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Word版，可自录编辑！】第一章 概况第一节 海龙苑项目概况 3第二节 深圳戴斯物业管理有限公司简介 4第二章 物业管理方案第一节 物业管理服务的整体设想及策划 6第二节 拟采取的管理模式及工作计划 9第三节 组织架构设置及人员的配备、培训、管理 10第四节 档案资料的管12第五节 管理处物资装备情况 15第六节 日常管理服务 17第七节 物业维修养护计划和实施 23第八节 物业管理费收支测算 第一章概况第一节 海龙苑项目概况一、 项目区域位置图略（暂无图示）二、 项目总平图略（暂无图示）二、 项目介绍深圳市南山区龙井路海龙苑总建筑面积10678 平方米，占地面积 6000平方米，其中住宅面积8899平方米，商业面积1779平方米， 小区由4栋9层立面新颖的楼房组成，4部三菱牌电梯，小区出入口 共2个，地库停车场车位57个，已售出29个，小区确定为商住楼；三、 项目主要经济指标项目名称海龙苑物业类别商住楼物业地址深圳市南山区龙井路开发商深圳市众冠股份公司建筑类别小高层装修状况成品房占地面积6000 m2总建筑面积10678 m住宅部份面积8899 m2商业部份面积1779 m其它部份面积楼层状况9层容积率绿化率总户数80停车位57个入住时间物业管理费2. 30元/平方米/月物业管理公司深圳戴斯迪物业管理有限公司周边配套中小学：…等幼儿园：…等 综合商场：…等 银行：…等第二节 深圳戴斯迪物业管理有限公司简介深圳市戴斯迪物业管理有限公司是专业化的物业管理企业，主营业务为物业管理、房地产经纪和信息咨询；公司拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍，现公司员工人数达四百多人在物业管理行业发展日趋完善的今天，公司以“追求卓越，崇尚完美”为宗 旨，在全体员工的奋力拼搏下，公司创造出一套行之有效的管理制度：员工自查，班长普查，客户主任检查，经理随机抽查的四级检查制度；综合计划，单项工程计划，即时调度相结合的调动指挥系统；经济效益与社会效益并重，以物业管理为基础发展综合经营，强化社区管理，创建文明社区为目标。

保安服务实行 24 小时值班制度，楼内实行 24 小时不间断巡查制度，确保业主的安全1．物业管理系统：2．楼宇对讲系统：3．楼宇自控系统：4 ．监控系统：5 ．停车场管理系统：6．防盗报警系统：7．网络：“管家式”模式深圳市戴斯迪在推行“管家式”模式方面，以提供尊贵的客户服务为大前提，特别成立了“管家式”管理队伍，我们推行的“管家式”服务深受业主的欢迎深圳市戴斯迪物业管理公司自成立以来，已接管众多楼盘：西乡劳动综合楼、西乡乐群综合楼、湘西州拓展（丽景园、桂芳园、福佳堂）等在业主（住户） 协力配合之下，创造出一片和谐家园，为社会增添一道亮丽的风景线二、公司企业文化公司企业文化是戴斯迪物业管理有限公司在激烈的市场竞争中，企业精神与现代企业相结合，将中华民族的优秀传统与特区改革开放相融汇；在长期的经营 活动和管理实践中所形成具有自身特色的企业文化公司企业文化的核心是“以人为本” 人才是公司最为宝贵的资源公司始终把尊重员工、培养员工、发挥员工积极性作为根本，高度重视公司人才资源管理 体制，倡导和营造既相互尊重、相互信任、又有明确的行为规则的和谐、有序的 工作环境，树立正确的价值观和高尚的企业精神，将严谨的科学管理与活跃的文 化氛围相结合，充分调动员工的积极性和创造性。

弘扬团结协作、共同奋斗的精 神，共同构筑企业发展平台企业理念 公司始终如一倡导“追求卓越、崇尚完美”企业理念，并致力于每 一项工作中将物业管理的概念从基本的运行、维护、管理提升到对物业整体项 目全面的策划、服务和经营管理层面，进一步开发物业的功能潜力，实现窜户满 意的管理目标，为客户提供最佳的、并且持续改进的高品质物业管理服务，拓展 公司生存发展容间，以创建物业管理行业品牌文化氛围 公司企业文化倡导认真工作、开拓创新、健康向上的文化氛围公 司通过组织开展形式多样的集体活，以丰富员工文化生活，增进员工相互交流， 培养员工健康高尚的生活情操建设理想的企业文化，是一个长期系统工程，需要在实践中不断完善发展 公司每一位成员均肩负着弘扬企业文化的使命第二章物业管理方案第一节物业管理服务的整体设想及策划、拟实施的物业管理服务的整体设想及目标定位整体设想是：根据小区内不同物业类型（小高层、商铺）的不同品质特征，以及拥有物业的不同用途（自住、投送）等实施 差异性、人性化、个性化目标管理，开创典雅尊贵的优质生活 可概括为：形成特色管理模式提升管理服务水平 演绎戴斯迪物管品牌 目标定位是：使“海龙苑”在小区环境、安全保障、文化氛 围、社区服务等各方面有所提升。

二、拟采取的物管工作基本思路戴斯迪物业在“海龙苑”的管理服务中，将充分利用戴斯迪物 业的精英 团队多 年来在物 业管理 实践中积 累的各 种资源及 丰 富经验，结合人文特点及行业法规，确定“海龙苑”的物业管理 工作基本思路：遵照物业管理法规及政府相关规定，运用“人性化” 物业管理模式并吸收行业先进经验，依照委 托管理合同对小 区进行综合一体化管理引进“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主 / 租户提供及时满意的服务， 又充分尊重业主 /租户的私密空间建立和完善人员培训网络组织， 确保物业管理人员的专业素质和综合素质实行物业小区管理处经理责任制， 加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制三、管理构想＊不断创新，形成独具特色的管理模式＊ 务实沟通，建立良好的社区生活环境（一）不断创新，形成独具特色的管理模式 我们在做好管理基础性工作及日常管理服务工作的同时，将在依法管 理、主动管理、增加管理服务的技术含量等方 面有所突破，创造独具特色 的戴斯迪物业管理模式1、依法管理物业管理是建立在契约基础上的民事法律行为，涉及许多行业和广泛 的经营管理内容，涉及所有权人、使用权人、管理机构、开发建设单位、 建筑商、政府部门等之间的多种关系。

戴斯迪物业志在依法管理，具体体 现如下几个方面：（ 1 ）通过有效的培训，使我们的员工清楚的了解与物业管理相关的 法律、法规， 牢牢的树立依法管理的意识，并能熟练的运用相关的法律、 法规处理管理过程中出现的各种问题 2 ）在管理实践中我们发现，物业管理单位与业主产生的一些矛盾 固然有其它的因素渗杂其中 ，但也有许多是对相关的法律、法规不了解而 产生的误会为了避免这些矛盾我们将通过多种渠道、各种方式的宣传使 业主们清楚的了解相关的法律法规 3 ）针对极个别的违法、违规行为，经劝说拒不纠正的，采取法律 手段予以处理，杜绝违法违规行为，维护绝大多数业主的合法权益 4 ）在实践中丰富和发展物业管理的法律法规理论2、主动管理 在物业管理过程中业主投诉的热点往往是物业管理人的不作为或不 完全作为，不主动进行管理而是坐等问题的发生是物业管理人的失职，所 造成的损失可能是无法弥补的因此，在对物业项目管理当中，我 们 将立 足于主动管理首先要求员工要有主动管理的意识，将工作重点放在预防 性工作上提倡未雨绸缪而不是亡羊补牢其次，要加强与业主的交流， 充分了解他们的想法，同时还要注意收集各种相关信息并加以分析，以一 种“ 弱刺激、强反应 ”的心态从中发现预警信号，将可能发生的问题在形 成之前就予以妥善处理。

3、调动业主的积极性共同参与管理业主 / 租户看小区的管理更能看出实质问题 因此， 业主 / 租户的支持和参与是对物业管理的最大帮助 我们将大力提倡 “ 共建美好家园 ” 的管 理模式充分尊重业主 /租户的意见和建议；充分调动业主 /租户 的积极性 参与到小区管理中来充分利用他们的管理优势，齐抓共管共同为小区建 设出谋划策、作出贡献4、推行 “ 管理公开 ”制度 在日常管理中，我们将充分尊重业主的知情权，推行管理公开制度/ 租户清楚了解首先大力开展法律、法规及公众制度的宣传工作，让业主 自己的权利、义务其次，将工作人员个人情况、岗位职责、管理费收支 状况、小区重大事项、存在的问题、处理情况及投诉渠道等通过服务公示 牌、管理费收支公示、管理服务报告等不同的方式向业主 / 租户公布让 业主 / 租户充分了解小区的管理动态，以便他们更加了解、理解和支持我 们的管理服务5、管理创新 社会环境不断变化，行业发展一日千里，客户要求也越来越高物业 管理企业必需不断的推陈出新才能满足业主更高的需求， 也只有这样自身 才能不断向前发展戴 斯迪 物业依据管理团队自身积累的经验，进行不断 创新，如 “ 人性化管理 ” 、“ 客户投诉首问责任制 ”、“房屋管家”等主 题的推出等等。

戴斯迪 物业会在日常的管理中与业主积极沟通， 不断创新， 与业主共同建设和谐的社区环境和社区文化6、增加管理的科技含量 未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比 拼目前一般小区智能化程度较高，我 们准备在充分利用现有智能化设备 的同时还将逐步加大技术投入力度，对公司及所管项目实行信息化管理， 利用物业管理软件进行社区系统化管理， 并根据具体管理情况进行不断的 改进，全面提高所管项目的物业管理水平（二）务实沟通，建立良好的社区生活环境1 、召开业主 / 租户座谈会，进行 业主/ 租户满意度调查与业主定期进行工作 沟通我们将建立“业主/租户座谈会”定期沟通的制度，加强与业主 /租户的联系 和工作沟通，并及时将小区的有关管理活动和制度调整情况等以书面通告、电子 公告等多种形式告之业主/租户，听取工作改进意见并及时组织实施建立每年不 少于2次的业主/租户满意度调查制度，随时并及时对业主/租户的建议、投诉等 进行跟踪处理和回访第二节拟采取的管理模式及工作计划海龙苑管理模式戴斯迪物业在“海龙苑”实行物业小区管理处主任责任制小区管理处主任接受街道办事处、区人民政府和房地产管理部门及 戴斯迪物业公司的指导和监督，配合相关部门做好小区管理工作。

二、外部组织体系1、外部组织体系图(见图 2.1)专业化、规范化的物业管理(2) 海龙苑管理处与深圳戴斯迪物业管理有限公司系隶属关系， 由深圳戴斯迪物业管理有限公司对其实施计划目标管理3） 深圳市住宅局下属分局及街道主管部门对深圳戴斯迪物业管理有限公司海龙苑管理处进行行业管理和业务指导 4） 众冠公司督导和协助深圳戴斯迪物业管理有限公司海龙苑管理处开展工作3、 信息反馈控制方式（ 1） 客服中心值班室，通过信息传递工具，如投诉电话和 各专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈住宅区每个区域发 生的任何情况严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运 流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环 管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺作2）3）4）5）点、盲点，以便改进工作，提高服务质量二、工作计划（一） 依据管理方式和管理运作流程， 海龙苑物业 管理工作计划为 日常管理 1. 常规期管理a. 物业管理方案实施b. 社区文化活动实施c. 业户意见调查d. 客户服务e. 员工培训f. 财务运行、分析、公布g. 质量保证体系运作控制第三节 组织架构设置及人员的配备、培训、管理一、管理处组织架构设置1、管理组织架构图（见图 3.1 ）海龙苑管理处组织架构图客户服务中心海龙苑管理处Nr曲士宀疗安管部清洁绿化部2、（1收款员管理小区管理组织架构图处组织机构设置说明：3.1丿丁维保 洁 绿 化 人）设置原则：精干高效、目标管护深圳戴斯迪物业管理有限公司对“海龙 目实行计划目标管理； —（2）设置形式：垂直领导、整体协调； 垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率; 部门业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运 作。

二、人员的配备苑”小区物业管理服务项1、人员的配备原则我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高 度的服务意识为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队 伍，为海龙苑物业管理创出优质品牌在小区管理人员配备中，我们遵循 如下原则：具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务 群众、奉献社会在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想道德，德才兼 备所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证 100%持证上岗2、海龙苑物业管理人员来源组成海龙苑管理处物业管理人员可从戴斯迪物业在管项目中抽调一部份，另 从人才市场招聘一部分3、海龙苑岗位设置及人员安排一览表类别岗 位配置人员备 注主任1人全面主持工作前台接待及收费共1人1人负责各小区的监督和检查，处理日 常事务及重大投诉安全管理8人安管班长1人负责带班及轮休车库出、入口岗3人1岗X3班，车辆出入管理巡逻岗3人1岗X3班，负责车库及小区地面、 楼层及巡逻1人顶休1人负责安管人员的顶休环境管理3人楼道保洁3人3岗X1班，每人负责2栋楼，包 括地面清洁，另配备绿化人员1 人；工程维修1人1人负责小区的日常维修合计14人第四节档案资料的管理(一)档案的管理(1)日常管理资料A. 环境管理记录a. 日常巡查记录b. 垃圾清运记录c. 消杀记录d. 噪音检测记录B. 保安管理记录a. 日常巡查记录b.交接班记录c. d.值班记录 物资搬运放行记录e. f.紧急事件处理记录车辆进出记录g.C.夜间查岗记录出租屋档案a. b.出租屋租赁许可证复印件租赁合同复印件c.d.D.入住认定书 承租人员资料（含《住户情况登记表》 ） 车辆档案a.b.E.车辆详细资料车位使用协议维修服务档案a.b.F.维修委托单 维修服务回访记录 收费管理档案a. b.月收费明细表及汇总表管理费收支公布表c.d. G.管理处与外单位签订的各类合同 其它设备管理档案a. b.公用设施保养维修记录 机电设备保养维修及运行记录c. d.设备分承包方维修保养记录设备设施巡视检查记录e. H.设备台帐 社区文化档案a. 各项社区文化活动计划及实施记录b. 图片及录像c. 新闻媒介报导剪集d. 社区文化活动总结I. 住户意见调查、统计记录J. 住户访问记录K. 住户投诉及处理记录L. 员工管理档案a. 员工个人详细资料b. 员工培训考核记录c. 员工业绩考核记录d. 员工内务管理检查记录M. 培训档案a. 培训计划及实施记录b. 培训考核及跟查记录c. 军事训练及消防演习记录N. 行政文件a. 政府部门文件b. 公司规章制度、通知、通报等文件c. 公司荣誉资料O. 业主委员会文件a. 筹备期间文件：如通知、选票、选举结果等b. 成立后运作文件：如会议通知、会议纪要等P. 其它（ 二 ） 档案、资料的管理办法1、公司重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经 过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归 档。

2、公司日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档（ 三 ） 档案资料管理要求1、采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光碟、录像 带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存 方法2、尽可能把其它形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找 和利用3、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理， 并定期清除过期失效文件4、原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相 应的文件目录当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关 内容，以保证查阅者及时找到有效的文件5、档案的鉴定必须由公司指定人员负责，对档案是否有效、 作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，其他未经 授权人士无权决定6、档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记 造册，编辑目录，分类保存7、档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做 到档案标识清晰，分类明确，易查找；档案出室必须由授权人员 经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂 改、撕毁等，否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如 有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任档案 管理人员应定期检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防 止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。

8、档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置 有效的灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需及时进行检 查和清理，保证文档保管条件符合公司文档管理要求第五节 管理处物资装备情况为确保“海龙苑”物业管理的专业化、规范化运作，拟定以下物资装备配备计划1管理、办公用品物资配备序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1电脑套14000前台及收费1台2打印机台1600前台及收费用3安装电话部24004网络安装及交换机台115005办公台及椅套3500*3=15006文件柜个3400*3=12007保险箱/验钞机台130008管理人员制服套3500*2=1000小计117002、治安管理、消防管理物资配备序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1制服套2380*16=60808人2对讲机部4800*4=3200各岗位一部、管理处、电工各一部3手电筒个2200*2=4004雨衣/雨鞋套2120*2=2405胶棒根250*2=100序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1保洁制服套3300*3=900每人2套共三人2保洁工具批15003绿化工具批15004垃圾推车台11*500=5005其他600小计：3000小计： 6820小计：68203、环境管理（保洁、绿化）物资配备4、工程维修物资配备序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1制服/鞋套1400*仁4002万用表套11503欧姆表套14004电工工具箱/工具套14005其他2000小计：33505、员工住房物资配备序号物品名称单位数量预计价格（元）备注1上下床张7180*7=12602床上用品套8160*8=1280保安配置3电风扇台4120*4=4804电视套22*800=16005桌椅套14100*14=14006其它1000小计7020物资装备配备合计： (1) + (2) + ( 3) + ( 4) + ( 5) =31890第六节 日常管理服务入住前后的管理和服务是小区良好物业管理的开端，也是物业管理单位展示 物业管理水平，与居民建立良好关系的机会。

深圳戴斯迪物业管理有限公司建立 起一套严谨规范的物业管理运作体系，对各阶段物业管理运作都有成熟的经验 我们将根据“海龙苑”的实际情况从 日常管理、小区突发事件的应急措施 两个方 面做好小区物业管理工作一、日常管理日常物业管理涵盖内容较多，我们将从治安管理、环境管理、车辆管理、消防管理四个方面加以详细说明，对于物业维修养护管理将在第七节中专题阐述一）治安管理为使“海龙苑”业主/租户安居乐业，我们针对实际情况，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内治安状况良好1、加强门岗的监控力度2、组建机动快速应急分队快速应急分队由管理处安管队各班机动队员组成，负责突发事件的快速反应 处理它的特点是机动灵活，对入伙期的治安管理起到重要作用，应急分队的基 本职能是：区内外巡逻、快速支援、机动3、 实行 24 小时巡视巡逻队实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题4、为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位，特设置巡更系统，即在小区各 个必须巡查到位的地方，设置巡更记录点，使小区的巡视不出现盲区5、对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施二) 环境管理在“海龙苑”小区，我们将在实施 ISO9001：2000 质量保证体系的同时，结合小区环境系统的设计理念，进行环境卫生管理。

我们将切实做好以下几项环保工作1 、垃圾分流(1) 在狠抓环境管理和培养业户 /租户环保意识的基础上， 我们将对业户 /租户生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾 处理无害化，从而实现有效的垃圾分流2) 垃圾收集袋装化：住户生活垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于”三合一”功能的垃圾箱3） 垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费2 、小区实行 10小时保洁小区内实行 10 小时保洁制度，以保证小区的卫生达到要求，每日的卫生清 扫在小区人流低谷时进行，尽量减少对业户生活、休闲的影响三）车辆管理1、 对于机动车，我们将根据小区的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解住户拥有车辆情况，实行近宅停放2）实施停车专用车位制度对于办理停车月卡三个月以上者， 我们将在车位上挂牌， 代表业户专用该位， 以便于管理3）小区内道路设减速坡，限制车辆速度2、对非机动车辆的管理措施有：（1） 实行固定停放和临时停放相结合的分区管理办法，分临时停车场（区） 和固定停车场（区），并设立明显的区分和提示标识临时停放实行收、发牌管 理，进出登记；固定停放使用月卡，月卡上标明车辆的型号、车牌号，每月更改 月卡颜色区分有效期。

2） 对固定停车场实行专人封闭管理，凭月卡出入，不受理临时停放保管， 并在入口标识牌上指示就近的临时停车场位置3） 在临街商业网点附近设立临时停车场，按临时停放管理按规定收取停车场地使用费，不负责丢车责任（4） 对于无牌车不负责保管责任（5） 做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动居民自觉遵守停放规定，不要贪图一时便利将物业管理中的重点和难 点之一的自行车管理在“海龙苑”小区做出一个典范3、对于非机动车乱停放的问题，我们将采取以下措施：（1）合理设置自行车临时停放点2）安管员一旦发现正在乱停放自行车，即请车主将自行车停放到就近的自 行车临时停放点3） 安管员对已乱停放的自行车搬到就近的自行车临时停放点，并在原 乱停放处挂牌告之车主在何处取车车主取车的同时，车管员应对其进行劝告， 今后不要乱停放，配合管理处共同维护好停车秩序4） 不能停放在公共楼道，如有此种情况，发现后，告知业户，并要求 其停放在单车棚内5） 其它事项，按照深圳市非机动车管理规定有关条款执行四）消防管理消防安全责任重大，关键环节在于下列四个方面1、宣传教育 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作 方针的前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多 样化的宣传形式如一年一度的“ 119”消防日，设消防宣传栏、播放录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。

2、日常检查（1）消防通道：有无堵塞2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘 等；（ 3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表 面灰尘等4）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压 力是否在规定的范围内等5）消防栓是否完好，水压是否符合要求3、让业户 / 租户参与小区的消防管理（1）组织小区人员以及业户开展消防演习2）请消防支队做有关知识讲座3）成立住户义务消防检查队，对小区消防设施进行检查 二、小区突发事件的应急措施为使管理处在遇及突发事件时能及时、机智、果断、周密地处置各类突发事件，最大限度地减少损失，制定应急处理措施如下：1、失（盗）窃（1）安管值勤员接到失窃报告后，应立即通知就近安管值勤员赶赴现场2）要注意保护案发现场，任何人不得擅自触模移动任何东西，不得让外人进入现场3）案发现场值勤员通过对讲机向主管报告情况，并由安管值勤班长负责安排人员拔打 110 报警，或通知所属辖区警署，并及时赶到现场调查4）详细记录事主提供的所有情况，记录被盗物品5）案发现场值勤员负责保护现场，并在公安机关人员到来之前或勘察完毕 之前，所有人员不得离开。

6）由安管值勤班长负责向公安人员详细介绍情况，并负责提供相关情况7）在《事件、事故报告表》上做详细记录，并上报主任2、斗殴（1）在值勤中（或用户投诉过程中）发生事主之间有争吵、斗殴现象时， 要及时制止和劝阻2）制止和劝阻原由：1 ）劝阻双方住手、住口；2 ）将双方或一方劝离现场；3 ）若有持有器械斗殴，则应先制止持械一主；4 ）如有伤情，轻伤可征求当事人意见是否报案，重伤或流血严重时应及 时报警，等待处理送伤员到医院去时，应征当事人意见或由警方决 定，费用由当事人自理值勤人员及物业部只从社会公德角度出发而 予以协助3）迅速报告主管，由主管报告物业部出面调解，如个人力量单薄，应请求增援4）在制止争吵、斗殴双方时，功记不能动粗、恶语相向及袒护一方的倾 向出现5）如因此斗殴情况而对小区设施有所损害，应作记录，拍照备查，请当 事人签字如有警方在场，由警方勘察报告6）安管值勤人员和主管应及时填写《事件、事故报告表》上报主任3、洒醉/ 精神异常者进入小区（1）安管值勤员发现洒醉或精神病者进入，应进行劝阻或阻拦，让其离开安 管区域范围，并汇报安管班长与管理处主任或业户（当为该业户所有关 系时）2）及时通知酒醉者或精神病者的单位或家属，让其领回，并告其应采取相 应控制或监护措施。

3）若酒醉者或精神病者，有危害保安目标或危害小区公共安全的行为时， 可将其强制扭送到有关部门处理拔打 110 或通知所属辖区警署）（4）安管值勤人员和主管及时填写《事件、事故报告表》上报管理处主任4、水浸（含走水）（1）巡逻安管值勤人员或管理处其他员工在巡逻过程中发现水情时，应立即 向安管班长及管理处主任报告，并迅速查清原因2）接到业户通知发生水管爆裂水浸情况扣，应及时向办公室或就近安管值 勤人员报告安管值勤人员接到报告或通知后，应立即赶赴现场观察并及时通知相关工程人员3）立即查找水的来源，关闭相关的水阀下水道堵塞的，应及时组织疏通如现场附近有电掣，应立即功断电源，以防水浸漏电伤人4）立即通过相关通讯设备向主管或办公室报告现场情况5）水情排除后，通知保洁人员协助清理积水，由管理处现场拍照，以作保 险备案证明，将损失降低到最低限度6）安管班长填写《事件、事故报告表》上报管理处主任5、停电（1）如发现临时、突然停电情况时，安管人员应立即用对讲机或电话通知工 程维修人员确定停电范围2）坚守岗位，听从指挥，统一调配，不准惊慌，更不允许乱跑喧哗3）协助提供临时照明，保证公共区域安全，以防不测，坚守岗位，加强巡 视。

4）安管员协助现场指挥，配合工程维修人员抢修，协调各部人员的工作， 协助增派力量到达指定部位5）做好客户安定和防范工作，并向客户作好解释及安慰工作同时注意外 围巡视，注意与检查进出人员和物品，防止有人故意捣乱和破坏一旦电 力恢复正常后，安管人员巡视单元设施是否正常或有无可疑情况6）安管班长填写《事件、事故报告表》上报到管理处主任6、抗台防汛（1）勤查各处下水道井口有无堵塞（包括明沟、水渠等）2）勤查有无窗户关闭不紧，有无玻璃破碎3）一旦发现因玻璃破碎导致单元内进雨水，立即通知管理，在异常紧急状态下，当班电工可酌情切断该区域电源4）注意有无在面飞起物或吹落物砸碎底层玻璃5）室外巡逻时特别注意有无电线吹断落地，注意安全（包括屋顶、阳台、 天台等处）6）细听各单元有无漏水异声，特别注意查实无人入住单元7）将沙包预置于各防汛口侧，有备无患各防汛口包括自行车坡道、汽车 坡道、污水泵房等处8）工程人员检查排水泵能否投入正常使用，户外电源是否切断9）安管人员协助有关人员（工程等），注意地面车库出入口及其他防汛口， 包括架空层及底层各出入口的安全情况7、火警处理（1）以到达现场最高领导为总指挥，各组织和全体人员绝对服从指挥和统一 调配。

2）负责下达向“119”报警的命令， 并派人引导消防车及有关人员到达现场（3）根据具体情况下达切断局部电源和关闭煤气开关的指令4）负责下达客户疏散的指令（局部或全部）5）除公安、消防人员以外，其他人员不得进入火灾现场地面车道保持畅 通，其他车辆一律不得进入、停放6）引领消防队员赶赴火灾现场，向公安消防部门介绍火情，并听从公安消 防部门指挥7）认真接待客户的询问电话，并指导疏散方向（8） 根据火势情况，使用小区现有灭火机、消防栓进行扑救9） 在不能自救的情况下，立即向有关部门报告10） 对周围人员积极采取营救，并把围困人员转移到安全地点11） 配合消防人员将围困人员尽快转移到安全地点，救护或护送在火场撤下 的受伤人员12） 对火灾发生的前后情况及过程做好详细记录13） 处理火灾善后事宜，失火现场调查、分析原因并吸取教训，提出整改措 施，书面向上级主管部门报告第七节 物业维修养护计划和实施按照广东省及深圳市的有关规定，结合“海龙苑”的实际情况，在做好“海龙 苑”物业管理工作的同时，尤为重视房屋维护的长远大计，在本体维修基金的使 用上实行量入为出、专款专用，力争让基金发挥最大的效用，保障房屋始终完好 如初，保值增值，让住户满意。

我们根据有关标准制订维护计划及实施方案如下， 以达到预期养护的目的海龙苑”公用设施维 护及实施 方案表序号项目计划实施方案标准预期效果序号项目计划实施方案标准预期效果1区内 道路1、 入住装修期及施工 期杜绝车辆压人行道及 道牙，严禁在路面上拌 制混凝土或砂浆污染路 面；2、 母年对局部损坏严 重，修补多次的路面、 道牙、人行道进行维修；3、 路面翻新面积应控 制在每年1 %0内，其它 控制每年5 %0内，逐年 递增10%1、 J严 大型货车， 漏油车辆 进入区内；2、 翻新工作由工 程维护处 组织专业 人员维修 或委托有 关施工单 位实施1、 道路使用管理 规定；2、 路面施工质量标准1、 减少不必要 的路面受 污损和破 坏；2、 路面通 过翻新延 长寿命，从 而使整个 道路保持 完好2室外照明1、 灯杆每年刷漆一次；2、 每月清洁灯具一次；3、 每季检测线路一遍1、 由工程 维护处按 相关作业 规程维护2、 对于破 损灯具及 老化线路 进行更换1、 线路无老 化；2、 照明设施清 洁完 好；3、 符合电气线路 施工技术 标准1、 保持良 好的灯具 外观；2、 系统正 吊有效启 用；3、 设施线 路完好 率达 97%以 上。

序号项目计划实施方案标准预期效果3沟渠池井1.化粪池每半年清理 一次；1、 井盖板每年刷漆一 次，防止锈蚀；2、 井内杂物每季度清 理一次；3、 每年全面检修一次由工程维 护处按相 应作业规 程实施1、 化粪池清理作 业规程；2、 井盖刷漆作业 规程；3、 井内 无沉积物1、 化粪池内无沉 积物，出口 畅顺；2、 井盖 正常使用， 密合；3、 流水 通畅4机电设备每天巡视检查，发现问 题，及时维修由工程维护处组织实施各项机电设备维保养规程1.无故障 停电；2•保障安 全运行5园 林 绿 地1、 每年补种一次；2、 花木每半年修剪一 次；3、 草坪每月修剪一次；4、 乔木每月修剪一次；5、 循环水每周清洁一次；6、 园林小品每周清洁 一次；7、 根据病虫害发生规 律，每年进行三次大消 杀按照相应 作业规程 实施；1、 绿化工作标准；2、 园林工作标准1、 保持 小区绿化 完好；2、 雕塑、 小品完整 清洁序号项目计划实施方案标准预期效果6管理 用房 及商 业用 房1、 每月检修一次设施、 设备；2、 每半年检杳一次电气 线路；3、 每二年粉刷一次内外 墙；4、 每年对其他建筑部分 维护一次。

由工程维 护组按相 应维护保 养规程实 施1、 相应建 筑部分维 修保养规 程；2、 相应电 气设备维 修保养规 程1、 整洁、安全、正常 使用；2、 设施、设备完好7文娱场所对娱乐设施每年维护一 次，对围墙更新，护栏 刷漆，灯柱刷漆，线路 检修，设备设施检修由工程维 护组按相 关作业规 程和施工 规范实施1、 有关建筑部分修 缮质量标 准；2、 有关电 气、机械、 设备维护 标准1、 各类文 娱场所能 正常有效 地使用；2、 场所内 设施，设备 等能发挥 正常功效， 环境设施 完好8停车场1、 每年对车场道牙损 坏部分进行修补；2、 对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏， 5年翻新一次，翻新量应 控制在5%1、 由工程维护组 组织实施 或委托相 关施工单 位；2、 维护 费用逐年 递增10%1、 道路施 工质量标 准；2、 停车场 地面施工 技术标准停车场地 面平整，有 效发挥功 用序号项目计划实施方案标准预期效果9消防 设施 及排 水管 网1、 消防栓及水泵接合 器每半年油漆一次；2、 消防栓每半年排水 一次，检修一次由工程维 护组组织 实施1、 开启灵活；2、 不泄漏1、 正常有效使用；2、 外观完好。

10标识牌1、 每月清洁标识牌一次；2、 每半年对标识牌安放 基础稳固情况进行检查 维护；1、 每半年对标识牌维护一次1、由工程 维护组负 责实施住宅区标 识、警示牌 制作安装 及管理规^定1、 标识牌 清洁美观；2、 安放稳固；3、 标识清 晰11智能化系统1、 每月检测一次2、 第半年定期保养一 次由工程维 护组负责 实施使用正常传感灵敏第八节物业管理费收支测算拟执行的收费标准海龙苑物业收费标准：小高层住宅2.3元/月/平方米；商铺2.6/月/平方米;“海龙苑”项目物业管理费收支测算序 号项目月预算总额 （元 / 月）年预算总额（元/年）测算依据备注-一一收入27413.10328957.201+2之和1综合管理费25093.10301117.20按总面积计算包括商业面 积2停车费29*80=232027840已售29个停车 位管理费80元/月二 二支出46796.505615581至8项之和1人员工资福利24800297600详情见附件/一一一2公共设施维护费5171.6062059.20详情见附件/3清洁、绿化费用10001200详情见附件/4办公费用6007200详情见附件/四5固定资产折旧531.506378详情见附件/五6财产和公众责任保险费00本物业管理区域 暂不购买财产和 公众责任险7物业公司管理佣金274132895.721至6项之和的10%物业公司管理佣金8法疋税费1507.718092.60总收入X 5.5%收支测算项目月总额（元）年总额（元）备注管理收入27413.10328957.20管理费用支出46796.50561558管理费收支情况-19383.50-232602测算前提：1从项目接管开始（以正式签定物业管理合同为准）2、以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。

测算原则:1、谨慎性：不高估收入（收费标准、收费率），不低估成本费用2、重要性：保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项3、实质重于形式：对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的 可行性判断测算依据：1、 国家、地方政府有关物业管理法规、政策2、 行业运作惯例及项目所在区域、公司物管运作实际情况 测算说明：1、 收费面积：10678 平方米，总收入27413.10元/月2、 收费标准： 住宅2.30元/月/平方米；商铺2.60元/月/平方米3、 本测算已考虑停车场已售停车位经营问题，如开发商把未售的 28个停车 位给物业来经营，可增加收入5600元，另海龙苑商铺门前及小区内地面停车位按 45个来计算，可增加收入4950元，两项可增加收入10550元，增收费用可补贴到支 出中,可减轻物业的负担；4、 本测算按正常期物业管理服务测算，第一年收支会有部分出入（主要是贵 司的员工可能有不交管理费停车费的情况的现象），另有部分商铺未正式经 营,管理费会收不齐的现象.5、 公共设施设备费用具有一定的风险，如电梯出现较大故障，费用远远不够,另水未抄表到户，二次供水水泵的运行电费未计算；6、 物业管理费中未包括物业管理责任险。

盈亏分析：1、通过测算可以看出，小区物业正常期的管理成本远高于所收取的物业管理费，每月亏损约-19383.50元如贵司把停车场给我司经营可减亏 10550元/月, 两项相抵扣每月亏损-8833.50海龙苑小区已经成熟，入住率较高的情况下我司将通过一些措施增加赢利能力，以保证小区管理服务的正常运作：（1） 增加有偿服务项目：我司接管后，将对客户有一个沟通了解的过程，有 偿服务主要集中在家庭维修上第二年后，通过对客户及本地市场的了解， 根据客户需求增加服务项目，从而增加服务创收2） 开展多种经营：利用小区成熟的客户群的优势，开展多种经营，如开展 房屋中介业务等，增加收入来源3） 在管理服务过程中挖掘潜能，通过不断的技术改进、方法改进，节约能 源，减少物耗，从而达到减少成本支出的目的4） 以创立品牌为主，依托品牌扩大经营规模，产生规模效益，走持续发展 的良性循环道路通过以上措施，预计第二年可增加部分收入、减少支出，保证小区的正常运作附 件:人员工资、福利序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/ 年）测算依据备注1人员工资24800297600总计14人1.1至1.7之和1.1主任4500540001人，4500元•月人1名主任450（元/ 月/人；1.2安管主管2000240001人1名主管2000元/月；1.3安管员98001176007人7名保安员1400元/月/人1.4环境管理人 员3900468003人3名保洁员1300元/月/人；1.5前台收费人 员2500300001人1名客服250（元/ 月/人；1.6工程维修人 员1800216001人1名维修工1800元/月/人1.7保险费28003360014人约200元•/人;总计14人小计：24800297600:公共设施、设备维护费序 号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/ 年）测算依据备注1人员工资、福利00附件一 已计算2供配电系统维护费00已抄表到户3给排水系统维护费50600雨水管网、污水管网检查 与维护600元/年未抄表到户4道闸、消防系统、避雷等系统维护费3003600消防监控系统维护费1800 元/年，道闸系统维护费1800元/年可外包5照明系统维护费3003600楼梯灯、路灯、照明等维护、保养，每年3600元6电梯运行电费897.6010771.20按每部电梯平均运行1小 时计算，电动机功率为11 千瓦;4*11*30*0.68=897.60元/月7电梯维保及年检费240028800按每部电梯每台600元计 算,年检费100元/台/月, 维保费500元/台/月需外包8公共电费122414688拟按小区公共用电总量约 为5千瓦（公共路灯每天 用电12小时，楼道用电平 均每日算2小时），每度 电0.68元计。

小计：5171.6062059.20此项费用具有一定的风险，如电梯出 现较大故障，费用远远不够，另水未 抄表到户，二次供水水泵的运行电费 未计算；:清洁、绿化费序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/ 年）测算依据备注1人员工资、福利00附件一已计算2垃圾清运费60072004桶，每桶150元/月夕血3消杀防疫费及易耗 品10012004化粪池清理费1001200每年2次，每次约600 元5清洁用水10012006绿化用水1001200小计：10001200四：办公费序号项目月预算总额（元/月）年预算总额（元/ 年）测算依据备注1办公用品费用1001200设备保养、办公易耗品等 费用2交通费506003通迅费50600办公电话100元/月4书报费、培训费506005办公水电25024006杂项支出1001200小计：6007200五：固定资产折旧费序号项目月预算总额年预算总额测算依据（元月）（元/ 年）4开办物资531.506378办公桌椅、文件柜、电话及传真机、沙发、 电脑、打印、复印机、对讲机等开办物资 中例入固定资产的约3.1万元，按5年折 旧，每年折20%小计：531.506378总计固定资产为31890元为了树立我司品牌及长远发展，我司愿在亏损的情况下接管“海龙苑”作为我公司的样板项目，以点带面获得更大的利益，以上是深圳市戴斯迪物业管理有限公司对海龙苑做的物业管理方案，请贵司对方案进行斟酌，愿我们合作共荣•。