房地产估价常见错误

细心整理案例与分析考试指错题中常见的错误1 　　估价报告本身的不完善　　1、缺少标准中“估价报告的标准格式”所要求的必备工程 　　2、对估价对象描述不清　　(1)没有说明估价对象的产权，即没有说明托付方是否拥有 估价对象的土地运用权和房屋全部权　　(2)对估价对象的性质没有描述清楚　　(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 　　3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带猛烈的感情色调、词义敷衍) 　　4、逻辑不严谨　　前后不一样(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判定推理没有足够的理由) 　　5、写作有错误　　(1)评估结果中没有说明币种，没有进展大写　　(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率　　(3)表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2　　估价方法选用上的错误　　1、只运用了一种估价方法　　2、能用市场比拟法的没有用　　3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法　　4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法　　5、适宜接受多种估价方法进展估价的，没有同时接受多种估价方法进展估价估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

案例与分析中的指错题中常见的错误3 　　应用估价方法时的错误　　收益法　　(1)收益期限确定错误 　　(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据 　　(3)对于客观收益没有考虑到将来的变更 　　(4)收益的测算错误没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了 　　(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程　　第一，将一次性支付的费用及与总收益不干脆相关的费用作为获得客观收益的干脆必要的费用　　其次，对于租赁房地产接受收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地运用税　　第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润第四，把所得税也作为总费用的一个组成局部　　B、费用的计算中计费根底错误　　C、费用的计算方法错误　　D、参数确定错误　　E、总费用中包含了折旧费　　F、对于带租约的房地产转让的评估租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的约定 　　(6)资本化率确定错误　　A、资本化率选定错误　　B、用途不同的局部接受了一样的资本化率　　C、平安利率选择错误　　D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。

案例与分析指错题中的常见错误4　　市场比拟法 　　(1)修正系数的确定没有足够的理由 　　(2)比拟实例的数量不够，即没有到达三个以上(含三个)的可比实例 　　(3)修正系数的取值不统一、不标准或比拟物与参照物相互颠倒 　　(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%. 　　(5)比拟修正的方向错误 　　(6)可比实例不符合条件 　　(7)区域因素与个别因素混淆不请 　　(8)区域因素与各别因素详细比拟修正工程的选择没有结合估价对象与可比实例的差异 　　(9)区域因素与各别因素详细比拟修正工程的选择没有与评估对象的特点结合起来 　　(10)比拟修正工程有漏项 　　(11)间接比拟与干脆比拟混淆不清 　　(12)区域因素比拟修正的内涵理解错误房地产估价报告常见错误1 　　一、报告书不完整(共8项内容)　　1. 封面　　2. 书目　　3. 致托付方函　　4. 估价师声明　　5. 估价假设和限制条件　　6. 估价结果报告　　7. 估价技术报告　　8. 附件 　　二、报告书不完整　　1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)　　一)托付方(托付单位全称、法定代表人和居处，个人托付的为个人姓名和居处)　　二)估价方(估价机构全称、法定代表人、居处、估价资格等级)　　三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形态，四至、四周环境、景观，根底设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、运用状况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况) 　　四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)　　五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)　　六)价值定义(说明本次估价接受的价值标准或价值内涵)　　七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价标准，国家和地方的法律、法规，托付方供应的有关资料，估价机构和估价人员驾驭和搜集的有关资料)　　八)估价原那么(说明本次估价遵循的房地产估价原那么)　　九)估价方法(说明本次估价的思路和接受的方法以及这些估价方法的定义)　　十)估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额假设用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)　　十一)估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)　　十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)　　十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多常年限，如一年) 　　2. 估价技术报告漏项(共7项内容) 　　一)个别因素分析　　二)区域因素分析　　三)市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、此时此刻和可预见的将来)　　四)最高最正确运用分析(详细分析、说明估价对象最高最正确运用)　　五)估价方法选用(详细说明估价的思路和接受的方法及其理由)　　六)估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)　　七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)案例分析中常见错误2 　　一、估价对象属于房地产的　　1)土地运用权人交代不清　　2)土地运用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等　　3)土地运用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)　　4)是否具有土地运用权证没有交代　　5)是否具有房屋全部权证没有交代　　6)房屋用途交代不清　　7)建筑物构造交代不清　　8)房屋建成年头交代不清　　9)房屋的权属交代不清(特别是抵押的状况)　　10)房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 　　二、估价方法选用上的错误　　1、只运用了一种估价方法　　2、能用市场比拟法的没有用。

　　3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法　　4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法　　5、适宜接受多种估价方法进展估价的，没有同时接受多种估价方法进展估价估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误 　　1、收益法　　(1)收益期限确定错误　　(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据　　(3)对于客观收益没有考虑到将来的变更　　(4)收益的测算错误没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了 　　(5)正常费用的测算错误　　A、费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程　　第一，将一次性支付的费用及与总收益不干脆相关的费用作为获得客观收益的干脆必要的费用　　其次，对于租赁房地产接受收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地运用税　　第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润　　第四，把所得税也作为总费用的一个组成局部 　　B、费用的计算中计费根底错误　　C、费用的计算方法错误　　D、参数确定错误。

　　E、总费用中包含了折旧费　　F、对于带租约的房地产转让的评估租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的约定 　　(6)资本化率确定错误　　A、资本化率选定错误　　B、用途不同的局部接受了一样的资本化率　　C、平安利率选择错误　　D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率 　　2、市场比拟法　　(1)修正系数的确定没有足够的理由　　(2)比拟实例的数量不够，即没有到达三个以上(含三个)的可比实例　　(3)修正系数的取值不统一、不标准或比拟物与参照物相互颠倒　　(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.　　(5)比拟修正的方向错误　　(6)可比实例不符合条件　　(7)区域因素与个别因素混淆不请　　(8)区域因素与各别因素详细比拟修正工程的选择没有结合估价对象与可比实例的差异　　(9)区域因素与各别因素详细比拟修正工程的选择没有与评估对象的特点结合起来　　(10)比拟修正工程有漏项　　(11)间接比拟与干脆比拟混淆不清　　(12)区域因素比拟修正的内涵理解错误从估价报告的构造上讲，内容不完整　　a、缺托付估价方　　b、缺受理估价方　　c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。

 　　土地需说明：名称、坐落、面积、形态、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地运用权起止期、地价区类等建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、构造、装修、设备、建成年头、用途、产权状况及证明等单独估价建筑物时，也要有土地证明此外，还应对环境作简要说明 　　d、缺估价目的，或目的不清　　是何种条件状态下的价格如熟地、毛地;开发场地还是工程完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等　　e、估价时点：不是一段时间，而是某一日　　f、缺估价依据估价方法及操作的主要依据;与估价目的相协作的合法性依据等1.公式，状况是否进展修正，公式方法，付款方式 　　2.资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比拟　　3.平安利率的选取应有必要的说明　　4.是否考虑了租金的将来变更　　5.收益无限年限扣除折旧和土地摊销本钱　　6.收益有租约的按租约，无租约的按客观收益，空置也要考虑客观租金　　7.收益均应以年为单位，查看是否一样 　　本钱法：　　1.本钱应为社会平均本钱，即客观本钱　　2.留意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)　　3.留意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确，看是干脆还是间接损失，如不行修复，应有说明　　4.销售税费的依据是销售收入不是本钱，税费的构成是否正确　　5.入股的估价应说明入股后的用途　　6.留意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%　　7.预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最终的估价报告中　　8.折旧计算是否正确(包括年限和工程，公式)　　9.用本钱计算而非本钱价10长寿命的折旧要减去短寿命的重置 　　价格假设法　　1.预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)　　2.视察工程是否齐全(236)是否工程有详细表述和利用计算如风险损失　　3.看传统方法和现金流法的留意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现　　4.留意工程必需是有投资开发和在开发潜力的房地产　　5.其将来的用途应当合法和符合最高最正确运用原那么详细内容在教材中的位置技术构成。

房地产估价案例分析总结记录4  　　综合视察　　1.参照估价标准看估价报告案例是否符合标准格式，内容描述工程是否完全、适宜，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否精确　　2.视察估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路途是否正确　　3.估价时点是否精确　　4.修正年限是否正确　　5.检查计算是否正确，前后数据是否照应一样　　6.对接受的方法是否有合理的说明和理由　　7.任何一项数据都应有来源依据，必要时说明　　8.留意利息的计算方式，期限　　9.报告有效期应以报告完成之日为准　　10.现管用途和法定用途相符 　　11.一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由　　(1)有条件选用市场比拟法的　　(2)收益性的房地产要有一用收益法　　(3)具有投资开发或潜力的用一开发法　　12.留意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)　　13.要视察估价类型，参照标准对此要求 　　14.最终一道题必需要细心，首先指出错误，在进展改正，切忌谨慎正确的改错了要倒扣分的　　15.纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特别的估价，应留意特别说明缘由状况　　16.留意一些对估价的特别规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等　　17.保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复　　18.基准地价修正法中根底设施要进展修正，运用年限是否明确 　　比拟法：　　1.比拟实例的用途，构造等必需一样，不一样适应说明　　2.是否统一了可比价格的可比根底：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。

交易税费的负担是否正常　　3.实例不应少于三个　　4.实例应修正差异不应太大，每次单项修正不能超过20%，综合修正不能超过30%　　5.可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应当吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)　　6.日期修正，时间(一般不能大于1年)。