某城市房地产市场调研报告
山水凤凰凰城市场场调研报报告目 录前言………………………………………………………………………………………………………….33第一部分分 市场场调查报报告………………………………………………………………………………….4（一） 桂林林市与临临桂县概概况 ……………………………………………………………………….55（二）桂桂林房地地产的现现状特点点与发展展趋势…………………………………………………………111、宏观观状况…………………………………………………………………………………………………….1112、市场场状况…………………………………………………………………………………………………….155A、产品品结构…………………………………………………………………………………………………….1661）住宅宅物业…………………………………………………………………………………………………….1662）别墅墅………………………………………………………………………………………………………….3223）商业业物业……………………………………………………………………………………………………42B、营销销策划……………………………………………………………………………………………………50C、房地地产广告告媒体调调查…………………………………………………………………………………59D、 消消费者访访谈调查查……………………………………………………………………………………..664（三）总总结……………………………………………………………………………………………第二部分分：项目目市场分分析与建建议…………………………………………………………………669（一）项项目背景景…………………………………………………………………………………………770 （二）项项目SWWOT分分析…………………………………………………………………………………….770（三）项项目消费费群的定定位…………………………………………………………………………………74（四）市市场支撑撑点……………………………………………………………………………………………76（五）本本司对本本项目的的初步建建议………………………………………………………………………79 前 言为了开发发桂林山山水凤凰凰城,本本司于220044年2月月19日日至2月月26派派出了由由策划部部经理陈陈宗力为为领队，成成员包括括有市场场调研专专家、经经济师、建建筑师、营营销策划划及销售售专业人人员组成成的9人人调查组组，对桂桂林市以以及临桂桂县的地地理经济济环境、房房地产开开发状况况做了详详细的调调查研究究。
本次调研研的目的的是为山山水凤凰凰城的开开发作全全面、客客观、准准确的前前期市场场资料收收集、统统计和市市场状况况概括，力力求使这这些素材材具有典典型性和和代表性性，以期期找到项项目的市市场切入入点，为为项目作作出科学学、合理理的决策策和定位位提供理理论根据据本案主要要采用实实地考察察、收集集相关资资料以及及邀约各各行业人人士、购购房者深深度访谈谈的方式式开展调调研工作作第一部分分：市场场调查报报告（一）桂桂林市与与临桂县县概况 一、 桂林市市地理环环境桂林是世世界著名名的风景景旅游城城市和历历史文化化名城，地地处南岭岭山系西西南部，广广西壮族族自治区区东北部部，行政政区划55个城区区和122个县，行行政区域域总面积积278809平平方公里里其中中市区面面积5665平方方公里总总人口4483..28万万人，其其中市区区人口664.442万人人人口口自然增增长率为为0.442%，人人口密度度为每平平方公里里1711人临桂县位位于广西西东北部部、桂林林市西郊郊，距桂桂林市中中心6公公里建建县始于于汉代元元鼎六年年（公元元前1111年），距距今已两两千余年年总面面积22202平平方公里里，县辖辖8乡66镇，其其中有宛宛田、黄黄沙两个个瑶族乡乡，全县县总人口口44..58万万人，少少数民族族3.558万人人。
县城城驻地临临桂镇，亦亦是桂林林市西城城经济开开发区，是是全县****、经经济、文文化活动动中心，学学校、医医院、体体育、供供电、供供水、电电讯等服服务设施施俱全临临桂陆空空交通优优势十分分突出，境境内桂林林两江国国际机场场、湘桂桂铁路、桂桂海高速速公路、机机场专用用公路、广广州至成成都3221国道道、桂林林至浮石石201171省省道等交交汇于县县城，形形成东通通广东，北北上湖南南，西达达四川，南南至北海海、湛江江的交通通网络全全县由广广西主电电网供电电，建有有200000KKVA变变电站两两座，生生产生活活用水充充足，除除黄沙、渡渡头两乡乡驻地分分别通乡乡镇四级级公路、国国防公路路外，其其余乡镇镇驻地都都通柏油油路，全全县已实实现村村村通程控控电话，社社会配套套设施齐齐全二、桂林林市经济济环境1、国民民经济概概况20022年桂林林市固定定资产投投资规模模继续扩扩大，全全社会完完成固定定资产投投资977.4亿亿元，比比20001年增增长100%，其其中房地地产投资资在前三三年平均均递增228.33%的基基础上比比上年增增长311.8%%，公路路建设投投资增长长33..1%20033年桂林林国民经经济持续续增长，各各项社会会事业蓬蓬勃发展展。
据初初步统计计，全年年完成国国内生产产总值3397..46亿亿元，较较上年增增长9..8%；；全社会会固定资资产投资资1100.644亿元，较较上年增增长133.6%%；财政政收入337.004亿元元，较上上年增长长12..6%经经济结构构调整初初见成效效，三次次产业发发展确立立新格局局，结构构优化对对经济增增长的拉拉动效应应日渐突突出三三次产业业比例由由上年的的30..9：330.11：399调整为为28..6：332.44：399，第二二产业所所占比重重提高22.3个个百分点点，超过过第一产产业；财财政收入入占GDDP的比比重也有有所提高高2、财政政金融税收及国国有资产产收益、国国土收入入等征管管力度进进一步加加大，财财政收入入平稳增增长；财财政支出出保证了了正常的的需要，财财政资金金运转效效益不断断提高财财政改革革不断深深化，按按属地划划分税收收权属为为主要内内容的城城市财政政体制改改革进展展顺利金金融运行行平稳，年年末金融融机构存存款余额额4144.788亿元，增增长133.2%%，贷款款余额2245..41亿亿元，增增长133.9%%，金融融行业对对我市经经济发展展的支持持力度加加大。
3、旅游游以旅游为为龙头的的第三产产业完成成增加值值1555.3亿亿元，增增长100.9%%接待待旅游者者8544.299万人次次，其中中海外旅旅游者444.556万人人次，实实现旅游游总收入入34..34亿亿元；接接待会议议9511个，参参会人数数增长449%；；成功承承办了亚亚欧年轻轻议员会会议第五五届年会会、旅游游目的地地开发与与管理地地区合作作研讨会会等国际际会议，成成功举办办了“韩国周周”、“日本周周”活动，开开通了桂桂林至泰泰国、马马来西亚亚航线政府利用用20004年110月中中国———东盟博博览会在在南宁召召开的有有利时机机，发挥挥桂林旅旅游优势势，在桂桂林举办办东盟旅旅游区合合作相关关活动鼓鼓励发展展旅游地地产项目目，适时时启动环环城市旅旅游度假假带建设设；新推推出一批批特色鲜鲜明的景景区景点点和主题题旅游城城镇，继继续培育育发展优优秀旅游游县，发发展农村村旅游业业，扩大大城乡旅旅游交流流与合作作，扩大大旅游经经济覆盖盖率4、商贸贸商贸服务务业良性性运转商商贸企业业进一步步挖掘促促销；国国有企业业改革继继续深化化；多方方位建设设、培育育城市商商品市场场，宽领领域开拓拓现农副副产品市市场；城城乡商品品购销两两旺，居居民消费费层次逐逐年提高高；全社社会消费费品零售售总额1150..35亿亿元，较较上年增增长100.5%%；物流流管理技技术和装装备、各各类物流流基础设设施进一一步完善善。
5、企业业竞争力力桂林市经经贸委近近年排出出全市企企业利税税大户榜榜，三金金药业集集团公司司、燕京京啤酒（桂桂林漓泉泉）股份份有限公公司、客客车集团团公司三三家企业业从20001年年开此一一直居于于前三名名、其利利税20002年年分别为为238824万万元、1177888万元元和1003955万元除三金、燕燕京和客客车集团团外，排排在前110名的的还有天天和药业业、银海海纺织、三三花股份份、漓江江无线电电厂、桂桂林娃哈哈哈、福福达汽车车配件、龙龙胜滑石石矿等企企业，这这些企业业在市场场经济的的大潮中中，始终终如一创创新，不不断加大大新产品品和市场场的开发发力度，增增强企业业的竞争争力其其中漓江江无线电电厂、桂桂林娃哈哈哈、福福达汽车车配件则则是利税税大户行行列中的的“新人”，他们们或是具具有品牌牌优势，或或是通过过改革得得以轻装装上阵，或或能抓住住机遇抢抢占市场场临临桂投资资环境在在逐年改改善，娃娃哈哈、福福达、三三金、腐腐乳厂等等一批大大中型企企业公司司先后入入驻，房房地产开开发方兴兴未艾6、非公公有制发发展随着非公公有制经经济发展展环境的的不断改改善，经经济总量量有较大大的增长长，效益益不断提提高。
非非公企业业增加值值、工业业总产量量、上缴缴税金等等指标均均增长111%以以上规规模以上上非公企企业产值值92..87亿亿元，增增长233.2%%非公企业业完成固固定资产产投资663.772忆元元，增长长30..7%7、招商商引资对招商引引资的签签约项目目全面实实行领导导跟踪负负责制、积积极参与与“中国———东盟贸贸易区高高层论坛坛”、第七七届中国国投资贸贸易洽谈谈会新新批外商商投资企企业577家，增增长211.3%%引进进外资998199万美元元，实际际利用外外资63354万万美元非典”过后，紧抓国际市场的开拓，自营生产企业的进出口额均大幅增长外贸进出口总计达26226万美元，增长10.1%，其中进口9739万美元，增长0.9%，出口16488万美元，增长16.5%百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资112.05亿元，实际到位资金23.18亿元争取联合国和外国政府无偿援助的项目数量、金额居全区之首二）桂桂林房地地产的现现状特点点与发展展趋势一、 宏观状状况1、概况况19988年以前前桂林分分为“一市、两两县、一一郊”，自119988年地市市合并以以来，桂桂林行政政区域总总面积扩扩大, 人口增增加，经经济持续续发展，随随着一系系列城市市基础设设施重点点项目的的竣工及及投入使使用（如如国际展展览中心心的建设设，中山山路、上上海路的的全面改改造，两两江四湖湖一桥）,,再加上上桂林市市基础设设施建设设和城市市面貌发发生了翻翻天覆地地的变化化，桂林林经济发发展的“瓶颈”得到缓缓解。
正正因为各各项经济济稳定发发展，地地产业得得到长足足的发展展从以下数数据可看看到经济济发展的的状况：：项目 20003年 金额额 增增长率社会消费费品零售售总额 1335.664亿元元 110.443%工业总产产值 1444.166亿元 133%财政收入入 119.005亿元元 113.88%税收 32775800万元 8..71%%旅游收入入 33434404万万元 -300.399%GDP 3997.446亿元元 99.8%%城乡居民民储蓄存存款 282268339万元元 113.663%房地产投投资 26224000万元 511.211%商品房施施工面积积 6629..07万万平方米米 551.556%新开工面面积 2266.022万平方方米 1122.111%销售建筑筑面积 1005.115万平平方米 744.644%空置面积积 225.338万平平方米 399.3%%销售额 22241009万元元 559.554%售给个人人 22093345万万元 61..82%%房屋施工工面积 居民人均均可支配配收入 82246元元 55.022%居民人均均消费性性收入 63326元元 33.311%2、区域域发展过去桂林林市房地地产局限限在“一线两两片”上，所所谓的一一线是中中山路这这条道，两两片是指指七星区区和象山山区这两两个片区区。
而现现在已经经发展形形成十字字星型布布局———以市中中心为核核心向东东西南北北四个方方向扩散散，全面面开花的的状况桂林中心心城区本本身是驰驰名天下下的“桂林山山水”中核心心景区较较为集中中的区域域，如象象山、伏伏波山、七七星景区区等都聚聚集于此此对自自然景观观的保护护，使得得中心城城区的旧旧城改造造、城市市建设及及房地产产开发都都较为慎慎重市区东向向的七星星区，因因为已经经发展了了好几年年，发展展得比较较早，比比较成熟熟，整个个片区基基本上已已经接近近开发完完成，市市区内剩剩下的土土地余量量也很少少再往往外延伸伸，则为为漓江和和阳朔景景观带，出出于对天天然景观观资源的的保护，况况且区域域内还有有许多的的经济开开发区和和厂房，大大规模房房地产开开发的发发展前景景不大南南区和七七星区的的情况相相似，都都是发展展得比较较早和成成熟，开开发得也也差不多多了故故对此两两区不作作过多论论述桂北板块块从城市市发展的的视角来来看，设设置有桂桂林北火火车客站站、桂林林北火车车站货站站、汽车车客运北北站、公公交三公公司等交交通枢纽纽，是交交通、货货运、物物流的中中心，围围绕这几几个交通通枢纽，形形成了一一个交通通物流和和批发商商贸中心心区域。
而而住宅楼楼盘相对对不会做做得太高高档，以以中低档档为主，价价格在115000元/㎡㎡幅度主主要的消消费群来来自周边边客户以以及市中中心部分分想改善善居住条条件，而而经济上上还不是是十分宽宽裕的购购房者西部是桂桂林市政政府规划划的重点点发展方方向，《国国务院关关于桂林林市城市市总体规规划的批批复》中中明确指指出：“城市建建设主要要是向西西发展，适适度发展展东部地地区组团团，控制制向北扩扩大而临桂桂县也被被规划为为西城区区，市政政府已做做了迁移移到此的的计划，加加上其优优越的交交通环境境从而吸吸引了不不少房地地产商在在此投资资，并聚聚集了一一批别墅墅群，与与当地落落后的住住宅形成成鲜明对对比政政府为发发展西部部，正进进行机场场路的扩扩宽工程程，无疑疑20004年后后的房地地产西部部板块又又将围合合机场路路区域，掀掀起新的的投资浪浪潮3、竞争争态势无论从宏宏观上还还是微观观上看，桂桂林房地地产市场场是一个个供需两两旺的市市场，但但随着政政府土地地政策的的收紧，一一些没有有实力的的发展商商已被淘淘汰出局局，这两两年已有有近百家家房地产产公司退退出市场场，目前前尚存1180多多家房地地产公司司；竞争争的出现现已引起起各房地地产公司司的重视视，安厦厦、七彩彩等房产产公司以以有4、发展展特征1） 速度快快；2） 产品质质素参差差不齐；；3） 供销两两旺；4） 竞争开开始出现现，优胜胜劣汰；；5） 专业分分工逐步步细化。
二、市场场状况本公司对对桂林地地区房地地产市场场的333个楼盘盘进行的的详细的的调研，其其中包括括纯别墅墅盘8个个，别墅墅与洋房房组合44个，纯纯洋房盘盘18个个及商铺铺3个以以下分产产品结构构,营销销策划,,媒体宣宣传,消消费者访访谈调查查4个主主题,对对桂林及及临桂房房地产的的市场状状况进行行分析::1、 产品结结构1）住宅宅物业金色嘉苑苑 时代代花园以下图表表是对本本次桂林林房地产产调查住住宅物业业的概况况，并结结合基本本数据和和现场观观察做出出分析和和判断：：项目基本本情况项目名称称 地地址 电话 开发发商 代理商商金水湾花花园 桂林市市临桂县县金水路路 2215991888 桂桂林正通通房地产产开发有有限责任任公司 时代花园园 桂桂林临桂桂县城世世纪大道道电信局局旁 558820009 桂林市市临桂县县仁桥房房地产开开发有限限公司 桂林林市开元元广告营营销有限限公司金源太阳阳城 临桂县县城大圆圆盘旺角角大厦右右 5559778888 桂桂林东源源房地产产 米兰春天天 临临桂世纪纪大道11号 558822668 桂林振振达房地地产 蓝格顾顾问恒利花园园 金金水路与与机场路路交汇处处 5558112222 桂桂林成信信房地产产 金世纪豪豪庭 临林大大世界 555815593 桂林林长城房房地产 大笔笔头广告告策划公公司彰泰利好好时代 桂林林市翠竹竹路8号号 3383889899 桂桂林彰泰泰实业开开发有限限公司 桂林林市精锐锐广告策策划有限限公司先锋天地地 钟钟山南路路汽车总总站对面面 3385551111 桂桂林市兴兴进实业业有限责责任公司司、合通通房地产产 深深海置业业七彩小康康城 桂林城城北入街街开发区区 桂桂林七彩彩房地产产开发有有限公司司 安安信置业业、易居居公司金马大厦厦 桂桂林市中中山中路路与五美美路交汇汇处 282213997 桂林华华侨房地地产开发发有限公公司 罗马花园园 桂桂林市中中山北路路1044-111号 26220888 桂桂林市中中信房地地产开发发有限公公司 桂林嘉嘉汇物业业咨询有有限公司司恒祥花园园 桂桂林市满满江路118号 588129998 梧州州中恒集集团桂林林房地产产开发分分公司 深海海置业金色嘉苑苑 城城北区入入业街伟伟四路与与信二路路交叉中中心大圆圆盘处 266385598 署都都股份---灵川川县署都都房地产产开发有有限公司司 日日晨策划划富庭苑 桂林林市入业业街开发发区 659928888 桂林市市国满房房地产开开发有限限公司、桂桂林雨田田工贸有有限公司司 丰泽园 桂林林市普砣砣路566号(航航天宾馆馆对面)) 5581118222 桂桂林市齐齐新房地地产开发发有限责责任公司司、华鼎鼎房地产产开发公公司 桂林鑫鑫源物业业管理安厦世纪纪城 桂林市市崇信路路28号号 3381222599 桂桂林市安安厦开发发有限公公司、世世纪房地地产开发发有限公公司 安信置置业分析与判判断： 1、 目前大大部分开开发商为为本地开开发商，开开始有外外地开发发商进入入，国内内一些知知名的跨跨地域地地产开发发商尚未未进军桂桂林市场场。
2、 大部分分的楼盘盘聘请专专业的策策划公司司进行项项目操作作，市场场分工细细化3、 市市场竞争争开始加加剧规模、户户型和面面积比较较项目名称称 总总户数 总占占地面积积（m22） 总建筑筑面积（mm2） 户型型 面面积（mm2)金水湾花花园 6088 5540000 981180 洋房房、别墅墅 22×2：882-886 // 3××2：1113--1200 / 4×2：1145时代花园园 113000 15330000 11984420 洋房房、别墅墅 22×2：880 // 3××2：1116金源太阳阳城 6222 4412002.006 751183 洋房房、别墅墅 11×1：444-555/22×2：880-885/33×2：1110--1300 /44×2：1140米兰春天天 3350 // / 洋房、复复式 单间：：35//2×2：779-881/33×2：992-1112//4×2：1123--1366 / 复式：：1355恒利花园园 3350 2770000 2286668 洋房、 3××2：1118 / 22×2：992金世纪豪豪庭 57 // 5580000 洋房、电电梯洋房房、 3×2：1131--1788 / 2×1：1104彰泰利好好时代 1132 45500 4400000 酒店店式公寓寓 单单间：225-227先锋天地地 1922 550000 350000 电电梯洋房房 单单间：228 // 1××1：336-445七彩小康康城 12440 9000044 1109224 电梯和和多层洋洋房 3×2×2：1105--1355/1××1：440/22×2：556-880/复复式：1140--1755金马大厦厦 5300 442800 3300000 12~~14层层电梯洋洋房 1×1：440-550 // 3××2：880-1110 罗马花园园 7200 2230000 700000 洋房房、电梯梯洋房 1××1：668-770 // 2××1：777-1117 / 33×2：777-1149恒祥花园园 3360 2225000 5660000 电梯洋洋房 4×2：1165--2200 / 3×2：1130--1411金色嘉苑苑 7720 2278440 450000 洋房房 22×2：990-1100 / 33×3：1100--1200 / 4×2：1140--1800/5××2：2200--2600富庭苑 2552 1110000 33000000 洋房房 33×2：1126--1466.722丰泽园 / 300000 // 洋洋房 1×1：338-445 // 2××1：665-775/33×2：778-1114 / 44×2：1130--1500安厦世纪纪城 28870 36680000 460000002 独立别别墅、联联排、多多层 4××2：1149分析与判判断：1、楼盘盘规模楼盘规模模不大，占占地面积积多数在在1万㎡㎡到100万㎡之之间，仅仅安厦世世纪城的的规模较较大（占占地36680000m22），但但是非纯纯粹洋房房小区。
2、楼盘盘形式桂林早期期开发的的楼盘多多以多层层为主，现现在市面面上销售售的普通通型产品品小高层层带电梯梯的份额额已经相相当大（约约30%%），相相当数量量楼盘既既有多层层又有小小高层楼楼盘多以以小区型型形式出出现，只只有在市市区存在在单体楼楼楼盘3、建筑筑、户型型多层住宅宅多数为为一梯两两户，甚甚至有一一梯一户户的，电电梯普通通多数为为一梯四四户套套内空间间设计较较为丰富富有平层层、错层层、复式式等层层高较低低,有相相当数量量的层高高为2..8米的的楼盘户型：整整体市场场上单间间、1房房2厅、22房2厅厅、3房房2厅、44房2厅厅、复式式等供应应品种齐齐全，消消费者有有多种选选择4、面积积中心市区区盘的面面积较小小，有相相当数量量以小面面积产品品为主打打产品的的楼盘（金金马大厦厦、先锋锋天地）面面积分布布一房约约30－－50㎡㎡，二房房约700－900㎡，三三房1000－1120㎡㎡，四房房约1440－1160㎡㎡；市区区边缘和和郊区楼楼盘房型型面积较较大，没没有单房房套型，其其他相同同套型的的户型面面积对比比市区盘盘的户型型约大115％左左右地 区 一房房（ ㎡㎡） 二房（ ㎡） 三房房（ ㎡㎡） 四房（ ㎡）市中心 300-500 770-990 1000-1220 1400-1660市 郊 / 800-1003 1155-1440 1500-18805、产品品类型市场产品品类型丰丰富，有有跃式、错错层、叠叠加等形形式，市市场供应应充足。
产品建筑筑设计项目名称称 建建筑特色色 绿绿化率 容积积率 周边设设施 装修标标准金水湾花花园 欧式 355% 1.7797 幼儿儿园、菜菜市、银银行、小小学、社社区医院院、会所所 清清水房时代花园园 欧欧式 37..50%% 11.233 幼幼儿园、菜菜市、银银行、小小学、 清水水房金源太阳阳城 欧式 333.600% 1.882 门球场场、篮球球场、羽羽毛球场场、幼儿儿园、菜菜市、银银行 清水房房米兰春天天 欧欧式 45..00%% 电电信局、药药店、会会所 清水房房恒利花园园 欧欧式 56..40%% （自自有）会会所 清水房房金世纪豪豪庭 欧式 344.200% 汽车站站、银行行、超市市、菜市市 清清水房彰泰利好好时代 欧式式 （自自有）游游泳池、会会所、运运动场、 精装装修先锋天地地 欧欧式 清水房房七彩小康康城 欧式 388.500% 2.22 （自自有）商商业街、运运动场、学学校、幼幼儿园 清水水房金马大厦厦 欧欧式 清水房房罗马花园园 欧欧式 47%% 清清水房恒祥花园园 欧欧式 60..50%% 会会所、商商场、银银行、学学校、医医院 清水房房金色嘉苑苑 欧欧式 50..91%% 11.644 学学校、医医院、市市场、幼幼儿园 清水水房富庭苑 欧式式 228% 2..54 （自自有）休休闲中心心、儿童童游乐中中心 清水房房丰泽园 欧式式 超超市、市市场 清水房房安厦世纪纪城 欧式 0..38 1..25 幼儿儿园、小小学、运运动俱乐乐部 清水房房分析与判判断：1、小区区整体布布局规划划市区内的的多数住住宅盘规规划比较较简单，多多采用按按照朝向向原则的的横排布布置，而而且一般般的小区区楼距都都过小，在在小区环环境品位位的提升升上比较较欠缺。
容容积率为为1.445—2.55之间，绿绿化率为为30%%左右；；洋房多多为商住住综合楼楼，多层层住宅为为6—8层，多多为一梯梯两户的的设计；；高层电电梯房较较少，有有两梯八八户的设设计2、建筑筑风格桂林地区区的建筑筑多采用用欧美风风格与当当地建筑筑风格的的简单组组合，他他们一方方面追求求时下流流行的通通透式欧欧美建筑筑风格，另另一方面面又不肯肯完全放放弃当地地的中式式建筑风风格，使使一些建建筑有一一种“土洋结结合”的感觉觉，整体体感觉尚尚处于简简单模仿仿阶段，并并未形成成自己的的风格3、生活活配套市场上对对生活配配套的重重要性均均有所认认识，但但限于自自身规模模的局限限，大部部分楼盘盘没有自自身的生生活与其其他配套套，仅依依靠市政政的社会会配套，只只有少数数大型楼楼盘以自自身配套套为卖点点，如安安厦·世纪城城就拥有有会所、超超市、幼幼儿园、商商场、足足球场、网网球场、篮篮球场，足足不出门门就得到到都市化化享受，是是桂林的的“城中城城”4、教育育配套市场上已已开始出出现项目目自身发发展教育育配套的的营销做做法如如七彩··小康城城就建有有幼儿园园，桂林林中学和和小学，吸吸引大批批想购买买低价住住宅，又又希望儿儿女成才才的客户户，大大大提高了了项目的的文化氛氛围，增增加了项项目的吸吸引力。
5、会所所以会所作作为主要要营销诉诉求点的的楼盘比比较少，普普遍缺少少增值服服务的意意识恒恒祥花园园首倡“社区泛泛会所”，不仅仅包括有有中心会会所，更更有书吧吧、水吧吧、棋苑苑……,设设置于各各层建筑筑的底层层，让业业主更方方便的享享受休闲闲生活6、装修修当地的交交楼标准准普遍采采用清水水房，通通过对客客户的深深入访谈谈，他们们普遍不不认同豪豪华装修修的交楼楼标准，认认为自己己装修会会比较有有个性，不不会雷同同但也也开始有有一些楼楼盘在装装修后进进行销售售，但这这类楼盘盘数量较较少，占占所调查查楼盘的的7%7、在产产品的设设计相当部分分楼盘吸吸取了先先进地区区的观念念，但限限于开发发的经验验和实力力等问题题，产品品的水平平总体偏偏低，“形似而而神不似似”，但也也有相当当部分产产品素质质较高的的楼盘（如如安厦世世纪城、彰彰泰利好好时代、七七彩小康康城等），显显示市场场开发水水平参差差不齐 七彩小康康城规划划图环境及其其他项目名称称 外外部环境境 内内部环境境 物物管费（元元/平方方米）金水湾花花园 临街、 小区区引入直直饮水 0..28 时代花园园 临临街 景山、灵灵秀峰 0..28金源太阳阳城 临街、位位于临桂桂汽车站站旁 在小区区内部做做雕塑廊廊 00.3米兰春天天 临临街 20000平方方米的中中庭花园园 00.3恒利花园园 靠靠近铁路路较嘈杂杂 简简单绿化化园林 金世纪豪豪庭 临街 带电电梯 彰泰利好好时代 市市区 园林 1..0 先锋天地地 市市区 0.88 七彩小康康城 居民区区 喷喷泉、园园林 0.55 金马大厦厦 市市区 0.668罗马花园园 居居民区 喷泉泉、广场场 00.8恒祥花园园 居居民区 金色嘉苑苑 郊郊区 水景 0..4富庭苑 工业业大道、汽汽车站 喷泉泉 00.2丰泽园 居民民区 树木 0..5安厦世纪纪城 居民区区 山山、水、园园林 0.77分析与判判断：1、 位置大部分楼楼盘多选选择在交交通较便便利、市市政配套套较齐全全的市区区或区域域中心，强强调生活活的便利利性。
2、 内部环环境各楼盘园园林绿化化率相差差较大，从从28％％－622％，如如恒祥花花园绿化化率为660.55％，金金水湾绿绿化率为为35％％；许多多楼盘内内部环境境大多只只有简单单园林绿绿化，比比较粗糙糙，没有有相对应应的主题题绿化只只有部分分楼盘出出现精致致的园林林绿化（如如安厦世世纪城）3、 物业管管理普遍小区区对物管管的要求求还只是是流于表表面，并并未真正正的发挥挥物管的的作用但但也有部部分小区区物业管管理有相相当水平平，从消消费者的的访问中中可知道道其满意意度相当当高他他们特别别强调物物业管理理的保安安功能，已已经采用用了红外外线防盗盗系统、指指膜识别别，闭路路电视监监控系统统、楼宇宇可视对对讲系统统、家居居安防报报警系统统、电子子巡更系系统等一一些先进进的安全全系统，另另外在小小区智能能化也有有小区应应用了背背景音乐乐和水电电表自动动抄录系系统等4、停车车场所早期的楼楼盘在停停车位的的设置上上多欠缺缺考虑，车车辆沿小小区路摆摆放，导导致小区区挤塞近近期新出出的楼盘盘多以首首层架空空或半架架空的形形式来满满足停车车的需求求如长长城花园园就没有有专门设设立停车车场，将将首层全全部架空空作为停停车场，缓缓解车位位紧张的的压力。
5、居住住理念发展商与与消费者者对居住住理念仍仍处于实实用型为为主，但但市场上上已有部部分产品品开始走走向高档档享受型型天 天下下桂林 销 售项目名称称 价价格（元元/平方方米） 付款款方式 销售售情况金水湾花花园 13000 一次性性、按揭揭 别别墅已卖卖完，洋洋房还剩剩5套时代花园园 均均价12200 一次次性、按按揭 一期全全部售完完，二期期为期楼楼金源太阳阳城 10880-112200 一一次性、按按揭 已售近近8成米兰春天天 8808--12000 一次性性、按揭揭 已已售近99成恒利花园园 8858--9888 一一次性、按按揭 一期二二栋售完完，其余余未建金世纪豪豪庭 15000 一次性性、按揭揭 只只剩5、66楼的44套彰泰利好好时代 精装装修51100 一次次性、按按揭 80%%售完先锋天地地 均均价39900 一次次性、按按揭 小复式式全售完完七彩小康康城 均价116000 一一次性、按按揭 金马大厦厦 一一次性、按按揭 剩4套套小户型型罗马花园园 9928--11008 一次性性、按揭揭 440%售售完恒祥花园园 一一次性、按按揭 80%%售完金色嘉苑苑 116000 一一次性、按按揭 第一期期售完880%富庭苑 10058 一次次性、按按揭 40%%售完丰泽园 22278 一次次性、按按揭 80%%售完安厦世纪纪城 叠加别别墅36600 一次次性、按按揭 一期销销售率达达1000%、交交房率达达1000%分析与判判断：1、价位位概括地 区 价格格区间中心市区区 330000－40000//㎡桂北区 12200－－25000元//㎡七星区 15500－－30000元//㎡城南方向向 118000－30000元元/㎡西城区 10000－－18000元//㎡2、市区区的楼盘盘均销售售良好，郊郊区的楼楼盘也有有不俗的的表现，只只有少数数产品设设计过于于偏离市市场需求求造成产产品销售售上遇到到较大的的压力（如如罗马花花园）。
3、市场场整体需需求相当当旺盛n 普普通住宅宅总结：：桂林普通通住宅市市场，从从产品的的水平、营营销的角角度和力力度等方方面来说说，较为为参差不不齐，但但销售情情况都较较为理想想，市场场普遍认认为价格格还存在在上扬的的空间，投投资型产产品相当当热销消费群体体以桂林林市区本本地客户户为主，存存在相当当数量的的下属县县区前来来置业的的客户，也也有部分分市外、省省外，甚甚至海外外客户前前来置业业2）别墅墅项目基本本情况项目名称称 地地址 电话 开发发商 代理商商漓江华府府 桂桂林市临临江路帝帝苑酒店店旁 585577777 桂林泰泰华置业业有限公公司 江岸美庐庐 桂桂林芦迪迪岩风景景区桃花花江岸 266955520 桂林林市惠龙龙房地产产开发有有限公司司 桂桂林雅涛涛地产顾顾问公司司麒麟湾 桂林林机场高高速公路路机场收收费站旁旁 2285119999 桂桂林市安安厦房地地产开发发有限责责任公司司 深深海置业业九里香堤堤 桂桂林机场场高速公公路机场场收费站站旁 283366666 桂林市市兴达房房地产开开发有限限公司 龙聚山庄庄 桂桂林市西西城区世世纪大道道北侧 555880088 广西西恒龙实实业股份份有限公公司 广州东东恒安顺顺投资咨咨询有限限公司金山龙谷谷 位位于临桂桂党政机机关宿舍舍旁 559911888 桂林市市正文房房地产开开发有限限责任公公司 南宁金金界咨询询、信和和行房产产企划蓝洲湾别别墅 桂林市市灵川县县八里街街 6659550688 桂桂林金达达房地产产开发有有限责任任公司 无漓江奥林林苑 离桂林林9公里里的黄沙沙河与漓漓江交汇汇处，桂桂磨路旁旁 5584119988 桂桂林润松松休闲健健身有限限公司、松松杉房地地产开发发有限公公司 深圳星星彦地产产顾问公公司分析与判判断：1、 除个别别市区别别墅盘外外，别墅墅多数分分布在远远离市区区，依山山傍水的的地方。
规模、户户型和面面积比较较项目名称称 总总户数 总占占地面积积（m22） 总建筑筑面积（mm2） 户型型 面面积（mm2)漓江华府府 别别墅200套 联排别别墅 2899-2996、2238--2588、1773-1175江岸美庐庐 1102 4110566 2205228 独立别别墅100户、复复式公寓寓楼166户、联联排766户 2388麒麟湾 4110 34000000 11360000 独立立、联排排 2275--4266九里香堤堤 11期联排排21套套、独立立16套套 33800000 2550000 独独立、联联排 2200、2880、3350龙聚山庄庄 4400 20000000 11000000 独独立、联联排 2522、2885、3301、3320金山龙谷谷 1109（一一期） 26666880 13000000 独独立、联联排、叠叠加 1677、1772、1177、2208、3304、3319、3332、3350蓝洲湾别别墅 约2000多户户 独独立、联联排、多多层 3200、2990、2210、2203、2232、2255、2282漓江奥林林苑 3600 44290000 12200000 独立别别墅、联联排、叠叠加联排排 分析与判判断：1、楼盘盘规模别墅盘的的规模迅迅速扩大大，从市市区的微微型别墅墅盘（漓漓江华府府）到市市郊的四四、五百百亩（麒麒麟湾、九九里香堤堤）的大大盘，且且此趋势势还在继继续。
2、建筑筑、户型型形式多元元化，有有单体、联联排、联联排叠加加等，以以联排别别墅为主主，所占占比例为为50％％；独立立别墅占占40％％；叠加加式别墅墅占100％层层高一般般有3米米户内内空间设设计也广广泛地借借鉴了其其他发达达地区的的经验在在所调查查的别墅墅盘中，大大部分别别墅多为为两层半半设计，所所占比例例为600％；三三层占440％3、面积积独立别墅墅平均面面积在3300－－4300㎡之间间，联排排平均面面积在2230－－3200㎡之间间，联排排叠加平平均面积积在1770－2260㎡㎡之间4、产品品规模迅迅速扩大大，产品品形式也也多元化化，别墅墅的发展展速度较较普通住住宅更为为迅速产品建筑筑设计项目名称称 建建筑特色色 绿绿化率 容积积率 配套设设施 装修标标准漓江华府府 欧欧式 清水房房江岸美庐庐 欧欧式 40..20%% 00.5 会所所、 清水房房麒麟湾 欧式式 770% 0..4 会所、网网球场、村村巴、便便利店、社社区幼儿儿园、社社区保健健站、泳泳池、 清水水房九里香堤堤 欧欧式 51..20%% 00.3335 会所、网网球场、羽羽毛球、篮篮球、足足球、高高尔夫练练习场、泳泳池、 清水水房龙聚山庄庄 徽徽派中式式古建筑筑 550% 0..54 会所所、游泳泳池、运运动场 清水水房金山龙谷谷 英英式、美美式、法法式、罗罗马式 533% 0.55 会会所、游游泳池 清水水房蓝洲湾别别墅 欧式 455% 0.66 会会所、商商铺 清水房房漓江奥林林苑 欧式 622% 0.228 会所、保保健中心心、排球球场、网网球场、足足球场、幼幼儿园 清水水房分析与判判断：1、建筑筑风格以欧式风风格为主主，个别别盘有中中式风格格的（龙龙聚山庄庄）3、生活活配套除少数市市内盘外外，其余余的都有有一定自自身生活活配套。
主主要有会会所、运运动场所所和设施施4、教育育配套没有大打打教育牌牌的别墅墅盘，最最多配套套幼儿园园4、装修修皆为清水水房4、 竞争因因数桂林目前前的别墅墅的竞争争主要在在“硬件”上，没没有体现现产品的的附加值值环境及其其他项目名称称 外外部环境境 内内部环境境 物物管费（元元/平方方米）漓江华府府 直直面漓江江，视野野开阔，风风景优美美 私私家花园园 江岸美庐庐 三三面环山山、远眺眺桃花江江 特特色园林林、私家家花园 11麒麟湾 山、水水道、村村屋 水景园园林、私私家花园园 11九里香堤堤 山山、水道道、制药药场、村村屋 水景园园林、私私家花园园 11龙聚山庄庄 三三面环山山 园园林绿化化 11金山龙谷谷 三三面环山山、周边边配套齐齐全 园林绿绿化 0.66蓝洲湾别别墅 四面环环市政路路、周边边为未开开发和在在开发楼楼盘 园林绿绿化 0.66漓江奥林林苑 黄沙河河、田园园 水水景园林林、私家家花园、体体育配套套场所 分析与判判断：1、 环境桂林的别别墅大多多拥有山山景，自自然水景景也很普普遍。
各各发展商商普遍强强调园林林绿化；；市区较较好的有有安厦··世纪城城；但许许多楼盘盘园林绿绿化的效效果缺乏乏神韵而而临桂的的一些别别墅盘会会用较大大的面积积做环境境氛围的的营造，通通过水道道、花园园、广场场等大面面积公共共环境来来提升小小区整体体品位；；2、 物业管管理目前交付付使用的的别墅盘盘不多，但但从发展展商的营营销宣传传来看，物物业管理理并不是是他们比比拼的要要点 销 售项目名称称 价价格（元元/平方方米） 付款款方式 销售售情况漓江华府府 663000 一一次性、按按揭 20栋栋联排已已售8栋栋江岸美庐庐 228000 一一次性、按按揭 90％％已售完完麒麟湾 均价价30000 一次性性、按揭揭 11、2期期已销售售完毕，33期已售售八成，44期未动动工九里香堤堤 均均价30000 一次次性、按按揭 一期销销售完毕毕、二期期未开始始销售龙聚山庄庄 均均价25500 一次次性、按按揭 30%%金山龙谷谷 221000-26600 一次次性、按按揭 1期已已售600%蓝洲湾别别墅 均价224000 一一次性、按按揭 1期已已售500%漓江奥林林苑 内部认认购价格格太低，将将调整为为30000 一次性性、按揭揭 未未建，但但推出少少量内部部认购单单位被抢抢购一空空分析：1、价位位市区别墅墅均价约约为60000元元/㎡。
郊郊区独立立别墅均均价约333000元/㎡㎡，联排排别墅约约27000元//，叠加加别墅约约25000元//㎡2、销售售情况总体不错错但有有部分滞滞销n 别别墅市场场总结：：别墅市场场的起步步，比普普通住宅宅市场更更为晚，但但其发展展速度却却更为迅迅速能能开发别别墅盘的的发展商商都具有有相当的的实力桂林目前前的别墅墅的竞争争主要在在“硬件”上，没没有体现现产品的的附加值值有相相当部分分的桂林林市区人人购买临临桂别墅墅的目的的是希望望它升值值，但由由于交通通与配套套的不完完善，使使入住率率非常低低3）商业业物业桂林不但但是世界界旅游城城市，也也是一座座具有220000多年历历史的文文化城市市，随着着行政合合并和广广西城市市的改建建，大力力发展以以旅游为为主导的的产业，也也极大地地拉动商商业的发发展和繁繁荣1、商业业现状（1）写写字楼：：桂林的写写字楼价价格大都都在35500－－41000元//㎡之间间，集中中在象山山区写写字楼的的价钱相相当于住住宅的售售价，空空置率550％左左右，反反映桂林林当地商商业活动动不活跃跃B、商场场商铺比比较：项目 地址 月租租(元//㎡) 售价价(元//㎡) 出租租率%南方大厦厦 解解放西路路2号 700 1150000 20文化大厦厦 解解放东路路1377号 60－－70 1000000 440大世界 秀峰峰区桂林林市十字字街 50－－70 1110000 660康美大厦厦 秀秀峰区中中山中路路33号号 220－880 70000 50八桂大厦厦 秀秀峰区中中心广场场正对面面 770－880 150000 900l 步步行街商商铺比较较：项目 地址 月租租(元//㎡) 售价价(元//㎡) 出租租率%小香港 中山山中路中中心广场场地下层层 1100－－1500 1150000 90正阳步行行街 正阳路路 2200－－4000 2260000 95流行港 苗圃圃路288号 在售 2000000 在在售天下桂林林 机机场高速速公路和和榕山路路交界处处 220－330 27000起 200l 管管理费用用：管理理费用方方面，收收费标准准一般为为7元//㎡----300元/㎡㎡,跨度度比较大大。
l 客客户特征征：商铺铺的投资资者一般般都是财财力雄厚厚的公务务员、个个体老板板、当地地居民等等商业业投资者者中，私私营企业业主和个个体经营营者占了了70%%的比例例，此类类人士一一般入行行较早，对对市场趋趋势把握握较好，投投资决策策也相对对比较果果断；公公务员等等有稳定定收入，具具有一定定的投资资能力，占占到了被被调查人人数的220%，商商业投资资者中桂桂林本地地居民约约占800%，外外地居民民则占了了20%%，这其其中又以以桂林周周边的市市县居民民为主选择铺位位时的考考虑因素素：商场（铺铺）所在在的地段段是客户户购买时时最为看看重的因因素，尤尤其是自自营者对对地段的的选择更更为慎重重调查查结果表表明，超超过半数数以上的的商铺业业主表示示选择现现在所经经营的商商铺是由由于该商商场（铺铺）优越越的地理理位置；；有不少少商业投投资者还还认为，市市政规划划、交通通状况、治治安状况况、噪音音污染等等周边环环境因素素也是其其投资时时要考虑虑的重要要因素；；此外，商商场（铺铺）自身身的各项项软、硬硬件配套套措施，如如发展商商的实力力、商场场（铺）的的内部购购物环境境、铺位位分割、柜柜台摆放放以及商商场（铺铺）的物物业管理理等，都都是投资资时需要要考虑的的因素。
2、浅析析从桂林商商业的现现状分析析，整体体上相对对于国内内先进城城市仍处处于较低低的水平平，其商商业格局局与其国国际知名名的城市市品牌极极不相称称两三年前前桂林掀掀起了商商铺投资资热潮，商商铺销售售兴旺，所所有商铺铺都是供供不应求求的，甚甚至达到到了4000000/㎡的的良好售售价目目前除了了微笑堂堂、正阳阳步行街街一支独独秀以外外，其他他的都是是惨淡经经营，出出租率都都较低，如如南方大大厦、康康美大厦厦、文化化大厦，他他们都有有微笑堂堂一样， 处于象象山区的的黄金路路段，但但南方大大厦只有有一楼作作。
