房地产成本核算课件

房地产成本核算房地产成本核算主主 讲：汤国梅讲：汤国梅主要内容2成本核算程序34核算对象5核算对象6核算对象（续）7成本项目成本项目（续）89土地购置费用10拆迁安置的特殊考虑11拆迁安置的特殊考虑（续1）拆迁安置的特殊考虑（续2）12拆迁安置的特殊考虑（续3）1314前期工程费15特殊纳税地点问题16基础设施建设费绿化工程17甲供料税务处理1819公共配套设施费l公共配套设施费指为开发项目服务的，公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚以及地下人防设施等所、自行车棚以及地下人防设施等l凡能有偿转让的公共配套设施如商店、凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、医院、车库等都不能计入该成学校、医院、车库等都不能计入该成本项目内本项目内20公共配套设施费（续）建筑安装工程费21劳务派遣22工程承包2324开发间接费用25借款利息的资本化借款利息的资本化（续）2627特殊的借款业务归集开发成本28归集开发成本（续）2930工程结算（续）工程结算（续）31工程结算（续）32财务决算财务决算33分配开发成本成本计算方法34副产品35副产品（续）36主产品37联产品383940实物数量法4142产权归属43产权归属（续1）l注意事项方法：注意事项方法：l利用房地产开发企业向业主提供的公用面利用房地产开发企业向业主提供的公用面积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地积分摊系数或公用面积分摊率，要求房地产企业提供相应的资料，确定公用建筑面产企业提供相应的资料，确定公用建筑面积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产积中，哪个配套设施已经进行了公摊（产权属于全体业主），哪个配套设施没有进权属于全体业主），哪个配套设施没有进行公摊（产权属于开发公司），防止重复行公摊（产权属于开发公司），防止重复或提前结转开发成本。

或提前结转开发成本44产权归属（续2）l产权属于全体业主但用于营利的，对应的产权属于全体业主但用于营利的，对应的销售成本不允许在企业所得税前扣除，对销售成本不允许在企业所得税前扣除，对应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所应的资产的折旧或摊销也不允许在企业所得税前扣除得税前扣除45产权归属（续3）46成本调整成本调整l1 1、工程结算和财务决算后，开发商将原、工程结算和财务决算后，开发商将原确认的不可转让的建筑物对外转让的，应确认的不可转让的建筑物对外转让的，应按照转让收入减去转让税金和费用后的余按照转让收入减去转让税金和费用后的余额征收企业所得税，不得估算销售成本额征收企业所得税，不得估算销售成本l注：对应的成本已经分摊到其他项目的成注：对应的成本已经分摊到其他项目的成本中，不考虑其他项目的销售情况，不需本中，不考虑其他项目的销售情况，不需要追溯调整其他项目的销售成本要追溯调整其他项目的销售成本47成本调整（续）成本调整（续）l2 2、工程结算和财务决算后，开发商、工程结算和财务决算后，开发商在原确认的不可转让的公共配套设施在原确认的不可转让的公共配套设施占用的土地上重新开发的，应按照原占用的土地上重新开发的，应按照原确认的土地开发成本和公共设施配套确认的土地开发成本和公共设施配套费按照合理的方法核定该部分的成本，费按照合理的方法核定该部分的成本，同时调减原确认的开发总成本和单位同时调减原确认的开发总成本和单位开发成本开发成本。