瑞方顾问湖南湘潭城郊韶山东路地块项目前期思考

长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD城郊韶山东路地块前期思考湖南湘潭湘潭韶山东路地块项目组2010年12月15日长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD一、项目整体定位思考一、项目整体定位思考二、项目产品组合建议二、项目产品组合建议三、项目产品附加值增益建议三、项目产品附加值增益建议目录目录Contents四、项目营销思初步考四、项目营销思初步考长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD报告整体观点报告整体观点项目整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘项目住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主项目商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售项目溢价及增值部分：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂项目推售顺序：先销售住宅，在销售商业项整体开发周期：一年销售期，一年项目结束长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD一、项目定位思考一、项目定位思考长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD项目地块基础数据：项目地块基础数据：占地：4亩容积率：4.8总建筑面：1.28万面宽67米，进深40米目前产品定位：1-3层为商业裙楼4-6层位写字楼7-15层位住宅项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源项目地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD项目整体界定项目整体界定项目整体属性界定：城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘规模规模区位区位物业形态物业形态长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD2、项目形象定位：、项目形象定位：本项目对外推广形象为本项目对外推广形象为“时尚时尚+精致精致”为主的中档精致楼盘为主的中档精致楼盘项目规模虽然小，但在操作时必须做到精致，以体现自己的竞争力时尚：本项目的客户主要指年轻时尚的特征精致：主要指项目产品小巧精致，契合与项目的产品定位长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD二、项目产品组合建议二、项目产品组合建议长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下写字楼及住宅商业部分53米2 20 0米米1 17 7米米67米4 40 0米米3 3层商业层商业3 3层写字楼层写字楼9 9层住宅层住宅产品组合方案产品组合方案长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD案例一：长沙香颂国际案例一：长沙香颂国际,是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体香颂国际位于韶山南路107号物业形态：高层 绿化率：28%占地面积16323.06容积率：5建筑面积：108061.43总栋数：1栋总套数：800套停车位数：地上80个，地下483个长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD案例借鉴意义：案例借鉴意义：1、商住结合，引进大型商业项目家乐福，提高项目整体溢价空间2、独特的写字楼式的外立面，弱化项目住宅感3、电梯直接入户，减少成本投入长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD产品组合思考产品组合思考1、调整小幅度规划，将写字楼面积增大，7楼预留住宅景观面，提高住宅的宜居性和 住宅价值2、住宅部分产品将主要以商务公寓产品的形式存在，从而提高项目的消化率和最终收益长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD1 1、整体规划调整、整体规划调整原有规划原有规划3 3层商业层商业3 3层写字楼层写字楼9 9层住宅层住宅3 3层商业层商业3 3层写字楼层写字楼9 9层住宅层住宅现有规划现有规划写字楼增加部分增加部分：53米x3米住宅部分增加绿化面积约：53米x3米长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD写字楼写字楼+商务公寓产品组合形式商务公寓产品组合形式2 2、住宅产品组合、住宅产品组合组合原则：组合原则：受项目自身面宽控制，住宅面宽为17米 考虑市场接受程度 考虑项目最终受益 产品的舒适性得到体现长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD7.5米2米7.5米 做成商务公寓形式住宅，每层将有20-24户，面积从3080 小户型将面宽做到3.5-3.7米，将对成本有较大的节约 该商务公寓也可做成酒店式公寓，操作手法较多 小户型在单价将较大户型高，整体收益较大面积住宅高楼楼体体电电梯梯2 2、住宅产品组合、住宅产品组合长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD3 3、商业部分思考、商业部分思考商业定位商业定位自身资源条件自身资源条件区域商业格局研究区域商业格局研究规划概念建议规划概念建议消费者及投资者需求启示消费者及投资者需求启示商业街状况分析商业街铺状况分析集中式商业状况分析专业市场商业状况分析长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD3 3、商业部分操作思路、商业部分操作思路商业操作总原则：一楼独立划分成商铺销售一楼独立划分成商铺销售(增大临街商铺面积增大临街商铺面积)业态：可作为小区居住商业配套 路口二边作为商铺分散式销售 一楼预留二楼商铺入口大堂及电梯入口二楼、三楼集中销售二楼、三楼集中销售业态：作为餐饮及休闲娱乐整体销售长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD商业格局划分思考：商业格局划分思考：一楼商铺划分：一楼商铺划分：将临街面最大区域划分成小商铺集中销售 靠近居民路附近则作为小商铺，为小区提供社区配套性商业 预留一楼价差位置作为二三楼商业入口及商业大厅韶韶山山东东路路居民区道路居民区道路居民区道路居民区道路作为二三层商作为二三层商业入口及大厅业入口及大厅预留预留作为临街商铺销售作为临街商铺销售长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD三、项目产品附加增益建议三、项目产品附加增益建议长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD1 1、建筑立面设计、建筑立面设计单体住宅的建筑立面，为了提高营销速度，一般不采用住宅的暖色的色调，而采用具有写字楼、商务酒店等形式的“公建式”外立面 建筑采用淡灰色，不压抑，大方，具有强烈的时尚氛围外立面线条流畅、简洁、空间通透将住宅溶于写字楼等办公型物业色调，提高住宅居住档次长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD2、公寓大堂、公寓大堂入户大堂示意 临时休息的椅子、视觉景观、采光、通透性都应该非常讲究长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD3 3、住宅小区、住宅小区 小品及休闲设施小品及休闲设施原则：受项目自身面积限制，该部分仅做休闲、娱乐性设施(增加情趣性)雨中消失的椅子雨中消失的椅子只能给你爱只能给你爱常绿树常绿树DAY TRIPPERDAY TRIPPER 长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD4、车库入口和采光和通风井设计车库入口和采光和通风井设计除了广场预留位置作为商业经营车位以外，住宅仍需要大量的停车位，因此必须设立地下停车室长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD四、项目后期营销思考四、项目后期营销思考长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD1 1、项目产品推售先后考虑、项目产品推售先后考虑:一般综合体推售顺序为：先进行项目商业招商，然后再进行住宅销售先进行项目商业招商，然后再进行住宅销售先进行商业招商，对商业进行前期培育，形成商业氛围和固定人流经过商业的成功运营，在提高住宅价值进行住宅销售，获得项目最大收益本项目推售顺序为：先进行住宅销售，然后进行商业销售本项目推售顺序为：先进行住宅销售，然后进行商业销售先进行住宅销售能加快项目开发速度，缩短建设周期同时通过住宅的销售形成项目固定的居住人口，提高商业经营的预期，增强商业的销售溢价长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD2 2、项目开发周期分析、项目开发周期分析:2011年3月份2011年6月份2011年10月份2011年12月份2010年12月份策划公司完成住宅市场调研、商业市场调研；形成项目定位报告以及项目物业发展建议开发公司完成项目拆迁工作；建筑设计公司、施工单位基本开始确定项目基本达到“三通一平的要求”并开始基础施工策划公司完成项目销售团队组建营销部售楼部开始修建项目营销大纲的确定营销团队开始培训项目住宅开始市场推广开始初期客户积累工作项目基本已完成商业裙楼部分的施工前期筹备工作前期筹备工作基础施工基础施工住宅销售住宅销售商业销售商业销售项目住宅取得预售许可证项目写字楼及住宅部分盛大开盘项目主体进入70%阶段进入附属工程装饰部分商业部分进入蓄客阶段商业盛大开盘项目剩余尾货产品集中消化区域部分景观开始修建项目取得圆满成功项目结束项目结束业主交房长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD3、项目案名建议、项目案名建议城郊城郊糖果公寓糖果公寓案名取名原则：时尚的、引领潮流的，契合于项目主要客户群体 精致、小巧，充满温馨的，契合与项目产品 自由的、写意的，自我为中心的主推案名：城郊主推案名：城郊CKCK公寓公寓城郊城郊80908090城郊城郊私寓私寓辅助案名辅助案名长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTDThe endThe end，thanksthanks虑远积厚，守正筑坚虑远积厚，守正筑坚长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD附件项目经济初步测算附件项目经济初步测算长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD1 1、项目基础经济指标、项目基础经济指标序号项目面积计算方式1占地面积26684亩*6672建筑面积12806.41*4.83商业面积318053米*20米*3层4写字楼部分270353米*17米*3层5住宅部分810953米*17米*9层6车库部分1500按照小区1:0.5配置长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD2 2、项目成本计算、项目成本计算序号项目金额(万元)估算说明二前期费用4004002.1勘察设计费372.2前期工程费3630元/平方米2.3报建费363商业325，住宅240三建安成本2477 2477 3.1地上建安成本2177 按照1700元/平方米3.2地下车库建安成本3002000元/平方米四管理费用86（2+3）*3%成本合计 29632963备注：以上成本不计入项目土地获取成本长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD3 3、项目收入计算、项目收入计算序号项目面积单价金额（万元）一商业部分318073332332一楼1060120001272二楼10606000636三楼10604000424二写字楼270350001352 三住宅810942003406四车位100个8万/个800合计78907890长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司changsha risen Investment Consultant CO.,LTD4 4、项目销售利润计算表、项目销售利润计算表序号项目金额单位1总成本 2963万元2总投资万元3销售收入7890万元4利润总额4927万元5投资回报率备注：以上成本不计入项目土地获取成本。