07年成都商业市场分析报告

07年成成都商业业市场分分析报告告一、成都都市商业业市场概概述1、成都都市商业业地产开开发情况况●20000开始始，施工工面积长长期超出出竣工面面积，说说明市场场超前开开发程度度较高，未未来供应应巨大，销销售压力力巨大；；但044年以后后商业新新开工面面积逐年年下降，市市场预期期在降低低 ●商业地地产的供供应保持持了200％以上上的高增增长，自自20003年起起，商业业地产建建设加速速，市场场进入供供应的高高峰期，说说明市场场处于快快速发展展阶段 ●销售量量增长很很快，特特别是004年--06年年商业物物业消化化量猛增增至每年年80万万平米以以上，成成都商业业市场空空置率逐逐年增长长，近两两年，成成都商业业市场施施工面积积、新开开工面积积、竣工工面积呈呈现出逐逐年降低低的态势势但同同时也应应看到，今今年成都都商业物物业的呈呈现出逐逐渐回暖暖的状态态，特别别是作为为商业市市场晴雨雨表的商商业租金金，今年年呈现出出回暖状状态，今今年商业业租金较较去年增增长了约约5-110%另另一方面面，虽然然商业的的施工面面积、竣竣工面积积等有所所减少，但但从入市市的商业业项目品品质来看看，入市市项目品品质相较较往年有有很大的的提高。

今今年的优优质商业业项目有有：万达达广场、SSM广场场等，这这些商业业项目出出现了只只租不售售的经营营模式，充充分说明明大型商商业开发发商对成成都商业业市场前前景看好好加之之20007年“9.27”新政打击了住宅投资客户，使得部分住宅投资客户转向了商业市场，商业投资将逐渐被投资者所重 2、成都都主要商商圈分布布 2.1分分布 ●三大核核心商圈圈 即春熙路路、盐市市口和骡骡马市三三大零售售商圈 ●区域商商圈 双楠、城城南、会会展、西西大街、建建设路、光光华等商商圈为目目前比较较成熟的的区域商商圈 城市向东东向南的的发展，使使城东副副中心和和城南副副中心将将产生未未来的区区域商圈圈 2.2成成都三大大核心商商圈2.3成成都新商商圈概况况●金沙--光华商商圈：该该商圈位位于青羊羊区，以以三环为为界分为为东、西西两区，覆覆盖了青青羊区二二环以外外的整个个地带东东区东起起二环路路、西临临三环路路、南接接清水河河、北至至金牛界界商圈圈内着力力打造四四大片区区，即：：光华村村片区、贝贝森-新新文化宫宫片区、金金沙三角角片区和和金沙遗遗址-同同盛路片片区这这些商业业区域沿沿街不会会规划商商铺，而而是打造造集商、住住、餐饮饮于一体体的大型型商业中中心群落落。

其中中金沙遗遗址-同同盛路片片区重点点将金阳阳路打造造成餐饮饮一条街街，发展展远古部部落式、原原始风情情式的餐餐饮娱乐乐等；在在清溪东东路及同同盛路两两侧小街街，引导导改造建建设酒店店、商务务楼，拓拓展同盛盛路餐饮饮一条街街的产业业纵深 ●另外，还还将沿光光华大道道、日月月大道重重点发展展组团式式的大型型商业卖卖场、购购物中心心；沿青青羊大道道重点引引入品牌牌餐饮、娱娱乐连锁锁店，提提升档次次和规模模；在光光华村片片区将大大力发展展大型卖卖场和商商务楼宇宇经济；；贝森--新文化化宫片区区建立大大型影院院、书城城；金沙沙三角片片区重点点建设以以万瑞微微型CBBD为核核心的甲甲级写字字楼群；；在金沙沙遗址--同盛路路片区面面向金沙沙旅游客客源，突突出发展展旅游服服务、餐餐饮住宿宿和娱乐乐休闲等等行业 ●红牌楼楼商圈：：商圈位位于武侯侯区“一一带六轴轴七片”（“一一带”即即川藏公公路商贸贸带；“六六轴”为为人民南南路中心心轴、一一环路科科技文化化轴、二二环路综综合发展展轴、草草金路综综合发展展轴、武武侯大道道综合发发展轴、三三环路综综合发展展轴；“七七片”指指一个科科技文化化片区、三三个居住住片区、三三个综合合片区的的核心。

随随着滕王王阁地产产、成都都置信、蓝蓝光、武武海等多多家实力力开发商商相继入入驻该片片区后,, 川威威-劲力力、富临临集团、新新希望实实业、长长城集团团、谢菲菲联置业业等知名名开发商商也纷纷纷抢驻该该区域红红牌楼区区域在未未来一段段时间将将增加115万余余人口，大大量增加加的人口口必将拉拉动住宅宅以及消消费需求求 ●红牌楼楼商圈侧侧重于将将城市空空间还给给居住者者，行人人不会被被车流干干扰，享享受户外外生活会会成为城城市生活活的重要要内容，这这是国际际上最为为流行的的“BLLOCKK街区”概概念商商圈将发发挥潜在在优势，打打造区级级商业核核心；结结合武侯侯特有文文化底蕴蕴，创造造成都休休闲中心心；注重重城市空空间利用用，打造造城市开开敞中心心；借助助武侯区区城南社社交的大大舞台，营营造人气气聚集核核心；利利用舒适适宜人的的环境，打打造独具具吸引力力的磁心心BLLOCKK街区具具备一站站式消费费的便捷捷，将成成为集时时尚百货货卖场、大大型连锁锁超市、五五星级电电影院、时时尚娱乐乐不夜城城、商业业步行一一条街、甲甲级商业业写字楼楼和高档档公寓等等综合形形态为一一体的新新城市中中心 ●建设路路商圈：：商圈以以建设路路为轴线线，延伸伸至二环环路外周周边，横横向则扩扩展至新新鸿路、建建设南路路一带，通通过片区区资源优优势的整整合，这这里成为为了成华华区的金金融、商商务、行行政、信信息咨询询、零售售业和娱娱乐中心心。

建设设路最大大的商业业卖场SSM广场场首先发发挥聚集集人气的的作用同同时国美美、五星星电器等等大型卖卖场，好好又多超超市等居居家配套套，第五五大道等等商业中中心也正正在崛起起商圈圈内高校校、医院院、公园园等配套套相当完完善，共共同形成成了高尚尚居住区区的平台台和氛围围随着着区域内内交通、消消费环境境等逐渐渐成熟，这这种集中中式的大大型商业业中心成成功后，将将引导整整个成都都消费中中心东移移从大大的规划划看，商商圈周边边全部是是纯居住住区，整整体而言言，商圈圈的居住住配套将将在未来来一两年年时间内内完全呈呈现，其其强大的的聚合能能力体现现无余，成成为城东东真正的的核心商商圈之一一 ●成仁路路商圈：：商圈位位于成仁仁路路口口，周边边1公里里范围内内大约有有40万万的客户户，交通通便利并并拥有近近20000个停停车场特特别是商商圈内的的东光街街片区的的常驻人人口很多多而面面向3环环路，虽虽然现在在人口比比较少，但但是有大大量的新新项目，预预计2年年后人口口会增加加商圈圈内规划划了大型型综合性性服务中中心、大大型金融融设施、综综合性体体育中心心、大型型综合医医院等2007年12月22日万众瞩目的万达广场开业，其不但集纳了十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店等购物休闲业态都综合在一起，而且有数百个商业合作伙伴提供多元、互补的服务，消费内容能满足不同年龄段、不同性别、不同时间段的客户需求。

伊藤洋华堂（锦华店）、国美电器等优质居家配套也进一步提升了商圈的消费价值 2.4各各商圈新新开盘在在售典型型项目 2.5各各商圈典典型商业业项目二、成都都各商业业形态分分布  1、百货货店、专专业店成都百货货店以及及专业店店主要集集中在城城区二环环路以内内，其中中三大核核心商圈圈内分布布的数量量最大 成都传统统的百货货店以人人民商场场、成都都百货大大楼为代代表，随随着19996年年外资太太平洋百百货、百百盛百货货的开业业，中高高档百货货开始出出现；119988年开业业的仁和和春天百百货则主主要销售售世界知知名的奢奢侈品牌牌，高档档百货店店开始出出现；近近年来，随随着美美美力诚、西西武百货货的开业业，高端端百货商商场开始始占据重重要的市市场份额额 随着中心心商业区区百货业业的饱和和，百货货店也开开始向居居住人群群密集的的区域分分散 2、大型型超市、仓仓储商场场成都大型型超市分分布较为为均匀，目目前主要要集中在在二环路路附近及及以内的的环域 现有的主主要品牌牌有易初初莲花、好好又多、人人人乐、家家乐福、沃沃尔玛、世世纪联华华、麦德德龙等 两年内，上上述各品品牌超市市的开店店计划都都在2--5家以以上。

随着住宅宅市场逐逐渐向三三环外拓拓展，越越来越多多的大型型超市也也随之向向三环外外拓展市市场220077年年底底，欧尚尚超市就就在城南南三环外外开设分分店 3、大型型批发市市场成都市批批发市场场主要布布局在二二至三环环路之间间 成都大型型批发市市场主要要集中在在城南红红牌楼（汽汽车汽配配市场、家家私市场场）、城城北荷花花池（建建材装饰饰市场、服服装批发发市场） 除了九龙龙服装批批发城、城城隍庙电电子市场场等少量量批发市市场分布布在城区区一环路路内，大大部分的的批发市市场都分分布在二二环路之之外的区区域根根据城市市规划，城城市中心心区的批批发市场场将外迁迁，目前前外迁的的趋势将将越来越越明显 4、特色色商业街街道成都目前前已有如如羊西线线、玉双双路餐饮饮服务一一条街；；太升路路通讯一一条街；；琴台路路、锦里里仿古一一条街；；磨子桥桥科技一一条街；；肖家河河汽配一一条街，后后子门体体育用品品一条街街等特色色商业街街道约115条 三、成都都商业市市场未来来供应预预测核心商圈圈的项目目多位于于边缘地地带，如如靠近盐盐市口的的天府广广场中心心城和靠靠近春熙熙路的爱爱美高文文化宫项项目以及及九龙仓仓红星路路项目都都是体量量很大的的大型商商业项目目，核心心商圈的的商务功功能将被被加强，辐辐射面也也将广泛泛扩大。

此外，金金沙光华华商圈、城城东商圈圈等区域域商圈供供应量也也较大；； 九龙仓红红星路项项目将成成为成都都商业的的标杆性性项目 四、成都都商业总总结成都为西西南三省省一市的的中心城城市和商商业核心心，商业业辐射功功能遍及及整个西西南地区区； 三大核心心零售商商圈和各各种专业业市场的的繁荣以以及城市市外沿点点状商圈圈的逐渐渐形成，标标志着成成都的商商业体系系逐渐形形成，大大商业城城市的雏雏形基本本构成；； 核心商业业区，业业态以百百货零售售为主目目前，春春熙路、盐盐市口需需求旺盛盛，几乎乎满租，骡骡马市商商业在复复活之中中，区域域商业区区业态以以大型超超市为主主，作为为成都最最为成熟熟的核心心区域，大大量的人人气为商商业的发发展带来来了基本本动力，商商业的需需求也非非常的旺旺盛； 众多区域域商圈和和社区商商圈的形形成，使使成都商商业进入入多元化化发展格格局区区域商圈圈和社区区商圈主主要服务务于所在在区域和和社区居居住人口口，是对对三大传传统零售售商圈的的必要补补充；但但随着二二环路以以外几个个大型商商业项目目的开业业，城市市外沿逐逐渐形成成了几个个点状分分布的大大型区域域商圈，这这些商圈圈规模较较大，商商业功能能完备，辐辐射面很很大，是是核心商商圈最有有效的补补充和完完善； 未来商业业物业供供应集中中在南部部副中心心、春熙熙路、盐盐市口等等核心商商圈以及及金沙光光华等区区域商圈圈也有较较大供应应。

五、成都都商业008年预预测 从07年年成都商商业物业业市场的的发展情情况来看看，市场场发展的的速度有有所放缓缓，新开开工面积积相比前前几年下下降幅度度很大，可可以看出出经历了了前几年年的高速速发展之之后，目目前的市市场逐渐渐趋于理理性，盲盲目的商商业投资资逐渐减减少；从从今年的的竣工面面积和销销售面积积的对比比来看，供供销面积积基本持持平，这这是保证证明年成成都商业业市场良良性发展展的重要要前提；；市场的的趋于理理性，供供需量的的平衡将将保证008年成成都商业业市场稳稳定健康康持续的的发展 但是市场场稳定发发展的背背后也隐隐藏着一一些危机机，从目目前的施施工面积积可以看看出，成成都商业业市场的的潜在供供应量十十分巨大大；加上上05年年、066年以及及07年年出让的的部分商商业土地地将在008年开开始放量量，商业业市场的的压力仍仍然较大大由于于目前成成都商业业物业市市场的发发展正处处于一个个调整期期，大量量优质的的独立商商业物业业形态逐逐渐取代代传统的的底商形形态进入入市场，各各种商业业街区也也扩展到到了城市市的各个个角落，商商业形态态和产品品的变化化促进了了商业市市场的发发展，008年的的商业市市场将会会成为这这个调整整过程中中非常重重要的一一个点。

未来大量量商业项项目将在在新兴片片区兴起起从006年和和07年年的商业业土地出出让和成成交情况况来看，大大量的商商业地块块集中在在城南三三环外、城城东等住住宅市场场正在兴兴起的片片区，将将为区域域提供完完善的配配套 附件：007年热热点商业业项目 1、万达达商业广广场 2、春熙熙商汇广广场。