对我国房地产税存在问题的分析及建议

对我国房地产税存在问题的分析及建议【摘 要】房地产税制改革，应从全局出发，从税率、税基、 税种、免税范围及各税种间的协调配合上全面考虑，在理顺租、税、 费三者关系的基础上，调整房地产税制结构，强化地产保有环节课 税，适当降低房地产开发和交易环节的税负本文指出了目前我国 房地产税制存在的具体问题，提出了一些符合我国客观实际的房地 产税制改革的政策建议关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都 已经有一套比较完善的房地产税收制度目前我国的税收制度在一 定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场 经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职 能鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地 产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨2008年 12月国办发131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展 的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一 适用《中华人民共和国房产税暂行条例》国家财政部、国家税务 总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税 收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。

具体来说，存在以下问题：1目前我国房地产税制存在的问题分析房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻， 且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不 合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的目前，房地产 开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工 程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为 8.92%交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、 交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为 72.95%目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用 税，所占比例为18.13%[7]考虑到开发期间需要支付巨额的土地 出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的 税费政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提 高经济效益、增进社会分配的公平和平等税收制度，对于纳税人 而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目 前我国的税收制度难以实现这一效果另外在开发、建设、转让等 流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地 产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有 阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用 税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极 性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都 不利于房地产市场的健康发展。

1. 2税种繁多、重复征税我国现行房地产税制，存在重复征税主要体现在以下几个方 面：1.2.1 土地营业税、增值税和所得税的重复企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象， 用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得 税率来计算土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规 定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土 地增值税所以，土地增值税也具有所得税的特征另外，营业税 是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单 位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税这就意味着在 房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得 税，造成了重复征税1.2.2房地产租赁中重复课税营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右 的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产 税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造 成了重复课税目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制 征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和 增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房 产。

因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产 市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有 利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之 于民用之于民1.2.3契税与印花税的重复对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按 书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率 缴纳契税印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对 房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上， 这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征 收管理带来了难度1.2.4营业税自身的重复营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶 段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业 额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款 之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房 地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征 税的问题重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了 消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地 产业的正常发展1. 3内外税制不统一我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策， 具体表现在四个方面：1.3.1两套房产税制度现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资 企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。

还有， 对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业 和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费1.3.2两套所得税制对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外 商投资企业和外国企业所得税1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企 业尚未开征这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原 则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争1. 4征税范围过窄房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、 建制镇指县、镇政府所在地农村不包括在征税范围中，相当于在 农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源， 也使税制本身显失公平房产税还规定了行政事业单位、机关团体、 军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免 税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现 状不符合，也放弃了较大的税源1. 5计税依据不合理我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依 据的从量计征这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积， 而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。

这种从量计征方式使得 税收收入不能随课税对象的价值上升而上升我国现行房产税的计 税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税 的从租计征从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0% 后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利 用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加 从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算同一处房产分别按两 种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的1. 6税费体系混乱，税轻费重我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：1.6.1税费并立在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以 行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立例如 在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质1.6.2税轻费重我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项 目多集中在房地产的开发建设和交易阶段比如：在房地产开发阶 段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、 招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、 公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总 数。

有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费 用、税金、利润这四部分的比重分别为73%, 10%, 10%, 7%，而我 国为41 %, 40%, 10% , 9%可见对我国的房地产开发企业而言， 提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是 他们努力的方向并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地 产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负 担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹 同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、 许多项目都是乱收费、乱摊派另外，行政性收费机关较多，主体 不一据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费， 而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房 地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不 向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失2房地产税制改革的建议通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循 简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则 的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：2. 1房地产取得税制改革在房地产取得环节，将契税并入印花税中。

契税是一个传统的 税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并 入印花税印花税以产权转移书据所载金额为计税依据2. 2房地产保有税制改革从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大针对这种情况，建议如下：2. 2. 1改革房产税合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计 全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消全新的房地产税 包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置 比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低 于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米 以上的设定一个较高的比率计算依据应以房地产的市场价格为 准如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费 大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作 为一个周期，每三年评估一次2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用 权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30%以上 在很多城市中，城市基础设施建设资金40%以上来自上年度的土地 出让金。

但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来 自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使 用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展同时也会 造成城市缺乏创新性和活力所以建议土地使用权出让金分年度缴 纳，具体数额按当年的评估价格确定2.2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属 于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定 期限的土地使用权土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是 土地使用权的市场价格因此，从严格意义上说，我国的土地使用 者应当支付地租，而不是承担土地使用税因此，建议取消城镇土 地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利 用，减少士地的浪费1994年通过的《中华人民共和国城市房地产 管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这 种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情 况重新制定规则2. 3房地产流转税制改革2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税 费制度。

首先，将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税 合并为统一的适用于内外资企业所得税其次，将外资企业和外籍 人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列， 使房地产税费负担与收益一致，谁受益谁纳税缴费，受益多负担 多，收益少负担少从而为市场主体的平等竞争创造条件最后值 得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业 税和房产税，并适当降低税率2.3.2适时开征遗产税与赠与税遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的 缺位遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协 助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税 率，促进社会公平3总结本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上， 遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本 原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策 建议同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配 套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房 地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强 房地产业的税收征收管理等等参考文献：[1] 倪红日.开征物业税对地方政策财政收入的影响.重庆工学 院学报（社会科学版），2009/02[2] 韩斌.浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析. 才智，2009/04[3] 陈晶晶.浅析房地产开发企业的税收筹划.中国管理信息化， 2009/08[4] 张敬东.我国房地产保有环节税负负担分析.中国乡镇企业 会计，2009/04[5] 刘英.借鉴国际经验完善我国房地产税制.中国房地产金融，2009/03[6] 黎显扬.税收调控房地产市场：发达国家经验及借鉴中国房 地产金融，2009/02[7] 丁芸.不动产保有环节税收的国际及我国香港地区借鉴.中 央财经大学学报，2009/01[8] 韩玉芬.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业，2009/03[9] 姜涛.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策.商业经 济，2009/03[10] 王冬梅.加强我国房地产保有环节税收的分析与建议.北京 交通大学学报（社会科学版），2009/01。