《房地产开发经营成本与管理》模拟试题和答案二

1、房地产市场结构包括（）①总量结构；②垂直结构；③区域结构；④产品结构；⑤供求结构；⑥投资结构；⑦消 费结构A③④⑤R④⑦G①③④⑤⑥D①②③④⑤⑥⑦2、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可 （）A对R错3、房地产投资的物业类型包括（）A、普通住宅、别墅和公寓等R居住和商用G工业和特殊D办公和写字楼4、商业物业的购买者大都是以投资收益为目的，靠物业出租或出售经营的收入来回收投资并赚取投资收益，另一部分是为了自用的目的 （）A对R错5、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用 （）发包A专业工程R建筑工程全过程G分部工程D分阶段6、下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是 （）A、政府法律和金融政策方面的影响R新功能的发展G宏观经济形势的影响D房地产交易的不可比性7、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括 （）A收入的变化R对未来的预期G政策变化D可替代商品价格8、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过 （）得来的A、近期交易物业的租金或售价进行比较R市场上交易物业的租金或售价进行比较G类似物业的比较D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括 （），且这些数字构成了物业管 理的量化目标。

A、详细的预期收益估算R允许的空置率G经营费用D物业管理费10、以下几种情况中，房地产开发商倾向于自行销售房地产项目的有 （）A、房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资欢迎R大型的房地产开发公司在进行物业销售时G房地产开发商有特定的销售对象D高档的房地产开发项目11、敏感性分析是一种（）A动态不确定性分析B＞动态分析G静态不确定性分析D静态分析12、一种产品差别值开发的前提条件包括（）①重要性；②盈利性；③差异性；④优 越性；⑤先发制人；⑥可支付性；⑦独特性；⑧沟通性A①②④R①②③④G⑤⑥⑦⑧D⑤⑥⑧13、（）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资 金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划A资金来源与运用表R损益表G资产负债表D现金流量表14、房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所 拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果 （）A对R错15、兴建写字楼项目、要研究当前写字楼产业的销售情况，还要考虑到研究项目所 处地段的交通方便程度A对R错16、可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和 （）等 方面情况进行深入细致地研究。

然术济会自技经社A R c DAR C D E、17、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有 （）自我消费 房地产保值 房地产增值 开发利润 出租收益18、房地产投资最重要的一个特征是（）A、能从周围社区环境的改善中获得利益R附加收益性G位置的固定性或不可移动性D不一致性19、房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量 （）A对R错20、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为 （）A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的R对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间G以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时 间上，才能得出正确的结论D当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益21、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2, 拟投资开发一房地产项目该项目固定成本为 6000万元，单位面积的可变成本为2000 元/ m2,则该房地产开发项目的容积率至少是（）。

A 2.0R 3.0G 4.0D 5.022、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是 （）A、可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程R提高房地产开发的收益能力G实现项目决策的科学化管理D降低房地产开发的成本23、下列有关房地产市场分析描述正确的是（）A、房地产市场分析是将参与者与房地产市场联系起来的活动R房地产市场分析的目的是将风险降至最低，盈利升至最大G房地产市场分析首先要从房地产市场的微观入手D不同市场分析目的对市场区域的确定影响不大24、目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价 （）A对R错25、一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的 回报率为10%市场的整体平均回报率为30%而资产的系统性市场风险相关系数为 1.2, 求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报 ？26、公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权 （）A对R错27、建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（）A、总包合同R包工包料合同G计量估价合同D包工不包料合同28、以下关于房地产供给的描述，正确的有（）A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性R由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较 高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛G由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性29、以下属于房地产市场的运行环境的是（）。

①社会环境；②区域环境；③经济环境；④资源环境；⑤技术环境；⑥软环境；⑦法律 制度环境；⑧金融环境；⑨政治环境；⑩国际环境A①③⑦⑩R②④⑤⑥⑩G①③④⑤⑦⑧⑨⑩D①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩30、一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大 ；反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小 （）A对R错31、目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是 （）A机构投资者R商业银行G个人投资者D国家财政32、下列有关名义利率和实际利率的描述，错误的是 （）A、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大R实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值G当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等D当每年计息周期数m>l时，名义利率小于实际利率33、房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部 解决，是否需要收集成本很高的二手资料A对R错34、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为 房地产市场自然周期中的（）A第一阶段R第二阶段G第三阶段D第四阶段35、投资的作用（）A、投资是国民经济增长的基本动力R投资可以促进人民生活水平提高G投资有利于国内稳定和国际交往D跨国投资影响本国投资经济稳定36、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用 （）进行衡量。

A资产负债率R成本利润率G投资收益率D开发利润37、流动比率（），说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全A越低R越高G不变D无法判断38、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小 （）A对R错39、以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是 （）A、房地产投资具有相对较高的收益率R房地产投资变现能力强G房地产投资回收快D房地产投资能够得到税收上的优惠40、（）是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论 证分析A投资机会研究R初步可行性研究G详细可行性研究D项目的评估和决策41、以下物业类型，属于经营性物业的有（）①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场；⑥酒店；⑦出租商住房A①②③⑥⑦R①②③④⑥⑦G②③⑤⑥⑦D②③⑥⑦42、某购房者向银行申请了 40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷 款年利率为6.6%,期Bg为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还 款额是（）元A 204.8R 356.72G 508.91D 666.6743、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是 （）①调查研究；②接受委托；③编制可行性研究报告；④方案的选择和优化；⑤财务评 价和综合评价A②④①⑤③R②③④①⑤G②①③④⑤D②①④⑤③44、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取 （）方式供地。

A协议出让R招拍挂出让G行政划拨D行政划拨兼协议出让45、在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的 （）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证A 土地供应计划R城市规划G国民经济发展计划DX 土地需求计划46、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出 租需求就会（）A减少R增加G不变DX同步递减47、以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是 （）A、潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入R净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流G税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入48、在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有 （）A流动性原则R安全性原则G物资保证原则D盈利性原则49、房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分 析和市场占有率分析，其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点，它包括 （）A、了解每一细分市场下使用者的愿望和需要R描述计划建设中的竞争性项目G描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特 点）D按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建设项目 应具备的特色50、研究房地产项目融资方案，首先应该明确融资主体，由于融资主体进行融资活 动，并承担融资责任和风险。

项目融资主体的组织形式 （）A既有法人融资R新设法人融资G企业法人融资D自然法人融资1、C 2、B 3、B C 4、A 5、B6、B 7、B C 8、D 9、A B C 10、A B C11、A 12、A C 13、A 14、A 15、B1& B C D 17、C D E 18、C 19、B 20、A21、B 22、C 23、A B 24、B25、根据题意有公式： E=rf+bf[E(rm- rf)] =100 乂 l0%+1.2[100 乂 30% lOOX lO%]=10+1.2X20 =34万元 注：主观题答案仅供参考26、A 27、C 28、A B D 29、C 30、A31、B 32、A 33、B 34、B 35、A B C36、C D 37、B 38、A 39、A D 40、B41、C 42、B 43、D 44、C 45、A46、B 47、B C 48、C 49、B C 50、A B。