波中心城区北部商贸商务中心，促进外贸服务业快速发展依托宁波（镇海）大宗货物海铁联运物流枢纽港，使镇海成为南北连通沿海的大通道商业中心南移商业中心南移确立绿核商贸中心地块发展，商业中心从庄市老城区南移至绿核商贸中心区域成长区域成长人口结构改变人口结构改变因产业结构、商业体系的改变，将陆续吸引“三高人群”的进入和聚集未来未来产业结构变化，新城商业中心南移，提升区域土产业结构变化，新城商业中心南移，提升区域土地价值，同时带来地价值，同时带来“三高人口三高人口”导入和聚集，为精品导入和聚集，为精品项目开发奠定基础。

区域成长潜力将普遍看好项目开发奠定基础区域成长潜力将普遍看好区位区位周边周边交通交通配套配套景观景观地块地块大宁波舒展，镇海新城为重点发展区，区域人文教育资源无可比拟，新城南区成为区域内宜居住性最强的发展区域，发展前景看好属性总结属性总结项目西临河流、东面为公园，北面未来为滨水商业，人文自然景观优势明显，有利于项目高气质形象的打造目前公交类有所不便，但未来大交通网络好日趋完善，有效融入城市各节点教育人文资源突出，商业类配套目前不足，但未来依托绿核商业商业配套完善知名企业率先入主新城开发，展现区域良好的住宅环境和区域形象；新城加快发展步伐，进入发展新里程，商业商贸等多领域协同发展，区域成长性乐观，本案各类配套也将同步提升项目为城区罕见的大规模住宅地块，物业选型丰富开发周期长，需统筹规划合理定位分期开发，实现土地最大价值项目整体素质优越，具备良好的中高端物业开发先项目整体素质优越，具备良好的中高端物业开发先决条件与外在利好，可操作性强，未来发展潜力看决条件与外在利好，可操作性强，未来发展潜力看好客户初判vs市场环境这片区域现在吸引了谁，这片区域现在吸引了谁，以后可能吸引到谁，以后可能吸引到谁，这个区域在楼市行进中扮演着怎样的角这个区域在楼市行进中扮演着怎样的角色色.回第二客户现状客户现状海尚广场合生国际城小骆花园桂花园本案清泉花园风景九园08年之前项目08、09年销售项目新城庄市片通过区域内以及周边区域典型楼盘的客通过区域内以及周边区域典型楼盘的客户组成，来分析目前区域的客户现状特户组成，来分析目前区域的客户现状特征。

征p镇海新城镇海新城(及老城及老城)内代表性楼盘内代表性楼盘:08年及以前：清泉花园、绿城桂花园目前在售：风景九园、合生国际城p相领区域（江北相领区域（江北/高新区）内代表性楼高新区）内代表性楼盘：盘：08年及以前：北岸琴森、日湖花园、日湖琴云目前在售：bobo城、江南一品、皇冠花园、湖景花园通过分析区域内或周边区域内代表性楼盘的客户组成，通过分析区域内或周边区域内代表性楼盘的客户组成，看区域内客户特征看区域内客户特征bobo城江南一品皇冠花园北岸琴森湖景花园日湖花园清泉花园客户比例：清泉花园客户比例：桂花园客户比例：桂花园客户比例：从区域内楼盘看，以区域内客户为主，但随着镇海新城的开发及城从区域内楼盘看，以区域内客户为主，但随着镇海新城的开发及城市不断外扩，市不断外扩，0909年开始，老三区购房比例不断提高项目周边楼盘年开始，老三区购房比例不断提高项目周边楼盘老三区客户比例占老三区客户比例占40%40%以上（投资比例较大），尤其是别墅项目客以上（投资比例较大），尤其是别墅项目客户来源更为广泛户来源更为广泛合生国际城别墅客户比例：合生国际城别墅客户比例：风景九园客户比例：风景九园客户比例：客户现状客户现状项目项目镇海客户比重镇海客户比重东部新城皇冠花园15%江南一品14%江北北岸琴森30-40%日湖琴云30%日湖花园15%市区部分高端楼盘镇海客户比例：市区部分高端楼盘镇海客户比例：客户结构和层次分析：客户结构和层次分析：p镇海中高端客户在向宁波市区分流。

p镇海区域内客户以本地普通阶层和部分中高端客户为主同时在09年较好的市场背景下吸引了很大部分来自市区的投资客外流客户外流客户低收入低收入低收入低收入阶层阶层普通普通普通普通阶层阶层高收入高收入高收入高收入中高收入中高收入本区域客户本区域客户客户结构层次看，本区域内中高端客户向东部新城和老三区（江北客户结构层次看，本区域内中高端客户向东部新城和老三区（江北为主）外流而区域内留守的多为中低端客户为主）外流而区域内留守的多为中低端客户客户现状客户现状客户思考客户思考区域内客户：区域内客户：他们为什么走？他们为什么留下？区域外客户：区域外客户：他们为什么过来？他们受什么吸引？从整体以及区域市场环境去需求答从整体以及区域市场环境去需求答案切入点切入点以发展的眼以发展的眼光看待问题光看待问题城市发展，区域价值再挖掘，明天的人城市发展，区域价值再挖掘，明天的人也大有不同也大有不同经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势高房高房价价观观望望降价降价需求 救救市市资资金金流充流充裕裕供应相对平稳相对平稳经济经济危机危机需求需求激激发发价格价格上上涨涨地价地价上上涨涨国家国家调调控控整体市场整体市场07年底年底-08年年09年年金地梅虚地块楼面价：8170元/平米雅戈尔高新区地块楼面价：9920元/平米兴普东部新城B4花园楼面价：12030元/平米雅戈尔联心地块楼面价：8707元/平米荣安庙堰地块楼面价：13765 元/平米城投薛家地块楼面价：10406元/平米雅戈尔茶亭地块楼面价：5520 元/平米万科董家桥地块楼面价：5008元/平米万科西湖地块地块楼面价：5187元/平米环球置业地块楼面价：约3900元/平米维科镇海新城地块楼面价：6589元/平米本案保亿镇海新城地块楼面价：5052元/平米布利杰城西地块楼面价：6194元/平米雅戈尔成教地块楼面价：5008元/平米雅戈尔庆丰地块楼面价：18740元/平米0909年以来主要住宅地块成交楼面价：年以来主要住宅地块成交楼面价：从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格节节高攀，地王不断从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格节节高攀，地王不断被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。

被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨整体市场整体市场p从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方p年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程市四区年度住宅供求状况市四区年度住宅供求状况市四区年度住宅均价走势市四区年度住宅均价走势年均成交230万方从历年整体走势看，从历年整体走势看，0909年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，市场呈明显供不应求，价格处于高位运行市场呈明显供不应求，价格处于高位运行整体市场整体市场0909年因素年因素成交量成交量价格价格国家政策刺激宁波地方政策刺激08年被抑制刚性需求释放经济回暖-投资需求高价地频出通货预期的投资/保值需求城市化建设（拆迁带动）从月度走势看，从月度走势看，0909年年3 3月开始市场升温加剧，价量齐升，新盘销售月开始市场升温加剧，价量齐升，新盘销售迅速，供不应求至年底，六区房价已攀升至迅速，供不应求至年底，六区房价已攀升至1.31.3万元万元/平米，供应平米，供应有所缓和销售有所放缓，但房价未有明显下滑信号。

有所缓和销售有所放缓，但房价未有明显下滑信号p09年全年市六区（含镇海、北仑）成交超过410万方，成交月均成交量达34万方，成交市场火爆p09年市六区只有9月份新增供应量略大约成交量；其余各月需求明显大于供应，全年供应量达290万，供求比为0.7，市场呈供不应求局面，市场存量不断下降p09年12月宁波市六区月均成交价达13000元/平米，其中宁波市四区成交均价达15000元/平米，镇海区成交均价约为10500元元/平米0808年年1 1月开始市六区住宅成交均价走势月开始市六区住宅成交均价走势0808年年1 1月开始市六区住宅市场供求走势月开始市六区住宅市场供求走势供求平衡线整体市场整体市场p受成交的影响，库存亦持续下滑p据统计，市六区区截止12月末，库存总量在90万方左右存销比值仅3.3，即按照当月销售速度，存量房源仅需3个多月的时间即能消化完毕月度市场销售率表现较好，市场库存量持续下降，按目前的销售形月度市场销售率表现较好，市场库存量持续下降，按目前的销售形势看，市场现有的存量将在势看，市场现有的存量将在4 4个月内消化，市场形势乐观个月内消化，市场形势乐观市场存销分析：市场存销分析：0808年年1 1月开始各月的销售率表现月开始各月的销售率表现0808年年1 1月开始各月市六区期末库存表现月开始各月市六区期末库存表现整体市场整体市场总之，政策优惠，需求释放，地价涨，房价涨，且月月涨，可以选择的越来越少，完全的卖方市场。

哪里是低谷，哪里最具潜力？镇海新哪里是低谷，哪里最具潜力？镇海新城扮演什么样楼市角色？城扮演什么样楼市角色？鄞州主力价格：1万-2万/平米老三区主力价格：2万/平米以上东钱湖主力价格：2万/平米以上东部新城主力价格：1.5万-2.8万/平米城西主力价格：1万-2万/平米洪塘主力价格：1万-1.5万/平米镇海新城主力价格：1万-1.5万/平米镇海老城主力价格：0.8万-1.2万/平米北仑区主力价格：0.7万-1.2万/平米区域现状区域现状镇海区域市场发展在宁波六区内的占位处相对弱势阶段，市场份额镇海区域市场发展在宁波六区内的占位处相对弱势阶段，市场份额小，房价相对低，消费认知里尚属于远郊区域、板块形象有待进一小，房价相对低，消费认知里尚属于远郊区域、板块形象有待进一步提升成交量成交量（万方）（万方）市场份额市场份额年成交均价年成交均价（元（元/平米）平米）老三区41.8 10.2%16781.1 东部新城59.3 14.5%13155.0 江北北区24.8 6.0%8258.4 城西板块24.3 5.9%9203.6 鄞州中心区131.9 32.2%11081.0 东钱湖22.3 5.4%13302.8 北仑板块66.5 16.2%6896.4 镇海板块38.9 9.5%7853.5 合计合计409.9 409.9 100.0%100.0%10816.1 10816.1 板块属性板块属性市场特征市场特征价格表现价格表现典型案例典型案例0909年市场表现年市场表现老三区老三区城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛围浓厚，人气旺，区域购买力和凝聚力强地段稀缺供应量少2万元/平米以上凯德汇豪天下、东外滩销售表现出色、但相对其他区域缓慢东部新城东部新城未来城市中心、居住氛围和配套不断完善、地段价值不断提升规划以办公商业为主，未来供应量相对有限1.5-2.8万元/平米江南一品、皇冠花园、ART蓝海热销、抢购鄞州中心鄞州中心区区城市副中心，地段成熟，配套不断完善，区域价值高市场供求主力区域1-2万元/平米盛世天城、雍城世家、荣安琴湾销售表现出色，去化快城西板块城西板块区域缺乏政府的规划及支持力度，发展潜力受限，整体形象不高。

供求相对稳定，随着土地供应增加未来供应量将有所增加1-1.2万元/平米水岸风情、缘园销售表现出色，去化快江北洪塘江北洪塘板块板块城市周边，经济适用房、拆迁安置小区较多，有一定的居住氛围，但整体形象不高供求相对稳定，随着土地供应增加未来供应量将有所增加1-1.5万元/平米奥林80、盛世嘉苑销售表现出色，去化快镇海板块镇海板块未来镇海中心，宁波北部城市副中心，板块价值不断提升，配套不断升级完善中市场供应量不断放大，将成为未来重点供应区域0.8-1.5万元/平米海尚广场、合生国际城、南熏别院销售表现出色，去化快东钱湖板东钱湖板块块良好的自然景观环境，宜居性强市场供应相对稀缺2万元/平米以上卡纳湖谷、英伦水岸产品稀缺，销售表现出色板块优势不明显板块优势不明显各板块的发展状况分析各板块的发展状况分析区域现状区域现状p从市场成交看：09年镇海区域成交39万方，比08年上涨70%，占宁波市六区市场份额的10%左右；区域市场表现活跃，但目前市场区域容量相对有限p从供求关系看，09年区域市场新增供应量30万方，供求比0.77，市场呈供不应求局面p从市场存量看，截止09年12月，市场存量为9.5万方，按09年月均3.25万方计算，3个月即可消化完。

p区域价格走势，从08年至09年上半年市场均价基本维持在7000元/平米左右，09年随着市场表现供不应求，土地价格飙升，区域住宅价格突破万元大关，呈快速上涨趋势0909年，大形势的利好下，镇海区域市场销售表现出色，呈供不应求年，大形势的利好下，镇海区域市场销售表现出色，呈供不应求局面，库存量不断减少，价格呈快速增长趋势局面，库存量不断减少，价格呈快速增长趋势区域现状区域现状0808年年1 1月开始各月镇海区供求和价格表现月开始各月镇海区供求和价格表现0808年年1 1月开始各月镇海区期末库存表现月开始各月镇海区期末库存表现南熏别院海尚广场合生国际城小骆花园水木清华嘉盛银座桂花园本案清泉花园柳岸晨韵丽景华府风景九园维科地块海尚国际郁金香中心世贸广场保亿地块联勤地块银亿地块08年之前项目08、09年销售项目10年及以后项目p根据镇海片房地产发展的特征和集中程度，把片区大致细化为三个部分：老城区，即城关；新城南区，与老三区关系最为紧密，以清泉花园、合生国际城为典型，市场迅速崛起；新城北区，相对偏远，绿城、银亿海尚广场等项目的开发，同样引起关注p随着未来镇海新城的崛起，老城地位不断下降，市场中心将不断向新城庄市和骆驼板块转移，目前房价上新城也已经超越老城。

新城庄市片巨化骆驼地块新坐标中汇地块镇海老城新城骆驼片镇海区域内可细分老城、新城骆驼片和新城庄市片三大区块，随着镇海区域内可细分老城、新城骆驼片和新城庄市片三大区块，随着新城资源以及开发力度深入，市场重心逐步向新城转移，尤其是与新城资源以及开发力度深入，市场重心逐步向新城转移，尤其是与老三区关系最为紧密的新城南区，市场认可度更高，更具优势老三区关系最为紧密的新城南区，市场认可度更高，更具优势区域现状区域现状区域现状区域现状产品住宅总体量主力户型开盘时间 已上市量销售价格销售率（截止09年12月底）小骆花园多层、小高层 6.870-12008年7月6.8多层10300高层1000091%风景九园 多层、高层 约17万方80-13008年9月1111800（含装修1500）90%合生国际城别墅14.5联排：263，双拼：340-362，独栋：45007年12月11.3目前二手联排：13000-1400099%高层约3090/150/25010年1月15000（含装修2000）九龙湖畔一期独栋别墅11独栋:570-80009年11月31800047%嘉盛银座单身公寓326-4008年12月2.611000（含装修1000）83%水木清华多层高层5.3100-14008年9月5.3930079%（实际只剩一套）海尚广场高层1070-14009年9月1013000-1400091%南熏别院小高层、高层 3.190-15009年4月3.1单生公寓：13000（含装修200）92%区域内楼盘状况：区域内楼盘状况：区域内近区域内近2 2年市场供应量少，其中产品以公寓为主，单身公寓年市场供应量少，其中产品以公寓为主，单身公寓和别墅单身公寓为铺，各类型产品销售表现突出。

和别墅单身公寓为铺，各类型产品销售表现突出0808年以来区域内主要项目产品供应情况：年以来区域内主要项目产品供应情况：区域内近两年供应楼盘以小面积产品（区域内近两年供应楼盘以小面积产品（100100平米以内）为主，结合平米以内）为主，结合部分中等户型产品以及少量别墅类产品，产品整体层次不高，产品部分中等户型产品以及少量别墅类产品，产品整体层次不高，产品较为单一，主要针对首次置业类客户以及本地部分改善客户需求较为单一，主要针对首次置业类客户以及本地部分改善客户需求别墅小面积中低端产品，主要以首次置业为主市场辅助产品，主要以改善型为主区域现状区域现状产品类型产品类型/户型面积段户型面积段供应套数供应套数银亿海尚广场小骆花园风景九园（不含装修）南熏别院 一房47-55,56-66万经济型二房（80)73-78，90-110万70，70万68，70万75，90万实用型二房(80-100)88-95，95-98万88，105万经济型三房(150)经济型四房(150)156以上，200万以上151，180万区域内产品讲究经济实用型，在竞争中以价格优势取胜以小两房区域内产品讲究经济实用型，在竞争中以价格优势取胜。

以小两房（小于（小于8080平米）总价平米）总价100100万以内，小三房（万以内，小三房（80-10080-100平）总价平）总价90-12090-120万，万，舒适型三房（舒适型三房（120-150120-150平米）总价平米）总价130-190130-190万等实用型户型产品为主万等实用型户型产品为主区域内产品分析：区域内产品分析：区域现状区域现状鄞州鄞州老三区老三区东钱湖东钱湖东部新东部新城城城西城西洪塘洪塘镇海新镇海新城城镇海老城镇海老城北仑区北仑区p从当前的房地产市场发展来看，老三区从当前的房地产市场发展来看，老三区的房源越来越少，城市向外扩展，住宅市的房源越来越少，城市向外扩展，住宅市场供应主力外延场供应主力外延p镇海新城板块，属于镇海新城板块，属于0909年才开始形成的年才开始形成的新兴板块，板块目前市场供应量相对有限，新兴板块，板块目前市场供应量相对有限，未来供应量将不断放大，是宁波未来发展未来供应量将不断放大，是宁波未来发展的重点板块，本案处于该板块的核心位置，的重点板块，本案处于该板块的核心位置，具有较好的发展平台具有较好的发展平台城市在扩大，城市距离在拉近，郊区化步伐越来越快，镇海新城房城市在扩大，城市距离在拉近，郊区化步伐越来越快，镇海新城房价和距离处相对可接受位置，将成为又一重点居住发展方向，吸引价和距离处相对可接受位置，将成为又一重点居住发展方向，吸引更多置业目光。

更多置业目光区域未来区域未来本案目前板块形象目前板块形象政府规划（支政府规划（支持力度）持力度）发展成熟度发展成熟度未来宜居性未来宜居性（各类配套条（各类配套条件）件）未来发展核心驱未来发展核心驱动力动力发展评价发展评价老三区老三区中提升，旧城改造高端项目为主东部新东部新城城城市新中心打造城市发展方向，占尽各类优势鄞州中鄞州中心区域心区域商业升级产业升级发展相对成熟，认同度高城西板城西板块块城市郊区化，轨道交通支持力度相对弱，区域价值未完全体现江北洪江北洪塘板块塘板块商业升级开发力度不断深入，区域价格优势逐渐被消耗镇海新镇海新城（南城（南区）区）配套升级人文教育景观资源支持力度好，未来宜居性强，板块潜力巨大东钱湖东钱湖景观资源富人居住区，高端项目主要板块的发展比较：主要板块的发展比较：区域未来区域未来各主要板块比较看，镇海新城尤其是南区块，具备较好的政府支持各主要板块比较看，镇海新城尤其是南区块，具备较好的政府支持力度以及宜居住性，但目前市场发展相对靠后，也未能形成相匹配力度以及宜居住性，但目前市场发展相对靠后，也未能形成相匹配的板块形象，板块相对被低估，未来发展潜力巨大的板块形象，板块相对被低估，未来发展潜力巨大。

市场表现分析：市场表现分析：09年之前09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年及以后合生国际城别墅上市11.3万方，销售率99%少量（约3.2万方）合生国际城高层 30万方风景九园上市11万方，销售率90%6万方小骆花园上市6.8万方，销售91%水木清华上市5.3万方，销售率79%（中科院购买部分未备案）海尚广场上市10万方，销售率91%维科庄市地块13.6万方保亿骆驼地块11.6万方银亿骆驼地块11.9万方骆驼联勤地块10.3万方郁金香中心8万方（商住）海尚国际12.5万方南熏别院上市3.1万方，销售率92%新坐标中汇地块7万方巨化骆驼地块9.5万方世贸广场13万方（包括办公）销售表现突出，市场存量少未来2年内预计供应量可达144万方（土地存量计算，不包括本项目）未来开发力度加大，土地持续放量，未来未来开发力度加大，土地持续放量，未来1-21-2年内住宅供应量将明显年内住宅供应量将明显放大，约达放大，约达140140万方，并主要集中于镇海新城内多个楼盘共同炒万方，并主要集中于镇海新城内多个楼盘共同炒作板块，板块热度和形象升级，新城南区有望成为区域内的标杆形作板块，板块热度和形象升级，新城南区有望成为区域内的标杆形象区块。

象区块区域未来区域未来起步阶段起步阶段快速发展阶段快速发展阶段稳定发展阶段稳定发展阶段一次置业，满足基本生活需求市场处于起步阶段，需求量少镇区价格体系，价格较低本区域客户一次+二次置业，客户改善居住品质和投资比例上升需求量放大突破区域价格体系，后期全面跟市中心价格接轨本区域客户为主，周边区域客户比例较大改善居住品质，投资需求放缓，区域房地。