房地产行业分析指标梳理

郭秀郭秀建设管理与房地产学院建设管理与房地产学院2010.52010.5主要内容主要内容2房地产开发投资额房地产开发投资额 房地产开发投资额增长率房地产开发投资额增长率 房地产开发投资增长率与经济增长率比房地产开发投资增长率与经济增长率比房地产业增加值房地产业增加值资产负债率资产负债率资产保值增值率资产保值增值率房地产业从业人员数房地产业从业人员数 从业人员平均产值从业人员平均产值 从业人员平均劳动报酬从业人员平均劳动报酬房地产开发企业个数房地产开发企业个数 企业平均人数企业平均人数商品房销售额商品房销售额商品房销售面积商品房销售面积商品房销售价格商品房销售价格住房痛苦指数住房痛苦指数销售利润率销售利润率商品房空置面积商品房空置面积空置率空置率吸纳量吸纳量吸纳率吸纳率平均建设周期平均建设周期吸纳周期吸纳周期国房景气指数国房景气指数1、房地产开发投资额、房地产开发投资额l指报告期内完成的全部用于商品房项目开发、建设的投资指报告期内完成的全部用于商品房项目开发、建设的投资额l当房地产投资与当房地产投资与GDPGDP协调发展时，房地产投资通过直接、间协调发展时，房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和GDPGDP增长，增长，l据有关专家统计，房地产据有关专家统计，房地产100块钱的投资，可以拉动十几块钱的投资，可以拉动十几个部门个部门170块钱到块钱到220块钱的投资；房地产块钱的投资；房地产100块钱的消费，块钱的消费，可以拉动可以拉动130块钱到块钱到150块钱的消费。

块钱的消费3409年完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%,为近十年最低水平按用途分房地产企业开发投资额5住 宅,72%办公楼,4%商业营业用房,11%其 他,13%全国（年）全国（年）住 宅63%办公楼1%商业营业用房8%其 他28%重庆（年）重庆（年）房地产投资额增长率房地产投资额增长率6用统计年鉴提供的本年完成房地产投资额计算的同比增用统计年鉴提供的本年完成房地产投资额计算的同比增长率衡量房地产开发投资增长快慢的指标是衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增房地产投资额增长率长率/GDP增长率增长率，一般不应该超过，一般不应该超过 倍（国外经济学倍（国外经济学家测算最合理值是家测算最合理值是1.4倍）过高意味房地产泡沫产生过高意味房地产泡沫产生71.3%-7.0%117.6%165.1%-1.2%16.1%-0.200.20.40.60.811.21.41.61.8198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009房地产开发投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资增长率781.8 1.8 2.6 3.3 2.5 3.0 2.9 2.0 1.9 2.3 2.6 1.9 8.7%1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009房地产投资增长率/GDP增长率增长率房地产投资增长率1998-20071998-2007年，通过直接贡献、拉动关联产业间接贡献和引导消费贡献，年，通过直接贡献、拉动关联产业间接贡献和引导消费贡献，房地产开发投资对房地产开发投资对GDPGDP增长的总贡献率平均达到增长的总贡献率平均达到21.76%21.76%，即在，即在0909年年8.7%8.7%的的GDPGDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到1.9%1.9%。

9l专家实证研究表明专家实证研究表明u房地产开发投资对房地产开发投资对GDPGDP有很大推动作用，但不是决定性的；有很大推动作用，但不是决定性的；uGDP的走势对于房地产业发展具有的走势对于房地产业发展具有决定性决定性影响；影响；u根据根据GDP的波动性可以很好的预测房地产开发投资的走势；的波动性可以很好的预测房地产开发投资的走势；uGDP的波动会引起房地产开发投资的剧烈的波动的波动会引起房地产开发投资的剧烈的波动 ；2、房地产业增加值、房地产业增加值10定义：指房地产开发与经营业、房地产管理业和房地产经纪定义：指房地产开发与经营业、房地产管理业和房地产经纪与代理业在生产过程所增加的价值与代理业在生产过程所增加的价值用途：衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要用途：衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标指标 国民经济中各部门的增加值都有统一的核算方法，因此，房国民经济中各部门的增加值都有统一的核算方法，因此，房地产业增加值可以直接为其他行业增加值进行比较，能够直地产业增加值可以直接为其他行业增加值进行比较，能够直观地了解和正确评价房地产业在整个国民经济中的地位与作观地了解和正确评价房地产业在整个国民经济中的地位与作用。

用11l根据近几年的统计数据根据近几年的统计数据，我国房地产业，我国房地产业增加值占增加值占GDP的比重的比重达到达到 4%以上占第三产业的比重为第三产业的比重为1011%；3.7%3.7%4.1%4.1%4.2%4.3%4.4%4.5%4.5%4.5%4.6%4.8%4.2%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.01996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房地产业增加房地产业增加值值（亿元）（亿元）房地产业增加值（亿元）占比例l2004年美国房地产业增加值占年美国房地产业增加值占GDP的比重是的比重是12.7%，日本是，日本是12.1%，我国是，我国是4.5%，法国，法国2005年是年是8.3%，与发达国家有很大，与发达国家有很大差距，应大力发展差距，应大力发展3、资产负债率、资产负债率12定义：房地产开发企业统计期末负债总额与其资产总额定义：房地产开发企业统计期末负债总额与其资产总额之比用途：衡量房地产开发企业在清算时保护债权人利益的用途：衡量房地产开发企业在清算时保护债权人利益的程度。

程度计算公式：负债率计算公式：负债率=负债总额资产总额负债总额资产总额1376.2%76.1%76.1%75.6%75.0%74.9%75.8%74.1%72.7%74.1%74.4%72.3%y=8729.6e0.1995xR2=0.978770.0%71.0%72.0%73.0%74.0%75.0%76.0%77.0%0200004000060000800001000001200001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008资产负债总额与资产负债率资产负债总额与资产负债率负债总额（万元）资产负债率(%)指数(负债总额（万元）)多少算合适4、资本保值增值率、资本保值增值率14定义：房地产开发企业期末所有者权益总额与期初所有者权定义：房地产开发企业期末所有者权益总额与期初所有者权益总额比率益总额比率用途：用来衡量房地产开发企业资产增值与保值状态，分析用途：用来衡量房地产开发企业资产增值与保值状态，分析房地产的投资功能房地产的投资功能资本保值增值率资本保值增值率=100%,为为 资本保值资本保值:资本保值增值率资本保值增值率100%,为为 资本增值资本增值。

计算公式为：资本保值增值率计算公式为：资本保值增值率=（期末所有者权益总额期（期末所有者权益总额期初所有者权益总额）初所有者权益总额）100%15119.7%96.0%137.3%115.9%116.1%118.2%163.5%122.9%116.5%123.9%141.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%180.0%19981999200020012002200320042005200620072008资本保值增值率（）资本保值增值率（）资本保值增值率（）5、房地产业从业人员数、房地产业从业人员数定义：指报告期受聘于房地产开发企业从事房地产开发定义：指报告期受聘于房地产开发企业从事房地产开发业务的各类人员总和其中包括业务的各类人员总和其中包括:房地产开发企业的管房地产开发企业的管理人员、技术人员、其他服务人员理人员、技术人员、其他服务人员用途：反映该行业或产业部门人的要素投入状况及其对用途：反映该行业或产业部门人的要素投入状况及其对国民经济的影响国民经济的影响从业人员人数的增减即能反映房地产业发展的规模和速从业人员人数的增减即能反映房地产业发展的规模和速度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。

度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势1617210.0362y=115521x+522907R2=0.9498-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%05010015020025019971998199920002001200220032004200520062007200810000历年房地产从业人员（万人）历年房地产从业人员（万人）从业人员同比增长线性(从业人员)按不同类型所占比例划分18行业就业弹性系数交通运输、仓储及邮电通信业0.177批发和零售贸易、餐饮业0.356金融保险业0.248社会服务业0.238卫生体育和社会福利业-0.56教育、文化艺术和广播电视业0.054科学研究和综合技术服务业-0.02房地产业房地产业0.5050.505经济涵义：经济每增长1%，行业就业能增长多少个百分点19有调查显示有调查显示,目前房地产从业人员的平均离职周期是一目前房地产从业人员的平均离职周期是一年到一年半年到一年半,很多企业人才流动率超过了很多企业人才流动率超过了60%而作为产业中流砥柱的高管人员更是表现出了强烈的离职意向产业中流砥柱的高管人员更是表现出了强烈的离职意向,27.3%的高管处于不稳定状态的高管处于不稳定状态,18.2%的高管表示将于的高管表示将于近期跳槽。

高度流动率和流动意向使房地产业的人才流近期跳槽高度流动率和流动意向使房地产业的人才流动程度高居各行业之首动程度高居各行业之首2021房地产业从业人员平均产值房地产业从业人员平均产值定义：是指统计年度期间房地产业增加值总额与所有从定义：是指统计年度期间房地产业增加值总额与所有从业人员数的比率业人员数的比率如果房地产业就业人员人数的平均生产值远远高于其他如果房地产业就业人员人数的平均生产值远远高于其他行业或产业，则说明该行业或产业的劳动生产效率高行业或产业，则说明该行业或产业的劳动生产效率高:反之则反反之则反计算公式：从业人员平均产值计算公式：从业人员平均产值=房地产业增加值房地产业增加值/房地产房地产从业人员总数从业人员总数222338.3135.3739.0237.8839.0641.5844.3638.9347.3251.4956.2058.450.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00199719981999200020012002200320042005200620072008历年房地产从业人员历年房地产从业人员的平均产值（万元）的平均产值（万元）房地产产业人员的平均产值（万元）太低了！按行业不同部门分别统计房地产从业人员平均劳动报酬房地产从业人员平均劳动报酬24定义：指房地产开发企业的全部从业人员在一定时期内定义：指房地产开发企业的全部从业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额。

平均每人所得的货币工资额用途：既反映本行业收入分成整体状况，又可以与其它用途：既反映本行业收入分成整体状况，又可以与其它部门或行业进行横向比较，进而反映我国国民收入分配部门或行业进行横向比较，进而反映我国国民收入分配结构253025921098369762564222132239782326016883348240500010000150002000025000300003500040000国 有城镇集体其 他08年房地产业从业人员平均劳动报酬（元）年房地产业从业人员平均劳动报酬（元）房地产开发经营 物业管理 房地产中介服务261256034233244043851521223320415490625818193215389732915228582983134158301180200004000060000其他服务业其他服务业农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业采采 矿矿 业业制制 造造 业业电力、燃气及水的生产和供应业电力、燃气及水的生产和供应业建建 筑筑 业业交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业批发和零售业住宿和餐饮业住宿和餐饮业金融业金融业租赁和商务服务业租赁和商务服务业居民服务和居民服务和教教 育育文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业房地产业房地产业08年按年按行业分从业人员平均劳动报酬（元）行业分从业人员平均劳动报酬（元）按行业分从业人员平均劳动报酬（元）AVERAGE=31468太低了！开发经营、物业、中介有差异。

分母为全部从业人员，不妥！6、房地产开发企业个数、房地产开发企业个数定义：是报告期指按国家及地方有关法律、法规注册的定义：是报告期指按国家及地方有关法律、法规注册的房地产开发企业数总和房地产开发企业数总和用途：反映行业的发展规模，行业的集中度企业个数用途：反映行业的发展规模，行业的集中度企业个数增减与房地产市场好坏相关，对从业人员数量也有直接增减与房地产市场好坏相关，对从业人员数量也有直接影响272887562-0.100.10.20.30.40.50.60.70200004000060000800001000001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房地产企业个数（个）房地产企业个数（个）企业个数同比增长企业竞争性？不同资质的企业个数统计数据来源困难房地产企业平均人数房地产企业平均人数29我国房地产行业中以规模小、资金少的中小房地产企业占主我国房地产行业中以规模小、资金少的中小房地产企业占主流流323434363635322727272824010203040199719981999200020012002200320042005200620072008企业平均人数（个）企业平均人数（个）企业平均人数企业平均人数AVERAGE=31计算公式：企业平均人数计算公式：企业平均人数=企业从业人员总数企业从业人员总数/企业总个数企业总个数7、商品房销售额、商品房销售额定义：指报告期内出售房屋的总收入定义：指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价正式买卖合同中所确定的合同总价)。

该指标与商品房销售面积同口径该指标与商品房销售面积同口径销售状况能直接反应当前市场形势好坏销售状况能直接反应当前市场形势好坏3009 年商品房销售额年商品房销售额43995 亿元，同比增长亿元，同比增长75.5%，其中商品，其中商品房住宅销售额同比增长房住宅销售额同比增长80.0%，创历史新高，创历史新高31商品房销售面积商品房销售面积32是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积不包括已签已签订（正式）销售合同的商品房屋面积不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积商品房销售面积与房屋竣工面积进行对比，分析市场供商品房销售面积与房屋竣工面积进行对比，分析市场供求关系09 09 年商品房销售面积年商品房销售面积9371393713 万平方米，同比增长万平方米，同比增长42.1%42.1%，其中商品住宅销售面积增长，其中商品住宅销售面积增长43.9%43.9%3357%69%68%74%75%77%81%90%104%111%128%99%133%0%20%40%60%80%100%120%140%0.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.080000.090000.0100000.01997199819992000200120022003200420052006200720082009竣工面积(万平方米）商品房销售面积(万平方米）房屋销售面积大于房屋竣工面积。

从房屋销售面积大于房屋竣工面积从而有效地吸收了一定数量的空置房而有效地吸收了一定数量的空置房商品房销售价格商品房销售价格34定义：商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发定义：商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司公司(房地产发展商房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格及其他建筑物的市场实际成交价格计算：商品房销售额商品房销售面积计算：商品房销售额商品房销售面积3519972063 205321122170225023592714316833673864380046956.3%14.8%-1.7%23.5%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%05001000150020002500300035004000450050001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009商品房平均销售价格（元商品房平均销售价格（元平方米平方米）商品房销售价格同比增长361266512418912384098195601552565109509448574781453341274013395239283906379337503288324431452785261002000400060008000100001200014000 深深 圳圳 北北 京京 广广 州州 杭杭 州州 上上 海海 天天 津津 厦厦 门门 南南 京京 青青 岛岛 成成 都都 武武 汉汉 海海 口口 沈沈 阳阳 太太 原原 南南 宁宁 郑郑 州州 西西 安安 哈哈 尔尔 滨滨 昆昆 明明 长长 沙沙 乌鲁木齐乌鲁木齐 兰兰 州州 重重 庆庆 石石 家家 庄庄08 年我国主要城市商品房年我国主要城市商品房销售销售价格价格商品房销售价格（元/平方米）37住房痛苦指数住房痛苦指数38“住房痛苦指数住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标。

指用来衡量住房经济困难程度的指标计算公式：计算公式：住房痛苦指数商品房的平均售价住房痛苦指数商品房的平均售价/人均月收入人均月收入房地产行业的人文指数房地产行业的人文指数我国历年住房痛苦指数394.6 4.6 4.2 4.0 3.8 3.5 3.3 3.5 3.6 3.4 3.4 2.9 3.3 2.02.53.03.54.04.55.01997199819992000200120022003200420052006200720082009住房痛苦指数住房痛苦指数住房痛苦指数较合理的数值应较合理的数值应11，当，当“住房痛苦指数住房痛苦指数”11时，自动升级为时，自动升级为“住房幸福指数住房幸福指数”08年各地区住房痛苦指数406.03.73.75.22.33.62.63.12.22.02.80.01.02.03.04.05.06.07.0 北 京 天 津 上 海 海 南 重 庆 广 东 江 苏 辽 宁 山 西 江 西 陕 西住房痛苦指数住房痛苦指数住房痛苦指数41中国主要城市中国主要城市“住房痛苦指数住房痛苦指数”一览表一览表序号 城市 住房痛苦指数 人均月收入 商品房每平米均价 统计时间 426.001.333.001.402.734.060.791.802.822.0401234567中国北京中国北京美国纽约（曼哈顿地区）美国纽约（曼哈顿地区）英国伦敦英国伦敦韩国首尔韩国首尔日本东京日本东京法国巴黎法国巴黎德国慕尼黑德国慕尼黑俄罗斯莫斯科俄罗斯莫斯科中国香港中国香港澳大利亚悉尼澳大利亚悉尼08年年 国际国际住房痛苦指数住房痛苦指数对比对比 住房痛苦指数平均销售利润率平均销售利润率43利润总额利润总额：指企业在一定时期内实现的盈亏总额，反映：指企业在一定时期内实现的盈亏总额，反映企业最终的财务成果。

企业最终的财务成果平均销售利润率平均销售利润率：房地产开发企业利润总额与商品房销：房地产开发企业利润总额与商品房销售额的比率售额的比率用途：衡量房地产开发企业的盈利能力用途：衡量房地产开发企业的盈利能力44房地产开发利润是房价的一部分，行业利润远高于平均房地产开发利润是房价的一部分，行业利润远高于平均利润，并在快速增长，是价格脱离价值的一个重要原因利润，并在快速增长，是价格脱离价值的一个重要原因从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在一般在5%左右，高的也只有左右，高的也只有6%8%根据我国国土根据我国国土资源部调查：房地产开发利润，大多数城市普遍在资源部调查：房地产开发利润，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%40%，远远高于其他行业的平均利润率水平远远高于其他行业的平均利润率水平45-0.6%-0.4%-1.2%1.9%2.6%4.2%5.4%8.3%6.3%8.0%8.2%13.7%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%-500000000500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008平均平均销售利润率销售利润率%营业利润（万元）商品房销售额(万元)销售利润率8、商品房空置面积、商品房空置面积定义：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建定义：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

包括以前筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积转房等不可销售或出租的房屋面积其统计方式是由各地的开发企业向当地统计部门按月自报企其统计方式是由各地的开发企业向当地统计部门按月自报企业的空置面积业的空置面积设立指标的目的：设立指标的目的：考察房地产开发行业的投资规模和市场销考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况售状况,从开发商角度观察是否出现了投资过剩从开发商角度观察是否出现了投资过剩46目前关于商品房空置指标的定义和计算方法都存在缺陷目前关于商品房空置指标的定义和计算方法都存在缺陷2003年年3月月28日，建设部日，建设部、国家发展和改革委员会、国家发展和改革委员会、国家统国家统计局三部委联合下文（建住房计局三部委联合下文（建住房200360号）号）p空置时间在一年以内的为待销商品房空置时间在一年以内的为待销商品房p空置时间在一年到三年（含一年）的为滞销商品房空置时间在一年到三年（含一年）的为滞销商品房p空置时间在三年以上（含三年）的为积压商品房空置时间在三年以上（含三年）的为积压商品房47空置利弊空置利弊房屋供给者为了适度的获利的引起的空置是合理房屋供给者为了适度的获利的引起的空置是合理的，需求的，需求者就业消长和人口合理流动，导致对房屋的需求变化引起者就业消长和人口合理流动，导致对房屋的需求变化引起的空置也是合理的。

的空置也是合理的供给大于有效需求，供求结构矛盾引起的空置为不良空置供给大于有效需求，供求结构矛盾引起的空置为不良空置4849空置不一定是浪费空置不一定是浪费房地产开发周期长，供给弹性低房地产开发周期长，供给弹性低市场需求变化快，需求弹性高市场需求变化快，需求弹性高一定量的空置对市场供求双方都是有利的一定量的空置对市场供求双方都是有利的1994-2008我国商品房及商品住宅空置面积走势501,空置面积逐年上升空置面积逐年上升 2,二者的低点相互重叠二者的低点相互重叠 3,商品住宅空置面商品住宅空置面积变化较平稳积变化较平稳商品房空置率商品房空置率定义：指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、定义：指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重报告期可供销售、出租商出租商品房数量的比重报告期可供销售、出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积之和再减去不可销售的面积工面积之和再减去不可销售的面积用途：反应商品房供求状态，房地产泡沫程度，房用途：反应商品房供求状态，房地产泡沫程度，房地产领域的资源配置状况地产领域的资源配置状况5152计算公式：计算公式：空置率空置率(当年空置面积当年空置面积/当年可供销售面积当年可供销售面积)100%100%当年可供销售面积=当年竣工面积当年不销售面积空置率空置率(当年空置面积当年空置面积/近三年竣工面积）近三年竣工面积）100%100%空置率（增量房和存量房的空置量全社会增量房和存空置率（增量房和存量房的空置量全社会增量房和存量房之和）量房之和）100%100%（国际算法）（国际算法）分子分母口径不同1、分子分母指标报告期不同2、分母包含不可销售面积3、处于销售期的包含在内国际上，商品房空置率的合理区间一般为国际上，商品房空置率的合理区间一般为 310（权威性无（权威性无法考证）。

法考证）适度适度(自然自然)空置率空置率;自然空置率的值是一个争议较大的值，不同的经济学家计算出的自然空置率数值自然空置率的值是一个争议较大的值，不同的经济学家计算出的自然空置率数值相差很大，从相差很大，从4到到10不等G.D加德（加德（Jud）和）和J.佛罗（佛罗（Frew）以分区的方式）以分区的方式计算出的自然空置率从计算出的自然空置率从3.9至至10不等，罗森（不等，罗森（Rosen）和斯密斯（）和斯密斯（Smith）计算）计算出的自然空置率中位数是出的自然空置率中位数是9.8%由于影响空置率的因素太多，自然空置率很难有由于影响空置率的因素太多，自然空置率很难有一个准确的值一个准确的值5354提出适合我国的空置率警戒线提出适合我国的空置率警戒线0%14之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展影响发展15%30之问，空置适量，供求平衡，资金充裕价格平稳，之问，空置适量，供求平衡，资金充裕价格平稳，良性发展良性发展3l%40之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展缓慢发展。

4l%一一50之间，产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，之间，产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展停止发展1994-2008我国商品房及商品住宅空置率走势551，商品房与商品住宅空置率变化基本一致，并处于下降趋势；，商品房与商品住宅空置率变化基本一致，并处于下降趋势；2，商品住宅，商品住宅的空置率一直低于商品房的空置率一直低于商品房；3，07-08年止降为升年止降为升56空置率与房价关系空置率与房价关系空置率与房价呈负相关：住房需求旺盛，商品房空置率下空置率与房价呈负相关：住房需求旺盛，商品房空置率下降，使得价格上升，反之亦然降，使得价格上升，反之亦然空置率过高时应大力发展二手房交易市场，减少资源浪费空置率过高时应大力发展二手房交易市场，减少资源浪费两者都会直接或间接地影响房地产业乃至经济的发展两者都会直接或间接地影响房地产业乃至经济的发展9、吸纳量、吸纳量定义：指报告期在一定范围内现有的可供使用的商品房定义：指报告期在一定范围内现有的可供使用的商品房中被市场占用部分单位为建筑面积或套数中被市场占用部分单位为建筑面积或套数计算公式：本期吸纳量计算公式：本期吸纳量=本期销售量本期销售量+本期租赁量本期租赁量用途：衡量市场的吸纳程度用途：衡量市场的吸纳程度57商品房吸纳率商品房吸纳率58定义：指报告期商品房出租、销售数量占报告期可供销定义：指报告期商品房出租、销售数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。

售、出租商品房数量的比重反映当年可供销售和出租的商品房数量中已经出租和销反映当年可供销售和出租的商品房数量中已经出租和销售的商品房的数量即当年房地产市场吸纳了多少新建售的商品房的数量即当年房地产市场吸纳了多少新建商品房理论上，商品房吸纳率理论上，商品房吸纳率=1-商品房空置率商品房空置率定义：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用定义：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度所占用的时间长度计算：平均建设周期计算：平均建设周期=本年施工项目计划总投资额本年施工项目计划总投资额/本年实际本年实际完成投资额完成投资额用途：反映建设速度，即假定按当年施工速度进行用途：反映建设速度，即假定按当年施工速度进行,目前正目前正在建设的项目需要多少时间才能建成投产在建设的项目需要多少时间才能建成投产平均建设周期平均建设周期吸纳周期吸纳周期含义：按照本期的销售与租赁水平，当前供给量需要有含义：按照本期的销售与租赁水平，当前供给量需要有多少年才能够被市场所吸纳它的倒数可以定义为多少年才能够被市场所吸纳它的倒数可以定义为“销销售概率售概率”，即指某物业在本期能够销售出去的概率即指某物业在本期能够销售出去的概率。

吸纳周期吸纳周期=（上期期末空置量（上期期末空置量+本期新增供应量本期新增供应量）/本期本期吸纳量单位（年，季，月）单位（年，季，月）用途：可以用于预测市场价格变化和分析市场上是否还用途：可以用于预测市场价格变化和分析市场上是否还有消化新项目的能力有消化新项目的能力6061l吸纳周期与住房价格吸纳周期与住房价格p如果供给相对过剩，吸纳周期会较长，反之则较短如果供给相对过剩，吸纳周期会较长，反之则较短p较长的吸纳周期意味着供给方的预期销售时间会比较长，这样较长的吸纳周期意味着供给方的预期销售时间会比较长，这样会给供给方造成较大的压力，迫使其降低价格，而需求方也有会给供给方造成较大的压力，迫使其降低价格，而需求方也有能力压低其愿意付出的最高价格：能力压低其愿意付出的最高价格：p较短的吸纳周期意味着供不应求，供给方的预期销售时间较短，较短的吸纳周期意味着供不应求，供给方的预期销售时间较短，面临的销售压力小，他们往往会提高价格，待价而沽，这时需面临的销售压力小，他们往往会提高价格，待价而沽，这时需求方也难以与供给方议价求方也难以与供给方议价62吸纳周期与建设周期吸纳周期与建设周期在理想模型中，当吸纳周期等于建设周期时，在这一时点上在理想模型中，当吸纳周期等于建设周期时，在这一时点上开工建设，到竣工时市场上原有的住宅正好售完，新建成的开工建设，到竣工时市场上原有的住宅正好售完，新建成的住宅正好进入市场满足下一轮需求，供求正好平衡。

住宅正好进入市场满足下一轮需求，供求正好平衡当吸纳周期大于建设周期时，此时开始建设，竣工时市场上当吸纳周期大于建设周期时，此时开始建设，竣工时市场上的物业尚未售完，供过于求的物业尚未售完，供过于求当吸纳周期小于建设周期时，此时开工建设，当市场上物业当吸纳周期小于建设周期时，此时开工建设，当市场上物业售完时，新的物业尚未竣工，供不应求售完时，新的物业尚未竣工，供不应求6310、国房景气指数、国房景气指数国房景气指数是国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数全国房地产开发业综合景气指数”的的简称简称“国房景气指数国房景气指数”是反映房地产市场景气变化趋势和程是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，具有及时性、综合性和权威性等特点具有及时性、综合性和权威性等特点6465土地资金市场需求投资额、资金来源投资额、资金来源施工面积施工面积、土地开发面积、土地开发面积空置面积空置面积、新开工面积土地出让收入、商品房销售价格u 根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。

u 范围0-200：0-100为不景气区间，100-200为景气区间；109.1494.748590951001051101998,11999,12000,12001,12002,12003,12004,12005,12006,12007,12008,12009,12010,11998.1-2010.4国房景气指数国房景气指数国房景气指数662003.22003.2最高点最高点2009.32009.3最低点最低点 6708.10-09.7不景气区间不景气区间105.668890929496981001021041061082008,32008,42008,52008,62008,72008,82008,92008,102008,112008,122009,12009,22009,32009,42009,52009,62009,72009,82009,92009,102009,112009,122010,12010,22010,32010,4国房景气指数国房景气指数国房景气指数68105.66104.94118.1588.45101.78111.858590951001051101151201252008,62008,72008,82008,92008,102008,112008,122009,12009,22009,32009,42009,52009,62009,72009,82009,92009,102009,112009,122010,12010,22010,32010,4国房景气指数房地产开发投资指数资金来源指数土地开发面积指数商品房空置面积指数房屋施工面积指数小结小结69供给层面：房地产投资规模不断扩大，供给层面：房地产投资规模不断扩大，房地产开发投资额，房地产业增房地产开发投资额，房地产业增加值，施工面积，竣工面积，空置面积加值，施工面积，竣工面积，空置面积等总量都在不断增长。

随着国家等总量都在不断增长随着国家宏观经济的平稳增长，房地产业将继续保持平稳健康发展，房地产开发宏观经济的平稳增长，房地产业将继续保持平稳健康发展，房地产开发投资和建设规模将继续将继续保持增长投资和建设规模将继续将继续保持增长交易层面：交易层面：销售额，销售面积，销售价格销售额，销售面积，销售价格显著增长房屋销售面积大于显著增长房屋销售面积大于房屋竣工面积，从而有效地吸收了一定数量的空置房房屋竣工面积，从而有效地吸收了一定数量的空置房供求层面：从潜在需求看，支撑房价的力量似乎是非常坚挺，但是，如供求层面：从潜在需求看，支撑房价的力量似乎是非常坚挺，但是，如果以购买力、实际消费需求果以购买力、实际消费需求（居住需求居住需求：房价收入比，：房价收入比，投资需求投资需求：租售：租售比）比）以及目前的商品房结构来看中国住房市场其实是供大于求的以及目前的商品房结构来看中国住房市场其实是供大于求的竣（竣工面积，销售面积，空置面积，吸纳周期）工面积，销售面积，空置面积，吸纳周期）7071数据！来源渠道单一数据！来源渠道单一如何规范指标体系，对政府、开发商、购买者能有正确指如何规范指标体系，对政府、开发商、购买者能有正确指导作用的？导作用的？“准确性！准确性！”72该如何分类？该如何分类？不同城市不同城市,地区地区,规律变化规律变化,城市间差异城市间差异.发展规模速度、供求关系、土地供给、价格机制、金融支发展规模速度、供求关系、土地供给、价格机制、金融支持、市场主体、市场供给结构、房地产泡沫持、市场主体、市场供给结构、房地产泡沫.如何将指标关联成为大家关注的话题如何将指标关联成为大家关注的话题?大学生、老百姓、开发商政府等不同群体各关注哪类指标大学生、老百姓、开发商政府等不同群体各关注哪类指标有争议的指标、争议的观点罗列有争议的指标、争议的观点罗列孙敬涛论文关于重庆市房地产健康状况指标体系73指标初选：指标初选：作者选用方法文献分析、归纳整理，作者选用方法文献分析、归纳整理，专家咨询、评分（做没做）？专家咨询、评分（做没做）？选了选了20个指标（个指标（20个指标，个指标，其中反映供给其中反映供给11个，土地供给个，土地供给2个，价格个，价格4个，个，1个人均水平指标，个人均水平指标，宏观层面2个：GDP总量、全社会固定资产投资额（这个有用？用了全国统计数据）供求11个:房地产开发投资额、经济适用房投资额、商业营业用房投资额、空置面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、住宅竣工面积、销售面积，销售额、住宅销售面积土地供给2个：土地开发面积、土地购置面积生活状况1个：城市人均居住面积、建议可加人均住宅建筑面积价格4个：商品房销售均价、全社会房屋每平米造价、商品房销售价格指数、(可加入地价指数，这指标很重要)不足或建议：由上分类看出，没有反映金融方面的指标不足或建议：由上分类看出，没有反映金融方面的指标开发贷款总额、自筹资金比例、开发贷款总额、自筹资金比例、负债比例等；房地产税收占总税收比重，地价指数；没有反映泡沫的指标租售比等，用的只负债比例等；房地产税收占总税收比重，地价指数；没有反映泡沫的指标租售比等，用的只是统计年鉴里有直接统计的指标；没有反映市场主体的指标是统计年鉴里有直接统计的指标；没有反映市场主体的指标政府（管控）、企业（资政府（管控）、企业（资质）、从业人员（素质）；无反映行业利润的指标质）、从业人员（素质）；无反映行业利润的指标.）74哪些方面来衡量健康状况：规模、结构、供给、价格（不哪些方面来衡量健康状况：规模、结构、供给、价格（不太全面，补充如上所述）太全面，补充如上所述）入选指标：入选指标：方法：聚类分析法；工具：SPSS；将初选的20个指标分5类，分别为反映收入与消费状况、物价水平、突入产出与投资分布、供需协调程度、总体发展的供需规模状况。

体系构建：设立二级指标，分了四类，为价格健康、规模健康、供求健康、结构健康（没按聚类分析后的分类进行归类？上面聚类分析有什么意义？为什么聚类时不分为4类而是5类？）75二级指标设定时采用了指标相应的指数、增长率、占比重等二级指标设定时采用了指标相应的指数、增长率、占比重等,4类类12个个指标价格健康状况：1、房屋销售价格指数2、商品房均价增长率/居民可支配收入3、商品房均价增长率/CPI增长率规模健康状况：1、房地产投资增长率/全社会投资增长率2、房地产投资完成额/GDP（是否用房地产业增加值/GDP更合适，更能反映行业规模状况）3、房地产投资增长率/GDP比重供求健康状况：1、竣工面积增长率2、销售面积增长率3、空置面积/销售面积结构健康状况：1、普通商品住宅销售占比2、经济适用房投资额/房地产开发投资额3、商业营业用房投资额/房地产开发投资额76确定权重确定权重方法：主成分分析法；工具：SPSS;得出12个指标每个的权重划分区间划分区间方法：系统分析方法；工具：统计分析；正态分布，置信区间多数原则2/3、半数原则1/2、少数原则1/3,综合区间划分：取临界值为30%、50%、70%、80%划分为五个区域。

分别对应为过冷、微冷、健康、微热、过热（作者选择此数值说是来源于前人研究，不知来源哪个文献？但是研究方法不同，此临界值是否能通用？能否自己确定?）单个指标区间划分：根据指标的实际数据分布情况，看大概有多少数据不在健康范围；假设此指标历年数据服从正态分布，然后看所有的数值多数、半数还是少数是处于健康状况，P|X-|xi=2/3(1/2,1/3)，得出区间为0.97，（此区间为健康区间，作者定微冷-1.94，-0.97,过冷-,-1.94？，搞不清为啥是1.94,这个区间设定依据？）由此方法得出每个指标的健康状况区间单个指标健康状况评价：根据上面划分的区间，结合数据分析，结合市场形势分析数值落在不同区间的原因.77综合健康状况评价综合健康状况评价给每个区间赋值，按过、微冷，健康、微、过热分别为12345分，得出每个指标各个年份的健康状况得分将每年的各个指标的健康状况得分乘以该指标的权重并求和，得出该年份房地产健康状况的综合得分将各年份房地产健康状况的综合得分除以5（最高分）作为综合指标健康状况的判断准则，看此值在综合区间里的哪个范围里，即可判断该年份房地产发展是健康、过冷、微冷、微热、过热。

作者分析结果，作者分析结果，2000-2008年中除了年中除了2007为微热，其余年份均健康为微热，其余年份均健康结语：作者在措施建议里强调了强化土地资源管理、防范金融风险结语：作者在措施建议里强调了强化土地资源管理、防范金融风险.指标体系研究中没有全面的体现反应这方面的指标指标体系研究中没有全面的体现反应这方面的指标2019ppt资料78 欢迎批评指导！快乐工作，快乐生活！感谢您的聆听！谢 谢。