小区物业管理方案(DOC33页)hama

通州在水一方小区物业管理方案 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.®在水一方方小区物物业管理理方案北京世纪纪网商物物业有限限公司 220111年6月目 录一、项目目概况２２二、物业业管理内内容３三、物业业管理模模式９四、物业业公司组组织机构构和管理理制度１１１五、物业业费的成成本测算算１８六、业服服务内容容、标准准及质量量保证措措施２５５七、管理理总体目目标与分分项目标标３８一、项目目概况1. 地理位置置该项目位位于通州州区（四四至）项目主要要经济指指标项 目计量单位位数 值值居住区规规划总用用地m21.居住住区用地地m22.其它它用地m20居住户数数户416居住人数数人户均人数数人/户总建筑面面积m2466777.778①住宅建建筑面积积m2423991.33②底商面面积m242866.488人防m2容积率m2/ hm22地面停车车位辆68绿地率%二、物业业管理内内容物业管理理将政策策和法规规为理论论依据，寓寓管理与与服务之之中，建建立社区区服务体体系。

为为住户提提供全方方位管理理，服务务项目呈呈现多元元化、全全方位态态势，总总体归纳纳为“六项管管理、三三类服务务”，即“房屋及及设施设设备管理理、环境境卫生管管理、治治安消防防管理、绿绿化管理理、车辆辆交通管管理和其其它公共共管理”；常规规性公共共服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（全方方位、多多层次的的综合服服务）1、 房屋及设设施设备备管理1.1建建筑公共共部位得得到维修修、养护护和管理理范围包括括：公共共屋面、房房屋承重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、共用用排烟道道房屋建筑筑的维护护管理实实行“管养合合一”主要落落实在以以下几个个方面：：A、工作作的主动动性管理责任任人与服服务中心心相结合合，落实实巡查制制度及年年度房屋屋建筑维维护、养养护计划划，执行行房屋修修缮标准准、有关关工程施施工技术术规范、健健全档案案记录、保保持房屋屋正常的的使用功功能及完完好B、工作作的多样样性根据房屋屋的完损损情况、季季节变化化、住户户对象等等采取日日常修缮缮服务，季季节修缮缮服务、重重点修缮缮服务和和特殊修修缮服务务等形式式，并做做到制度度化、规规范化。

C、工作作的针对对性在工作中中要因地地制宜、因因时制宜宜、因房房制宜、因因户制宜宜，根据据住户的的不同需需求和所所处的特特定条件件采取有有针对性性的服务务措施1.2共共用设施施、设备备的管理理范围包括括：上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、煤气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房共用设施施设备的的管理由由维修管管理和运运行管理理两大部部分组成成，进行行统一管管理，对对于不同同的设施施、设备备进行不不同的维维修管理理，执行行相应的的工作质质量标准准，建立立设施设设备管理理帐册和和重要设设备的技技术档案案，落实实定期检检查、维维修、保保养制度度各种运运行记录录齐备达达到设施施设备齐齐全、功功能正常常、运行行良好1.3市市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、地地上车库库等根据共用用设施和和附属建建筑、构构筑物的的类别不不同，指指定并落落实巡查查制度、维维修保养养制度、大大中修工工程的验验收制度度、积累累有关技技术资料料对于于有些专专项类别别，如：：车库、制制定专业业管理方方案并实实施通通过有序序的工作作使其达达到功能能正常、畅畅通、达达标，基基本完好好。

1.4智智能化设设施设备备范围包括括：楼宇宇对讲系系统、用用户宽带带数据网网系统，周周界红外外线对射射报警系系统、门门禁及车车库管理理系统等等根据智能能系统的的构成、分分系统设设备的组组成情况况，建立立起适合合在水一一方的智智能系统统、操作作性强的的管理制制度，从从管理前前期介入入人员培培训入手手做好好智能系系统设备备的档案案管理、智智能系统统的运行行管理、系系统的维维护保养养管理、设设备维护护保养工工作质量量的检查查及设备备维修管管理，并并以科技技为先导导、智能能指挥中中心统一一指挥、全全方位服服务，充充分利用用现有资资源，提提升智能能系统功功能，通通过严格格管理保保证智能能系统运运作正常常2、 环境卫生生管理在在水一一方项目目，我们们遵循“高标准准、严要要求”的环境境卫生管管理和“高质量量、高频频度”的环境境卫生维维护、实实施环境境卫生管管理和环环境卫生生保护的的职能做做好两项项工作，即即卫生管管理、环环境管理理2.1卫卫生管理理是对房屋屋公共部部位的清清洁、卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运达到到环卫设设施齐全全，实行行标准化化清扫保保洁，垃垃圾日清清，按计计划消毒毒、灭鼠鼠、灭虫虫。

通过过对小区区的清洁洁卫生，区区域管理理的过程程控制，确确保向住住户提供供相应档档次的服服务水准准及高质质量的生生活场所所2.2环环境管理理在水一方方的环境境管理为为小区文文明洁净净、环境境质量良良好、资资源合理理利用、生生态良性性循环基基础设施施健全、生生活舒适适便捷，形形成环保保意识，日日常管理理与保护护有机结结合，提提高住户户的生活活质量3.绿化化管理绿化的功功能是美美化环境境通过过我们的的管理达达到绿草草荫荫、绿绿树成荫荫的效果果；我们们以专业业化的管管理养护护人员，将将片区负负责与巡巡查相结结合，科科学合理理的保养养、管理理小区的的绿化绿绿化管理理的主要要内容是是花木、草草坪的养养护4、治安安消防管管理治安消防防管理工工作是jt重点管管理工作作之一我我们要贯贯彻“预防为为主、防防治（消消）结合合”的方针针，对所所辖物业业区域的的治安和和消防工工作进行行全面的的管理5、车辆辆交通管管理对小区内内各类车车辆（汽汽车、摩摩托车、自自行车等等）进出出、行驶驶、停泊泊实施管管理工作作，确保保车辆安安全、交交通畅通通、组织织有序，停停放整齐齐，创造造优美的的辖区环环境6、公共共管理6.1住住户装修修管理在在水一一方物业业辖区里里，对业业主及住住户的装装修实行行全面的的监管。

以以确保装装修设计计合理，隐隐蔽工程程符合设设计规定定及图纸纸要求装装修材料料及施工工过程符符合消防防管理规规定的要要求，并并安全使使用保保障住宅宅的结构构安全及及小区的的整体美美观，使使业主有有一个舒舒适、安安宁的生生活环境境6.2搞搞好维修修基金以以及储备备金的核核收与管管理6.3协协助政府府进行社社会管理理，如在在物业辖辖区范围围内从事事人口统统计、计计划生育育、预防防犯罪等等方面的的工作7、常规规性公共共服务即物业处处履行物物业管理理合同，为为全体业业主及住住户提供供的经常常性服务务，是所所有业主主及辖区区内住户户都可以以享受到到的它它贯穿于于物业管管理之中中如：：清洁卫卫生服务务、治安安保卫服服务、维维修居住住区环境境服务等等我们们将以专专业、入入微、优优质的服服务提供供给业主主及住户户8、委托托性特约约服务是为某些些住户群群体提供供的服务务，如：：为高层层住户14小时开开启电梯梯、24小时高高层供水水、水泵泵的维修修保养等等我们们以专业业的养护护工作为为业主及及住户提提供舒适适便利的的生活环环境9、经营营性多种种服务即向业主主及住户户提供便便利、高高效、经经济的便便民服务务。

营造造在水一一方温馨馨、和谐谐的社区区环境，努努力使居居民生活活更方便便、更迅迅捷真真正从居居民的日日常生活活细节考考虑，以以点点滴滴滴的积积累和平平凡的小小事，体体现物业业管理的的亲情和和为业主主服务的的整体水水平从从而使每每一位业业主及住住户体验验生活在在jt这个温温暖大家家庭的幸幸福我我们将以以业主及及住户为为中心，有有步骤地地开展各各种无偿偿与有偿偿服务，并并不断倾倾听业主主及住户户的意见见，开辟辟新的服服务项目目三、物业业管理模模式居住在在在水一方方社区中中，不仅仅提高了了住户的的生活质质量，也也改变了了人们的的生活观观念和生生活方式式物业业管理也也将用现现代化的的管理观观念、管管理机构构、管理理手段，通通过高素素质的管管理人员员达到最最佳的管管理效果果我们的管管理方式式分为管管理方法法、管理理目标、运运作程序序、实施施措施、管管理手段段等五个个部分1、 管理方法法1.1严严格资质质管理确确保各类类人员的的专业素素质和综综合素质质1.2提提供共管管式服务务1.3严严格法规规、制度度和标准准制约，规规范组织织和个人人的管理理服务行行为1.4运运用现代代化管理理手段2、 运作程序序可分为整整体管理理运作流流程与分分项管理理流程两两部分。

3、 实施措施施3.1治治安管理理上“三防”结合，确确保安全全3.2装装修管理理上采用用情理手手段、经经济手段段、行政政手段并并用的方方法3.3精精心养护护小区绿绿化，加加强小区区环境建建设和环环保建设设3.4合合理调度度、有序序停车3.5发发挥规模模优势，实实施对电电梯、保保安方面面的专业业化管理理3.6在在智能化化管理上上加强各各方面工工作3.7超超前性、创创造性、全全方位地地实行共共管式服服务3.8开开展卓有有成效的的社区文文化活动动4、 管理手段段4.1启启动思想想工作机机制，通通过思想想工作重重在激发发潜能，充充分发挥挥群众效效能和工工作积极极性，引引导员工工动机，尊尊重个人人感情，并并且针对对个性心心理做适适时的思思想工作作，工作作方式有有谈心、座座谈等4.2执执行奖惩惩制度，在在实际工工作中坚坚持优胜胜劣汰、奖奖惩分明明通过奖与与惩，做做到人人人有动力力，个个个有压力力，从而而促进工工作4.3建建立激励励机制，尊尊重个体体权力，保保持团队队希望我我们把将将培训放放在集体体和个人人发展的的重要位位置培培养的目目标是使使员工忠忠于企业业一专专多能、精精益求精精，在提提升方式式上不拘拘一格，能能者上、平平者让，为为人才的的脱颖而而出创造造良性环环境。

方方式有培培养提升升、培训训进修等等4.4工工资奖金金重在考考核依依据贡献献大小进进行工资资决策，既既要考虑虑群体效效能，更更重视个个人利益益充分分肯定努努力工作作所应得得的报酬酬4.5提提倡“以人为为本”的管理理理念，充充分发挥挥每个员员工的主主观能动动性，增增强主人人公意识识和自我我实现意意识，使使其在授授权范围围内创造造性地开开展工作作4.6管管理工作作的计划划性，我我们根据据各个阶阶段管理理要点的的不同，按按照轻重重有序、科科学实效效的原则则，拟定定不同时时期阶段段的工作作计划，并并实施四、物业业公司组组织机构构和管理理制度1、服务务中心组组织机构构1.1物物业管理理公司组组织机构构图物业管理公司在水一方业委会管理中心经理经理助理会计出 纳环境管理部保安部工程维修部修部服务中心2、公共共管理制制度2.1停停车场管管理须知知A、 区停车场场交通、治治安均由由小区保保安人员员负责入入场车辆辆都应自自觉服从从停车场场保安人人员的调调度和管管理B、 您不要乱乱停、乱乱放车辆辆，不要要将车辆辆停放在在阻碍其其他车辆辆进出的的位置除除预先告告知外，非非小区业业主车辆辆禁止在在小区停停车过夜夜。

C、 请您不要要将车辆辆停放在在小区各各出入口口处，影影响小区区居民的的出入D、 小区业主主应自觉觉交纳泊泊位费并并办理停停车证E、 出租车（除除特殊情情况下）不不得驶入入小区F、 对于违反反本规定定的车辆辆，保安安人员将将有权进进行锁车车及扣押押；同时时相关业业主应对对由此造造成的损损失负责责赔偿2.2卫卫生管理理须知为了保持持小区环环境整洁洁，使业业主享受受幽雅舒舒适的生生活环境境：A、 您将生活活垃圾装装袋并放放置楼洞洞门口指指定地点点B、 您不要将将各种杂杂物投入入下水道道及便桶桶中如如因使用用不当，造造成堵塞塞或损坏坏，业主主应承担担全部修修理费用用及连带带责任C、 请您爱护护小区内内公共环环境，不不要随意意乱涂、乱乱画、乱乱帖广告告、标语语如属属儿童所所为，应应由其家家长负责责D、 请您不要要将自种种花卉放放置在楼楼栋口或或楼道内内，避免免丢失及及影响其其他业主主的出入入E、 请您不要要在楼梯梯间放置置车辆或或将鞋架架、家具具、储藏藏类等家家庭物品品一经经发现，物物业处不不经通知知，有权权进行清清理2.3宠宠物管理理须知为美化、净净化小区区的居住住环境，防防止病疫疫传播，保保障广大大业主合合法权益益不受侵侵犯：A、您定定时携带带宠物犬犬在小区区内活动动，并佩佩束犬链链，由主主人牵领领、看管管，及时时清除排排出的粪粪便；B、为免免对他人人的滋扰扰和对设设施的损损坏，请请您不要要携宠物物进入会会馆、公公建楼、幼幼儿园等等公共场场所；C、个人人豢养宠宠物不得得妨害他他人，宠宠物影响响他人正正常生活活、休息息时，宠宠物主人人有义务务采取有有效措施施予以制制止；D、每年年须对所所养宠物物打防疫疫，防止止疾病的的传播；；E、对生生病、受受伤、死死亡的宠宠物应妥妥善照管管、处置置，死亡亡的宠物物请不要要遗弃或或埋在小小区内。

2.4绿绿化管理理须知A、 了保持小小区环境境优美，请请您爱护护住宅小小区内的的绿地、花花草、树树木、雕雕塑等小小品是小小区美化化点缀设设施B、 您不要攀攀折花草草树木，不不要用树树木晾晒晒衣物或或扎铁丝丝、铁钉钉等，不不要损坏坏花木的的保护措措施C、 请您不要要穿越绿绿化带或或碰损绿绿篱栅栏栏D、 请您及您您的孩子子不要在在绿化带带内打斗斗玩耍，不不要在绿绿地内进进行体育育活动E、 请您不要要在小区区公共绿绿地种植植蔬菜及及农作物物，或擅擅自种植植其它作作物F、 请您不要要在喷泉泉、水池池内嬉戏戏，以免免触电及及发生其其他危险险3、内部部管理制制度（各各岗位职职责）3．1物物业处经经理岗位位职责A. 应主动配配合、支支持公司司正副总总经理和和管理部部、财务务部的监监督、检检查工作作；B. 熟悉并执执行各项项有关政政策、法法律、法法规及公公司的各各项规章章制度；；C. 带领各岗岗位人员员进行小小区验收收，做好好小区的的各项管管理工作作及经济济核算工工作，完完成公司司下达的的经济指指标；D. 做好员工工管理工工作，检检查各岗岗位人员员完成任任务情况况；E. 鼓励员工工积极学学习专业业知识，注注意选拔拔有潜质质的员工工，对业业绩差的的人员提提出调整整或给予予处分的的意见；；F. 关心小区区业主委委员会建建设，并并接受业业主管委委员会监监督，共共同搞好好管辖区区的各项项工作；；G. 配合街道道、派出出所、物物业办等等相关部部门做好好相应工工作及其其他上级级交办的的工作；；3．2经经理助理理岗位职职责A. 负责本中中心职责责范围内内工作的的策划、指指导、监监督、把把关；B. 负责每月月向管理理处经理理提交本本中心工工作计划划及工作作总结；；C. 负责对本本中心员员工各类类考核；；D. 向管理处处经理提提交各岗岗位用人人计划；；E. 接待来访访住户，对对住户的的投诉及及时处理理；投诉诉处理率率99%；F. 熟悉楼宇宇结构、单单元数、户户数；管管线的走走向；各各种设备备操作方方法，公公共设施施养护办办法和常常见故障障、常用用维修方方法；督督促本中中心工作作人员及及时收缴缴管理费费，收缴缴率达预预定目标标；G. 熟悉有关关物业、市市容卫生生、绿化化、治安安、消防防等管理理规定；；H. 每日巡查查小区，检检查各部部门工作作，发现现潜在问问题及时时安排处处理，并并加以改改进；I. 负责指导导、监督督健全档档案管理理，并抽抽查工作作情况；；3．3环环境管理理部主管管岗位职职责A、依据据小区的的环境规规划，制制定小区区环境整整体养护护的年度度、季度度、月度度计划，营营造小区区良好居居住环境境，搞好好小区绿绿化和清清洁卫生生；B、对绿绿化工作作和保洁洁工作，按按人分区区划片包包干作业业管理，做做到员工工之间任任务划分分清楚，责责任明确确，检查查考核标标准公开开，奖惩惩兑现；；C、负责责定期组组织员工工培训，提提高员工工的政治治素质，业业务技能能和工作作效率；；D、经常常巡视检检查员工工现场工工作情况况，随时时掌握小小区内绿绿化状况况和清洁洁状况，必必要时到到现场督督导员工工操作；；E、对小小区内各各种环境境标识牌牌及人文文景观的的布置等等提出合合理化建建设性意意见和观观点，提提高社区区环境文文化品位位。

F、定期期开展小小区的消消杀工作作，并严严格按照照消杀计计划检查查和监督督消杀工工作；G、合理理控制本本部门各各项费用用，广开开增收渠渠道；3．4保保安部主主管岗位位职责A、 负责保安安人员的的上岗培培训和职职业道德德的思想想教育宣宣传工作作，不断断提高保保安人员员的专业业素质和和责任心心；B、 制定业务务培训计计划，按按计划定定期组织织专业训训练，并并做好记记录；C、 严格执行行各种安安全管理理规章制制度，维维护管辖辖区的正正常秩序序，维护护业主生生命和财财产安全全，并接接受物业业处和辖辖区派出出所的监监督指导导；D、 负责辖区区治安、消消防、交交通车辆辆的管理理工作；；E、 负责辖辖区消防防组织工工作、检检查、监监督消防防设备的的运行及及消防设设施、设设备、器器材的维维护保养养工作，确确保每位位保安人人员都能能做到“二懂、三三会、三三能”： 二懂：：懂防火火措施、懂懂起火后后扑救方方法； 三会：：会报火火警、会会使用消消防器材材、会处处理险肇肇事故；； 三能：：能遵守守消防制制度、能能及时发发现火险险、能扑扑救火情情F、 负责保保安部日日常工作作安排，出出勤考核核，合理理调配人人员，坚坚持白天天和夜间间的定期期查岗制制度；G、 定期巡巡视，对对发现的的各类事事故、事事件隐患患及时制制定解决决措施并并督促落落实，遇遇到突发发事件时时以身作作责，组组织处理理；H、 负责与与派出所所的联系系工作，做做好辖区区安全防防范工作作；I、 负责水水体周围围的安全全防范，杜杜绝恶性性事故的的发生。

3．5工工程维修修部主管管职责A、 负负责小区区公用设设施、设设备的运运行、保保养、维维修、安安全检查查工作的的安排与与落实；；B、 组织参与与设备的的大、中中、小修修，制定定计划，负负责员工工的专业业技术培培训；C、 负责制定定设备、备备件采购购计划，报报财务采采购；D、 做好各项项记录，收收集整理理设备技技术资料料及维修修保养记记录，做做好设备备台帐工工作；E、 参与违章章纠正工工作，及及时发现现和制止止违章建建筑和施施工；F、 负责用户户对本部部门工作作的投诉诉处理，不不合格服服务的处处理，纠纠正和预预防措施施的实施施，跟踪踪检查；；G、 负责员工工的考评评工作，及及时上报报本部门门考勤；；H、 合理控制制本部门门各项费费用，广广开增收收渠道；；3．6、服服务中心心主管职职责A、 熟悉物业业管理有有关法规规政策；；B、 负责建立立完善服服务中心心信息流流通网络络，包括括业主报报修服务务，投诉诉受理传传递，各各部门信信息汇总总，对业业主公布布信息等等；C、 负责多种种经营服服务及各各种费用用收缴的的组织管管理；D、 制定社区区文化活活动计划划，丰富富业主、住住户的文文化生活活；E、 负责服务务中心各各种工作作档案、业业主档案案等档案案、文件件、资料料存档工工作的定定期检查查；F、 负责开展展服务中中心宣传传工作和和公益性性活动。

4、人员员配置和和人员的的素质要要求在水一方方物业管管理的用用人原则则为“精干、高高效、敬敬业”，确定“重学历历，也重重能力；；重水平平，更重重品德”的用人人标准我我们要求求事务管管理具体体操作人人员必须须是一专专多能，实实行一岗岗多职，相相互协作作，体现现团队精精神人人员的实实际配置置以具体体管理范范围而定定）1、物业业费收入入：二层以上上住户1.338元/平米/月*4008655.799平米*12月= 66767737..48元一层住户户1.000元/平米/月*15525..51平米*12月= 1183006.112元底商住户户1.220元/平米/月*42286..48平米*12月= 6617225.3312元元 全全部收入入总合计计：75667866.9元按90%%缴率计计算收入入为: 77567786..9元*900%=66810092..元应交税费费为: 68810992*55.5%%=3774600元净收入为为:68810992-3374660=66436632元2、垃圾圾清运费费: 全部收入入 30元/年*4116户 = 124480..00元，　外外包清运运费用70000元物业收入入：124480元－70000元＝54000元3、广告告位收入入;另计4、车位位收入：： 另计 5、供暖暖：供暖外外包 物业收收费总额额为：66490032..00元元一、物业业人员配配置：经理1名名；主管管1名； 客服 1名；维维修2名；保保安4人；保保洁5名五、物业业费的成成本测算算 在水一方方小区物物业管理理年度运运营费用用预算表表序号项　　目目年费用（元元）合计简　要　　说　明明1办公费用用餐费700000.00 交通费50000.0 通讯费60000.0 包含固定定电话费费网络费费用办公用品品50000.0 饮用水15000.0 办公室设设备维护护费40000.0 社区活运运经费100000.00 可以含环境装饰费 删除一条服装费50000.0 服装费按按照每人人每年3330元元计算，每每套工服服使用年年限2年小计12511002物业人员员安排及及工资含保险费费用、福福利费、加加班费夜夜班费物业主管管1人480000.00 客服人员员1人288000.00 工 程人人员2人600000.00 小计13688003物业管理理区域秩秩序维护护安全管管理费用用：保安安费保安班长长240000.00 保安员33名540000.00 小计7800004公共区域域绿化费费用136000.00 136000含人工，材材料费（外外包）5公共设备备设施维维护运行行能源费1286600..0 拿出计算基数 电费、水水费（含含电梯用用电、设设备用电电）维修费300000.00 检测费35655.0 避雷检测测费13220元、灭灭火嚣800元 水质检检测费14445元电梯费850000.00过高 4000差不多，17部梯子外委费、维维修费（17部＊50000元）化粪池清清掏费55000.0 5个＊111000元小计25266656公共区域域清洁卫卫生费保洁工资资费用900000.00 （含保险险费用）清洁费946..0 水箱清洁洁费94平方米米＊9元消杀防疫疫费550..0 水箱消杀杀防疫清洁用品品50000.0 小计964996.0007小区环境境装饰费费用50000.0 500008公共区域域用水费费用10000.0 10000自备井按按定额计计算9公共安全全保险费费用350000.00 350000财险一切切险；公公共责任任10设备折旧旧30000.0 30000合　计7280061..00总计：第第一年投投入费用用为72880611.000-64490332.000=7790229元整，按按照预算算打造品品牌！六、业服服务内容容、标准准及质量量保证措措施为将在水水一方小小区建设设成为文文明住宅宅小区，物物业公司司将依照照《全国国优秀示示范物业业小区》标标准实施施物业管管理。

具具体服务务承诺及及质量保保证措施施如下：：一、基本本服务：：1、签订订物业服服务合同同，明确确权利义义务关系系；2、承接接项目对对住宅区区公共部部分、共共用设施施认真检检查，做做到验收收手续齐齐全；3、管理理人员和和专业操操作人员员按照国国家规定定持证上上岗；4、建立立完善的的物业管管理方案案，质量量管理，财财务管理理，档案案管理等等制度；；5、管理理服务人人员统一一着装，佩佩戴标志志，行为为规范，服服务主动动热情；；6、建立立客户服服务中心心，公示示24小时服服务电话话急修修1小时内内，其他他报修按按照约定定时间到到达现场场；7、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务，公公示服务务项目和和收费价价目；8、公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况；9、每年年至少一一次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率75％以上上二、公共共服务（一）安安全管理理10、小小区主入入口24小时执执勤；11、监监控室实实行24小时监监控； 12、小小区内每每3小时保保安巡查查一次；；14、对对小区内内的车辆辆进行管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放；15、对对进出小小区的装装修等劳劳务人员员实行登登记管理理；16、对对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。

二）环环境管理理17、按按幢设置置垃圾桶桶，生活活拉圾每每天清运运一次；；18、小小区道路路、广场场、停车车场、绿绿地等每每日清扫扫一次；；电梯厅厅、楼道道每日清清扫一次次；楼梯梯扶手每每周擦洗洗一次；；公共玻玻璃每季季度清洁洁一次；；路灯、楼楼道灯每每半年清清洗1次；19、区区内公共共雨、污污水管道道每年疏疏通1次；雨雨、污水水井每半半年检查查1次，并并视情况况及时清清掏；20、二二次供水水水箱按按规定清清洗，水水质符合合卫生要要求；21、对对草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、养养护；22、定定期清除除绿地杂杂草、杂杂物；23、定定期预防防花草、树树木病虫虫害（三）房房屋管理理24、每每周巡查查一次小小区房屋屋单元门门、楼道道通道以以及其他他公共部部位的门门窗、玻玻璃等，定定期维护护养护；；25、按按照住宅宅装修管管理规定定和业主主公约要要求，建建立装修修管理制制度通通知业主主装修事事项至至少两次次巡查装装修施工工现场，发发现违反反规定现现象，及及时劝阻阻，并通通知有关关部门；；26各组组团、栋栋、单元元门、户户有明显显标志27、小小区道路路平整，主主要通道道及停车车场交通通标志齐齐全规范范；28、对对共用设设施设备备进行日日常管理理和维护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）；；（四）设设施、设设备管理理29、建建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设设施设备备的运行行、检修修等记录录齐全；；30、操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施运行行正常；；31、对对共用设设施设备备定期组组织巡查查、作好好巡查记记录、属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；32、载载人电梯梯早6点至晚晚上12点正常常运行；；33、消消防设施施设备完完好，可可随时启启用，消消防通道道畅通；；34、路路灯、楼楼道灯完完好率不不低于80％35、容容易危机机人身安安全的设设施设备备有明显显警世标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案；；三、便民民服务物业公司司提供的的无偿服服务（共共计24项）类别编号项目内容容家 政政 服 务1代请装修修、装饰饰公司2代请家教教、介绍绍保姆3代租售房房屋4发布气象象信息5代订牛奶奶老年服务务6建立老年年活动组组织。

7组织老年年联谊活活动8组织健康康义诊活活动物业提供供的有偿偿服务（共共计62项）类别编号项目内容容价格待定定1瓷砖改造造2铺贴普通通地砖3洗手盆安安装4坐便器安安装5安装抽油油烟机6安装分体体式空调调7安装热水水器8安装吊灯灯9安装电脑脑、传真真等办公公设备10家用电器器检查、小小修11换门锁（材材料自备备）12更换、检检修开关关、插座座13空调加氟氟利昂14配钥匙、修修锁15查线、换换线日 常 维 修 装 饰 服 务16自行车、摩摩托车小小修17钟表维修修18更换灯泡泡、灯管管19更换灯角角、灯口口、镇流流器20木门窗维维修21清洗抽油油烟机22清洗空调调过滤网网23安装音响响与家用用电器24安装灯具具、门铃铃、橱柜柜（不含含材料）25修理更换换水阀门门、各类类软管（不不含材料料）26修理洗脸脸盆、洗洗菜盆、马马桶水箱箱（不含含材料）27疏通下水水管道28修理窗帘帘、拉窗窗等（不不含材料料）29修理家具具配件30内墙修理理粉刷31配木门窗窗玻璃家 政政 服 务32室内整体体保洁33木地板打打蜡34看护病人人35上门收洗洗衣服（洗洗衣费另另记）36接送小孩孩上学37家庭绿化化盆景造造型38剪裁、宠宠物喂养养指导39中、西餐餐40代购、代代售二手手电脑家家私41家政培训训42清洁地毯毯、沙发发43小学生中中餐44学生寒暑暑假短期期学习班班45提供钟点点工（家家务、护护理、照照顾小孩孩或老人人）46为老人读读报,聊天礼仪服务务47特殊安全全服务48租售鲜花花、盆景景49代接、代代送客人人健 康 服 务50健康检查查51建立健康康档案52家庭病床床53儿童保健健54健身培训训商 务 服 务55长途电话话56接发传真真57打字58复印59出租商务务洽谈室室60出租会议议室61租车62汽车美容容四、服务务承诺标标准序号指标名称北京市标准服务承诺诺标准服务质量量保证措措施01房屋完好好率98%98%制定维修修技术人人员专职职负责区区域巡查查，建档档记录，确确保外观观整洁、无无破损立立面，房房屋无改改变使用用功能，无无乱搭建建，公用用设施及及通道无无随意占占用02房屋零修修、急修修及时率率99%99%急修、零零修接到到维修通通知，及及时赶到到现场。

零零修现场场及时完完成；急急修不过过夜，工工作量过过大以协协商形式式解决，并并按照《维维修回访访制度》进进行回访访记录、质质量跟踪踪03维修工程程质量合合格率100%%100%%分项监督督检查，结结合部位位，严格格把关，按按照工序序维修到到位，杜杜绝二次次返工04保洁率99%99%由专职保保洁员进进行保洁洁，并实实行巡查查制度，建建档记录录，由主主管监督督，确保保小区垃垃圾日产产日清，设设施完好好，区内内洁净卫卫生05绿化完好好率95%95%制定专职职绿化员员负责维维护，并并实行园园艺师直直接负责责的巡查查制度，建建档记录录，确保保小区绿绿地树木木无破坏坏、无黄黄土裸露露、无病病虫害现现象06道路、车车场完好好率及使使用率95%95%制定公用用设施管管理员进进行维护护，实行行巡查制制度，建建档记录录，由维维修主管管负责监监督建建立健全全道路、停停车场管管理制度度，责任任落实到到人07化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率95%96%由工程维维修部清清理疏通通及维修修计划按按相应作作业规程程实施，有有检查、记记录，达达到排放放畅通，无无堵、无无塌陷、井井盖完好好无损08排水管明明暗沟完完好率95%96%维修工作作依计划划定期检检查，发发现问题题及时维维修，达达到排水水畅通无无积水、无无污染、无无塌陷、无无残缺09路灯完好好率95%96%维修工每每日检查查，随坏坏随修，做做到路灯灯完好无无损，夜夜间正常常使用计计划维修修保养，保保持洁净净10停车场、自自行车棚棚完好率率98%98%每日检查查，随坏坏随修，达达到车辆辆行驶停停泊有序序、车场场无损坏坏、无积积水、平平坦整洁洁，设施施完好无无损11公共问题题设施以以及小品品雕塑完完好率95%95%每日检查查，发现现问题及及时维修修定期按按计划实实施维修修、维护护工作，确确保使用用功能，保保持外观观造型完完好无损损12小区内治治安案件件发生率率年1‰以以下年1‰以以下实行244小时保保安巡视视制度，设设立24小时报报警中心心，充分分利用小小区智能能化设施施人防、技技防、物物防三结结合的治治安管理理，确保保小区居居民人身身财产安安全13消防、智智能化设设施完好好率98%98%每日巡检检与定期期保养相相结合，确确保设施施设备完完好无损损，各项项记录齐齐全14火灾发生生率年1‰以以下年1‰以以下加强防火火宣传教教育和防防患措施施，配齐齐消防器器具，通通过消防防检查，发发现隐患患及时处处理，并并组织强强有力的的兼职消消防队伍伍15违章发生生率1‰1‰建立巡视视制度，对对区内各各类违章章通过巡巡查，发发现问题题及时处处理，对对违章现现象跟踪踪管理，建建档记录录，通过过宣传教教育活动动使区内内居民自自觉杜绝绝违章16违章处理理率95%95%17住户有效效投诉率率2‰2‰按政策规规定做好好各项工工作，强强化服务务意识，了了解住户户需求，满满足住户户合理需需要，及及时为住住户排忧忧解难，投投诉处理理有记录录，有回回访18住户投诉诉处理率率95%95%按政策规规定做好好各项工工作，强强化服务务意识，了了解住户户需求，满满足住户户合理需需要，及及时为住住户排忧忧解难，投投诉处理理有记录录，有回回访19管理人员员专业培培训合格格率90%100%%管理人员员持证上上岗，培培训与自自学相结结合，有有培训制制度，培培训计划划、培训训考核、培培训记录录，保证证人员较较高的专专业素质质20维修服务务回访率率95%99%建立严格格的工作作制度、回回访制度度，做好好回访记记录、工工作记录录、上门门回访与与电话回回访结合合，业主主满意、文文明服务务21居民对物物业管理理满意率率85%85%采取现代代科学的的管理手手段，开开展温馨馨服务、亲亲情服务务，在日日常服务务过程中中及时收收集住户户需求信信息，尽尽可能满满足住户户需要，与与住户加加强沟通通，确保保住户对对物业管管理满意意程度22档案建立立与完好好率98%98%各种档案案资料专专人管理理、分类类存放、检检索方便便，保证证档案资资料齐全全23管理费收收缴率90%95%按照规定定收取，杜杜绝擅自自提高收收费标准准和乱收收费，合合理使用用费用，做做到取之之于民、用用之于民民七、管理理总体目目标与分分项目标标为了将在在水一方方项目建建设成为为文明住住宅小区区，物业业管理公公司将依依照《全全国优秀秀示范物物业小区区》标准准实施物物业管理理，我们们的目标标是：保持原在在水一方方的房屋屋的完损损等级及及公共设设施的完完好率，争争取一年年内创通通州区花花园小区区。

３４- 北 京 世 纪 网 商 物 业。