2007年江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术要求规范

word某某省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规X〔2007年版〕某某省国土资源厅二○○七年四月标准文档标准文档目 录1. 制订本技术规X的目的与依据12. 适用X围13. 引用标准14. 技术路线与技术手段22225. 工作成果22222333336. 工作准备33333347. 资料收集与调查444447.1.4 相关社会经济资料458. 地价区段划分68.1 地价区段划分的原如此668.1.2 面积适中原如此68.1.3 与行政辖区相适应原如此68.1.4 保持宗地完整性原如此66777779地价监测点布设与审核88889.4 地价区段与监测点审核与确定910. 监测点地价评估910.1 监测点地价内涵99911. 地价的测算1010101112. 地价指数的测算1111121213. 基准地价体系的建立131313131313.2划分土地级别、测算级别基准地价1414. 地价动态监测成果整理15151515. 基准地价更新成果整理1615.1 基准地价更新成果内容161616. 成果验收1616161717171717. 成果发布181818181818. 地价动态监测体系维护181819附录 A20附录 B22附录 C24附录 D27附录 E28附录 F40附录 Ｇ43附录 Ｈ46标准文档某某省城镇地价动态监测与基准地价更新技 术 规 X1. 制订本技术规X的目的与依据为与时反映我省城镇土地市场价格变动状况，科学制定宏观调控政策，提高国土资源管理水平，根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》等国家行业标准，制订本规X。

2. 适用X围本技术规X适用于我省城市与县城镇、独立工矿区〔含开发区〕建成区X围内的地价动态监测与基准地价更新其他建制镇与乡集镇参照此规X执行3. 引用标准如下标准所包含的条文，通过在本技术规X中引用而构成为本技术规X的条文所有标准都会被修订GB/T 18507-2001 《城镇土地分等定级规程》 国家质量监视检验检疫总局 发布GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国家质量监视检验检疫总局 发布TD 1001-1993 《城镇地籍调查规程》 原国家土地管理局 发布TD/T××××——2005《城市地价动态监测技术规X》〔报批稿〕 国土资源部 发布4. 技术路线与技术手段地价动态监测的技术路线为以城镇土地定级估价成果为根底，合理划分商业、住宅、工业等用途地价区段，布设地价动态监测点并测算其地价，确定区段地价与地价指数地价动态监测按季度进展基准地价更新的技术路线为以城镇土地定级估价成果为根底，以地价动态监测体系成果为依据，测算地价区段基准地价，按地价水平接近、土地利用类型相似的原如此用数理统计方法对地价区段进展归并，形成土地级别并确定级别基准地价。

基准地价更新按年度进展地价动态监测与基准地价更新应采用信息系统进展内业处理和成果管理，建立符合全省统一技术要求的原始调查成果、中间成果和最终成果的电子数据信息系统应为省国土资源厅测评合格的软件产品，测评标准见附录H5. 工作成果地价动态监测工作报告、地价动态监测技术报告地价动态监测点分布图、分用途地价区段分布图包括各种调查表、样点交易资料、社会经济资料、地价动态监测点评估技术要点表、宗地图和影像照片等地价动态监测数据库基准地价更新工作报告与基准地价更新技术报告分用途级别基准地价图、分用途区段基准地价图地价区段归并与区段基准地价与级别基准地价测算过程中产生的各种表、图6. 工作准备市、县人民政府成立地价动态监测与基准地价更新领导小组，办公室设在市、县国土资源局，负责项目实施的组织和协调业务准备内容主要包括工作时间安排、需完成的工作任务与经费预算、项目技术协作单位的选择等任务书需报当地政府批准后实施，并报上级国土资源管理部门备案各表格格式见附录工作底图原如此上以城区大比例尺地籍图为根底，以土地利用总体规划图和城镇总体规划图作参考电子工作底图的比例尺原如此上在1：2000至1：5000之间，根据各地工作X围的不同，纸质工作底图比例尺可在1：5000至1：10000之间，但幅面不得小于A0纸。

对所有参加工作的业务人员均需进展必要的业务培训7. 资料收集与调查包括土地定级估价工作报告与技术报告、基准地价更新工作报告与技术报告与相关中间成果与图表包括城镇地价动态监测工作报告与技术报告、地价区段资料与相关图表土地市场交易资料首次进展地价动态监测与按本规X更新基准地价时，需收集近3年来所发生的土地市场交易资料，包括招标、挂牌、拍卖与协议出让等土地一级市场交易资料与转让、租赁、抵押、作价入股等土地二、三级市场交易资料日常地价动态监测与基准地价更新可只需收集当期交易资料7.1.4 相关社会经济资料〔1〕城镇当期开展指标包括当期国内生产总值〔GDP〕增长幅度、全社会固定资产投资、财政收入、居民人均可支配收入、物价变动等经济开展指标〔上述“当期〞在地价动态监测时指本季度，在基准地价更新时指本年度，下同〕〔2〕城镇当期房地产市场相关数据包括房屋平均交易价格、房屋交易单价最高值、房屋交易单价最低值、房屋季度供给量、房屋季度实际成交量、房地产开发总投资等指标〔3〕城镇人口变动状况包括人口总量、人口增长速度、人口性别比例等指标〔4〕城镇产业现状和开展方向包括地区目前产业开展情况和未来开展趋势的相关文本资料等。

〔5〕城镇规划资料包括城市规划文本、图件资料；开发区规划文本、图件资料；旅游风景区等的规划文本、图件资料等〔6〕土地、房地产市场供需关系分析报告上述所有资料中的数据均应为工作X围内的统计数据〔1〕所有文档资料均应同时具有文字版与word格式电子版〔2〕所有表格资料应按照附录的要求填写，并制作成excel格式电子版〔3〕所有图件均应按《城镇地籍调查规程》的要求数字化，统一为GIS平台下矢量化的电子图；各不同地理要素应分图层标注；地价监测点与交易样点在工作底图上必须标注〔4〕房屋交易资料要求同一时期、同一区段〔或一样区段〕和用途的样点不少于3个〔5〕所有调查资料由调查人签字、调查单位盖章后均应装订成册8. 地价区段划分8.1 地价区段划分的原如此地价区段系指城市根底设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当〔原如此上商业与住宅用地最高值与最低值相差不超过30%、工业用地不超过10%〕的封闭区间所划分的地价区段，其土地用途应与城镇规划所确定的功能保持一致8.1.2 面积适中原如此所划分的地价区段，其面积大小应保持适中各地可根据地价管理的需要与地价变化的区间具体确定地价区段面积的大小。

8.1.3 与行政辖区相适应原如此在划分地价区段时，不打破已有行政辖区界限，原如此上地价区段不跨街道8.1.4 保持宗地完整性原如此在划分地价区段时，应保持地价区段内宗地的完整性地价区段应按商业、住宅、工业三种用途划分，假如有需要，也可按特定用途划分各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个基准地价更新X围，但评价X围内任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖地价区段在已有城镇土地级别的根底上划分，以保持土地定级估价成果的延续性开发区应单独划分地价区段，但原如此上不超过2个区段一般只需划分工业地价区段，假如有必要也可划分其他用途地价区段地价区段初步划分可选用经验判别法或地价等值线法，在工作底图上进展依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规律划分地价区段其主要步骤为：邀请熟悉情况的专家，以现有城市地价动态监测成果为根底，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界以监测点地价和市场交易样点地价为根底绘制地价等值线，结合各用途用地类型分布特点划分地价区段其主要步骤为：以城镇地价动态监测样点地价与交易样本地价为依据，用克里金插值等方法在工作底图上绘制假如干条具有控制性的地价等值线，再以宗地界限、街区道路、河流与其他线状地物为依据，勾勒出地价区段的边界。

对内业划分的地价区段进展实地踏勘，调整、重划不合理的地价区段边界按附录B要求编号量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并填写地价区段登记表各用途实际土地面积根据城镇地籍资料数据计算9. 地价监测点布设与审核地价监测点的设立原如此〔1〕代表性原如此所选择的地价监测点在利用条件、利用状况、开发程度等方面应具有所在地价区段的代表性；〔2〕稳定性原如此所选择的地价监测点应在较长时间内不会发生灭失、重建、用途变化等情况；〔3〕标识性原如此所选择的地价监测点应易于观测地价监测点数量要求〔1〕地价监测点总数省会城市和省辖市不应低于120个，其他城市总数不应低于60个其中：商业、住宅地价监测点分布密度应达到不少于1个/km2工业用地地价监测点总数省会城市和省辖市不少于20个，其他城市不少于10个〔2〕商业与住宅用地地价区段应达到每区段各用途至少有2个地价监测点；工业用地地价区段应达到每区段至少有1个地价监测点〔1〕地价监测点以地价区段为单元布设，同时应与已有城镇地价动态监测成果相衔接，并填写地价监测点登记表，拍摄宗地照片〔2〕地价监测点必须是形状规如此、具有明确界限、且利用现状、开发程度与区段内涵一致的独立宗地。

〔3〕每个地价监测点都必须在地价监测点图上标注位置，各用途地价监测点的分布应尽可能均衡〔4〕每个地价监测点必须编码，编码规如此见附录B9.4 地价区段与监测点审核与确定领导小组通过内业审查与实地核对，对地价区段划分的合理性、地价监测点的代表性、地价监测点的数量、密度、分布均衡程度进展审核，并出具书面审核意见10. 监测点地价评估10.1 监测点地价内涵监测点地价是指通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价〔1〕分别评估监测点现状条件下与设定条件下的地价水平，评估值为监测点地面价有条件的地方还可测算楼面地价〔2〕监测点地价评估时不考虑他项权利限制〔3〕应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法〔4〕地价评估报告采用统一的格式〔格式见附录Ｇ〕，并由两名以上注册土地估价师签字技术要求按《城镇土地估价规程》的要求，对地价监测点地价进展评估〔1〕假如所选择的地价监测点在报告期内发生过正常交易，如此其地价可直接采用基准日、土地开发程度、土地使用年限、容积率等修正〔2〕假如在报告期内未发生过正常交易，如此应选取同区段内类似的至少3宗地作为比拟案例，采用市场比拟法、收益复原法、剩余法、本钱逼近法等估价方法进展评估，原如此上以市场比拟法为主。

所采用的评估参数均应为评估基准日水平〔3〕假如同区段内无法选取类似3宗比拟案例，可从开发水平相仿、地价水平接近的地价区段内选取比拟案例11. 地价的测算区段地价为地价区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，容积率为区段平均容积率，某用途法定最高出让使用年期出让国有土地使用权的价格区段地价采用区段内监测点地价面积加权平均计算，其计算公式为：区段地价D＝式中：D—区段地价；—监测点k的地价；—监测点k的面积； n—区段内监测点个数将市区某用途所有区段地价进展面积加权平均，测算该用途市区地价其计算公式为：某用途市区地价Dy＝式中：D y —某用途市区地价；—区段k的地价;—区段k的面积； n—某用途区段个数同理可测算出市域分用途地价将分用途地价进展面积加权平均，测算城市市区综合地价计算公式为：城市市区综合地价Dz＝式中：Dz—城市市区综合地价；—用途k地价；—用途K地价区段总面积； n—土地用途种类，默认为3；k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途同理可测算出城市市域综合地价12. 地价指数的测算区段地价指数分为区段定基地价指数和区段环比地价指数两种。

〔1〕区段定基地价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为100区段定基地价指数计算公式为：Iy=式中：Iy——某一用途某一区段定基地价指数；——某一用途某一区段当期地价；——某一用途某一区段固定基期地价〔基期默认设定为2006年12月31日〕〔2〕区段环比地价指数等于某一用途某一区段当期地价与该区段上期地价的比率区段环比地价指数计算公式为：Iy=式中：Iy——某一用途某一区段当期环比地价指数；——某一用途某一区段当期地价；——某一用途某一区段上期地价城市某用途定基地价指数I＝式中：I—城市某用途定基地价指数；—区段k的定基地价指数；—区段k的面积； n—某用途区段个数同理，将替换为区段环比地价指数，即可测算出城市某用途环比地价指数城市综合地价指数Iz＝式中：Iz—城市综合定基地价指数；—用途k的城市定基地价指数；—用途k总面积； n—土地用途种数，默认为3；k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途同理，将替换为用途K城市环比地价指数，即可测算出城市综合环比地价指数13. 基准地价体系的建立基准地价包括区段基准地价与级别基准地价，原如此上只建立区段基准地价体系，级别基准地价只作为政府掌握地价水平的参考。

基准日默认为每年的1月1日体系建立区段基准地价是指城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的出让国有土地使用权价格首先按11.1公式确定当年最后一个季度区段地价，然后用区段内相应用途的正常交易地价进展验证，原如此上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价与基准地价的差值不超过基准地价的30%，工业用地不超过10%最后将通过验证的区段地价值取整为5的整数倍作为区段基准地价建立为方便、快捷、高效地评估出宗地地价，在区段基准地价根底上建立区段内宗地地价评估修正体系，其修正因素按用途分类列表如下：表2 区段内宗地地价评估修正体系影响因素表土地用途必选因素备选因素商业用地容积率、临街宽度与深度、形状、拐角地、楼层特殊地理位置〔地铁出入口、停车场边〕面积大小、宽深比等住宅用地微观环境、容积率、楼层、朝向绿化率、学区房、建筑密度、心理因素等工业用地区位、集聚程度形状、面积大小、自备码头等根据各地价区段的实际情况，各地可从上表中选择恰当的因素，按《城镇土地估价规程》中编制基准地价修正系数表的程序要求，编制区段内宗地地价评估修正系数表，详见附录C。

1、测算级别基准地价土地级别通过地价区段归并形成，并遵循以下原如此：〔1〕级别内地价区段开发程度一致〔2〕级别内地价区段地价水平相近〔3〕不同级别之间价格有明显差异采用数轴散点图或频率直方图的方法划分出土地级别统计每个级别内的地价区段的面积与区段基准地价，在此根底上采用面积加权平均法，测算出级别基准地价其计算公式为：级别基准地价Dj＝式中：Dj—级别基准地价；—区段k区段基准地价；—区段K面积； n—级别内区段个数级别基准地价数值应取整为5的整数倍14. 地价动态监测成果整理〔1〕地价动态监测报告，包括城市地价水平与变化趋势、城市地价与房价比照分析、城市地价与房地产市场协调状况、城市地价与社会经济环境协调状况、背景情况与未来趋势分析，重点公布的指标有：区段地价与地价指数、城市市区地价与地价指数、城市市域地价与地价指数〔2〕地价动态监测成果图件，包括地价监测点分布图、地价区段分布图〔3〕监测数据采集成果包括各种调查表、样点交易资料、社会经济指标文件、地价动态监测点评估技术要点表、宗地图和影像照片等〔4〕数据库成果地价动态监测体系数据库〔1〕地价动态监测报告的分析与描述应客观、合理，用语规X，并制作成word格式电子版。

〔2〕所有图件均应符合本规X7.2项所列要求根据评价X围大小的不同，纸质地价监测点图可适当缩小比例尺至1：10000~1：25000〔3〕所有表格成果均应按附录要求填写，并制作成Excel格式电子版〔4〕地价动态监测数据库统一采用Access数据库格式15. 基准地价更新成果整理15.1 基准地价更新成果内容〔1〕基准地价更新工作报告和技术报告；〔2〕基准地价更新成果图件，包括收集的地籍图、地形图、规划图、地价监测点图、区段基准地价图、级别基准地价图与其他各种相关图件；〔3〕地价动态监测成果中与基准地价更新相关内容〔1〕工作报告与技术报告应描述客观、分析合理、用语规X〔2〕区段基准地价图能直观反映不同级别内各类用地地价区段基准地价与界限、位置，图示与图例可以参照附录F，纸质基准地价成果图比例尺可放至1：10000~1：25000〔3〕区段内宗地地价评估修正系数表与修正系数说明表能直观反映各类地价影响因素对应的修正系数与相应的修正条件〔4〕有关地价动态监测的数据应符合地价动态监测成果整理的要求16. 成果验收首次应用本规X时，县〔市〕级工作成果由省辖市国土资源局负责验收，省辖市工作成果由省国土资源厅负责验收。

日常地价动态监测成果由省辖市国土资源局统一验收，并将成果报省国土资源厅备案省国土资源厅将对局部成果进展抽检〔1〕地价动态监测X围是否符合要求；〔2〕地价区段的划分是否合理；〔3〕地价监测点的数量、分布与更新是否符合要求；〔4〕地价监测点资料是否齐全、真实，地价测算是否科学，地价水平是否合理；〔5〕市场交易样点资料是否真实、有效；〔6〕地价监测点分布图是否清晰，监测点位置是否准确，要素是否齐全；〔7〕监测点地价评估报告是否符合估价技术要求；〔8〕地价动态监测指标的分析测算是否准确；〔9〕地价监测分析报告是否科学、合理，是否与实际一致，是否反映当地特点；〔10〕相关表格、图件和文字报告之间，是否一致〔11〕地价水平与地价指数与当地社会经济开展状况是否相符县〔市〕级基准地价更新成果由省辖市国土资源局负责验收，省辖市基准地价更新成果由省国土资源厅负责验收〔1〕区段与级别基准地价与其修正体系是否符合实际〔2〕区段基准地价图与其他相关图件的编制是否符合要求〔3〕基准地价更新工作报告与技术报告论述是否全面、逻辑是否严密、描述是否恰当〔4〕其他与地价动态监测成果验收内容一样〔5〕原始调查成果、中间成果、最终成果电子数据是否规X、是否全面。

17. 成果发布验收成果报当地人民政府批准后应与时向社会发布〔1〕城市市域地价与地价指数〔2〕城市市区地价与地价指数〔3〕区段地价与地价指数〔4〕地价动态监测工作报告〔5〕其他相关信息〔1〕区段基准地价〔2〕级别基准地价〔3〕基准地价更新工作报告〔4〕其他相关信息通过广播、电视、报刊、网络等媒体，以新闻、公告、建立信息查询系统等方式发布18. 地价动态监测体系维护每季度要对地价监测点进展全面跟踪检查，并对检查情况进展登记检查内容有：〔1〕使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部根底设施是否改变、是否发生地质灾害等〔2〕周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的根底设施和公共设施等〔3〕权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等地价监测点原如此上应保持稳定，但遇到如下情况时，应该更新：〔1〕地块或地块上建筑物灭失〔2〕地块用途发生改变〔3〕地块被合并或分割〔4〕地块地质条件发生规模较大的恶性改变〔5〕土地被长期低效利用〔6〕城市主城区或建成区扩容新增地价监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤删除的地价监测点编号不再使用每期更新的地价监测点的数量不得超过该城市地价监测点总数的10%。

附录 A专业术语A.1 基准地价基准地价是指在城镇规划区X围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、法定最高使用年期下完整国有出让土地使用权的区域平均价格A.2 基准地价更新基准地价更新是指根据土地市场变化或影响土地价格的种种因素变化情况，在土地定级或划分均质地域的根底上，用土地收益、市场交易的样本地价与地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价基准日的法定最高使用年期下完整国有出让土地使用权平均价格A.3 土地级别土地级别是指反映城镇内部土地的区位条件和利用效益差异的土地均质地域A.4 地价动态监测地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进展观测、描述和评价的过程A.5 地价监测点地价监测点是指在一定级别或一定区段内设立的，并在土地条件、土地利用状况以与开发程度等方面与所在级别或基准地价内涵界定一致或相近的，能够代表所在级别或区段地价水平的宗地A.6 估价基准日估价基准日是指估价结果对应的日期，我省地价指数所对应的地价的估价基准日设定为每季度的最后一日，城镇基准地价的估价基准日设定为每年的1月1日。

A.7 基期基期是编制地价指数时设定的基准日期如果地价指数为定基指数，其基期为固定的某一时间；如果是环比地价指数，指数的基期是相对于报告期的前一报告期A.8 土地开发程度土地开发程度是指宗地红线内外达到一定建设用地利用条件的根底设施和配套设施条件，主要包括通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖和场地平整费等A.9 容积率容积率是指建筑总面积与土地总面积的比值A.10 地价区段地价区段是指根据城市地价水平、土地利用条件、根底设施条件、环境条件等方面的相近或一致性划分的均质地域A.11 区段平均地价区段平均地价是指地价区段内所有地价监测点地价的平均值A.12 地价指数地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比拟的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示附录 B地价区段与地价监测点编号体系B.1 编号原如此根据《城市地价动态监测技术规X》的规定，城市地价动态监测点编号在全省统一体系下进展B.2 编号结构地价区段编号采用12位数字组成，包括6位行政区划代码、2位街道代码、3位区段序号和1位土地用途代码地价监测点编号采用由14位数字〔字母〕组成，包括12位地价区段编号和2位监测点序号。

地价区段编号表示形式如下：XXXXXXXXXXXX行政区划代码 土地用途代码 街道代码 地价区段序号地价监测点编号表示形式如下：XXXXXXXXXXXXXX行政区划代码 街道代码 监测点序号地价区段序号 土地用途代码B.3 编号方法〔1〕行政区划代码由6位数字代码组成，直接引用国家行政代码标准GB/T 2260〔2〕街道代码由2位数字代码组成，如“01〞、“02〞、“10〞、“11〞等〔3〕地价区段序号由3位数字代码组成，如“001〞、“002〞、“199〞等地价区段序号在基准地价更新X围内分用途统一编排，原如此上遵循先高级别后低级别的顺序〔4〕土地用途代码由1位英文代码组成，分商业、居住、工业三种类型，用大写英文字母表示，商业为“S〞，居住为“J〞，工业为“G〞〔5〕监测点序号由2位数字代码组成，如“01〞、“02〞、“21〞、“32〞等〔6〕监测点所在地价区段发生变动、调整时，只改变地价区段代码，其他代码不变，但原编号自动停止使用。

附录 C区段基准地价修正系数表的编制编制深度修正系数表深度修正系数表依据宗地临街深度对商业用地区段基准地价的变化制定具体做法是：〔1〕确定标准深度即里地线确实定〔2〕确定级距在同一级距内，地价的变化程度较小，并视同一致深度百分率表中级距的选定，应分析比拟市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距〔3〕确定单独深度百分率将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离〔级距〕划分为假如干单元格，并依次为a1，a2，a3……an，其单独深度百分率为：a1>a2>a3……>an〔4〕选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表a)平均深度百分率：a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>……>(a1+a2+a3+……an)/nb)累计深度百分率：a1

具体做法是：选择在同一地价区段中其他因素相当的样本，考虑在不同宽深比情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽深比修正系数C.4 形状修正系数在同一地价区段中选择不同形状样本，去除其他因素对地价的影响，考虑在不同形状反映在土地价格上的变动情况，最后确定形状修正系数形状可分为矩形、三角形、倒三角形、多边形、不规如此形状等C.5 容积率修正系数在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，去除容积率之外其他因素对地价的影响，根据地价与容积率之间的关系，建立数学模型，计算容积率修正系数C.6 拐角修正计算方法是同一地价区段中深度、宽度等一样的样本，考虑所临拐角类型造成在土地价格上的差异情况，最后确定拐角修正系数C.7 楼层修正系数C.7.1 商业用地楼层修正系数商业建筑各楼层利用效益不同，一般而言，楼层越低，利用效益越高，楼面地价亦越高楼层地价修正系数可按下式求出：某楼层地价修正系数=〔该层楼面地价/底层楼面地价〕×100%C.7.2 住宅用地楼层修正系数住宅用地各楼层之间售价也有一定的差异，其楼层修正系数根据地价区段内典型样本的各楼层楼面地价与平均楼面地价得出，公式如下：某楼层地价修正系数=〔该层楼面地价/平均楼面地价〕×100%C.8 微观环境修正系数主要针对住宅用地而言，考虑微观环境对住宅用地地价的影响，根据一样区位、同等档次不同微观环境住宅小区地价的差异来测算。

C.9 朝向修正系数朝向对住宅用地地价影响较大，根据同一区位各朝向住宅用地的地价差异，一般按从高到低依次为朝南、朝东、朝西、朝北的顺序确定朝向修正系数主要针对工业用地，根据同一地价区段不同区位宗地地价差异确定区位修正系数主要针对工业用地，根据同一地价区段不同集聚程度造成的地价差异确定集聚程度修正系数其他修正因素包括绿化率、学区、建筑密度、面积大小、宽深比等各地可根据实际情况酌情选用并编制相应的修正系数附录 D科研、教育、文化、卫生、体育用地基准地价评估D.1 评估原如此D.1.1 因地制宜原如此各地根据科研、教育、文化、卫生和体育用地的分布特点和实际需求选择是否进展科研、教育、文化、卫生和体育用地基准地价的评估D.1.2 客观真实原如此科研、教育、文化、卫生和体育用地基准地价水平应客观、真实可靠的反响当地土地市场实际情况D.2 评估方法科研、教育、文化、卫生和体育用地基准地价评估可参照商业、住宅和工业用地区段基准地价评估方法，根据科研、教育、文化、卫生和体育用地分布规律和各地实际划分地价区段，设立地价监测点评估区段基准地价；不能科学划分地价区段的城市可以采用设立行业修正系数的方式评估科研、教育、文化、卫生和体育用地基准地价。

原如此上，科研、卫生用地地价水平介于住宅用地与商业用地之间；教育、文化和体育用地地价水平介于工业用地与住宅用地之间；且科研、卫生用地地价≥教育、文化用地地价≥体育用地地价D.4 行业修正系数 行业修正系数根据不同行业收益能力与其社会、经济、生态效益不同，通过待确定行业土地收益能力与基准行业土地收益能力的比值确定附录 E外业调查标准格式表E1 商业用地地价监测点比准租金/比准售价调查表样点编号： 坐落：土地级别：比拟因素待估监测点比拟案例A比拟案例B比拟案例C坐 落租金/售价〔元/m2〕租期临街类型临街状况临街宽度〔m〕店铺深度〔m〕建筑结构建筑年代层次〔所在层次/总层数〕装璜状况管理本钱税金概略修正幅度〔%〕修正后租金/售价〔元/m2〕填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日表E2 住宅用地地价监测点比准租金/比准售价调查表监测点编号： 坐落：土地级别：比拟因素待估监测点比拟案例A比拟案例B比拟案例C坐 落租金/售价〔元/m2〕租期建筑年代房屋成新度房屋套型朝向建筑结构装修状况根底设施状况层次〔所在层次/总层数〕物业管理状况管理本钱税金概略修正幅度〔%〕修正后租金/售价〔元/m2〕填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日表E3 工业用地地价监测点比拟案例调查表监测点编号： 坐落：土地级别：比拟因素待估监测点比拟案例A比拟案例B比拟案例C坐 落交易价格〔元/m2〕交易日期交易类型根底设施状况地价内涵宗地外宗地内填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日表E4 征地本钱调查表项目名称标准文件依据土地类型年产值〔元/亩〕青苗补偿费〔元/亩〕土地补偿费倍数〔倍〕地面附着物补偿费〔元/亩〕人均耕地〔亩/人〕安置补助费〔元/人〕农田水利设施补偿费〔元/亩〕农业重点开发建设资金〔元/亩〕土地用途变更费〔元/米2〕耕地开垦费〔元/米2〕耕地占用税〔元/米2〕围垦造地专项资金〔元/米2〕新菜地开发建设资金〔元/亩〕土地管理费比率〔%〕填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日标准文档表E5 地价区段调查登记表城市： 年份： 年序号区段编号区段名称区段根底设施状况区段公共公用设施状况土地用途区段X围现状容积率〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕〔5〕东至南至西至北至〔10〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9〕填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日表E6 地价监测点登记表城市： 时间： 年 月监测点编号：土地位置：权利状况〔1〕土地使用者〔2〕土地使用权类型〔3〕他项权利〔4〕批准使用年限〔5〕剩余使用年限〔6〕土地使用证编号〔7〕宗地号利用状况〔8〕土地实际用途〔9〕土地面积〔平方米〕〔10〕现状建筑面积〔平方米〕〔11〕规划建筑面积 〔平方米〕〔12〕现状容积率〔13〕规划容积率〔14〕实际开发程度〔14〕区域平均开发程度〔15〕规划限制〔16〕主要建筑物影响因素〔17〕距离市中心〔公里〕〔18〕临街状况〔19〕周围交通条件〔20〕周围环境条件〔21〕地质条件〔22〕宗地形状设定条件〔23〕设定用途〔24〕设定权利状况〔25〕平均容积率〔26〕设定使用年期〔27〕平均开发程度〔28〕价格基准日价格状况〔29〕所在地价区段〔30〕所在土地级别〔31〕基准地价〔元/平方米〕 〔基准日： 年 月 日〕〔32〕曾发生的交易价格〔元/平方米〕 〔交易日期： 年 月 日〕〔33〕前一年评估价格〔现状〕〔元/平方米〕 〔评估基准日： 年 月 日〕〔34〕前一年评估价格〔设定〕〔元/平方米〕 〔评估基准日： 年 月 日〕〔35〕本年评估价格〔现状〕〔元/平方米〕 〔评估基准日： 年 月 日〕〔36〕本年评估价格〔设定〕〔元/平方米〕 〔评估基准日： 年 月 日〕其他监测点宗地草图：登记人员登记时间年 月 日审核人员审核时间年 月 日承当单位〔公章〕填表说明：此表用于地价监测点资料的初始登记与变更登记。

表E7 地价监测点调查表城市： 基准日： 年 月 日序号编 号用途所在地价区段土地位置土地面积〔平方米〕容积率剩余使用年期开发程度现状条件下评估地价〔元／平方米〕设定条件下评估地价〔元／平方米〕评估人估价师证 号说明实际平均实际平均〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕〔5〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9〕〔10〕〔11〕〔12〕〔13〕〔14〕〔15〕12345678910…注：1、编号〔1〕为监测点完全编号 2、〔15〕为监测点变化情况说明，如果为替换的监测点，填写“变更〞，并注明原监测点号，如果是新增加的，填写“新增〞字样，没有变化的不填填表单位： 填表人 ： 年 月 日表E8 土地面积统计表城市： 基准日： 年 月 日序号面积统计X围〔全市、土地级别、地价区段〕商业用途地价区段居住用途地价区段工业用途地价区段总面积有效面积总面积有效面积总面积有效面积〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕〔5〕〔6〕1全市面积总计2一级地面积小计3 地价区段14 地价区段25………..6二级地面积小计7 地价区段18 地价区段29………..…注：1、有效面积指所划地价区段内某一用途土地所占面积。

2、此表与土地级别对应，表格行数自行增加填表单位： 填表人 ： 年 月 日表E9 土地交易样点调查表城市： 时间： 年 月序号编号用途地价区段土地位置土地面积〔平方米〕容积率使用年期开发程度土地交易价格〔元／平方米〕交易类型交易日期调查人〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕〔5〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9〕〔10〕〔11〕〔12〕12345678…注：编号〔1〕按土地级别由高到低的原如此填写填表单位： 填表人 ： 年 月 日表E10 房屋交易样点调查表城市： 时间： 年 月序号编号房屋所处位置房屋用途房屋结构建筑面积〔平方米〕房屋价格〔元／建筑平方米〕交易日期〔年，月〕重置价格〔元／建筑平方米市场租金〔元／建筑平方米所在地价区段土地剩余使用年期调查人〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕〔5〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9〕〔10〕〔11〕〔12〕12345678910…注：编号〔1〕按土地级别由高到低的原如此填写。

填表单位： 填表人 ： 年 月 日表E11 相关社会经济指标调查表城市： 时间： 年 季度序号指标名称指标值与上年〔季度〕相比增长率〔％〕〔1〕〔2〕〔3〕〔4〕1年〔季〕度开展指标国内生产总值〔亿元〕2全社会固定资产投资额〔亿元〕3财政收入〔亿元〕4居民人均可支配收入〔元〕5物价水平6房地产市场相关指标房屋平均交易价格〔元/平方米〕7房屋交易单价最高值〔元/平方米〕8房屋交易最低值〔元/平方米〕9房屋年度供给总量〔万平方米〕10房屋年度实际成交量〔万平方米〕11房地产开发投资总额〔亿元〕12房地产价格指数13人口变动状况人口总量〔万人〕14人口增长速度〔％〕填表单位： 填表人： 填表时间： 年 月 日标准文档监测点编号：用途：面积：位置：市场比拟法评估案例名称位 置实际用途开发程度容积率成交价格比准价格〔单价〕现状条件下评估价格〔单价〕收益复原法评估房地年收益房地年费用房屋现值房屋年折旧率复原率土地总价现状条件下评估价格〔单价〕总价单价总价单价总价单价综合房屋土地剩余法评估房地产价值建筑重置价房屋现值房屋年折旧率折旧年限税费率〔平均〕其它土地总价现状条件下评估价格〔单价〕总价单价总价单价总价单价假设开发法评估预计房地开发价值预计开发本钱开发周期利息率〔年〕开发利润率〔年〕投资回报率〔总〕税费率其它土地总价现状条件下评估价格〔单价〕总价单价总价单价本钱逼近法评估土地取得本钱〔含税费〕土地开发本钱开发周期利息率〔年〕利润率增值率其它土地总价现状条件下评估价格〔单价〕总价单价总价单价样点修正评估实际用途交易目的交易方式交易时间交易价格交易总价其它现状条件下评估价格〔单价〕价格评估价格一权重值： 评估价格二权重值： 现状条件下评估价格： 设定条件下评估价格： 说明：单位分别为土地面积，平方米；总价，万元；单价，元／平方米；评估价格，元／平方米；率，％；开发周期，年。

表Ｅ12 地价监测点评估技术要点表附录 F成果图图式标准表F1 基准地价图图式图 式 名 称图 式备 注(1)土地级别界限(2)地价区段界限(3)土地级别Ⅱ土地级别用罗马数字表示(4)地价区。