世联苏州苏园土挂02地块初步沟通会

谨呈：中新苏州工业园区置地有限公司谨呈：中新苏州工业园区置地有限公司世联地产世联地产2010/072010/07苏园土挂苏园土挂0202地块地块初步沟通会初步沟通会探索。基于对板块机会点、发展趋势研判，基于对板块机会点、发展趋势研判，结合市场现状及本体质素分析，确立本结合市场现状及本体质素分析，确立本案未来市场定位。案未来市场定位。理解理解解解首先，认知湖东首先，认知湖东园区写字楼分布图园区写字楼分布图苏州东进发展方向n苏州传统商务区沿东西轴横向分布n苏州园区的主要写字楼项目放量集中于2007-2009年，目前中高端写字楼进入持续销售期。n该区域项目多走中高端路线，在10年内园区的高度长高了362米，记录一次次被刷新。中介机构人员中介机构人员 （语录）（语录）这边几个楼盘都很不错的，都很最近这边几个楼盘都很不错的，都很最近几年新建起来的，比较现代化；几年新建起来的，比较现代化；购买客户多数为外资企业、大型企业、购买客户多数为外资企业、大型企业、金融企业，客户档次比较高。金融企业，客户档次比较高。置地置地-星虹国际星虹国际（语录）（语录）:这边楼盘档次高，硬件条件好，物业这边楼盘档次高，硬件条件好，物业很到位，即使楼上没有人住，阿姨也是很到位，即使楼上没有人住，阿姨也是每天打扫。每天打扫。区域目前写字楼表现区域目前主要写字楼状况“要坚定不移地率先走出一条转型升级、创新发展之路”，园区加快转型升级推进大会吹响了“二次创业”新号角：在新一轮发展中，园区要在“加快”上下功夫、在“率先”上求突破、在“质量”上见实效，全面推进从外延式扩展向内生增长转变，从粗放型发展向集约型发展转变，从资源依赖向创新驱动转变，从制造业为主向“三二一结构”转变。政策号角政策号角客户机会点客户机会点1 1：产业升级尤其是高端服务型产业链的建立，以及由：产业升级尤其是高端服务型产业链的建立，以及由此带来的高知人口导入，人口结构发生质变，迈入高速发展通道。此带来的高知人口导入，人口结构发生质变，迈入高速发展通道。园区管委会园区湖东新行政中心广场建成揭开了苏州工业园区新一幕，管委会、CSSD、中方财团、工商、公安、检察院、法院、机关事务管理中心等相聚入驻湖东。20052007中新苏州工业园区置地有限公司（中中新苏州工业园区置地有限公司（中新置地）成立新置地）成立2008200420012004年度苏州市优质开发商年度苏州市优质开发商 首届中国房地产企业首届中国房地产企业200强强 荣域荣域苏州最具影响力楼盘苏州最具影响力楼盘 年度苏州市房地产开发综合实力年度苏州市房地产开发综合实力20强强 客户机会点客户机会点2 2：中新：中新品牌客户基础品牌客户基础地铁一号线设立园区星湖街站点、南施街站点，直通旺墩路，交通便捷，适合商务出行办公，大大加强了园区企业同苏州各个区域之间商贸往来。高铁开通后站点设立在园区，位于唯亭镇至和路路口，可轻松接驳上海，同享上海都市资源，同时同长三角其他城市联系更加紧密。客户机会点客户机会点3 3：城市内外辐射人群：城市内外辐射人群面升级面升级圆融时代广场，华东地区超大商业航母。圆融时代广场，华东地区超大商业航母。入驻久光百货，为大中华地区投资的最入驻久光百货，为大中华地区投资的最大单店，亦是其首次将久光百货的零售大单店，亦是其首次将久光百货的零售模式引入二级城市模式引入二级城市。法国雅高酒店集团是欧洲第一，世界领先法国雅高酒店集团是欧洲第一，世界领先的集酒店与企业服务于一体的集团公司。的集酒店与企业服务于一体的集团公司。届时园区商务配套会不断升级。届时园区商务配套会不断升级。苏州九龙仓苏州九龙仓 450米成就江米成就江苏第一高，内苏第一高，内建五星级精品建五星级精品特色酒店，预特色酒店，预计计2013年完工。年完工。客户机会点客户机会点4 4：高端配套资源吸引：高端配套资源吸引“刚需刚需”高端客群高端客群结论。结论。机会点：机会点：1、“城市东进城市东进”区域地位不可撼动区域地位不可撼动2、高形象规划定位，驱动地块价值提升、高形象规划定位，驱动地块价值提升3、高端人口导入，区域置业需求升级、高端人口导入，区域置业需求升级4、高端商业配套带动商务功能升级、高端商业配套带动商务功能升级湖东高端商务市湖东高端商务市场已经起航！场已经起航！南施街南施街圆融大厦圆融大厦中国邮政储蓄中国邮政储蓄在建在建11层写字楼层写字楼招银大厦招银大厦住宅楼住宅楼本案位于旺敦路与南施街路口，周边本案位于旺敦路与南施街路口，周边还有三块空地，西边有还有三块空地，西边有4 4栋写字楼，南栋写字楼，南边有少部分住宅楼。边有少部分住宅楼。本本案案地块四至：地块四至：南施街南施街本案西面本案西面的小河流的小河流西面的写字楼，西面的写字楼，其中有圆融大厦其中有圆融大厦本案东面上本案东面上的公交站的公交站本案南面住宅群本案南面住宅群南面动工的土地宁波宁波银行银行园区园区建屋建屋浦发浦发银行银行工商银行工商银行中国银行中国银行中国移动中国移动雅高亚太雅高亚太地块资源：地块资源：属性界定属性界定描述描述诠释诠释地段地段国际新城东区湖东核心区位园区优势地段城市中央行政商务CBD交通便捷通达资源资源 天然河道 配套资源金融聚集核心商圈高端商务配套规划规划行政中心+CBD带动园区商务发展发展潜力可见产品产品 小体量工商物业区域知名开发商品牌打造城市核心区域城市核心区域可利用资源可利用资源价值远景价值远景产品介绍产品介绍本项目是未来本项目是未来湖东湖东CBD核心区域核心区域，高端商务楼宇聚集中高端商务楼宇聚集中的小的小体量工商物业，本项目体量工商物业，本项目具备打造高端商务写字楼的质素具备打造高端商务写字楼的质素探索。基于湖东市场的预判及产品属性界定，基于湖东市场的预判及产品属性界定，进一步深究本项目未来高端工商物业的进一步深究本项目未来高端工商物业的发展方向。发展方向。理解理解解解其次，认知产品其次，认知产品1苏州市场概况苏州市场概况 城际高铁开创城际高铁开创“同城时代同城时代”苏州写字楼的百科书苏州写字楼的百科书 园区的定位和现状园区的定位和现状2苏州写字楼市场情况苏州写字楼市场情况3苏州园区市场情况苏州园区市场情况 项目的未来发展可能性项目的未来发展可能性4产品定位产品定位报告结构报告结构苏州，位于长三角经济核心苏州，位于长三角经济核心上海辐射圈的第一站上海辐射圈的第一站，是长三角最具增长潜力和发展前景的区域是长三角最具增长潜力和发展前景的区域苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连紧密相连；上海上海苏州苏州无锡无锡湖州湖州苏州概述苏州概述沪宁城铁的开通，将进一步拉近长三角各城市之间的时空距离，迎来由轨道交通所带来的“同同城化城化”时代。沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将提升苏州工业园区的地里区位优势，带动园区城市格局与产业结构发展、转型，园区也将全面融入上海“3030分钟都市生活圈分钟都市生活圈”。城市规划城市规划城市发展方向城市发展方向苏州中心城区发展方向在东部、市域苏州中心城区发展方向在东部、市域CBDCBD在园区在园区未来新城在湖东未来新城在湖东“中核主城中核主城”：古城区与高新区合力成为主城区；主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。“东进沪西东进沪西”：苏、园、昆东西合轴，打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心长三角次级商务办公和总部中心，建设苏州未来新城未来新城；苏州东部新城以园区及其拓展区为主体，承担市域和长三角次级商务中心职能，并作为培育未来高级产业高级产业的主要空间载体。“北拓平相北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。苏州在长三角的经济地位仅次于上海仅次于上海在全国大城市中名列第五名列第五；苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机巨大的商机；苏州做为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产二产比重占主导地位比重占主导地位。对于一个成熟的现代城市而言，苏州市第三产业在整个经济中的比重尚未达到应有的比重，第三产业仍有较大的发第三产业仍有较大的发展空间展空间。接轨上海，实现共赢，接轨上海，实现共赢，推进长三角经济一体化推进长三角经济一体化南京：南京：呼应上海呼应上海 辐射周边辐射周边杭州：接轨上海杭州：接轨上海 错位发展错位发展无锡：融入一体化无锡：融入一体化 谋求新发展谋求新发展苏州：近水楼台苏州：近水楼台 四沿布局四沿布局半小时经济圈半小时经济圈长三角经济圈长三角经济圈“长三角长三角”周边城市不约而同地把与周边城市不约而同地把与上海的联动看作是重要的战略，以高上海的联动看作是重要的战略，以高铁等交通网络的规划和建设为契机，长铁等交通网络的规划和建设为契机，长三角正在加速形成三角正在加速形成“1 1小时经济圈小时经济圈”。根据规划，到2020年轨道交通线网全部建成后，苏州居民在城市的任何一点，最多只需走700700米米就可到达轨道交通的站点。轨道交通资源的开工建设将有效提升苏州城市地位、形象，将全市各工业组团、工业组团、居住新区、商业中心紧密地联系居住新区、商业中心紧密地联系起来。轻轨1号线全线贯通苏州园区全线贯通苏州园区，对于园区经济发展的同时、也使得同老城区的联系更加便捷。城市轻轨的规划建设加强了区域之间的联系，同时也拉动了区域间的商务沟通往来，城市轻轨的规划建设加强了区域之间的联系，同时也拉动了区域间的商务沟通往来，促进了商业商务市场的繁荣。促进了商业商务市场的繁荣。上海制造业向长三角外围转移带动了苏州上海制造业向长三角外围转移带动了苏州城市经济的起步和腾飞，苏州在承接上海制城市经济的起步和腾飞，苏州在承接上海制造业溢出的过程中，城市功能逐渐从聚集效造业溢出的过程中，城市功能逐渐从聚集效应向辐射效应转变应向辐射效应转变工业结构偏重，二产所占比重仍超过工业结构偏重，二产所占比重仍超过60%60%，三产比例在长三角城市群中处于较低层次三产比例在长三角城市群中处于较低层次苏州外向型经济需要向内生型经济转型，苏州外向型经济需要向内生型经济转型，苏州产业结构面临调整升级。苏州产业结构面临调整升级。加工制造的低端工业阶段，少研发设计的加工制造的低端工业阶段，少研发设计的高端科研高端科研白发苏州，古老都市，长久的后花园。白发苏州，古老都市，长久的后花园。上海后花园上海后花园高铁叠加轻轨效应高铁叠加轻轨效应，在长三角交通大提速的在长三角交通大提速的形势之下，苏州楼市的投资潜力还会更大形势之下，苏州楼市的投资潜力还会更大先进制造业和现代服务业先进制造业和现代服务业这样一个这样一个“双轮驱双轮驱动动”的结构，的结构，协调好经济发展和环境保护之间的关系，打协调好经济发展和环境保护之间的关系，打造长三角造长三角最具魅力的城市板块最具魅力的城市板块。长三角一体化进程加速，而苏州凭借与上海长三角一体化进程加速，而苏州凭借与上海便利的交通和产业互补优势，便利的交通和产业互补优势，城市现代服务城市现代服务业业的发展空间极其巨大。的发展空间极其巨大。工业高端化工业高端化迈进，大力发展迈进，大力发展创新型经济创新型经济，把，把世界的标准、国内先进的标准作为标杆。世界的标准、国内先进的标准作为标杆。促促进科技成果向现实生产力转化进科技成果向现实生产力转化。同城效应同城效应1苏州市场概况苏州市场概况 城际高铁开创城际高铁开创“同城时代同城时代”苏州写字楼的百科书苏州写字楼的百科书 园区的定位和现状园区的定位和现状2苏州写字楼市场情况苏州写字楼市场情况3苏州园区市场情况苏州园区市场情况 项目的未来发展可能性项目的未来发展可能性4产品定位产品定位报告结构报告结构市场概述市场概述供应分布供应分布初步发展初步发展上世纪上世纪9090年代后期年代后期全民皆商的“办公司热”，出现众多公司写字楼有限，且集中在城区中心，品质差市场冷却市场冷却20002000年年-2002-2002年年需求增加，现代意义的写字楼出现；苏州写字楼市场第一轮集中供应期。新区园区商业中心典型代表：金狮大厦、国际 经贸大厦市场转型市场转型20032003年年-2006-2006年年开发热潮，供应量体大增，供大于求；去化存量写字楼。各板块商业中心典型代表：世纪金融、高峰会、金河国际大厦一体时代一体时代20072007年起至今年起至今07年9月27日新政后市场冷清，写字楼陷入困境；09年后开始恢复，高档写字楼出现各板块商业中心典型代表：新天翔广场、开元大厦和基广 场、石路金座起步阶段起步阶段初步繁荣初步繁荣低迷发展低迷发展恢复迈进恢复迈进市区新区园区商业中心典型代表：华福大厦、新区及园区管委会开发时间早开发时间早于园区，项于园区，项目品质居中目品质居中苏州写字楼分布伴随着城市“一体两翼”的发展格局而形成了中心城区、新区、工业园区三大集中板块聚集效应：三大板块的CBD内第三产业在经济发展中的作为逐步增大，加上市场售价、租金的逐步稳定的上涨，以及国家对住宅市场投资的限制，使得写字楼市场逐步回暖园区是苏州最具活力的区域，同时是苏州规划建设中的城市商务中心，拥有优越的产业和交通资源工业园区写字楼市场发展潜力巨大市政府的搬迁，必将带动园区商务环境和写字楼需求的进一步提升。整个城市的“T型”向东发展，上海写字楼部分客户在租金的差异下有一部分会外流至湖东狮山路狮山路CBD新区商新区商业中心业中心湖西湖西湖东湖东吴中区吴中区相城区相城区中心中心城区城区低端楼宇低端楼宇高端楼宇高端楼宇中端楼宇中端楼宇租金跨度大，中租金跨度大，中等水平居多等水平居多区域分布区域分布相关配套相关配套楼盘特征楼盘特征写字楼集中区域写字楼集中区域狮山路CBD:新区金融中心即滨河路至塔园路的狮山路沿线为写字楼集中区域区域特色：区域特色：地段优越，与市区仅有一河之隔；地段位置优越，处于新区金融、商业中心；产品差异明显，适合不同种类客户；周边配套周边配套配套设施完善，有大量的银行、超市、及新区商业各种配套设施交通配套交通配套交通条件也是新区之首，多条公交路线从该区域经过自身产品相对完善，中高档为主，低档次较少入住率入住率70%左右左右新地中心新地中心购买投资客为主，租赁企业档次较高，以购买投资客为主，租赁企业档次较高，以外企、外省知名外企、外省知名企业、国际商会驻苏州办事机构居多；工商贸易、金融咨询类企业为主，企业、国际商会驻苏州办事机构居多；工商贸易、金融咨询类企业为主，租金较高，入租率租金较高，入租率70%70%楼层楼层典型公司典型公司特征特征6F-15F新地置业、物管公司（6F）江苏省建设集团分公司（906室）长征电器（营销中心）（907室）汽车租赁、商务印刷、旅游、律师所、房地产代理公司（小单元）欧洲商会(807室)1.开发商自持2.国内股份制企业驻苏州办事处3.中小型私营服务商贸公司4.面积需求100-200 m25.租金范围55元/m2/月低区为小单元办公，主力面积100左右，长三角范围内、江苏区域知名企业知名企业驻苏州办事处，公司规模小，平均人数约30-40人15-21F大金（中国）苏州办事处（2个单元）技鼎机电（上海）苏州分公司（2个单元）日本富阑德林律师事务所（3个单元）文晔集团（上海）苏州分公司（4个单元）1.国内外大型企业苏州分公司2.面积需求200-300 m23.租金范围60元/m2/月中区为中型单元办公，主力面积300-400左右，国内外大型企业分公司，公司规模100人22F-23F上海森精机床有限公司（整层）三井住友银行（整层）1.上海、日本大型企业整层2.自用型客户整层购置3.面积需求1000m225F-26咨询类、进出口商贸、置业投资公司（1-2个单元）1.创业期中型企业2.咨询贸易为主3.面积需求200m24.租金范围65元/m2/月27F未入驻，整层出租租金范围70元/m2/月高区主要以整层办公的大型企业为主，公司规模150-200人1 1、租金、租金55-7055-70元元/m2/m2/月月2 2、整体出租率、整体出租率70%70%3 3、购买客户投资为主，大面、购买客户投资为主，大面积客户购买自用积客户购买自用金河国际大厦金河国际大厦购买投资客为主，高楼层以购买投资客为主，高楼层以苏州本土知名企业总部苏州本土知名企业总部居多；仓储物流、咨询服务企业为主，居多；仓储物流、咨询服务企业为主，租金较低，入租率租金较低，入租率84%84%楼层楼层典型公司典型公司特征特征1F-4F商场：交通银行、喜士多便利店、航空售票处、西堤牛排、丰滑火锅、足浴、电玩城综合型娱乐休闲业态5F-20F上海经贸山九储运苏州公司(2个单元)TLI苏州汉语中心（3个单元）北京世标认证苏州办事处（609）鸿池物流上海有限公司（1206）台湾三昌苏州办事处（1208）日通国际物料苏州分公司（6个单元）涩泽仓库株式会社苏州代表处（2008）苏州新区苏杭物资有限公司（2个单元）1.上海、苏州、日本、台湾驻苏办事处2.仓储物流、商贸为主3.面积需求150m2为主中低区小面积办公单元，长三角范围及日资企业驻苏办事处，企业知名度不高企业知名度不高，公司规模较小，平均30-40人21F-42F苏州市创利物资有限公司（6个单元）苏州新区高新技术产业股份公司（25F整层）苏州开元集团（26F-28F，三层）苏州利德国际货运代理有限公司（2个单元）三井住友海上保险公司苏州代表处（12个单位）苏州中信投资哟先公司（8个单位）苏州金河置业（33F整层）苏州高新区经济发展集团总公司（36F整层）1.苏州本地大型企业总部2.仓储物流、金融咨询为主3.面积需求500m2以上中高区大面积办公单元，苏州本土名企总部苏州本土名企总部，公司规模较大，约200-300人1 1、租金、租金50-5550-55元元/m2/m2/月月2 2、整体出租率、整体出租率84%84%3 3、购买客户投资为主、购买客户投资为主楼宇名称楼宇名称购买客户购买客户主力租赁企主力租赁企业业机构类型机构类型楼层面积喜好楼层面积喜好租金范围租金范围行业类型行业类型入住率入住率新地中心新地中心投资客知名外企驻苏州办事处中、高层，中等面积55-60工贸、商贸、金融咨询为主70%70%国内大型企业驻苏州办事处、分公司中、高楼层，小面积60-65苏州本地中小型企业公司中、低楼层，小面积65-70购买自用客知名外企、外资企业分公司中高层、整层金河国际大金河国际大厦厦投资客国内中小型企业分公司中、低楼层、小面积50仓储物流、商务咨询84%84%苏州本土知名企业总部高楼层、大面积55-60金河国际中金河国际中心、金狮大心、金狮大厦厦投资客国内中小型企业，无知名企业驻苏州办事处各楼层、小面积50-60商贸类80-90%80-90%写字楼客户构成写字楼客户构成投资客户为主投资客户为主；租赁客户以工商贸易、咨询企租赁客户以工商贸易、咨询企业为主业为主，外企、外省大型企业，外企、外省大型企业承租能力强承租能力强，多以，多以分公司、办事处分公司、办事处形式入形式入驻，苏州本土企业驻，苏州本土企业承租能力弱承租能力弱1、国内外知名大型企业知名大型企业追求高品质写字楼，喜好中高层，机构形式以分公司、办事处为主以分公司、办事处为主；面积需求小面积需求小2、少数整层购买自用型客户，为国内外知名企业机构整层购买自用型客户，为国内外知名企业机构，追求高品质写字楼3、苏州本土知名企业将总部苏州本土知名企业将总部设立在早期老写字楼中，面积需求大，整层为主面积需求大，整层为主4、高租金高租金高品质产品，吸引高端企业，入租率低，吸引高端企业，入租率低；低租金低租金楼盘以国内中小型企业国内中小型企业为主，入租率高入租率高投资客以江浙、沪及港为主，多关注投资客以江浙、沪及港为主，多关注地段价值、环境地段价值、环境资源及升值潜力；资源及升值潜力；自用型客户自用型客户看重商务氛围、产品服看重商务氛围、产品服务品质务品质及及资产增值前景资产增值前景访谈一：新地中心物业负责人访谈一：新地中心物业负责人费经理费经理05年开盘卖9000元，现二手房价约在1.3W-1.5W，主要是江浙人、香港、日本人及上海人投资主要是江浙人、香港、日本人及上海人投资客为主客为主住友银行、上海的上市公司均在新地中心购买整层办公楼，一方面是看中新地的产品和服务，及周边景观资源景观资源外，另一方面看重新城未来高端写字楼租赁市场看重新城未来高端写字楼租赁市场一般这里的投资客不太会转让投资客不太会转让，都是看好这里的升值潜力看好这里的升值潜力客户访谈访谈二：金河国际中心访谈二：金河国际中心阿里巴巴网络信息公司阿里巴巴网络信息公司员工员工公司选择这里主要还是看中新区比园区发展成熟看中新区比园区发展成熟，有人气，而且商务氛围日益成熟商务氛围日益成熟，不过我们公司即将搬家了，行政说老板要扩大规模，会选择室内品质更好的写字楼里，目目前的写字楼服务和配套都不是很好前的写字楼服务和配套都不是很好金狮大厦租户金狮大厦租户（语录）（语录）:原先这边有很多日本人和韩国人，但原先这边有很多日本人和韩国人，但最近一年多来，好像没有那么多了，可最近一年多来，好像没有那么多了，可能搬走了。能搬走了。关键词：传统关键词：传统CBDCBD核心区、配套成熟、办公环境舒适、配套中核心区、配套成熟、办公环境舒适、配套中档、客户外溢、档、客户外溢、新区小结新区小结新区是最早发展起来的新区是最早发展起来的CBD,CBD,目前发展成熟，目前发展成熟，入住率较高；入住率较高；新区大多为运营成熟的产品，均为早期产品，高新区大多为运营成熟的产品，均为早期产品，高 端客户对产品产生抗性，已经出现客户外溢现象。端客户对产品产生抗性，已经出现客户外溢现象。低端楼宇低端楼宇高端楼宇高端楼宇中端楼宇中端楼宇租金跨度大，中租金跨度大，中等水平居多等水平居多区域分布区域分布相关配套相关配套楼盘特征楼盘特征写字楼集中区域写字楼集中区域吴中中心商务区位置区域特色：区域特色：写字楼内配套比较落后，大都存在电梯、车位、空调等硬件配套的“硬伤”；功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等；周边配套周边配套成熟生活氛围，配套齐全交通配套交通配套商贸中心，交通便利楼盘体量较小，设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，物业管理水平不高，中低档次写字楼居多入住率入住率95%左右左右吴中区写字楼租售情况一览吴中区写字楼租售情况一览项目名称位置均价（元/m2）可售面积（m2）可售楼层主力面积（m2）物业费（元/平方米月）装修状况开盘时间石湖金钻南溪江路与明溪路交汇处6500538831145-601.9精装2009年10月永诚国际广场澄湖西路与盘蠡路交界处9000627431640-882精装2009年8月凯马广场.东方锦城木渎苏福路凯迪拉克专卖店南侧1000036000740-501.8全装2007年6月新苏国际广场东吴北路98号11500680572850-13506.1全装2009年10月中润.苏州中心宝带东路399号暂无36000521500暂无全装2010年9月低端楼宇低端楼宇高端楼宇高端楼宇中端楼宇中端楼宇租金水平低，中租金水平低，中等水平居多等水平居多区域分布区域分布相关配套相关配套楼盘特征楼盘特征写字楼集中区域写字楼集中区域相城中心商务区位置区域特色：区域特色：开发历史短，有先进的规划理念和从零开始的发展优势；功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等；周边配套周边配套商用配套待建设交通配套交通配套随着苏州城区的改造，如人民路北延、广济路北延、齐门外大街北延以及轻轨2号线等交通建设，使得相城区与苏州市中心无缝对接，为写字楼物业的发展提供了一定的上涨空间。定位较低端，偏爱集中式商业，区域内商业体量远高于住宅，市场不成熟，入住率颇成问题入住率偏低入住率偏低相城区写字楼租售情况一览相城区写字楼租售情况一览项目名称位置均价（元/m2）可售面积（m2）主力面积（m2）物业费（元/平方米月）装修状况开盘时间合景峰汇国际苏州人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口12000100000092-1702毛坯2010年4月 恒达中环百汇广场阳澄湖中路与采莲路交汇处暂无5837620-300暂无公共部分精装2010年9月长江企业领邸聚金路(苏嘉杭高速相城出口1公里处)750018000050-100暂无毛坯2010年12月泰峰智汇总部嘉元路、澄虹路72002200050-1906.8毛坯2008年6月德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口78007563260-2303.5-8元精装2007年10月低端楼宇低端楼宇高端楼宇高端楼宇中端楼宇中端楼宇租金水平低，中租金水平低，中等水平居多等水平居多区域分布区域分布相关配套相关配套楼盘特征楼盘特征写字楼集中区域写字楼集中区域三大商业圈区域特色：区域特色：苏州传统商业中心，市中心区域物业管理落后，不规范，一般自产自管、安全性差周边配套周边配套中心城区三大商圈区域，市政、金融、餐饮等配套齐全交通配套交通配套往返苏州各区路线众多，公交数量多，出行方便就内部格局分割过于狭小，不适应大面积办公建造时间久，外观陈旧，内部设施落后新楼盘入住率高新楼盘入住率高其他区域客户小结其他区域客户小结相城区、吴中区、古城区多为传统住宅区域，相城区、吴中区、古城区多为传统住宅区域，办公商务功能性不强，市场相对薄弱。办公商务功能性不强，市场相对薄弱。由于写字楼以中低档为主，由于写字楼以中低档为主，以中低档次为主，以中低档次为主，大量高端客户已经外溢到新兴园区。大量高端客户已经外溢到新兴园区。1苏州市场概况苏州市场概况 城际高铁开创城际高铁开创“同城时代同城时代”苏州写字楼的百科书苏州写字楼的百科书 园区的定位和现状园区的定位和现状2苏州写字楼市场情况苏州写字楼市场情况3苏州园区市场情况苏州园区市场情况 项目的未来发展可能性项目的未来发展可能性4产品定位产品定位报告结构报告结构竞争层级分析金字塔图竞争层级分析金字塔图新天翔广场新天翔广场建屋大厦建屋大厦圆融时代广场圆融时代广场置地星虹国际置地星虹国际置地星东环置地星东环环球环球188188园区写字楼市场园区写字楼市场圆融大厦圆融大厦现代创展大厦现代创展大厦湖东湖东湖西湖西项目项目特色特色中心优惠中心优惠环球188地段、服务、硬件湖西商务CBD核心，辉盛阁入驻，硬件高端 建屋大厦 开发商品牌、高档品质湖东行政中心位置，位居人才市场边，入住客户高端 圆融时代广场 中心地段，成熟配套 华东地区最大久光百货入住，全球最大天幕街 置地星虹国际 物业服务、品牌开发商、硬件配套 差异化定位，配置高端，物业服务到位新天翔广场成熟综合体 大型一站式商业购物中心圆融大厦税务办公优势 设计较为复古，内部行政式设计，可售房源少 置地星东环中间地段，交通便利链接园区和中心区域的入口，配套成熟现代创展大厦 中间地段，交通便利客户稍较中端，入住率较低，硬件配套稍差 新天翔广场新天翔广场现代创展大厦现代创展大厦星虹国际星虹国际星东环星东环环球环球188圆融时代天阶圆融时代天阶圆融大厦圆融大厦建屋大厦建屋大厦项目本体项目本体环球环球188188属性环球188开发商盛高置地苏州润建置业有限公司地址园区苏州市工业园区星海街西、苏惠路北 周围配套天虹百货、新天翔广场、邻里中心、建设银行、中国银行、中国工商银行、左岸商业街 占地面积 14896平方米建筑面积181011平方米容积率10车位共654个，地下600个标准层2000平方米 物业管理费15元/平米/月交通状况4、26、206、47、106、518、68、146路、园区2路、轻轨1号线主力面积100-200平方米主力优势集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的复合地产,地铁沿线,投资地产 1 1、写字楼售价、写字楼售价20000-2700020000-27000元元/平平 ；2 2、面积、面积160-2000160-2000平米；平米；环球188是一座集酒店式公寓、甲级写字楼、集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆环球公馆于一体的城市综合体城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，以282米刷新了当时苏州第一高。环球188国际公寓，拥有7070年产权年产权，全球最佳酒店公寓品牌辉盛阁入驻，是目前全球唯一可投资的Frasers辉盛阁品牌酒店辉盛阁品牌酒店。高度可以被超越，而时代的印记无法磨灭，环球188将像金鸡湖一样，成为苏州走向世界的眩目明珠，成为城市发展史上的一个传奇，成为稀世藏品而恒久传承。精装修酒店式公寓均价2500025000元元/平米，面积82-30082-300平米。办公楼售价23000-2900023000-29000元元/平方米，主力面积160-450160-450平方米。环球环球188188建屋大厦建屋大厦属性建屋大厦开发商苏州工业园区建屋发展集团有限公司地址园区星海街、旺墩路周围商业波特兰国际美食广场、星巴克、乐活健身俱乐部建筑面积75000车位289个外立面玻璃幕墙大堂全透明/单点式玻璃幕墙，优质石材地坪及石膏顶饰标准层层高2.74米，单层面积3018-3142平米，网络架空地板电梯6部进口迅达电梯空调美国约克空调主机物业管理费18元/平米/月交通状况6 28 228 47 108 219、快线2号等多路公交车楼梯排布地上20层，地下2层主力面积300主力优势开发商品牌、高档品质、严密安保、交通便利建屋大厦建屋大厦进驻企业档次较高，以进驻企业档次较高，以跨国企业、国内外知名企业居跨国企业、国内外知名企业居多；多；租金和物业费较高，已有租金和物业费较高，已有5050多家名企进驻多家名企进驻典型公司典型公司特征特征一汽大众、东芝电子、LG集团甬兴化工、爱博斯迪科化学、法国国际检验局、法国达飞轮船、德国新帕泰克、WESCO（苏州）贸易有限公司普华永道中国银行、太平洋保险、兴业银行、日本财产保险、天津泰达集团、香港中国综合研究所、迈锦酒店管理、德州仪器、冠豪房地产、亿城地产1.跨国企业2.国际机构办事处3.国内外知名企业4.追求高品质的办公环境以体现企业尊贵形象5.租金范围：1 1、开发商直租租金、开发商直租租金100100元元/月；月；小业主出租租金小业主出租租金60-9060-90元元/月月2 2、整体出租率、整体出租率置地星虹国际置地星虹国际属性置地星虹国际开发商中新苏州工业园区置地有限公司地址苏州工业园区苏虹中路225号周围商业基本无占地面积 23000平方米建筑面积38000平方米车位5座机械式停车库，可提供380个停车位外立面LOW-E玻璃幕墙大堂9米电梯蒂森克虏伯空调东芝，VRV，24小时独立控制得房率65%物业管理费12元/平米/月交通状况规划中的地铁一号线 楼梯排布单体写字楼 主力面积70-1700，办公区面积可灵活分割主力优势交通便利置地星虹国际置地星虹国际购买客户以自用为主，自住企业档次较高，企业购买客户以自用为主，自住企业档次较高，企业以以地产周边、苏州本地企业或者驻苏州办事处为主地产周边、苏州本地企业或者驻苏州办事处为主，入住率低，入住率低楼层楼层典型公司典型公司特征特征3F苏州基业景观营造装饰有限公司(整层)1.苏州本地知名企业2.员工人数：200-300人低区为小单元办公，主力面积100左右，长三角范围内、江苏区域知名企业知名企业驻苏州办事处，公司规模小，平均人数约30-40人4F-16F4F:苏州工业园区博艺景观工程有限公司 星虹国际置业有限公司 天津泰伦特化学有限公司7F:凯纱商业、建业恒安8F:台湾瑞鼎、晶宫设计16F:苏州天河中电电力工程技术有限公司中区入住部分企业，入住8家企业高区均未出租1 1、租金、租金9 9层以上层以上70-7570-75元；元；9 9层以下层以下5555元元/月。月。9 9层以上有小业主外租的价格也层以上有小业主外租的价格也有一定降幅。有一定降幅。2 2、整体出租率、整体出租率10%10%3 3、购买客户投资为主、入住客户多同小业主租赁、购买客户投资为主、入住客户多同小业主租赁物业费：物业费：1212元（国企，物业费相对其他开发商要低）元（国企，物业费相对其他开发商要低）圆融时代广场圆融时代广场属性圆融时代广场开发商圆融集团地址苏州工业园区金鸡湖东圆融时代广场北侧 周围商业久光百货、玩具反斗城、Bestseller、Home Centre&Baby shop、TOPSPORTS、顺电、卡通尼、COSTA、Burger King、美丽田园、苏浙汇 建筑面积37000平方米（办公）车位地上500 位;地下4000 位 外立面玻璃幕墙大堂大理石标准层层高4.3米，净高2.7米，约2100平方米每层电梯蒂森克虏伯空调VAV中央空调得房率70%物业管理费22元/平米/月交通状况公交2、106、100、206、108、129、47、168路、园区2号线、地铁1号线楼梯排布A幢20层（地上18层）主力面积100-200平方米主力优势集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体圆融时代广场圆融时代广场集团购买作为总部大楼，或者用于出租和出售集团购买作为总部大楼，或者用于出租和出售楼体楼体典型公司典型公司特征特征N2B中国平安中国平安整栋购买，作为平安集团在苏州的总部大楼N3A民生银行1-9层民生银行自用，作为民生银行苏州总部，其他出售N3B2F 韩国国民银行苏州分行、Galleria Mart4F 苏州协信圆融房地产开发有限公司、苏州爱斯开韩融房产经营有限公司、苏州优比家具有限公司5F 苏州拓普克自动化设备有限公司、苏州赛佰威进出口有限公司、苏州德贝斯特科技有限公司、三星财产保险，6F 苏州威洋货运有限公司、合群公关、川崎汽船8F 苏州晟丰软件有限公司18F 久之耀信息科技20F 绿城集团SK整栋持有，用于出租，现入驻企业多为苏州本地企业N2A东边1F、2F东上海银行营业厅7F上海银行办事处3F、4F可租可售，其他层全部用于出租8月公开对外发售，诚意客户可先洽谈灵活分割面积1 1、租金、租金70-8070-80元元/月月2 2、购买客户用于自用或投资、购买客户用于自用或投资、入住客户多为租赁入住客户多为租赁圆融时代广场圆融时代广场 国际一流的商业地产开发模式，五大功能分类，高国际一流的商业地产开发模式，五大功能分类，高端商业配套，景观、交通、生活设施，设计理念都非常超前。端商业配套，景观、交通、生活设施，设计理念都非常超前。新天翔广场新天翔广场属性新天翔广场开发商苏州工业园区海天房地产有限公司 地址苏州工业园区苏雅路368号 周围商业星海游泳馆、简餐食尚美食广场、广记食府、天虹百货占地面积 19000平方米 建筑面积37000平方米容积率6.5车位地下层 车库 约480个 外立面玻璃幕墙大堂挑高大堂标准层层高 米，净高2.7米，3700平米一层电梯三菱电梯空调东芝空调得房率65%物业管理费6.25元/平方米月 交通状况26、28、178、307路 楼梯排布1-4层 裙房 商场 约5.3万平方米 5层以上 西楼 写字楼 约3.7万平方米 主力面积95、133、249主力优势大型一站式商业购物中心（共四层），集商业、办公和精装修公寓为一体的高端物业群 新天翔广场新天翔广场购买自用为主，自住企业档次较高，租赁企业以购买自用为主，自住企业档次较高，租赁企业以教教育咨询、金融地产等本地企业或者驻苏州办事处为主育咨询、金融地产等本地企业或者驻苏州办事处为主，租金较高，入，租金较高，入租率租率70%70%楼层楼层典型公司典型公司特征特征5F中国人寿（整层）1.开发商自持2.国内股份制企业驻苏州办事处3.中小型私营服务商贸公司4.面积需求3000低区为小单元办公，主力面积100左右，长三角范围内、江苏区域知名企业知名企业驻苏州办事处，公司规模小，平均人数约30-40人6-10F苏州衣舞贸易有限公司苏州房产中介苏州金德不动产苏州建技包装设备有限公司李阳疯狂英语代理商、快乐英语亚空国际物流、恒讯达国际货运、中安通建苏通电器、环融资产管理、金汇富东海气货、万辉地产、浙地融资1.教育机构、金融地产企业为主2.面积需求200-300 m23.租金范围60元/m2/月中区为中型单元办公，主力面积300-400左右，国内外大型企业分公司，公司规模100人11F-23F上海三菱电梯公司嘉锐德投资咨询公司、苏州福建商会南京航空航天大学、名古屋不动产中国平安保险公司、汇聚国际教育集团上海海兢纺织品有限公司1.创业期中型企业2.咨询贸易为主3.面积需求200m24.租金范围65元/m2/月24F华润置业（苏州）有限公司（半层）学大教育科技（北 京）有限公司苏州分公司（半层）1.面积需求在1500左右2.大型全国性企业苏州分公司高区主要以整层办公的大型企业为主，公司规模150-200人1 1、租金、租金70-7570-75元元/m2/m2/月月2 2、整体出租率、整体出租率60%60%3 3、购买客户以大型企业购买、购买客户以大型企业购买自用为主，自用为主，置地星东环置地星东环属性置地星东环开发商中新苏州工业园区置地有限公司地址园区东环路与现代大道交界处（大润发北侧）周围商业肯德基、必胜客、李宁、阿迪达斯、大润发超市、东港集贸市场占地面积 6837建筑面积21222容积率2.50车位110个外立面Low-e幕墙大堂9米挑高标准层层高3.9米，1500平米一层电梯高速电梯物业管理费12元/平米/月交通状况3 9 10 40 89 158 142 等多路公交车,轻轨一号线 楼梯排布总高11层，1-3层为商业裙楼、4-11层为写字楼，另一幢为3层星级酒店主力面积70-300，主力面积120，精装修主力优势大润发入驻、开发商品牌、交通便利1 1、均价、均价1400014000元元/m2/m22 2、1111层已整层出售，尚未签约层已整层出售，尚未签约圆融大厦圆融大厦园区湖东国地税总局办公楼，一同构成园区行政办公核园区湖东国地税总局办公楼，一同构成园区行政办公核心。出租高区两层。心。出租高区两层。属性圆融大厦开发商圆融集团地址苏州万盛街8号苏州圆融大厦周围商业圆融时代广场、久光百货、金鸡湖商业广场占地面积 2.3万平方米建筑面积8.2万平方米车位地下400个外立面立面幕墙大堂调高10米，面积500余平方米标准层层高3.9米，净高2.7米，3485.51平米一层电梯三菱物业管理费22元/平米/月交通状况华池街、旺墩路、轻轨一号线楼梯排布总高20层，地下两层主力面积230平米左右主力优势位于园区行政中心东南，西邻中央绿地公园。独创“三角星”建筑形态，精心选用高效节能的立面幕墙系统楼层楼层典型公司典型公司1-12F园区税务总局16-17F出租，每层预设15间办公间18F税务局办公室19-20F圆融集团办公室1 1、均价、均价1400014000元元/2 2、租金、租金80-10080-100元元/月月2 2、1111层已整层出售，尚未签约层已整层出售，尚未签约现代创展大厦现代创展大厦属性现代创展大厦开发商润华置业，大润发集团与苏州强劲投资联袂组建 地址古城区与园区交汇区域、东环路现代大道交界口 周围商业肯德基、必胜客、李宁、adidas、大润发超市占地面积 17123建筑面积45000容积率2.49车位512个外立面玻璃幕墙大堂大理石标准层层高3.9米，净高2.7米，1500平米一层电梯三菱空调美的空调得房率65%物业管理费12元/平米/月交通状况9 10 40 89 313 142 路公交车直达,轻轨一号线 楼梯排布总高15层，1-4层为商业裙楼、5-15层为写字楼主力面积90-130，产品有精装修和毛坯两种主力优势大润发入驻、全程商业配套、商业氛围浓，交通便利现代创展大厦现代创展大厦小业主购买后租赁，高楼层以小业主购买后租赁，高楼层以苏州本土企业总部苏州本土企业总部居多；教育培训、投资咨询服务企业为主，居多；教育培训、投资咨询服务企业为主，租金较低，入租率租金较低，入租率50%50%楼层楼层典型公司典型公司特征特征1F-4F商场：肯德基、必胜客、李宁、adidas、大润发一站式商务休闲购物5F-10F苏州丰创贸易苏州立志电子科技上海力德企业管理咨询有限公司苏州分公司苏州工业园区1.上海分公司2.仓储物流、商贸为主3.面积需求150m2为主中低区小面积办公单元，长三角范围主要为上海企业驻苏办事处，企业知名度不高企业知名度不高，公司规模较小，平均30-40人10F-15F上海育伦国际教育（6个单元）苏州市锦绣嘉诚投资有限公司（25F整层）苏州市五维源景观设计有限公司深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司苏州金新宏生物有限公司苏州安融置业投资顾问有限公司苏州市天扬经贸有限公司苏州丝绸科学研究所特种纺织品有限公司苏州思必达户外拓展培训苏州工业园区信达会计服务有限公司北京华远运通物流有限公司1.苏州本地大型企业总部2.教育培训、投资咨询为主3.面积需求300以上中高区大面积办公单元，公司规模较大，约100人左右1 1、租金、租金45-6045-60元元/月月2 2、整体出租率、整体出租率40%40%3 3、购买客户投资为主、入住、购买客户投资为主、入住客户多同小业主租赁客户多同小业主租赁客户访谈一依托长三角一体化，瞄准上海外溢客户，上海租金较高，办公依托长三角一体化，瞄准上海外溢客户，上海租金较高，办公成本高成为客户选择园区的主要原因。成本高成为客户选择园区的主要原因。客户一：张先生，原籍苏州，苏州天河中电电力工程技术有限公司部门主管，年龄约50岁，公司为国家电力公司下属企业，原在上海办公，今年年初转到苏州办公，购买了置地星虹国际3室，总300。语录：“我们公司原来在上海办公的，租金成本太高了，就想到苏州设立办事处苏州设立办事处，也节省出差的费用，这样就在园区买了办公室。”“很喜欢苏州，这里办公成本低办公成本低，生活成本也低，在园区的交通很方便，到上海也很近的。”“吃饭比较不方便吃饭比较不方便，我就带了饭，也可以叫外卖，楼下本来是有个食堂的，但是由于人太少了，开不起来，就关了，以后等人多了，还是会开起来的。”“园区以后发展不可限量的，和上海差不多，就是环境更好了，办公环境也更好了的办公环境也更好了的。”客户二：张先生，久游网职员，公司总部设立上海，苏州办事处位于圆融时代广场，主要负责游戏研发，平时到上海开会大概需要一个小时的车程，非常方便。语录：“我们总部设在上海总部设在上海，这里是研发中心研发中心，几款游戏的研发都在这边做。项目组成员也很喜欢这里的环境”“楼下的久光开业了，以后这边区域商业非常高端商业非常高端，平时可以出去逛逛，非常方便，也很都市化都市化”“城铁开通了，我们从新公司出发到上海总部只要40分钟的时间，加上人力、商务等支出，园区比上海的成本要减少至少三分之一减少至少三分之一。”“以后湖东商业健全起来，我们的工作就会更加便利，而且在这里办公也很有档次也很有档次”“高铁和地铁都经过这里，交通非常方便交通非常方便，不论是去上海，还是去苏州老城区，都在半个小时之内。”客户访谈二依托园区经济、产业存活的企业，对园区的未来发展依托园区经济、产业存活的企业，对园区的未来发展有期许，并认可商业环境的服务性企业。有期许，并认可商业环境的服务性企业。客户三：王先生，年龄约30-35岁。育伦国际教育行政主管，办公室圆融大厦。语录：“我们专门做商务人士教育商务人士教育的，在园区的外资企业很多，需要外语教育的人也很多的，所以就在这里办公了。”“湖东片区是园区行政集中区域，以后资源都会集中在这里，而且我们楼下还是税务局，办事都很办事都很方面，方面，以后地铁开通后，交通也更加方便，同时这边的路都很宽的，办公环境也比较舒适办公环境也比较舒适。”“园区以后的发展很光明，大型交通枢纽都是在这里转换的大型交通枢纽都是在这里转换的，这也是我们想主要扎根这里的原因。”硬件配套硬件配套交通便利交通便利同城效应同城效应区域情结区域情结办公优惠办公优惠商务环境商务环境未来发展未来发展目前入住园区的客户主要以跨国企业、服务目前入住园区的客户主要以跨国企业、服务企业为主，主力面积需求区间为企业为主，主力面积需求区间为100-300100-300使用类型使用类型性质划分性质划分企业类型企业类型主力面积主力面积租赁行业划分物流贸易、咨询服务、房地产建筑、制造加工100-300企业类别外资、合资企业的办事处为主多数企业100-200少数知名企业300-500购买自住跨国大企业200-300经济实力较强的中小企业200-300投资经济实力较强的个体私营业主100-200从园区写字楼入驻企业来看，服务型企业从园区写字楼入驻企业来看，服务型企业的比重正逐年增加，金融、物流贸易、咨的比重正逐年增加，金融、物流贸易、咨询服务等行业必将成为写字楼市场的主流询服务等行业必将成为写字楼市场的主流客源。客源。客户结论我们的策略：锁定核心客户，把握重要客户，截留我们的策略：锁定核心客户，把握重要客户，截留游离客户，吸引偶得客户。游离客户，吸引偶得客户。游离客户游离客户偶得客户偶得客户游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户湖西部分企业，希望更舒适的办公环境或者距离城市行政中心更便捷，周边商务配套更加高端的客户。从古城区、吴江区、相城区等外溢到园区的客户，他们对于原来区域的硬件配套、服务水平、片区档次不满意，需要寻找更高端的办公场所。快捷便利的公路交通与铁路交通所导入的长三角客户，上海外溢客户以及对园区投资有兴趣的长三角客户，以及从新区外溢的高质素客户。大型企业总部或者驻苏州办事处，看重园区发展空间和投资潜力。受惠于园区高端商务环境，但第一梯度高额的购置成本限制了客户入驻，我们要成为客户退而求的最优选择。锁定锁定把握把握截留截留吸引吸引客户小结客户小结园区在售高级写字楼面积集中在园区在售高级写字楼面积集中在100-300，总价集中在，总价集中在100-500万万竞争现状竞争现状200300400500600700800总价：万元总价：万元100 200 300 400 500600 700 800 900面积：面积：m2环球188和建屋大厦与其他写字楼相比，品质更为高档，单价较高，主力面积大，主要受众群体为国内外大型知名企业，所以与其他写字楼有较大差异。项目名称项目名称主力面积主力面积（元（元/m/m2 2）总价总价（万元）（万元）苏苏州州园园区区在在售售写写字字楼楼环球环球188188200、300、400、500360-1000建屋大厦建屋大厦315、411、752378-902圆融时代广圆融时代广场场100-200150-320置地星东环置地星东环69、112、168、24996-350置地星虹国置地星虹国际际110-174110-147新天翔广场新天翔广场95、133、249、273 3959001000“大大”有作为有作为片区写字楼租赁产品面积集中在片区写字楼租赁产品面积集中在100-300 之间，租金价格主要在之间，租金价格主要在50-80之间之间竞争现状竞争现状405060708090100租金：元租金：元100 200 300 400 500600 700 800 900面积：面积：m2建屋大厦属国际纯甲级写字楼，极高端产品，租金较贵，与其他项目有明显差别。建屋大厦属国际纯甲级写字楼，极高端产品，租金较贵，与其他项目有明显差别。项目名称项目名称主力面积主力面积租金（元租金（元/m2/m2/月）月）苏苏州州园园区区在在租租写写字字楼楼新天翔广场新天翔广场273.1865现代创展大厦现代创展大厦10层以下150、10层以上30045-60置地星虹国际置地星虹国际110-1749层以上70-75、9层以下55建屋大厦建屋大厦315、411、752 开发商租金100，购买业主装租80-90圆融时代广场圆融时代广场100-20070-80圆融大厦圆融大厦23080-100“大大”有作为有作为定位战略打造第一梯队楼盘形象，通过中端精致打造第一梯队